万达楚河汉街经营模式分析.ppt
东沙模式万达带来的新冲击,品牌生意,武汉公司2011年10月,2011年9月30日9：18Am楚河连通东沙，汉街开业,1/共27页,9.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业,1.1,细雨濛濛,人流如织。开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人），长假过后仍保持7-8万人/天。,“道听途说”据公司设计部同事C小姐转述：行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？行人乙：万科可做不来，这是万达的。,2/共27页,1.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力,1.2,十大国际潮牌引领集成度超越西单大悦城,国内第一GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开,香港名店进驻翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆，不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；,121户知名商家云集,3/共27页,运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图,1.3,由执导过澳门水舞间的弗兰克德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场,以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影院及室内过山车,以楚文化为元素的汉街大戏台,屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力,楚河上的游船带游客阅读楚汉文化,4/共27页,省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观,1.4,开业典礼上省长王国生：“该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福指数、增强武汉核心竞争力。”,辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐）连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导干部，最大干部参观团人数达80人,市委书记阮成发：“该工程构造了城市的新中心，让楚河汉街走向世界，让武汉成为世界旅游目的地。”,万达集团王健林：“汉街是空前的，更是绝后的。”,5/共27页,解读万达东沙项目,6/共27页,规划起点高做航母，而不是一个项目,2.1,武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。,宣传总规模 340万摘牌总建面 260万,文化旅游：20万商业：24万酒店：16万写字楼：45万住宅：155万配套：3万其他：77万（地下部分）,7/共27页,联合政府做政绩工程辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通,2.2,8/共27页,先做名片迎合政府与客户，改变土地属性,2.3,开工到开业仅8个月通过城市名片，完善城市功能、改造城市形象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会,9/共27页,发现东沙模式,土地,产品,运营,客户,10/共27页,汉街2011,3.1,土地选择地段+规模+符合城市发展方向,内环核心快速通道地铁出口旧改城区两湖连通工程武昌总部商务区,11/共27页,宣传项目总建面 340万摘牌土地总建面 260万,产品组合=城市名片+万达广场+酒店+金街+写字楼+住宅,游艇码头,高尚居住区,高尚居住区,高尚居住区,甲级写字楼,万达广场全国旗舰店,汉街,甲级写字楼,高星级酒店,游艇码头,高星级酒店,持有公建：39万=汉街8万+酒店9万+酒楼5万+剧院2万+万达广场15万,销售公建：70万=9栋写字楼46万+汉街4万+金街5万+住宅底商13万+写字楼底商2万,住宅：155万,市政配套：76万教育2万+电影公园8万及其他66万,3.2,产品组合 15-20%带动 80-85%,12/共27页,三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性占比15-20%,城市名片汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头世界级文化旅游目的地改造城市形象，带来经济发展机会,+,+,万达商用万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日武汉总部商务区提升区域档次和客群,三条产品线充分溢价，提供现金流和利润占比80-85%,3.3,产品组合拉动客户量与质,13/共27页,开发速度 借助原有标准化工期模块表，注重产品合力,10年8月,10年12月,11年6月,11年10月,11年8月,12年2月,13年12月,3.4,运营的高速度严考核,14/共27页,周转与回报 依托生意模式，更大力度利用杠杆,自有价值：城市名片塑造能力带来效益：两湖连通工程地产集团投入,城市界面改变,自有价值：商业酒店招商能力带来效益：现金流产品预售条件提前,项目资金自平衡,自有价值：整体规划能力与愿意代建带来效益：低地价且地价延期投入,轻松周转提升回报,3.5,东沙模式的借力与效果,15/共27页,汉街,写字楼,汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。,3.5,东沙模式的借力与效果,16/共27页,东沙模式的影响力,17/共27页,政府支持，更多优质土地资源,4.1,预计带来4万就业、6亿/年持续税收、满足周边200万居民生活需求从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作,18/共27页,客户喜欢，商家追捧，口碑赚足,4.2,投资者：受追捧，认购权炒到100万/个；商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等；消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。,外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。”,武汉人：“我们以后不用总去香港购物淘时尚。”,商家：“我们来对了。”,19/共27页,行业内的引领地位,4.3,汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。,本地某知名开发商13日出街广告截图,“三分钟抵达楚河汉街”,20/共27页,影响力的支称-专业能力之规划设计,4.4,依托点万达商业规划研究院（北京统筹）由200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准。,21/共27页,影响力的支称-专业能力之商业营运,4.4,1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店、琴行、蜡像馆等文化产业。依托点万达商业管理公司（北京统筹）其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、卡宾、Cache、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、KARTELL、Godiva、Bean bar、BessANGE、Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。,22/共27页,杜 晶：“楚河汉街将成为一种崭新的商业模式推向全国，成为政府、客户 的茶余饭后”周卫军：“万达背后的能力值得研究，没有能力的支撑，万达不可能活到今天”毛大庆：“万达产品的演变过程，其实也是企业品牌发展和业务战略发展的转变过程。”刘 军：“万达商业运作能力已经被广泛认可，万科还有很大差距土地方、政府对我们多持审慎怀疑态度。”张 旭：“对武汉万科品牌和地位威胁最大的对手，唯有万达。”,意见回顾,23/共27页,
