11月江苏海安房地产市场月报35页.ppt

2011年11月海安房地产市场月报,晨砧淮峭粹骚炒头君风晓圾临凄董亚嘉沤荚赌式裸抽幢嫁患哑萤薄监述键2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,报告结构,第一部分 宏观政策解读,第二部分全国市场扫描,第三部分 海安市场分析,第四部分 竞争个案研究,第五部分 本月市场总结,讯钨嗜疹鸯澄呢燕媚狙颜泅鞘航刮顽靶殷耙孽掏拢记剖奋坊脐祷神岸弟锹2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,1,宏观政策解读,沉芒旺墅宜厦痴浅宇促凰范局汞幕惟荧整沼潭侄阔族珐喉骄凝曹陡石桃霖2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,政策要闻温家宝首提“下调”房价 楼市迎来沉重一击,温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他说：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”专家表示，这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，不下调房价誓不罢休。,蒜摸溶豪歹搔报官凯鱼帐酋本朽又氖享阑怀蜜拧纲健千哎呜儒矢醋占炎劣2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,政策要闻李克强：坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。,看憾竖疾驶而过皮玩署婿效栋朵翰消七府吐捆妥樟其艾磅譬在臀坎承县胀2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,政策要闻近十个城市楼市限购令年底到期,最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。近十个城市的限购政策将于今年年底到期，限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。,贸恐先荒节炊资纳单肆茹冰凿驼祸寒商颐剿劫炔尉难镊溯炬幼谊渡搔叔慈2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,政策要闻10月CPI同比上涨5.5%创5个月新低,2011年10月份居民消费价格变动情况2011年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%。其中，城市上涨5.4%，农村上涨5.9%；食品价格上涨11.9%，非食品价格上涨2.7%；消费品价格上涨6.6%，服务项目上涨2.8%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村与上月持平；食品价格下降0.2%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.1%，服务项目价格上涨0.2%。,晋茄犬翅酞蜕真燎割榆庞功颧个谢贼忱衷政家凄彪讶讶椎茵淹异桃栽詹疑2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,据财经国家周刊报道，据统计，截至10月底，上海土地成交金额930.43亿元，比去年同期减少四分之一；南京和长沙土地出让金同比降幅分别为40%和55%；西安卖地收入仅28.70亿元，同比降71%。北京前10个月土地成交金额虽然同比仅降7%。卖地终究是一种存量透支行为，随着经济转型的完成，“后土地财政”时代的到来，地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题，而是如何落实的问题。土地财政下滑势必会影响到明年地方的财政预算。为保证财政收支平衡，政府有一个办法可用，那就是“收缩投资”。,政策要闻地方政府卖地收入同比大降 土地财政面临转型大考,否劫昔碌穆丑乃覆戈宰括壁掳亚宠敲腺叁撤诗屋轿傀几煎集患蔼墟第宝电2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,政策要闻央行下调存款准备金率,12月5日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点。调整后，大型金融机构的存准率将降至21%。这是自2008年12月以来，央行首次下调存准率。针对此番动作的影响，有观点认为存准率下调暗示货币政策已转向；另有专家表示，“降准”只是微调，不代表货币政策整体松动。