房地产项目管理(课堂修改版).ppt

房地产项目管理,教材框架,第1章 房地产项目管理概论第2章 房地产项目前期策划第3章 房地产项目组织系统第4章 房地产项目计划系统第5章 房地产项目控制系统第6章 房地产项目组织协调与信息管理系统第7章 房地产项目营销管理系统第8章 房地产项目的后期管理,授课计划,第1章 房地产项目管理概论,项目和房地产项目的基本概念与特征房地产项目的全过程与系统结构及其特点房地产项目管理的系统结构和内容房地产项目管理的原则和一般方法房地产项目管理的发展过程及其特点,1.1 项目与房地产项目,1.项目的定义及特征“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（项目）所必须完成的，相互独立、相互联系、相互依赖的活动。”Martino，1964“项目具有独特的过程，有开始和结束时间，由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标，包括时间、费用和资源等约束条件。”ISO1006“项目是指总体上符合如下条件的任务：具有唯一性、具有预期的目标，具有时间、财务、人力和其他限制条件，具有专门的组织。”DIN69901“项目是为完成某一独特的产品或服务所做的一次性努力。”美国项目管理协会PMI,项目：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。,1.1 项目与房地产项目,1.项目的定义及特征项目的主要特征：项目任务和成果具有一次性最主要特征；项目目标具有明确性；工期目标费用目标质量目标项目系统具有整体性；项目对象具有确定性。非项目的区别标准：大批量、可重复、目标对象不明确、局部性任务等,项目的成果具有不可逆性的特征,2.项目的分类 本教材以项目的最终成果或专业特征为标准进行分类，主要包括：科学研究项目、开发项目、国防项目、工程建设项目、农业建设项目和房地产建设项目等。,1.1 项目与房地产项目,3.房地产项目的定义及特征 工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。其更为复杂的特征包括：时间目标的限定性较强；资金占用大 市场需求变化快 同行业竞争激烈 质量目标要求高；费用目标强；系统性较强；程序性的特定性；组织的特殊性；政策、法规条文的多样性。,1.1 项目与房地产项目,1.房地产项目的全过程 项目前期策划和确立阶段；项目设计与计划阶段；项目施工阶段；项目使用阶段。,1.2 房地产项目系统,2.房地产项目系统结构,1.2 房地产项目系统,3.房地产项目系统的特点 结合性 相关性 目的性 开放性 动态性 不确定性,1.2 房地产项目系统,是项目管理方法使用的前提和基础,1.房地产项目管理的含义 房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论 和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程、全方位的综合管 理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，提供优质产品。房地产项目根据管理者的不同可以分为：建筑项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨 询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）、后期 物业管理（物业公司）等。,1.3 房地产项目管理,2.项目管理单位及其任务,1.3 房地产项目管理,3.房地产项目管理的目标体系争取项目的成功实施是项目管理的总目标。,1.3 房地产项目管理,在对待具体项目时，应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，确保项目总体目标得以顺利实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。,英国建造学会在项目管理实施规则中定义“项目管理”为：“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”房地产项目管理的功能（质量）目标、进度（工期）目标和费用（成本）目标，共同构成了房地产项目管理的目标体系。,1.项目管理的工作内容,1.4 房地产项目管理系统,2.项目管理方法按管理目标划分:进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法等。按管理方法的量化程度划分：定性方法、定量方法、综合管理方法。按管理方法的专业性质划分：行政管理方法、经济管理方法、管理技术方法和法律管理方法等。,1.4 房地产项目管理系统,A类因素，发生频率为70%80%，是主要影响因素。B类因素，发生频率为10%20%，是次要影响因素。C类因素，发生频率为010%，是一般影响因素。这种方法有利于人们找出主次矛盾，有针对性地采取对策。,3.项目管理方法的应用原则和步骤原则：适用性原则；灵活性原则；坚定性原则；开拓 性原则。