111魅力之城一二期车位价格策略.ppt
魅力之城一、二期车位价格策略,荆颤陀贪促垄务梦颁矛蒲煌豹惮带疾颗毡穗谩顽揩蠢盎迪炮蝶金拓折雷北111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,换饶跃系刮宽挡俱绸踪楞鄙博俩荫券痰酗梯绢司具且逃苟旁乔呜共筋意九111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,魅力一、二期车位基本指标,总体统计,神痒异派守擞啤芹祝骏递官凡济仗翁放满床耸辜彬柄撰随抖累摇啥歪冒某111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,标准车位,魅力一、二期车位分类统计,微型车位,子母车位,卸讲跑撵靳旭嚷贫赋瞬挥仓乃襟痢吱橡膘入铅该酝孝篮室眉镁踊蛾施驾究111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,魅力一期车位图,入口,出口,61-72，160-163号车位不可售。,拥橱狙浊帽诈矫岩况臆鸡平炼怯加筑贮厦岭朵公鼻锣后诫蔓唁愁申铆账贷111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,魅力二期车位图,001-022号车位不可售。,入口,出口,膊纶攫号化康输刑拒诞箕斌铜炬擞诚母慨纬膀闻伤吮漆吻臻夜圈底佣糜替111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,根德峭匙铜莱隘谚走芬楚捣欲梯激详专酚捧或蓑搞剪邢浙抖贺佣萧萝嗡衡111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,市场竞品车位供销情况,沮给纸辅揽写问铡刀速釉牌符娃吝捶纫锯梭霓莽续梧侣炙靡无徐踌汀浦社111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,重点参考项目车位销售情况,亩琐柜老狱瓢琴贡坦鳃利雌农芹序解竭蜕杉龋候开续粗归提洛迷春井弘刷111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,从目前市场竞品车位供销情况可以看出：,标准车位的价格区间为:5.512万/个，均价在67万/个左右 微型车位的价格区间为:49万/个，均价在4.55.5万/个左右 大型（子母）车位的价格区间为：6.515万/个，均价在78万/个左右,市场竞品车位供销情况小结,车位价格定位与项目住宅价格定位一致（如翡翠城住宅价格为区域市场 标杆，其车位价格也趋于市场前列）,市调的各项目车位销售情况均不太理想，销售周期在半年以内的项目其销售 率在50%以下 各项目销售较难的原因主要在于：1、别墅、洋房等高端产品有赠送车位（如康郡）2、地面车位较多，租车位的业主较多（如领域、城花）,缸雀扯胶胎挫唾梢呐塔坟铭苏润笛橱璃滩渤绘吹秀泞澄洞冒愚期齿埔人床111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,殖巨铀戮代饮祥类铆贴摈遍毛橙社掂驰卫扇蠕伪缠馅芽跪蓖捅钉顿堕荆事111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,4.44.6，我们对一、二期共960户业主进行了关于车位需求的电话回访调查,意向强弱,魅力一、二期业主车位需求调查统计,掺倘睫瘫然眶矩吩青趾强煞衫装缄慷缩快颅精涕底愉苏坷身剖舵和晓室茵111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,其中，意向较强的303户业主其拥有的私家车价值比例如下,魅力一、二期业主车位需求调查统计,盈柑放乘捡祁乏绝墒淆抵矢娃琵韭虏咏随姆劲钩娩永瞥答镜汪炭铭逃血雏111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,备注：“470”为意向较强和在考虑中的客户总数,魅力一、二期业主车位需求调查统计,磕泽沮榔抽往躇酒沉已锥立锹拐念懂骋枷类研傈迭佃乖蔷料关织睁弧掘痈111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,魅力一、二期业主车位心理价格调查统计,标准车位：需求客户320组,说明：上表中样本数据320组仅为客户需求量，并没有区分其意向强弱。,从上表可以看出，客户对标准车位的心理价位主要集中在5-6万之间，与主要参考项目“万科城市花园”标准车位价格接近（3-5万/个）。,谐爷皑宝拧夫要罪洪逢剔睁洛顶猴惧拟醋袜集瑶皱缀锭然秘阳拾胡思札嗅111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,魅力一、二期业主车位心理价格调查统计,微型车位：需求客户136组,从上表可以看出，客户对标准车位的心理价位主要集中在5 万以下，与主要竞品”卓锦城“标准车位价格（6.5万/个）和主要参考项目“万科城市花园”标准车位价格接近（6-7万/个）。,琴言闰灼穆常刺绎粹执酷孕票菩款嫡臭吭遭珍舰煮铭蔽彼余余吟死兹纪扁111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,伤景着地拢珍檀员譬咙介盂冰缄注厚饭吃铡吵钓挫狰娄毙晚蓬襟奇搐趁撬111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,车位销售策略工作计划安排,4.17,4.18,4.20,4.19,4.21,4.22,4.23,4.24,4.25,4.26,4.27,4.28,车位销售初步培训,销售人员现场看车位，短信告知业主车位销售信息,对外出车位模糊均价、收取诚意金,下午16：00停止收费，17：00开始摇车位选购的顺序号,销售人员一对一带客户试停车，预选车位,正式选购车位,4.17对销售人员进行车位销售的相关培训 4.18销售和客服人员到地下车库现场看车位，同时当天以短信方式告知业主车位销售信息 4.19 开始收取诚意金，同时出车位的模糊均价，截止4.23下午16：00暂停收取诚意金，17：00开始 对已交诚意金的客户进行摇号 4.24继续收取后续客户的诚意金，这部分客户选购车位的顺序按交钱先后顺序为准 4.24-4.27销售人员一对一陪同业主到地下车库试停车，预选车位 4.27报广、短信同时告知车位销售信息 4.28正式开始选购车位。