雷州市白水沟水库片区控制性详细规划06-03-07地块局部调整必要性论证及调整方案.docx

雷州市白水沟水库片区控制性详细规划（06-03-07地块）局部调整必要性论证及调整方案为加快推进城市扩容提质，提高土地集约利用率，重建雷州市救助管理站，促进土地开发，推动雷州市中心城区城市建设的顺利进行，提高规划的可实施性，并为规划行政管理部门提供法定依据，经论证研究，拟对雷州市白水沟水库片区控制性详细规划（06-03-07地块）进行局部调整。一、项目背景雷州市白水沟水库片区控制性详细规划（以下称“现行控规”）于2020年由雷州市人民政府雷府办函（2020）287号文件批准实施，随着城市扩容提质的深化，为了更好的保障受助人员基本权益，适应和满足新时期民政救助管理规范化建设新要求，经市政府研究同意，由雷州市民政局统筹实施建设雷州市救助管理站建设项目，由于项目选址用地在现行控规中为二类工业用地，不符合建设救助管理站的用地性质，亟需调整。为了进一步优化规划布局，解决原规划的局部地块用地性质同建设需求存在的矛盾，促进项目早日落地，提高集约用地水平，更好地指导该区的建设发展，根据广东省城市控制性详细规划管理条例第二十一条，现申请对现行控规06-03-07地块进行分割，根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和有关控制指标。二、调整范围本次规划调整范围位于雷州市白水沟水库片区06-03-07地块，涉及用地面积5.03公顷，具体为：北至12米弹性路，西至北坡路，东、南至企水路（373省道）。三、调整依据本规划调整的主要参考依据有：(1)中华人民共和国城乡规划法(2019修正)(2)中华人民共和国土地管理法(2019修正)(3)城市规划编制办法(26年4月)(4)城市、镇控制性详细规划编制审批办法(2011年)(5)广东省城乡规划条例(2013年)(6)城市用地分类与规划建设用地标准(GB501372011)(7)广东省城市控制性详细规划管理条例(2005.12.1实施)(8)雷州市城市规划管理技术规定(2018)(9)雷州市城市总体规划(2011-2035年)(10)雷州市土地利用总体规划(2010-2020)(II)雷州市白水沟水库片区控制性详细规划(12)广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见(暂行)的通知(粤自然资发(2021)3号)(13)相关文件及证件资料四、调整原则本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,对06-03-07地块进行细分，重新划定用地边界，并根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)结合实际落实用地性质和有关控制指标，优化公共服务配套设施。五、调整必要性分析1、解决原规划的局部地块用地性质和建设需求存在的矛盾雷州市救助管理站是市民政局下属正股级事业单位，位于雷城广朝南路122号，建筑面积800平方米，始建于上世纪七十年代，经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行安全鉴定，对该站的危险性评定为D级。按照规定，D级危房不能继续使用，应立即拆除，且市未成年人救助保护中心现挂牌在市救助管理站，由于该站基本设施简陋、功能不全，不适应现今开展对未成年救助保护工作的需要。经市政府研究同意，由雷州市民政局统筹实施建设雷州市救助管理站建设项目，由于项目选址用地在现行控规中为二类工业用地，不符合建设救助管理站的用地性质，应调整为社会福利用地，现根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和有关控制指标。2、有利于盘活闲置土地，提升区位价值，改善城市景观调整地块地块位于雷州市北坡岭板块，东侧靠近企水路（373省道），部分土地长期处于闲置状态，现市政府已回收部分土地，拟用于雷州市救助管理站的建设，但由于现行控规确定的用地性质不符合建设要求，导致项目推进困难，本次调整有利于盘活闲置土地，提升区位价值，改善城市景观。3、有利于加快项目落地实施，增加社会效益为了满足城市建设要求，整合土地资源，优化06-03-07地块用地性质和公共配套设施，有利于项目有序建设开发，有利于发挥城市土地的社会效益。救助管理站项目为民心工程，是深入贯彻落实科学发展观，改善雷州市救助管理站业务用房工作环境，为流浪者提供舒适和人性化服务的重要举措，项目建设符合雷州实际，势在必行；本项目的建设能有效消除救助站安全隐患，改善救助条件，有利于提升救助站服务水平。项目实施后,作为救助站开展工作的重要场所，将极大地促进各项救助工作的顺利开展,树立良好的形象；是坚持以人为本、构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。六、调整内容本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,对06-03-07地块进行细分，重新划定用地边界，根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和完善公共服务配套设施。1、用地调整本次调整对06-03-07地块进行细分，重新划定用地边界，06-03-07地块细分为06-03-07A、06-03-07B和06-03-07C三个地块。地块细分后，06-03-07A地块用地面积为39575.42平方米，用地性质保持二类工业用地不变；06-03-07B地块用地面积为1176.03平方米，用地性质规划为防护绿地。06-03-07C地块用地面积为3022.75平方米，用地性质规划为社会福利用地。2、开发强度调整地块细分后，根据原审批规划、新的用地性质和雷州市城市规划管理技术规定（2018版）落实各项控制指标，具体为：06-03-07A地块用地性质保持二类工业用地不变，容积率为小于或等于1.5,建筑密度为小于或等于40%,绿地率为大于或等于30%；06-03-07B地块用地性质规划为防护绿地，容积率、建筑密度、绿地率不做控制要求；06-03-07C地块用地性质规划为社会福利用地，容积率为小于或等于1.5,建筑密度为小于或等于30%,绿地率为大于或等于25%,建筑限高24米。3、道路调整根据原审批规划和实际的需要，新增一条弹性路。4、公共服务配套设施根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)完善公共服务配套设施，将06)3-07A地块中的垃圾收集站更正为垃圾转运站，在06-03-07C地块中新增救助站和垃圾收集点。七、规划调整前后对比本次规划调整涉及控制指标和公共服务配套设施调整，调整前后用地控制指标对比如下：调整前后地块控制指标地块编玛土地使用性质用地面积(m2)计容英筑面积(m2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限商(B)配套设施代码名琳调整前06-03-07M2二类工业用地43758.3643758.361.032.527.5-公共厕所、垃圾收集站调整后06-03-07AM2二类工业用地39575.4259363.131.54030-公共厕所、垃圾转运站06-03-07BG2防护绿地1176.03-06-03-07CA6社会福利用地3022.754534.131.5302524救助站、垃圾收集点八、结论综合上述论证，可得出结论：调整方案较原规划方案具有更加的可行性和科学性。可按法定程序对雷州市白水沟水库片区控制性详细规划(06-03-07地块)的用地性质、控制指标和公共服务配套设施等相关内容进行调整，审批后修改原控规相应的规划内容。附件：1、土地利用规划图（调整前）2、土地利用规划图（调整后）3、管理图则（调整前）4、管理图则（调整后）