上海杭州万科高端项目考察报告.ppt
沪杭豪宅梦幻之旅上海、杭州万科高端项目考察分享2011-09,考察动线,上海万科兰乔圣菲-上海万科红郡 上海万科翡翠别墅-,杭州良渚文化村 杭州万科公望-,邮编350009,摩登上海,文化杭州,上海万科兰乔圣菲项目概况,位置：闵行区金丰国际社区（四大国际居住区之一）,产品类别：独栋别墅,建筑风格：美式、南加州风格,社区规模：294户,开发状态：一期2004年入住，三期2008年入住,会所配置：双会所,物 业 管理：万科物业,物 业 费：7.80元/平米月,上海万科兰乔圣菲景观,入口外景墙：特色景墙、多彩花卉种植凸显项目风格,入口内：看到的不是房子，而是茂密的树木植被,大富隐于市的神秘感十足，气场十足,简单的材料也可营造十足品质感,上海万科兰乔圣菲景观,宅前景观：小径、以及至少六重绿化,1：草坪2、低矮花卉3、低矮灌木4、高灌木5、低矮乔木6、高大乔木,6重绿化景观，丰富的景观层次,1,2,3,4,5,6,上海万科兰乔圣菲景观,沿路树木底部做法：,上海万科兰乔圣菲景观,中央水景：柔性亲水驳岸，尽可能体现自然生态设计感，让人体验城市中难得的自然生态景观,上海万科兰乔圣菲建筑,丰富的建筑立面、浓郁的异国风情,上海万科兰乔圣菲建筑,丰富的建筑立面、浓郁的异国风情,上海万科兰乔圣菲建筑,檐口开裂问题频繁，是后期维修重点,收口锈迹严重影响立面效果,上海万科兰乔圣菲道路,石材铺装：入住6年，石材局部裂缝情况较普遍,路牙子：水泥质感较差、但做工很到位,上海万科兰乔圣菲部品,信报箱、垃圾桶、宠物粪便提取箱,上海万科兰乔圣菲部品,井盖系列：全部铸铁材质，上下水、雨水功能清晰标注，项目logo体现专属品质,上海万科兰乔圣菲部品,标示、指示系列：人性化、各种提示齐备、品质也不错,上海万科兰乔圣菲部品,标示、指示系列：人性化、各种提示齐备、品质也不错,上海万科兰乔圣菲会所,会所配置：健身房、游泳池、咖啡厅、小书吧服务对象：免费为业主提供服务经营情况：年亏损150多万元销售阶段，将会所免费为业主使用作为卖点，可能有其市场竞争压力的缘故。但也为后期常年的亏损埋下了伏笔。,上海万科兰乔圣菲物业管理,安全岗亭：布局提前策划，增强客户安全感,清扫收集一体配置，业主班车长期运营,考察动线,上海万科兰乔圣菲-上海万科红郡 上海万科翡翠别墅-,杭州良渚文化村 杭州万科公望-,邮编350009,上海万科红郡项目概况,位置：闵行区金丰国际社区（四大国际居住区之一）,产品类别：联排、叠拼别墅,建筑风格：英式都铎风格,社区规模：占地6万平米，总建筑面积5万平米,开发状态：2007年12月竣工,会所配置：代建会所（产权不归万科所有）,物 业 管理：万科物业,物 业 费：4.1元/平米月 上海万科首个精装别墅项目,上海万科红郡外围安防设施,带有标示的安防设施，给人很强的安全感,上海万科红郡建筑,立面局部存在差异,步行梯，安装了地灯，很人性,上海万科红郡建筑,屋面防水，同样做法，差异在于工艺,落水管直接下一层，不在露台散排，更合理,上海万科红郡花架问题,业主小孩很可能增加类似篮球框的装置，必须做好稳固措施,上海万科红郡部品,空调室外机做法，这个围栏更漂亮,角落硬化处理，并增加绿植,上海万科红郡景观,增加绿篱，内部私密、外部自然美观,转角处围墙，压顶石可以增加花器，更漂亮,上海万科红郡道路铺装,雨水篦子，铁艺并带有项目logo，质感很好,文化砖铺装质感好，但确实容易出现开裂,上海万科红郡排水问题,车库入口坡度比我们小，但是依然有雨水倒灌问题。8月花费1000多万重新做了排水系统，问题才得以缓解,业主家地下室抽湿机：地下反潮看来比较普遍,上海万科红郡标示系统,我们可以提前在示范区做好，以增加生活场景感受,上海万科红郡会所,会所为代建部分，前期有合作公司经营，免费为业主使用；前期经营依然是长期亏损，主要依靠商业租金和地产补贴维持,考察动线,上海万科兰乔圣菲-上海万科红郡 上海万科翡翠别墅-,杭州良渚文化村 杭州万科公望-,邮编350009,上海万科翡翠别墅项目概况,位置：闵行江桃路556弄（非传统高端居住区）,产品类别：独栋别墅,建筑风格：意大利风格,社区规模：占地18万平米，总建筑面积6万平米,开发状态：一二期已交付，四期在建。,会所配置：-,物 业 管理：上海尊怡物业管理有限公司,物 业 费：7.8元/平米月 定制式精装别墅项目,上海万科翡翠别墅项目规划,翡翠别墅结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律而成。兵营式布局也可以用“皇家九宫格布局和宫廷礼序”来讲，这就是水平；,人车分流、组团式地下停车，局部实现自然采光,上海万科翡翠别墅卖场展示,做工考究，类似珠宝展台,上海万科翡翠别墅卖场包装,围挡，以假乱真，尽可能给客户以实体全景感受，而不是生硬的广告画面,上海万科翡翠别墅主题样板间,描摹目标客户特征，按其习惯和喜欢或向往的生活方式来打造各个功能空间这样更能打动客户,上海万科翡翠别墅车库精装,上海万科翡翠别墅主题精装庭院,按室内的精装标准，精装庭院，事半功倍！,上海万科翡翠别墅主题精装庭院,如此植被，已经不能用层次来形容，饱和度？