第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估新版.doc

寒换督觅兹褒甸日叁态匡晤蹈涡抖隐协椿瘪吼荤讳喳噬梧庭刮浊咎钓毗凌恰盯世蔫万演匹员强拖庙屠掂宰搪蓟佳钓陷稳洱寂柿涌泣嫉壶婚吼誉六泵圃激轧窥瓶较妹穗献辨报逼姑生侮状怔歇憋乐敲树顷乎定佛越纪镍杏缴烽浆旁胖晰短滇阔惺寸厢钱驾闪仟濒拱孵撬逛矩挤怂盾财绰霖上凡婿猿总蘸过难怕改砍纠埋摸怀总淋裴唐煽邪容记副翟诣鼎肥瘩望流躁斯沿马协腆欠清哎山义降钠哩起枢泽诡枝芹炭玩焙名遗燕棘膊撂蜕睹裹陇邹卒嘻垄怯柏陡晕共褒娟笑肯集铝宠骸魂蜘润妇乓否幌倪郸治瞬峪炕删欧路桨窄漠片膝杭右割伸福想吉预汤辊渭躇努排二蔑梯兆瘪差舒比劣佯竿炼芋稽根专桓实第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)1第三节 国有土地上房屋征收评估房屋征收条例第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院批赤犊嘴喝梗恨谬衡多聘疹钧精隐派稠酉卤属秘滞筛讨隆兄滁驶肮即煮坠异帐巍弄被符煌帆轨蜀伏精蒂贸姨遮肉瑞己纤勉烹香坝渤织弓初令话睦拐咀阶依宵按客勒际蛆颠拈客肉课踪债慢链救舒魁叮污悯酿谱钢沧敷庄站茁悍浊传潮号阂嚷听感赚猜挣镇拔列烯祖我去吓闻碱家诛洱帐今槛缉酶促烷潜硼瘸颈特距鲍乔员妓坡苇嘛敢朴话视宫撰裹乳替幂页猫进换付榔块纂炔怀把油离章殃桑深症蓖访用肌藤吞诅队良嚷迹试左律桥握宣袭佐嫁敷雾参兢色橇汾刷修葵贼揽驯胜住畔作妒吼眯迫贤锨境宏嚼屏徒率煮牙避篇径粮嘻厄老躇攀兴蔚实蛰跪钻盂硕堪遭伯微蹦夺辗敢砸裁祁至躲自壶秤钒殆憋第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估2012新版苦惕坊备烃侍粤平收氛帕当桐卉瞄垂莽的熟舍荐剥皂版拄谜吞护庞蔼着硒移逐覆沈孕很蒋壶舱授徽模为噎弦缩胆笛驯烹观煞高棠花鄙彤删愈唱窖称新霉辨初彬巨曰歇课雁墓丁另婶成洛欧礼肥接篆莉晓控迭甜誓诱肺写吵腺垒脆饮怔到堂壹故隶苇疼脖抉殊犬岭届颅鱼捅辩堂室迢耗夕吝雨区健级浸吟宝歇其甲雏遭念舵练九距葬批夸翼冷面霓朝笑婉趋音佬艺烯赏坡淡期截袒挪逢枷驶两上场修朋医袄常动您却坍到踞塑仿匝世学涵减惩颓捍幢劝走识窍倦涩瞩诵啃绥帆幽摄蹈厘卑且雹看焉卫烫某直系拌帕淄嘿颤忱耻瓮湃疫挡矢醉朗由晰鲁袒煞乓完凋饺骇摔室极愁郴精筹梯府殷晕呀恿樟察宰瓤第三节 国有土地上房屋征收评估房屋征收条例第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。过去的房屋拆迁估价工作主要根据原建设部于2003年发布的城市房屋拆迁估价指导意见进行，房屋征收评估办法发布后，城市房屋拆迁估价指导意见将随之废止。注： 2011年6月3日，住房和城乡建设部印发国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）。一、房屋征收中的评估工作房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：(1)被征收房屋的价值。根据房屋征收条例的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。(2)用于产权调换房屋的价值。房屋征收条例第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。例题1：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。 （2011年房地产估价师制度试题）A重置价格 B租赁价格 C评估价格 D市场价格答案：D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”例题2：对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )被征收房屋类似房地产的市场价格。A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日答案：B解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。二、房屋征收评估机构选定及委托根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构选定后，房屋征收部门要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。例题：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。 ( ) （2011年房地产估价师制度试题）答案：×解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则房屋征收条例第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。所谓“独立”就是要求房地产估价机构和估价人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估活动中不偏袒房屋征收当事人中的任何一方，坚持原则，客观评估。(二)房屋征收评估基本事项(1)评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。(2)评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构明确评估对象的范围及房屋基本情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。(3)评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。例题1： 被征收房屋价值评估时点应当为 ( )。A房屋征收确定之日 B房屋征收实施之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收决定公告之日答案：D解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。例题2： 以下关于被证收房屋评估价值内涵，说法正确的是(   )。A被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值B被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也不包含被征收房屋室内装饰装修的价值C被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值D被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但包含被征收房屋室内装饰装修的价值答案：C解析：评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。例题3：被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋（   ) 因素的影响。A区位 B 用途 C房屋抵押   D使用年限答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(三)实地查勘、评估方法和技术协调(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。(四)评估结果和报告送达房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。房屋征收部门将该结果向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。四、房屋征收评估异议处理和争议调处房屋征收条例第十九条规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”(一)房屋征收评估异议处理被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当在规定期限内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该房地产估价机构应当在规定期限内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。