东莞市某工程总包合同成本测算报告.ppt

东莞XXXX一期总包合同成本测算报告,2008年12月东莞,聂柔腹揪敝释应滔僻贩滁星吓糊春深噬晾箔孵壤纤羞刨滁坞挠疽巢语茁烽2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,目 录,前言按投标价格水平测算按当地市场行情测算按总包实际成本测算结论及建议,萝辩矽申剥的便谭囤獭旗帚莹稳红限蝉末转硫车鼻壶腔鸳淳忿泥士裔兜拇2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,前言,起因 东莞xxxx土建总承包商“中建三局”在合同履行过程中以合同价格低于实际成本价为由，要求调增原合同价格。双方经多次协商于今年6月份达成口头协议：将原合同价格上调13，但没有签订书面的补充协议。10月份总包在原补充协议的基础上又追加索赔金额约1800万元。双方分歧巨大。处理原则 为了妥善解决总包合同的争议、保证项目的顺利进展，成本合约部本着“符合市场行情、实事求是”的原则，拟通过不同的测算方法比较，合理确定总包的合同成本，为合同谈判提供依据。,燥刑赡辽蛹社仿黔堰盈鸟浆馋候孤远耽琵咬奏爬源盂藉氰捉盲骇尼冷粗费2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,测算方法 拟按照以下三种方式测算总包合同的成本：按投标价格水平测算按当地市场行情测算按总包实际成本测算关于工程量的说明 为了便于和原合同价格比较，所有工程量按合同清单口径未作调整。但实际结算的工程量与清单数量会有出入。,凸卒撅直柔象侄舰膜鲍娃砾悉稀蹲炉织考去戈沙羊审屯损鄙檄泰谣捉产埃2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,按投标价格水平测算,投标价格汇总,壳缺汹婚瞬缺宅故埔煌咀瞳瓮冒使躯蹬形鞍渣玫杉括磁曼地讳鹅氏懒但瓷2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,投标报价细项对比分析,搭睡冠用鲍诫桅淄瘦困剐藤断绑炳骨仰各谈指玖要熊跺识顾爸毁川足取渐2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,经过澄清后的最低价为“广州四建”的11650万元(13.08万m2)，即总包工程目前的合同价。次低价为“中铁集团”的12280万元，比最低价高5.41%。“中铁集团”在确定中标单位后也曾表示可以接受11650万元的价格。总包工程招标的竞争不够充分，第一轮投标只有三家单位，其中二家串通围标，第二轮共有四家投标，其中“江苏建兴”报价太高，缺乏可比性。,丹声杰溅莱聚疆实栈慰脾睹枷镶蹄创瑰蜂披细片恍嘱抉貉流严循液娠演锯2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,对投标单位投标水平的分析中铁集团：对本项目意向性很强，志在必得，在投标中有围标行为，报价中存在明显不合理的地方，经最后澄清报价有所下降，总体处于市场平均水平；中建一局：对本项目缺乏信心，报价较保守，高于市场平均水平；广州四建：合作意向较强，以低价为投标策略。“措施费”和室外工程报价偏低，报价总体属于合理偏低水平。因广东四建有东莞当地别墅项目的施工经验，了解当地市场行情，与政府部门关系较好，并且有库存的周转材料、机械设备，所以在管理好的情况下，其报价可以有赢利。江苏建兴：报价异常偏高，不具可比性。,嘲口柱他醚嗡娃榔殆敛翰挎应压见励呜离蔫涌淹量团看腋迢副瘤陷亡橙梢2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,对合同价格的调整 根据以下情况对合同价格进行调整主要建材价格波动的影响：3月至今钢材价格大幅波动，对成本影响较大，应按实调整。其余主材价格较平稳。,御逐穴锨睡条哨弦交胳完抗哨熊捍擅绊阁司幼溜误夷窒纪揽弦吉柒阜函锻2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,05年410月份东莞市主要建材价格一览表,腔燕牙零塘谐绚舔呛咨蓉棋膛楚树援迂姥莎芍遂歪深捂店蛹笨轧太炙菏膘2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,实际施工方式的影响 实际采用现场搅拌砼，应调低合同中商品砼的单价；土质情况较差，造成土方工程成本上升，价格调增30。措施费项目的调整 别墅项目的模板、脚手架等周转材料的投入较大，且周转率较低，调增到投标时的最高价（中建一局）；临时设施、总包管理费报价偏低，调整到投标时的最高价（中建一局）；现场停电较频繁，发电成本较高，基坑排水等，综合按土建成本的1补差价。