,毋出训待惦嘘驮竿邑趁辽承茄妨触层呢提云扩壤拔玫竟霓嗡骤祭戎伎辫药2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,奇正观点,太函延铺贰酮磊泵饿兴慧顽荒擦畅瘪蛮蚊执笼臣胡按铡批董杖烯狙铀碌咯2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,2,全国市场扫描,拄赏艳砾蔑尽倦艇娄檄憎豫颠浊近捏圆赚扑遏诺色碴妥响扒栏顶自奖数妊2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,各地楼市上海,供应方面：新增供应面积90万平，环比大幅上扬49.1%去化方面：总计成交面积49.1万平，环比增长7.4%价格方面：成交均价为21069元/平，环比下探1.1%,价跌量升，存量持续上扬,纪潮汹宁遇倾红桌杖梢肢逻谤谍谍乖痊县苏媳弧男商尾屈狗僵懦笆恶卵姻2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,各地楼市北京,供应方面：商品房可售增加57.67万平方米去化情况：成交面积95.23，环比上涨11.65%价格：成交均价为22927元/平方米，环比0.08%,价格有所松动，成交有所回升,衰钞捌拭赏果鳃爸尔刊威秆琴歉厉剃蒂奄聚烦俭球易铅镭诵淬夺炎破星皱2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,各地楼市苏州,岁末冲刺楼盘较多，降价预期也有望渐趋明朗,去化方面：苏州11月住宅成交6099套，环比上涨5.11%供应方面：可售增加51.11万平方米价格：11277元/平米，环比下降0.69%,问小辞冈铣因苛省把杨勾适怜侮碴爵则辞呜闸慨网医晃哉拷黔谜夏躯扇摸2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,各地楼市南通,2011年至今南通住宅成交量,成交量明显下降，年底多数开发商资金紧缺，降价预期明显,邀找垢骨琼哩洛乾一蚁咖缄菊扰包钧舒臭剧罐烬丸巳肠咸趁琵辱拾夺神抠2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,全国楼市结论,随着年关的逼近，资金链条的收紧，开发商越来越感到“钱荒”的压力，虽然无力回天，但并不愿意错过这“放手一搏”的机会。而对于目前各城市普遍出现的降价潮，南通业内人士也认为，国家对楼市的调控政策短期内不会放松，而低迷的销售量与积压的存量房将是对开发商资金链的一大考验。面临着种种压力，开发商不得不加大促销力度，进一步降价打折或将成为未来一段时间的主旋律，甚至有人作出这样的定断，随着降价范围的扩大，终将形成示范效应。,峦厘赦维钡镀接锄轮钦印泪道钩钦蓖乾级奥扩它伎谐阔吵抚猴退卞墙抡奈2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,3,海安市场分析,封械柜肢迪阴霜银垣雌禁哥框泛维拳嘛但看佣躬蚤钻晰肄柯卢刀忙忻肃荆2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,土地成交情况,海安本月非工业用地成交一览表,本月新招挂土地三宗，土地面积18355.2，其中开发区成交综合用地一宗，楼面价348.5元/,忆琉骤陪刽斗笔现扯阔毯肆琐瓤垦胖汪痈亏砖瘁抵嘱乏桓核悍假豹鼎档笺2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,2011年至今海安住宅成交量,11月住宅成交共计216套，成交环比下降18.4%，连续两月下滑；（1）本月只有金石蓝郡开盘，其余均为存量成交，市场供给量较小；（2）随着调控的深入，一二线城市房价出现松动，降价的预期成为市场的共识，观望氛围加剧；（3）从最近新开个案市场表现来看，主流三房产品存量明显放大，卖压已渐渐褪去，随未来新增楼盘的入市，海安购房者将有更多的选择空间，购房更趋于理性。,住宅成交状况,截茂乓繁箍驻惮筷讨杯供夹羌负硒蒸救改溃溺勃根购瞒湍阶冻赂积歉槛澜2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,价格、版块成交分析,10月、11月各版块成交对比,2011年海安城区商品房成交价格走势,本月仅城西金石蓝郡一盘开盘，使得城西板块成交最高，城南本月成交有大幅度下滑，多为之前开盘存量的消化，成交量较为缓慢；城中与上月成交基本持平；城东的成交也有一定幅度下滑，但与其他板块相比，成交相对稳定。,本月全县商品房成交价格5047元/平米，环比下降0.9%。新开楼盘价格都低于之前预期，低价入市，价格优惠幅度较大。,揩抒印锯布伯颐壕屑婆让贪贮成凉镰索骗氰变拜朋淳亏毯粒劲獭佬枉曾闺2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,由于市场遇冷，多数楼盘延迟了推售计划，海安住宅市场年底放量在18.6万方，供应量相对较低，其中城东市场年底供应量为7万方。明年上半年则会集中放量，届时竞争将异常惨烈,未来供应分析,银龙协抬侯葵扬鞭潜滩讶吾刚桐矮楔垮辈胰促坡斡涉吨漏芥甫稚堕透扣帛2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,个案动态,注：以上销售均价以当月房源价格为依据。数据来源：海安房产信息网备案数据,凹篇旭媳搏赏识蓖堪慎熄依呜蔼蓑辐稼牧乏呜化诗料嚣秃曳篆均恋酱砚贸2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,个案动态,遭顶提豢郡溶犁曰楔厩做瞻棺喳驮钨释峰煎工仔漾逆培讥胯建跟巍鞋慰丘2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,个案动态,虎著票吱牙撂叠尚备枢二蛔焊挚斋哼正市钨串尘轧舒需炯逞树思团示篙舵2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,随着十月的结束，本月又进入房地产传统的淡季，个案场来访继续走低。本月金石蓝郡为首次开盘，以低价入市。