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房地产经营管理,刘亚臣管理学院,2,第十一章 房地产中介服务管理,房地产经营管理,制作者：刘亚臣,房地产中介服务管理,11.1.1房地产中介服务的概念及特点,一、房地产中介服务的概念,房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。,为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动,对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动,为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,人员特定,房地产中介服务管理,11.1.1房地产中介服务的概念及特点,二、房地产中介服务的主要特点,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,服务有偿,委托服务,房地产中介服务管理,11.1.2房地产估价服务内容,一、房地产估价的概念,房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.2房地产估价服务内容,二、房地产估价原则,合法原则,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,最高最佳使用原则,替代原则,估价时点原则,保持现状前提 转换用途前提 装修改造前提 重新利用前提 上述情形的某种组合,房地产中介服务管理,三、房地产估价程序,11.1.2房地产估价服务内容,明确估价基本项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价对象,选定估价方法计算,确定估价结果,撰写估价报告,估价资料归档,明确估价目的明确估价对象明确估价时点,拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度,对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料相关房地产交易、成本、收益实例资料反映估价对象状况的资料,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.2房地产估价服务内容,四、房地产估价方法选用,（1）估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。（2）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。（3）根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。（4）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。（5）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。（7）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.3房地产经纪服务内容,一、房地产经纪的内涵,房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。,核心,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,其一，居间，指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。,其二，代理，指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。,其三，佣金，指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。,房地产中介服务管理,11.1.3房地产经纪服务内容,二、房地产经纪的特性,特 性,服务性,专业性,地域性,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,三、房地产居间,11.1.3房地产经纪服务内容,房地产居间的含义,房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，促成交易双方不成交易，居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动。,房地产居间业务,指示居间,媒介居间,指居间人仅为委托人报告订约机会的居间,居间人仅为委托人订约撮合、媒介的居间,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,房地产居间活动的特征,11.1.3房地产经纪服务内容,特 征,房地产居间人只以自己的名义进行活动,房地产居间活动业务内容广,是一种有偿的商业服务行为,房地产居间业务专业性强,介入房地产交易活动程度较浅,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.3房地产经纪服务内容,四、房地产代理,房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。,商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式,房地产代理的概念,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.3房地产经纪服务内容,房地产代理业务的主要类型,按服务对象分类,卖方代理,买方代理,卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为,房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为,商品房销售代理,房屋出租代理,二手房出售代理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.4房地产咨询服务内容,一、房地产咨询的概念,房地产咨询指在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种智能服务的活动。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,二、房地产咨询业务的主要类型,11.1.4房地产咨询服务内容,法律咨询,房地产企业经营咨询,房地产服务咨询,三、房地产咨询的服务方式,直答式服务方式,网络式服务方式,项目式服务,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.1.5房地产中介服务收费,一、房地产咨询费收取标准,口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。,书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。,二、房地产价格评估收费标准,房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,三、房地产经纪收费标准,11.1.5房地产中介服务收费,房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。,房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。,房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5计收。,实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3。,11.2.1我国房地产估价管理制度概述,房地产中介服务管理,随着我国房地产业和房地产中介服务的发展，我国已建立起房地产估价管理制度。按照城市房地产管理法第三十三条的规定，国家实行房地产价格评估制度,目前我国房地产估价管理制度主要体现在：,（1）建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系,（2）建立房地产估价人员资格认证和评估机构资格评级制度,（3）制定了房地产估价国家标准,（4）成立了房地产估价行业组织,（5）形成了统一开放的房地产估价市场,（6）建立了中国房地产估价信用档案,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照注册房地产估价师管理办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。,注册房地产估价师实行注册执业管理制度,相关法律法规,房地产估价师注册管理办法（建设部令第64号）,建设部关于修改房地产估价师注册管理办法的决定（建设部令第100号）,注册房地产估价师管理办法（建设部令第151号）,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,一、房地产估价师的注册,11.2.2注册房地产估价师管理,（1）注册条件,（2）注册申请,（3）注册证书,（4）不予注册情形,（5）注册证书失效情形,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,二、房地产估价师的执业,11.2.2注册房地产估价师管理,（1）房地产估价师的执业的主要要求,（2）注册房地产估价师的权利,（3）注册房地产估价师的义务,（4）注册房地产估价师不得从事的行为,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,三、房地产估价师的监督管理,11.2.2注册房地产估价师管理,（1）县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，应当依照有关法律、法规和注册房地产估价师管理办法的规定，对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。