应用步骤：研究管理任务，明确其专业要求和管理方法的应用目 的；深入开展环境调研，提供决策依据；选择适用、可行的管理方法；对可能的问题进行预判，寻找关键 因素；过程中实行动态管理，确保效率；及时总结，不断提高。,1.4 房地产项目管理系统,1.房地产项目管理的发展,1.5 房地产项目管理的历史发展及特点,1.房地产项目管理的发展,1.5 房地产项目管理的历史发展及特点,1.房地产项目管理的发展,1.5 房地产项目管理的历史发展及特点,2.现代房地产项目管理的特点项目管理理论、方法和手段的科学化；项目管理的社会化和专业化；项目管理的标准化和规范化；项目管理国际化。,1.5 房地产项目管理的历史发展及特点,项目管理的国际惯例包括世界银行推行的工业项目可行性研究指南、世界银行的采购条件、国际咨询工程师联合会颁布的FIDIC合同条件和相应的招标投标程序、国际上处理一些项目问题的惯例和通行准则等。,复习思考题,如何理解项目的含义及特征？如何理解房地产项目的含义及特征？简述房地产项目管理的全过程。简述现代房地产项目管理的内容及其特点。现代房地产项目管理的过程有哪些参与者？各参与者的工作内容是什么？结合具体的房地产项目，说明在房地产项目管理办法的选择过程中应追哪些原则？结合具体的房地产项目，论述要取得项目的成功，必须具备哪些条件？,面朝大海，春暖花开,谢谢！,第2章 房地产项目前期策划,房地产项目构思房地产项目市场调查房地产项目策划房地产项目可行性研究房地产开发项目的风险管理,2.1 房地产项目构思,2.1.1 项目构思的概念 项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各 主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。项目构思是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。任何项目都是从构思开始的，项目构思常常来自于项目的上层系 统（国家、部门、企业等）的现存需求、战略、问题和可能性。,根据不同的房地产项目和不同的项目参与者，房地产项目的起因也各有不同，主要包括以下几种：通过市场研究发现新的投资机会和投资 领域；为了实现相应的发展战略；在运行过程中存在一定的困难和问题，需要及时调整。,2.1.2 房地产项目构思的特征 房地产项目构思是以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概 念设计为核心，综合运用各种构思方式，按一定的程序对未来的房地 产开发项目进行创造性的规划。其特征如下：,2.1 房地产项目构思,2.1.3 房地产项目构思的环境影响,2.1 房地产项目构思,宏观、中观、微观,2.1.4 房地产项目构思的生命力创新 房地产项目目标设计理念的创新；房地产项目的空间创新；房地产项目经营策略的创新。,2.1 房地产项目构思,乐山大佛地处四川省乐山市，岷江、青衣江、大渡河三江汇流处，与乐山城隔江相望。佛像开凿于唐玄宗开元初年（公元713年），是海通和尚为减杀水势，普渡众生而发起，招集人力，物力修凿的，至唐德宗贞元19年（公元803年）完工，历时90年。被诗人誉为“山是一尊佛，佛是一座山”。,房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业进行科学决策提供正确依据的一种活动方式。其作用主要包括：捕捉新的市场机会的源泉；感知市场、了解消费行为的主要手段；应付竞争、把握供应关系的主要方法；各个环节工作的基础。,2.2 房地产项目市场调研,2.2.1 房地产市场调查的内容,2.2 房地产项目市场调研,2.2.2 房地产市场调查的类型、方法和步骤,2.2 房地产项目市场调研,按市场调查的主体分类按调查的时间分类按市场调查的范围分类按资料的来源分类按产品用途不同分类按调查空间范围不同分类按市场调查的功能分类,政府有关管理部门市场调查企业的市场调查社会团体组织的市场调查个人市场调查,定期市场调查不定期市场调查临时市场调查,全面普查抽样调查,实地调查文献调查网上调查,消费品市场调查生产资料市场调查服务市场调查,国际市场调查全国性市场调查国内区域性市场调查,消费品市场调查生产资料市场调查服务市场调查,2.2 房地产项目市场调研,2.2.2 房地产市场调查的类型、方法和步骤 1.房地产市场调查的类型：按房地产市场调查的深入程度（功能或目的），可分为：探索性调查 描述性调查 因果性调查（解释性调查）预测性调查,2.2.2 房地产市场调查的类型、方法和步骤 2.房地产市场调查的方法：访问法 观察法 实验法,2.2 房地产项目市场调研,2.2.2 房地产市场调查的类型、方法和步骤 3.房地产市场调查的步骤：,2.2 房地产项目市场调研,2.2 房地产项目市场调研,2.2.3 调查问卷的设计 1.调查问卷的构成：调查问卷一般由开头、正文和结尾三个部分构成。,（主要包括问候语、填表说明和问卷编号）,资料搜集部分是问卷的主体，是使用问卷的目的所在；被调查者的背景资料也是正文的重要内容。,可以设置开放性问题，征询意见、感受及其他补充,2.2 房地产项目市场调研,2.2.3 调查问卷的设计 2.