原清单报价明显偏低的项目 市政工程报价普遍偏低，调整到投标时的平均水平；沥青砼、化粪池等报价与实际情况差距较大，据实调增；其它报价明显偏低的项目，调整到投标时的平均水平。,睦禹旷癣枯觉靶扛删茧峡俏默箭崔蓟私居茂辞善窄肚偿见蛆衙什推己岂枣2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,总包合同价格调整情况对比表,建搞雕挝各镀刻吉焙谁裁辆炔溪扬谚貌熄纺运斧枉富匣泊菇烽他肾锄厕赡2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,调整后的总价为12260.37万元(13.08万m2)，上浮610.37万元，上浮比例5.24%。扣除砼、钢材价格调减的因素，总价上浮857.60万元，已接近投标时“中建一局”的最高价，即市场平均偏高的水平。对应一期范围(6.5万m2)，调整后的总价为6067.79万元，上浮348.94万元，上浮比例6.10。,称猿史赞径曾梢戳啃避怯卿娘梁机恐昧鸯控娠回怔溢姜戌普取显胁祟陷救2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,按当地市场行情测算,对东莞当地建筑市场行情的调查广东省2003年定额分析东莞市建筑工程招投标一般执行广东省2003年定额，该定额整体水平低于深圳市2003年定额约10。其中：人工费的单价明显偏低，一类工29元/工日，二类工26元/工日，二类工23元/工日，低于市场工资水平约20；材料费按照东莞市建设工程造价管理站发布的造价信息则高于市场行情510；机械费水平相对合理。东莞市建筑市场行情经对当地3家施工企业及招标代理机构调查，按广东省03定额计算建筑工程造价可下浮515，具体下浮比例根据项目的具体情况：建筑形式、施工难度、支付条件、工期、主材价格的调整方式等确定。一般来说：高层建筑下浮比例高，别墅项目下浮比例低。对于施工企业来说，项目利润的主要来源是机械使用费和周转材料，主材价格按照信息价调整有富余，可以补贴人工费的不足。,肝辑岗害娥岳卧龙奈牟宋闷匡擂硅梭填鸽仁辰笑道捅原遇丰汤配镑兔纲星2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,东莞市主要建材信息价与市场价比较表,涤滨拳精棍阶孜弊基农九授匪漓嘱朋繁隆哺跪弯诉谐眩它仗侗村疑贪陶悼2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,对总包使用的主材调查情况通过查阅总包的材料检测报告和现场调查，基本掌握了总包实际使用的主材的生产厂家、品牌、规格等资料；总包使用的钢筋、水泥等材料的厂家繁杂，钢筋的厂家多达14个；水泥的厂家有5个；安装管材的厂家知名度不高，为中低档次的产品；总包在前庭后院还使用了大量的二手红砖。经对部分厂家询价，总包使用的主要材料价格总体低于市场平均价格水平，考虑赊帐的因素，总包的主材价格也低于东莞市造价部门发布的信息价。,牟怖倘坟客浓蕉焚坦祖捻腿秉嗜秽陀咯踪泪档弃拯雀窒翻禽凿滇罗肩舞讳2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,总包使用的主要建材价格与信息价比较,克快堡牛剔据獭淆扰待拽廷叉帝纽侗泼荒校宗刘拖型彬涉爬怜浇棠徒怎霓2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,按照广东省2003定额对总包合同成本测算情况单位建安工程：按东莞信息价初步测算，总价调减842万元。主要原因是钢筋和砼价格调减。市政工程：调增约173万元；措施费项目：分别抽取了独立和叠加别墅的典型户型进行测算。测算结果措施费平均增加30。“措施项目”成本按30的比例共调增372万元。规定取费项目：按东莞市规定计取利润、保修费、保险费、规费（社会保险、住房公积金、定额测定费）、安全文明施工费、税金等，费率按“单位建安工程”总价的15，约增加成本1423万元。,管皂绚捞泄糜杏霍唤伎脾撅两琳馋锑奉散柱赊琳捎时痪惟辫舍玫花疽丘栗2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,综上，按照广东省2003定额计算，总包合同总价为12775万元(13.08万m2)。调增1125万元，调增比例为9.7%。对应一期范围(6.5万m2)，调整后的合同总价为6274万元。上述价格未考虑下浮。按东莞市场行情，本工程按定额计算可下浮5左右。则：下浮后的合同总价为12136万元(13.08万m2)，调增486万元，调增比例4.0。对应一期范围(6.5万m2)，调整后的合同总价为5948万元，调增229万元，调增比例4.0。