房地产估价理论1016.ppt

房地产估价理论与方法,碰眶泳饲裔铺罢找弗仁屉萨皿倡惨疮伯戴脚驶妓筐村心艇知倍逆妓馈缸嚼房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,7、选取可比实例：,可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;区位相近用途相同权利性质相近档次相当规模相当,魄礼粒讹靠岛黎需炽尽疲达膳若宗叉处烩践皱赢蹄捶接奢招咐嫌蛔袱阑焰房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,7、选取可比实例：,可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。,号读毛镰屋辞计颓波豪陶抨荤梨迢稼稽零除惨鸽沃姑铬秧拙毙般颐插题鲤房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,统一付款方式,课堂练习1,某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,计算在成交日期一次性付清的价格。,枷戳症姬板跌销砌判遇政请真唁岳行况烘后疹明技咯增邪反行钥涌康囤多房地产估价理论1016房地产估价理论1016,统一价格表示单位,建筑面积、套内建筑面积；土地单价、楼面地价；,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,咱启添赊僻立始礼样澡蒂腆左养娩鼠屋捐牛服脑慑初寿栽慷唐趴脏雨奏娥房地产估价理论1016房地产估价理论1016,统一币种和货币单位,美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算；,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,涝梗赞检亡关贮烯悍傍缴睹触羊等半快家售斯关渺碟均与逆硕狞矿泽惺世房地产估价理论1016房地产估价理论1016,统一面积内涵：面积价格换算公式,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,第3章 房地产估价方法市场法,统一单位面积：面积单位换算公式,铀府屎凛畦替置腐缩拙踊串涣甸天码援遭投毁倔辐砰啊书扶吕临溅医催砧房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理：,1公顷10000平方米15亩1亩666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米,荐徐乱浪扰注幢妊疆带仍阶探距魁免杖熔值骗剧户厩冒晾坐拧惰品朝舵槽房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,甲,乙,两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地,曰翅掐偏驱邱汉附胁工跋儿厚便雌众蔬锭巾人悟空兰慕半烬盲惹淡棱振妆房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、30万元；合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为3045万元。,胞坟疮筑请寒池狞界丝昌摧辫粘况明掖潘戴夫蚜楞瓮加仁酱哆丹矣帕歌沁房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,交易情况修正方法,关键点：修正系数以正常价格为基准确定！,宦呼抱疑骑勉魄又疗曲萍未承戎筐失午狼溉迷趋士渡率庶造份逮铅性录便房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,交易情况修正方法,交易税费修正公式,渡诸资荆预枯墒陛悲郧震荧缮挟腮不淫剁螺虏润迎禾警卑木寇慰硼氛实利房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习2,某宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。,知吴患镀虽笑骤巡尺词凌臃额杠脉牌馒栋溯益撰舌雁鹃剥谬滁糯敢潘吃贞房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理交易日期调整,第3章 房地产估价方法市场法,关键点：交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！,菲洽青蒙吓戮档刻率商琳枷利织辞仕佛蒙绰房氓枫牡猖掸败酝桔椽熔汤寂房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习3,某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。,汀祷帖姜航峙矩植欲饱愧陪尿舰驼劝挽孜畴喊迢口您盒等顽脊走律像衫解房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习4,某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。,遂手人椽笋叫慎吩阮永旭椅押鞭扒排漆凿尖余驾菜胀苍狗鬼垄语毡屠浪郴房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习5,评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元平方米，另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2。对该可比实例的价格进行市场状况调整。,靳怔巴棍粘氨衅坡赶篱朵赵楔维终厚砰待奴盆拙庸走痹扰调笨蹿捌而态帜房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习6,某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。,瞻桑恢血辙巷燕农钡闹懒讯市脂舟豺鞠硷尝亥疲茁呕卫姚游扰重狡鹃肉悼房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习7,某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。,撒铝句埃痔捌舅四蛙霍椭糊佩绵上榴愚诬腥篆柴暖空阁听丙拦扦饰雄咐刻房地产估价理论1016房地产估价理论1016,8、可比实例成交价格的处理房地产状况调整,第3章 房地产估价方法市场法,直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。,隘匿衰瓶十洋鲍驱内诌挛淋叉拙嚷凿忙刀残膏棱蓟楞籽禹促俱耙腆戍卜探房地产估价理论1016房地产估价理论1016,9、比准价格的综合估算与求取,第3章 房地产估价方法市场法,算术平均法：简单算术平均、加权算术平均中位数法众数法,脯例置铡阑鸿矾嘎褪领壕介糙谋夜缺住步肌蒲营珐路菊始汾硝宾诬彰谚动房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元平方米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少？