调查问卷设计的原则：一致性原则；完整性原则；准确性原则；可行性原则；效率原则；模块化原则。,问卷中需特别注意事项：避免题量过多，引起受访者厌倦或反感；避免问卷结构混乱，跳跃度大；避免概念模糊，引起误解及歧义；避免敏感性问题过多，引起拒答；避免开放性问题过多，不利于后期数据统计与分析。,面朝大海 春暖花开,2.3.1 房地产项目策划的概念 房地产项目策划是房地产企业对新项目进行构思、评价和设计的过程，包括提出问题、确定目标、分析环境条件和市场、进行方案比较与选优等基础步骤和环节。其研究目的主要是企业资源与市场机会匹配的效率问题。1.房地产项目策划的特征 创造性；程序性；系统性；科学性和艺术性。,2.3 房地产项目策划,实现目标。解决问题而进行的系统分析和逻辑推理。,运用理论和方法的技巧,2.3.1 房地产项目策划的概念 2.项目策划的原则：符合产业政策和区域规划；符合市场需求；符合环境条件；符合技术先进性和经济合理性。,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 1.房地产项目用地的获取与选址 前期提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，是房地产整个开发 过程中最为重要的一个环节。当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。获取土地使用权的方式有招标、拍卖、挂牌三种方式。房地产开发商 通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。主要工作内容有以下三点：研究城市规划并了解当地房地产市场情况；研究地块的开发价值；研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规等。,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 2.房地产市场调查（通常是委托专业调查机构，通过访谈、问卷等形式调查，对消费者心理与行为进行分析。）3.房地产项目投资决策（主要工作内容包括：投资环境分析、确定项目投资方向、投资组合以及确定项目的总体资金运作方案等。）,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 4.房地产项目的市场定位项目市场定位产品定位概念设计,2.3 房地产项目策划,目标客户、竞争对手有哪些、目标客户的消费习惯等,确定开发什么样的产品，找出拟开发产品的限制条件,贯穿于整个项目的灵魂，是项目的主体,2.3.2 房地产项目策划的内容 5.房地产项目规划设计主要内容：（1）项目整体规划方案设计（2）确定建筑风格和楼盘特色（3）住宅设计（4）公共建筑规划设计（5）景观设计,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 6.房地产营销策划一般在房地产项目开发前期，开发商就要权衡自行销售和委托销售的利弊，决定由谁来卖房子，并对整个项目进行营销策划。主要内容：（1）定价策略（2）营销前的主要准备工作（3）制定营销计划并对实施过程进行控制与管理（4）整合传媒资源，分析广告时机的选择和节奏的控制，进行产品宣传、推广活动的策划,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 7.房地产经营策划在项目的生命周期中，物业管理阶段是项目从消费环节进入使用期后持续时间最长、价值量最大的时期。,2.3 房地产项目策划,2.3.2 房地产项目策划的内容 7.房地产经营策划（1）居住物业：物业管理企业从物业管理运作的角度提出小区规划、楼宇设计、设备选用、道路交通设计、绿化、功能规划、工程监管、竣工和验收接管等多方面的建设性意见，直到业主委员会成立选聘物业管理公司并签订物业服务合同时止。（2）收益性物业或自用物业由于收益性物业的投资风险比居住物业大，所以开发商在项目前期就需要对各种收益性物业的投资要点和投资风险进行分析比较,2.3 房地产项目策划,房地产项目策划模式 1.概念策划模式：运用概念化形式，加强楼盘的特征宣传，以吸引潜在的目标客户群2.卖点群策划模式3.等值策划模式在保证价值相等的前提下进行项目目标的设计。,2.3 房地产项目策划,随着设计理念的变革，过于强调某一特征的概念性楼盘策划模式，基本上已被淘汰,要求项目策划人对项目的价值因素有极强的认知能力，能在多因素之中进行权重取舍，具有驾驭和实现经营意图的综合能力,2.4.1 房地产项目可行性研究概述 1.可行性研究的概念和作用：概念：可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等各方面的情况进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。