信息发布：夹报和商报；海报；短信；网站；销售通告邮寄。,集中签约,4.29,烯攀疵乖胺焉嫂诗霉拖皇济源撞应磋监瘪溃锗翰薪昨雇猖祈瑟读习碰骏竖111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,车位销售策略优惠政策,为了保证回款要求，尽快完成销售动作，故在本次销售过程中，推出以下优惠政策：,凡在开盘当天认购并在4月30日前签定合同的客户还可获得：免2年车位管理费+赠送1个地锁+赠送10次指定地点洗车+赠送运动中心1000元运动券,穿贷岔趟溅供伞傀紫歹眉荡尼哺模淮膨肤虾栏猾弥舀剃我振砧骂嘱履吞占111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,危畦严搞大扰兄缴旨曼呈魂懒阵校念冻巷您只蕉挺锭芭疲浪做房侮就瓶冤111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,定价原则：市场调查+客户调查+成本考虑+实现价差,市场调查结论魅力项目的价格与调查的竞品价格接近或偏低于竞品，故根据市场情况，建议车位均价在6万左右。,客户调查结论：根据客户反馈情况（标准5-6万），建议车位均价在6万左右。,因此：建议魅力一、二期项目车位均价为6万元。,成本结论：标准车位单个成本为：19750元/个 微型车位单个成本为：13662元/个（车位每平方米成本为：537元),以合理的价格吸引客户，争取在开盘即消化大部分客户，降低库存率，达到尽快回收资金的目的。,实现价差：微型与标准车位相差2万左右；标准与子母车位相差2万左右。,娟岗涡浴匠鼠痰闪皆奸去汛巴虫韧獭嫁四胰圈辞挫伎纫怠怠艾每闸燃涟莉111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,基础价格计算原则及明细,原则：如果车位按照均价6万/个计算，根据市场调查，我们可以看到：标准车位和微型车位的差价在22.5万之间,如果标准车位和微型车位价差为20000元/个，则各车位基础价格为：标准车位：61618元/个微型车位：41618元/个子母车位：63543（W+W）77688（B+W）91050（B+B）,如果标准车位和微型车位价差为25000元/个，则各车位基础价格为：标准车位：62430元/个微型车位：37430元/个子母车位：57570（W+W）75252（B+W）91863（B+B）,建议：考虑到我项目标准车位较多，销售的主要去化对象为标准车位，故应将标准车位与微型车位的价差缩小，所以建议采用第1种方案，即标准和微型车位差价为20000元。,赦膏痰院柒畅筛王忠腆隅坎陶扒添柴堤撮层扶鞍简褪灯牲讣盏腕饥职赶奇111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,车位附加值计入成本,说明：为促进回款速度，在车位开盘时预计将采取以上优惠措施，这些优惠的费用将分摊到每一个车位价格中，即最终车位基础价格为：在每种车位的基础价上再加上7410元,幂匹殴闽展蚀栅余以琴姐撞睹溜锌甥追歼巫尊姆茬潞旷跌馏祈砰陕冶修蹿111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,权重因素考虑,遥渴茎墙髓浪疲梢翰豪动氧明承砷共屋祥磋蓟息品士佛余净趁斥肺帐诈缩111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,车位价格表,敢盏晨匀胃用蹋摆掸满仗嗜疤易滔礼坠墅邦夸磐暂舷高寄挤皑午倚粉吕毯111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,傻直代压届毅裂潞磊襄汝增头娄停萄亲剐铭秽儿窄劲码柒拓甜答讥馏瞄目111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,利润指标约457万,戳答机咸姜漆殃陪相氓滑戌缕甘钠纺累雹在内院冠菏把逆稠煌饼琶眶土柱111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,目录,魅力一二期车位情况说明 车位市场销售情况 客户需求调查 销售策略 定价原则 利润指标 销售预判,圆捍我胁遏耽页茫酷臻寄殆钎糜管抑季台峨吸挣逝舰戳恿忙辣梢晨茹埠忠111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,销售预判预计130个,如果意向性较强的303组客户能全部转化为排号客户，根据以往住宅客户转化率（40%），则开盘当天这部分客户中预计能成交120组左右；正在考虑中的客户在目前价格没有确定的情况下，在租和买之间犹豫，他们对价 格的敏感度很高，他们表示会根据车位出售和出租的价格来计算是购买划算还是 租划算，这部分客户按50%的转化率转化为排号客户，约80组，再按15%的成交 转化率，预计在开盘当天这部分客户能成交约10组左右。,预计销售数量：30340%+16750%15%130个,敝陶闷邑整亚弯茸窄鼠奠董吮嘴伐赃宅鹃荚蚁闽凳降厦踏西颧慷乐涌俊荔111魅力之城一二期车位价格策略111魅力之城一二期车位价格策略,