（2）国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门。（3）省、自治区人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设（房地产）主管部门。直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门。（4）县级以上人民政府建设（房地产）主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：要求被检查人员出示注册证书；要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档；就有关问题询问签署估价报告的人员；纠正违反有关法律、法规和注册房地产估价师管理办法及房地产估价规范和标准的行为。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,（5）注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门；依法需撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。（6）有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，应当予以撤销。（7）注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,（8）注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,一、估价机构资质核准,（1）一级资质,（2）二级资质,（3）三级资质,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.2.2注册房地产估价师管理,二、房地产估价机构分支机构的设立,一级资质房地产估价机构可以按规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。,注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,三、房地产估价机构管理,11.2.2注册房地产估价师管理,（1）房地产估价机构从业范围,（2）房地产估价业务承揽管理,（3）房地产估价机构不得从事的行为,（4）房地产估价机构资质撤销、撤回与注销,（5）房地产估价机构信用档案管理,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.3.1房地产经纪人员管理,一、我国房地产经纪人职业资格的种类,按可从事的房地产经纪业务范围,房地产经纪人执业资格,房地产经纪人协理从业资格,二、房地产经纪人员执业资格考试,（1）房地产经纪人执业资格考试,（2）房地产经纪人协理从业资格考试,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,三、房地产经纪人员职业资格注册,（1）申请注册具备的条件,取得房地产经纪人执业资格证书。,无犯罪记录。,身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。,经所在经纪机构考核合格。,（2）注销注册,不具有完全民事行为能力。,受刑事处罚。,脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上。,同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。,严重违反职业道德和经纪行业管理规定。,11.3.1房地产经纪人员管理,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,四、房地产经纪人员的职责,房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。,房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。,在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。,房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。,11.3.1房地产经纪人员管理,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.3.1房地产经纪人员管理,房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其它经纪机构兼职。,房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。,房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.3.2房地产经纪人员管理,一、房地产经纪机构设立条件,（1）房地产经纪机构的设立应符合中华人民共和国公司法、合伙企业法、个人独资企业法、中外合作经营企业法、中外合资经营企业法、外商独资经营企业法等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。,（2）设立房地产经纪机构应当具备足够的专业人员,（3）设立房地产经纪机构，应当符合拟设立的房地产经纪机构所在地政府有关管理部门的规定。,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.3.2房地产经纪人员管理,二、房地产经纪机构的登记备案,为了便于对房地产经纪机构及房地产经纪人进行管理，房地产经纪机构必须向工商行政管理部门申请登记，核发营业执照，并报房地产经纪主管部门备案登记后方可从事经纪活动。,三、房地产经纪机构的注销,房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。,房地产经纪机构的备案证书被撤消后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。,房地产中介服务管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,11.3.3房地产经纪行业管理,（1）房地产经纪行业年检与验证管理,房地产经纪行业管理,（2）房地产经纪执法检查,（3）房地产经纪合同的监督管理,（4）房地产经纪服务费管理,（5）房地产经纪行业信用管理,感谢您对本课程的学习！祝您愉快！,房地产经营管理,刘亚臣,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,取得执业资格；达到继续教育合格标准；受聘于具有资质的房地产估价机构；无注册房地产估价师管理办法规定的不予注册的情形,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。对申请变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行网上申报、受理和审批。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满30日前，按照注册房地产估价师管理办法第八条规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为3年。注册房地产估价师变更执业单位，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按注册房地产估价师管理办法第八条规定的程序办理变更注册手续，变更注册后延续原注册有效期。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,聘用单位破产的；聘用单位被吊销营业执照的；聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；注册有效期满且未延续注册的；年龄超过65周岁的；死亡或者不具有完全民事行为能力的；其他导致注册失效的情形。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。,11.2.2注册房地产估价师管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。,11.2.2注册房地产估价师管理,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；执行房地产估价技术规范和标准；保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；与当事人有利害关系的，应当主动回避；接受继续教育，努力提高执业水准；协助注册管理机构完成相关工作。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,房地产中介服务管理,11.2.2注册房地产估价师管理,不履行注册房地产估价师义务；在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；在执业过程中实施商业贿赂；签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；以个人名义承揽房地产估价业务；涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；11严重损害他人利益、名誉的行为；12法律、法规禁止的其他行为。,房地产中介服务的内容房地产估价管理房地产经纪管理,