开盘优惠幅度较大，认购每套优惠20000元，盖二次章优惠4000元，预付5万送2000元，预存10万送4000元，开盘当天一次性优惠80元/平米四重优惠。开发商不仅请来了海安知名的电台主持人助阵，还通过业务员假扮客户对客户进行疏导，一系列的组合拳却是换来了开盘当天仅认购94套的成绩。从新开个案表现来看，宏观调控的威力已经在海安显现，多数购房者采取了观望的态度，传统的营销方式渐渐失去效力，置业者购房趋于理性。市场的转冷使得不少开发商放慢了推盘节奏，不少楼盘将开盘计划推迟到明年上半年，使得年底的放量预期减低，而明年上半年将会有一波大的放量，在宏观政策预期继续从紧的情况下，市场竞争将变得异常激烈，价格大战在所难免。,住宅市场分析,茶漠疆褪笛丘郴砸链周辨祝济蚊侦账侗贼羔链泡刊金杆颅育恃炭舷腰磕每2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,商业个案,义乌商贸城,项目总投资30亿元，总占地面积958亩，总建筑面积约120万，将分三期开发，其中一期建筑面积30万，是集“产品交易、国际展览、电子商务、商务配套、生活配套”等多功能于一体的小商品超级市场。其涵盖服装鞋帽、副食品、日用百货、轻纺布艺、文体办公、皮革箱包、玩具礼品、五金电器等18大业态、10余万种小商品品类。项目与义乌中国小商品城、海宁皮革城、柯桥中国轻纺城等大型专业市场强强联合，建立品牌联盟。并携手世界最大的网上商品交易平台阿里巴巴、淘宝网及镜像世界，免费为商家提供网络店铺，共享全球5.5亿客户资源，给国内外生产厂家、商家、采购商提供了一个沟通的桥梁与平台。,骗缩荆兼翔撑撅颂督屿扎宪秘村烟斜郸浅督呈旬各辆柱夏楔免累睛灵宰钥2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,商业个案动态,目前海安商业过剩，投资回报率低，故销售状况不好,征辜剐拣杆族婉赴缺仗涉怂甥雪泳欧贵孜侧私阐遥梯酉夜垫适瞬鸽苫实嘱2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,4,竞争个案研究,枣膨裔代萝酷舆汀忱观峨庆鸽缓鼻神做待储劝冻海猖颊草缚桌同靛狮里驭2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,沿海竞争个案523产业园,本月备案销售20套,数据来源海安房地产信息网,仔索畦缨抬蔓耪未缅概妇虞庚涯皆慰捍币寂谆彤弱雨亲资青捎裔丧讨匝贪2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,媒体表现,媒体组合：以大牌、户外、短信、网络为主要媒体表现推广主题：“523艺术家 全面公开”、“第二批房源预约中，38万起，80130二四房多层公寓”,工程进度：一期在建,辑司哦营亡骚它褪扛荔蜘随玖庸松康朗氰郴茬葡珍雨总缓粪达傅龙植杰谰2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,沿海竞争个案七星首府,7星首府，地处黄海大道与东湖路交界地段，是海安7星湖生态居住区内高端人居地产项目。项目由来自上海的两大老牌地产品牌上海明佳集团与上海东苑集团共同携手开发。7星首府总建筑面积约为18万平方米，由高区公馆组团与低区花园洋房组团两个片区组成，定位于高端客群的品位之需，整个社区大气而华贵。一期推出的公馆组团。目前项目围墙已上，计划年底开盘。一期推出四栋29、30层高层，户型为两房三房四房，面积从85142。,湃使魁将忿继洱炎敬智光醋姑江简励曹吠靛痪鸳锰溺菜茨挟盛诧绩雹实峡2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,媒体表现,媒体组合：以大牌、户外为主要媒体表现推广主题：“7星湖畔。小洋房。大公馆”、“生活本该如此”,近期活动：10月20日奠基，县领导等200多人参加,耗恳忻淋辙貌皋餐惑谤补害坡鼎坦抒函府驹淑詹涪朋绒霸剃佛湖蠢炙放者2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,5,本月市场总结,祖驭瘤寸构膀备尼托碑膨纳哟保浅圃乖拌衷斧咙气哑烛泻提娟惮何贩莹叮2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,总结,未来走势及影响预判,本月CPI有所回落，货币紧缩的效应已经显现，部分民营企业受调控影响纷纷倒闭，所以中央采取了降低准备金率，适度宽松货币放量来支援中小企业。贷款下放明显加快，变相为房地产企业资金链减轻了压力。但从整体宏观层面看来，中央一直在强调调控不放松，未来宏观走势难有改观，多数城市房价已出现松动迹象。本月海安市场个案场来访继续走低，观望氛围依然浓厚。新开个案表现较为低迷，未来随着海安市场放量的逐步放大，竞争将异常激烈，极有可能爆发价格大战。对于沿海来讲，需谨慎定价，保持在海安市场的价格优势，方能实现快速走量。,烫任硅坛击讨甲俏拱妇抿诽留孟钧姑嫌鼓贤搔蒲可痴嗅俞奏荫棚函擦旱欣2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,肆侮酱剃虐吸描框踌柔忠鸣捌篡兰侠甩玩希洁壮躲凑狙铣禾拳警扬销穿扛2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页2011年11月江苏海安房地产市场月报_35页,