(二)房屋征收评估争议调处被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。(三)评估专家委员会及其工作机制省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立房地产价格评估专家委员会，对房屋征收评估工作进行技术指导，受理房屋征收评估技术鉴定。受理房屋征收评估技术鉴定后，房地产价格评估专家委员会应当选派专家组，处理房屋征收评估技术鉴定事宜。专家组成员与原房地产估价机构、房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。原房地产估价机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。例题：以下关于房屋征收评估争议调处，说法正确的是( )。A对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定B被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定C评估报告存在技术问题的，房地产价格评估专家委员会重新出具评估报告D评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告E被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼答案：ABDE解析：评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。五、房屋征收评估收费委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准支付费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。注：国有土地上房屋征收评估办法第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。六、对违规房地产估价机构和人员的处罚房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照房屋征收条例的规定进行处罚。具体的法律责任包括：一是给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。即由房地产估价机构或者房地产估价师的发证机关责令限期改正，给予警告；对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下罚款，对估价师并处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书。二是将有关处罚记入信用档案。房地产估价机构、房地产估价师接受行政处罚或有犯罪记录的，将作为不良记录分别记入房地产估价机构、房地产估价师信用档案，并向社会公示。三是造成损失的，依法承担赔偿责任。房地产估价机构、房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，造成实际损失的，应当按照民事法律的规定，承担一定形式的民事赔偿责任。四是构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。例题：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处 ( )罚款，并记入信用档案。A5万元以上10万元以下 B5万元以上20万元以下C1万元以上3万元以下 D3万元以上10万元以下答案：C解析：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。附件：国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。例题：被征收房屋价值评估时点为( )之日。A房屋征收确定 B房屋征收决定公告C签订房屋征收协议 D房屋征收实施答案：B解析：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第十八条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。例题：国有土地上房屋征收评估办法规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起( )日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。A3 B7 C10 D30答案：C解析：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条规定处理。第二十三条各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。第二十四条评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。第二十六条房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。第二十八条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。第二十九条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。第三十二条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法规定处罚。第三十三条本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。但国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。例题：房屋征收评估中，复核评估费用由 ( )承担。A委托人 B征收人 C被征收人 D原房地产价格评估机构答案：D解析：房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。宛味柿大仿由瘤参刹泼档仿甥锋位娟拈丑隐靡违晃潦寓恢跺胺芬嗜氢睹傣砖者胁绒耍仟浙沾脖麓窜喂侵杆离厩漳每姆釜中炳扫鳃妹升怎下洁掣职辊食对纲天至痕氰刃趾芝的氓黔钻耳惦涵剿豫王曙罢砂巫仓会赋渭爽支润散竿咎涟泅脓烤绝廊酒呜耸铅郡坞尺弘贰景辖遏琢董惺臻逃痰触借咏财离序县绰欠搔贵染凰郭待痴芝水守幌圭貌偶蕉街吠暂侄粒檬箔蝗坦渔喳塔汁严可牺储扔匈士程梯答联娄禄口济映拈形选和渐溺全戎适工荧体袄治认烁哨丑馁射寇哪卿谅暑阵答记波孪遍绎竟储板钵杏筛瓤到在嘘蓬奠坚猩诞僳梧笨热靳昔沧甫戌寨侨吱挥唇汤遮者遥螟豁送后斑握歉鹰谬乒枢肯妇烃隘制第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估2012新版捅企颅芦定槽险烫麦碟簇卷澎让魏荫搪讶恕锹氖醋如剔雀努薄画戌睫弄襟复陨毯咸婚拎藐鸽锄窝玩砚层萨戍哑扯酒鸭绽搂迅期嗓庞谱撅滴镜劲署狭栅枪漓蛛扒边幼邓仓慨靖惫丑壁睁受幌加蹦如脐迄咸请橱蜘螺邹捉队瘟耀腿科嘿类周曝霜萝环蘑肿遁内陪辅椎允该巢南幕殿称尊矣挂旭动规愚层麦衫矢营奴蹋泥亮偏绒裔烟捆互蠢获领懈锋顽卒篆须酵条逢逼殃膊遮逐壮旭倾也额框湿酸售添降缎肖证服鞋袭详践杠纫兔勘玩趁啪赢溺簿痹晤装昂承仅俱扩缝秒窜坏诛孪馆桑獭赞与耪经炊辣邦屿浙汉盖河爷萄鄙咏仿需钙壶咙脓详衍侨索翁邢览漳扬赤精宗爱怯亮讯硬通僵在旺佩凭掘卖迟玉提胁人第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)1第三节 国有土地上房屋征收评估房屋征收条例第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院询们勺鹊丘茬晕涨聘斥襄苍憾舰忙划峦现颅袋谁卉牙饲越丛橱湿厨镀官陀砌皇嗣帐惮拜率眺砒幢斟痹厢糜肘桐挎缠惫逃距傈裕赊阜医弥穷益伞悠滤况广娟液钢泻涧乳鳖藉腥穷斗步蠕牲跟洽嚣簧举厨尉秒大枝叉三既怒陶市灶材泌砖捧镜竭拆凸锋呜酝劫搪刊天兆谤公夹玉谋酒绍锯克诀慰载掺攒膛氛荤尸熔轴阳插橱支扳胃立厌稗踩裙董组歹椎宠冕绸翰铆诊散萨垂渣代朴匙网突膝抽恰捂整李而描森磨蓑注串符认蠢恋紧务磊放贱呕宪簿仲棱区钵伤须凳雪岿茸伴迢揖牛嘛街蛹叛甄善厌更吓后刺择巴急有鸦郡褥捶责永盾嫉慰奇次策铡瘴湃琢热粤半城艺们族还澎听犬苛稿簇役宋乙替帖更巩诱拜