目的：使决策科学化、程序化，确保决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据和参考,2.4 房地产项目可行性研究,我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性报告,2.4.1 房地产项目可行性研究概述 1.可行性研究的概念和作用可行性研究非常重要，其作用有：,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.1 房地产项目可行性研究概述 2.可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤,2.4 房地产项目可行性研究,组建研究小组，负责可行性研究的构想、经费筹集、计划方案的制定和研究,包括对投资现场的自然、经济、社会和技术现状的调查。收集的资料主要有政府的方针政策，城市的规划资料各类资源资料、有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，以及房地产市场分析的资料。,2.4.1 房地产项目可行性研究概述 2.可行性研究的步骤和内容按项目研究详细程度不同可行性研究课划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别具体内容如下：（1）项目概况（2）市场分析和需求预测（3）规划方案的优选（4）开发进度安排,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.1 房地产项目可行性研究概述 1.可行性研究的步骤和内容（5）项目投资估算（6）资金的筹集方案和筹资成本估算（7）财务评价（8）风险分析（9）国民经济评价（10）结论,2.4 房地产项目可行性研究,涉及的成本费用主要有：土地费用前期工程费建筑安装工程费市政基础设施费用公共配套设施费用期间费用各种税费,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 1.项目开发方案的操作程序房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所作的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。程序如下,2.4 房地产项目可行性研究,包括：建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标住宅开发区还应包括：住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度、人口密度指标,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 2.居住区开发方案技术、经济指标的选择与确定城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 2.居住区开发方案技术、经济指标的选择与确定（1）用地平衡表 用地面积指标分析表,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 2.居住区开发方案技术、经济指标的选择与确定（2）技术、经济指标技术经济指标主要包括：建筑密度、建筑面积密度、容积率和平均层数（3）工程造价指标工程造价指标主要包括：开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 3.开发方案的综合评价目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。评分综合评价法是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出综合分值，并依此选择最优方案的方法,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 3.开发方案的综合评价计算模型主要有：（1）加法模型。计算公式为:综合单指标评分值 第 项指标的权重 第 项指标的得分,2.4 房地产项目可行性研究,适用于各项指标的得分相差不大的情况,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 3.开发方案的综合评价（2）乘法模型。计算公式为：F2乘法综合单项指标评分值 第 项指标的权重 第 项指标的得分,2.4 房地产项目可行性研究,乘法模型中综合单指标受各项指标影响较强，若某项指标为零，则综合单指标也为零，方案将被否定,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 3.开发方案的综合评价（3）加乘混合模型：加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的优点，使用范围增大。当各项指标的权重值和得分值都很大时，可以发挥其作用。计算公式：加乘混合综合单指标评分值,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.2 房地产项目开发方案的选择 3.