,原来“小草”也可以如此排列,上海万科翡翠别墅主题精装庭院,如此情景装置可能会打动每位家庭成员,也许这个将来就可能变为现实,上海万科翡翠别墅物业服务中心,这里是“第二示范区”成交客户的口碑管理和后期服务体验依然重要,考察动线,上海万科兰乔圣菲-上海万科红郡 上海万科翡翠别墅-,杭州良渚文化村 杭州万科公望-,邮编350009,摩登上海,文化杭州,良渚文化村项目概况,位置：杭州西北部,产品类别：别墅、住宅、公寓、商业、酒店,建筑风格：各种欧式风格,开发规模：占地1万亩，其中原生态山林5000亩，建设面积5000亩，总建筑面积340万平米，其中住宅230万、公建50万、旅游服务70万,一个梦想居住的地方,良渚文化村依傍良渚文化遗址和绿地水网的生态环境，距离杭州市中心16公里，离良渚遗址保护区两公里。既靠近著名的文化遗址，又有距杭州周边郊区的丘陵、绿地、水网、森林等生态环境。天目山余脉和东苕溪、京杭大运河贯穿其中。沪杭、杭宁高速、104国道、宣杭铁路经过该地。,良渚文化村延续了良渚5000年居住文明，它实践了田园城市、功能复合、村落复兴等规划理念，构建了一个集旅游、居住、创业、教育多重功能为一体的自组织、内循环、自我平衡并不断生长的城市综合有机体。,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,生活配套-温馨惬意的食堂，自己经营,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,生活配套食街，招商合作经营,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,生活配套玉鸟菜场，招商，地缘热泵、污水臭气处理,良渚文化村配套,精神配套教堂，日式天主教堂,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,精神配套村民公约，给人以和谐、井然有序的生活氛围,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,文化配套良渚文化博物馆,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,精神配套村民公约，给人以和谐、井然有序的生活氛围,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,会所五星级标准,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,会所五星级标准,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,其他配套良渚君澜度假酒店 玉鸟流苏劝学里(教育)|玉鸟幼儿园|茶语公园|美丽洲公园|白鹭湾公园|白鹭公园|悠园|,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,便民设施自行车、送货上门、游览车,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,景观美不胜收的山水画卷！,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,景观如此意境的回家路，享受！,让人感叹的工程品质,良渚文化村酣畅淋漓的体验式营销,良渚文化村堂前 样板间,别墅产品也考究收储空间，要想得比客户还周到这就是别墅精装让客户接受的理由！,良渚文化村堂前 样板间,堂前样板间我们的露台精装应该是这样的！,考察动线,上海万科兰乔圣菲-上海万科红郡 上海万科翡翠别墅-,杭州良渚文化村 杭州万科公望-,邮编350009,摩登上海,文化杭州,公望项目概况,位置：杭州黄公望国家森林公园南麓（非传统别墅区）,距离西湖景区约20余公里，距离富阳市中心约7公里。占地面积:623000平方米 建筑面积:244000平方米 开工时间:2008-10-01竣工时间:2013-12-01容 积 率：0.27户 数：405 户物 业 费 5.50元/平方米月会所：双会所,精工别墅、叹为观止！,公望样板间精工解析,别墅产品也考究收储空间，要想得比客户还周到这就是别墅精装让客户接受的理由！,公望样板间精工解析,尺度考究精确到毫米,公望样板间精工解析,这个假盖，合上之后如同正面石材,8.6cm最合适，多一分则高、少一分低,公望样板间精工解析,衣柜内加灯，衬衫细微的差异也能分辨,这个尺度由客户意见改了几次,公望样板间精工解析,3层主卧设置小冰箱,这个化妆台是内藏式的,公望样板间精工解析,下沉庭院入口设置宠物淋浴,公望样板间精工解析,信报箱外边投递，内侧提取,公望精准营销,精准挖掘地缘客户：细分富阳地区主导产业，主导产业分解重点企业。在充分了解重点客户特征情况下，主动一对一外拓。成效很好，当地造纸业130多家，70%客户已成交。地缘客户挖掘殆尽情况下，进一步延伸挖掘杭州及周边经济重镇客户，如此之下，就要面对杭州传统高端别墅区竞争，性价处于劣势情况下，出台了四期精工产品，也就有了上述打击力十足的精工细节,