,澎烬曰粤奢誉款饭碍悬愈毙饺王片操朵嘴呀捞多逮衔刑荧奶鄙百物晌疲弦2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,按总包实际成本测算,因为以下特定的原因，造成总包的成本高于正常的水平返工及报废项目 因为政策的变化，总包单位现场已经投入的竹脚手架、木顶撑、竹棚全部拆除更换，造成总包成本的增加，以上成本估算如下：,冗痹兼狼删篆炙肃僵题逮巳耿幸驼衙创绥敝充棋贮獭掖墟驻狼稼棕蓟怎失2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,新地区的进入成本 总包单位第一次进入东莞，对当地环境不熟悉，缺乏当地资源。东莞当地风气不正，政府部门攻关的成本会有所增加；砂、石、砖等地材存在市场保护，造成成本增加，按原合同价的1考虑。钢筋、水泥、模板、管材等主材的供应厂家众多，价格正常。资金成本 因为我方资金紧张，总包工程垫资比例较高。按合同约定支付比例为已完工程量的65，但我方基本未按时付款，平均每月拖欠工程款436万元；按东莞当地规定需交各种保证金约1699万元。上述因素造成总包单位的资金成本加大，按原合同价的2考虑。挂靠费用 总包单位实际是包工头挂靠中建三局，额外增加挂靠费，市场行情为合同总价的12。,崖录私朱映尽芹溢牧略款胀萍妆屿陛寡聪护佬乡嗜书粘贱妓俄雹例推奸渊2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,周转材料投入及浪费总包样板区2.2万m2的模板及木方为一次性投入，按调整后的一期6.5万m2建筑面积计算，模板的周转次数约为3次，低于平均水平的一半，相当于成本增加一倍，约为239万元。扣材料残值190万元后，成本增加49万元；因为自身管理水平的问题，总包周转材料的浪费较为严重。按模板材料费约300万元计算，增加15损耗约45万元。合计增加成本94万元。人工成本降低 总包工人技术水平普遍不高，做工粗糙，管理人员少，人工成本相对较低。估计人工成本低于平均水平5，合同总价调减0.75。,躲熄拿镣拯诬堆须届淫秘虑锚尘肌贰沿葫醉塌酿某迸阴儿残渣戎姑乔划恩2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,综上：总包额外约需增加成本564万元(13.08万m2)，增加比例为原合同总价的4.8%。对应一期合同范围(6.5万m2)，额外约需增加成本360万元，增加比例为原合同总价的6.3%.,邱骚忧蘸堡圭毋银荡乓榨伪客漏缉硼杂巳烦蚜失闰耳氦铅阐厌从赐饲诊著2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,结论及建议,结论 综合考虑总包合同投标价格、市场行情、实际投入，认为：总包合同价格稍低于市场平均水平，结合现场情况，合同价格应适当调增，调增比例为35；总包单位实际的投入成本高于市场平均水平，本着解决问题的原则，需适当考虑。总包单位的管理、协调能力较差，现场配合不理想。建议将总包合同范围调整为一期，二期工程另行发包。,翔现后贤傣鳞埠惊贡得蔗绸邹僳汗拭素阑羌杉底傀琵狞跋东诅知束钦繁格2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,不同方案测算成本比较,裤晴全司脊牡镀韧瓶臀恿汁吻战春诉篇拇沤烩宫呛伙哄呜捷云踏退撞杜袱2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,谈判建议,骇胀舀您篷姑华件峰乳吃觉染冗泰贷居屯保戴状钱瀑凶蓉舅粕毋踏矣吗菏2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,特别说明：上述目标成本均为按合同清单工程量口径计算。图纸实际工程量大于清单工程量，所以结算成本会高于上述目标成本。部分典型户型的测算情况如下：6栋：比合同清单增加15%；7栋：比合同清单增加5%。综上，结算成本预计比合同清单增加7左右。,既愚某讣咱感铺访孟责蜀灰芹拐揽剐枕咬税遁际缩袁馋续留澎彩得蝉洲迂2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,调价方案建议合同方法 以合同工程量清单为基础，对部分单价明显偏低或偏高的项目进行调整，维持合同清单的主要原则不变。定额方法 按照广东省2003年定额及东莞市的有关规定计算成本，下浮比例可协商。实际发生方法（成本酬金）按照总包实际发生的成本，额外补贴合理的管理费、利润和税金。,吝挤瘸甘缮享洋大闪音臂醋巳嫌繁挤晰蝴难殆扑少弄叼癌绪钳戊配瞥类禾2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,方案优劣比较,汀烁拐罚磋刚诣嘘鞍拱唱柔战风科蚂识冠其痕兆暖米嗅延唾沫邵俊鉴渴摄2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告2008年东莞市某工程总包合同成本测算报告,