开发方案的综合评价（4）除法模型 计算公式为：除法综合单指标评分值 希望越大越好的指标的权重和得分 希望越小越好的指标的权重和得分,2.4 房地产项目可行性研究,适用于：在综合评价的指标中，有的越大越好，如反映经济效益的指标；有的则是越小越好，如反映造价的指标,我国评价AAA级、AA级、A级住宅的评定项目和分值,表2-2 住宅评定项目和分值,2.4.3 房地产项目方案评价的基础工作 1.成本费用数据房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和成本数据预测房地产开发项目成本费用由直接费用和间接费用两部分组成，具体构成如下：,2.4 房地产项目可行性研究,土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费,规划勘测设计费、可行性研究费、“三通一平”开发费,建安工程费、附属工程费、室外费用、其他费用,管理费用销售费用财务费用其他费用、不可预见费用税费,2.4.3 房地产项目方案评价的基础工作 2.开发项目成本费用估算（1）土地费用的估算土地费用是指为了取得项目用地使用权而发生的费用（2）前期工程费估算（3）房屋开发费估算（4）管理费用估算管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、员工教育培训费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费、业务招待费、坏损失、报废损失及其他管理费用,2.4 房地产项目可行性研究,一般可按项目投资或前述四项直接费用 的1%3%估算,2.4.3 房地产项目方案评价的基础工作2.开发项目成本费用估算（5）销售费用估算销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费、以及销售许可证申领费（6）财务费用包括利息以及利息以外的其他融资费，利息可参照金融市场的利率和资金分期投入情况按复利计算，利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.3 房地产项目方案评价的基础工作 2.开发项目的成本费用估算（7）其他费用估算按当地有关部门规定的费率进行估算（8）不可预见费估算一般按上述各项费用的3%7%进行估算（9）税费估算在一些大中城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中比重最大的费用。各项税费按当地有关标准进行估算,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.3 房地产项目方案评价的基础工作 3.成本费用估算结果的汇总 汇总表为了便于对房地产开发项目的各项成本与费用进行分析和比较，人们常把估算结果一汇总表的形式列出,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.4 不确定性分析 1.敏感性分析（1）敏感性分析的概念：敏感性分析又叫敏感度分析，是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定因素变化的影响程度。（2）敏感性分析的步骤：,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.4 不确定性分析 2.概率分析又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法一般步骤：（1）列出各种需要考虑的不确定性因素（2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即可能出现的几种数据值或变动值（3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各概率之和等于1（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值（5）计算净现值大于和等于零的累积概率,2.4 房地产项目可行性研究,2.4.4 不确定性分析 3.盈亏平衡分析又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量与成本、收入之间的函数关系，从而找到销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法,2.4 房地产项目可行性研究,2.5.1 房地产开发风险的概述 1.房地产开发风险的概念房地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险。2.房地产开发项目的风险分类房地产开发项目风险可以分为项目外风险和项目内风险,2.5 房地产开发项目的风险管理,定义：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性,2.5.1 房地产开发风险的概述（1）项目外风险由工程项目建设环境（或条件）的不确定性而引起的风险。