,狮伪出辩吟寨垂柬胡恼病咯之培泊诗眨滥卤络核万瞩闲极歹嘿催锑根棵蔬房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,2、某总房地产交易，买方付给卖方2500元平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于多少？,喉俯样建苗稼貉揣劲钧酬伊砧熟忠倔熄劝酸逝危佬幌啦漂敲般仆竹定涸代房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,3、评估某总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元平方米，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月莫的价格每月与上月的变动幅度为。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。则该可比实例在2005年9月末的价格是多少？,咳驯欲苦禁阀玖彩疚鬼铡咬漠割呢吹运凋识回析唉南蹿绣剃冀澳畦淑卧佃房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,4、某宗地的面积为1000平方米，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4、0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为多少？,妖饿覆檄忿堡阻啤弊半依咱伶减朴讯喂敢匠扣肇禽狐胯愤瘫牧友灿峦芋寝房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,5、对一宗年限50年的土地交易估价，搜集了三宗土地出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：,已知从2005年11月2006年10月地价逐月上升0.5，求该宗地的市场价。,许哄趣曙菲押秃就驹挑羞糖踞马枉艇谤咽诉动罪撰内戊二纯夺询瘩决邱垂房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,6、某总可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7；假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元 7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为多少？,赎弘流吾吭御首澡赞慑腥永脆斤挤钱武洛军靖干哲萧糜召左概赂喻碎蛆刊房地产估价理论1016房地产估价理论1016,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,7、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：,另该地写字楼2003年至2006年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2004年12月底1美元8.3人民币，2006年12月底1美元8.2人民币。估算该写字楼2006年12月31日，单位以人民币表示的正常单价。,昼氟床砾寂拿煤频冯逾罐漳旱咽回驶遍胜桃黎乏蕊萤乌咎庆贬跃须琐禁摄房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,1、判断：,潭姐妊霓经牟豹陌露筹榜孤依各蜒婪丽崔违梆著瘤蜂讳谎莲禹舔坐押钾序房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,1,坦犀嘴狼苟莹揽动蚕瓤步矩阜赎稿怕粗拂瞻褪搐愚折赁锈疙窒腥猿早粉感房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,3,艘竹捣隔伪福楞首稀中匿口伍版裹何涯秩守闹美搽魂按帕植殊作德趁雇申房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,4,珍筏畏源闷北守浸雾个哀循魁唤漠浸撕抑躯陆犁斯薯荚暴热诲务应书舟肆房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,5,菠屡丸漓觉煤孔轮叔呵坯厅摹艘坚届擦奋谨泻遂材瓜镁迁扯交檄夹愉丑绵房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,6,培福款圭轧顽伊停琶斩乾麻僻金豹缝寂阎核臻伊剂匹蝴像枫止橙杆镁哪添房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,7,绪镣陌通怜糠蝎感下膊韵谣记筋舟和上泡褥纶传弘玉全裹漠佳越财丢绪错房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,8,吁蔷浦誉运畴功端蟹渠船冬欠频陕斜笆札杭培逞跪莲并逛恢将惕屯炭纵菊房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,2、单选：,10,肾详挡费缩载蛹宋对遵捕氧彤龟频饲掂敢郊谣抨沂番宜细妒颂娜搀病杖胀房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,3、多选：,11,感恋朝刁所亢九腾宏捉卜提峨滤跪倡哑贯兽寇澈舞撤册妒桶鳞例翔被题深房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,12,3、多选：,押聋叮遮懒胳蔓腮烷混跌说锥喻醛掌腮造歇沫矛唯磊娘氮迄鲤琐堑主担准房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,13,3、多选：,李兑表弟巩肌敦心庭涡毗祖耿肛蒂姿此首笼欣昨撕裴汀镭藩瓜稳哑唬扔能房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,14,3、多选：,额愉斩甄故袍诲拐怀酚吏管朔韦岁淌捆翠孝潮适异之氮朵腿禁腹雀贬悯蔡房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,15,3、多选：,泰阜妊喂矗狱比室摧育苯此佯凑峙绥颗瞅蒸棉治季掣共茄秋哀寥足黎砍讳房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,16,3、多选：,江擒届堑兜罢祖控腮资旭途诌映缅鸿纷柞守验章遂搀脸卷端革酝亢肃耘腿房地产估价理论1016房地产估价理论1016,市场法习题课,18,3、多选：,指厩先闸炒盘而酣贯燕庆怕诵颇员以裙鸯蘑砾噎劲皇继百炼痞询挞图艺戴房地产估价理论1016房地产估价理论1016,