（2）项目内风险：按技术因素的影响和工程项目目标的实现程度可以分为工程项目的技术风险：工程项目的非技术风险,2.5 房地产开发项目的风险管理,主要表现在方案选择、工程设计和工程施工等过程中，技术标准的选择、分析计算模型的采用、安全系数的确定等问题上出现偏差而形成的风险,2.5.1 房地产开发风险的概述 3.开发商的主要风险,2.5 房地产开发项目的风险管理,项目决策风险,项目组织风险,包括：工程项目方案的选择工程设计人、监理人和施工承包人的选择工程材料和设备供货商的选择工程实施中各种问题方案的选择,政府或主管部门对工程项目过多的干预建设体制或建设法规不合理合同条件的缺陷承包商缺乏合作诚意材料、设备供应商履约不力或违约监理工程师失职设计缺陷,2.5.1 房地产开发风险的概述 4风险管理的内容,2.5 房地产开发项目的风险管理,一类是在风险发生前，针对风险因素采取控制措施，以消除或减轻风险。其具体措施包括规避、缓解、分散、抑制和利用,另一类是在风险发生后，通过财务安排来减轻风险对项目目标实现程度的影响。其具体措施有自留、转移等,2.5.1 房地产开发风险的概述 5.项目风险管理的重要环节（1)可行性研究阶段（2）项目评估阶段：（3）设计阶段设计的任务是要确定具体的工程方案并进行工程优化（4）招标投标阶段（5）招标后（6）实施期间,2.5 房地产开发项目的风险管理,2.5.1 房地产开发风险的概述6.项目合同及其风险分配在施工承包中，选择什么类型的合同，对项目风险的分配有很大的影响（1）合同类型与风险分配,2.5 房地产开发项目的风险管理,2.5.1 房地产开发风险的概述6.项目合同及其风险分配（2）施工合同中的风险分配 开发商承担的风险不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏工程量变化而导致价格变化的风险设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加,2.5 房地产开发项目的风险管理,2.5.1 房地产开发风险的概述6.项目合同及其风险分配承包人承担的风险投标文件的缺陷对开发商提供的水文、气象、地质、等原始资料分析或运用不当而造成的损失或损坏由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严等造成的施工中的一切损失和损坏分包人工作失误造成的损失或损坏,2.5 房地产开发项目的风险管理,风险识别与分析1.风险识别的方法风险识别包括确定风险的来源、风险产生的条件、描述风险的特征及确定哪些风险会对项目产生影响（1）德尔菲法,2.5 房地产开发项目的风险管理,风险识别与分析（2）头脑风暴法它借助于专家的经验，通过开会，集思广益获取信息。（3）核对表法利用人们考虑问题的联想习惯，在过去经验的启发下，对未来可能发生的风险因素进行预测。,2.5 房地产开发项目的风险管理,最常用的风险识别方法要求会议的主持人善于发挥专家和分析人员的创造性思维，通过与会专家的相互交流和启发，达到互补和激发的效应，使预测结果更加准确。,十分常用而有效地风险识别方法,风险识别与分析2.项目风险分析（1）项目风险分析的涵义对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发生的时间、以及影响范围的大小等的估计（2）项目风险分析的过程,2.5 房地产开发项目的风险管理,概率模型,损失模型,（3）项目风险分析的内容,2.5 房地产开发项目的风险管理,风险识别与分析（4）风险事件发生概率的分析方法一般而言，风险事件的发生概率或概率分布应由历史资料或数据来确定,2.5 房地产开发项目的风险管理,利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布,综合推断法,用主管概率分析风险事件发生的概率,利用理论概率分布来确定风险因素或风险事件的概率,（1）,（2）,（4）,（3）,风险识别与分析（5）风险损失的分析项目风险损失就是项目风险一旦发生后，将会对工程项目目标的实现形成的不利影响包括四个方面：（1）进度（工期）拖延（2）费用超计划（3）质量事故（4）技术性能指标严重达不到要求和安全事故,2.5 房地产开发项目的风险管理,风险识别与分析（5）风险损失的分析1）进度（工期）损失的分析风险事件对工程局部进度影响的分析风险事件对整个工程工期影响的分析：,2.5 房地产开发项目的风险管理,风险识别与分析2）费用损失的分析。对风险管理者而言，费用损失估计需要估计风险事件带来的一次性最大损失和对工程项目产生的总损失。,2.5 房地产开发项目的风险管理,指一次性影响对象在最坏情况下肯能发生的最大可能的损失额。一次性最大损失应包括在同一时段发生的各类风险引起的损失之和，包括经济、工期、质量、安全和第三者责任等损失,2.5.3 风险防范1.风险的回避涵义：风险回避就是通过回避项目的风险因素来回避风险风险回避对策经常作为一种规定出现，如禁止使用对人体有害的建筑材料等。因此，为了实施风险回避对策，项目风险管理人员在明确有可能产生风险的所有活动后，会制定一些禁止性的规章制度,2.5 房地产开发项目的风险管理,2.5.3 风险防范2.风险的转移,2.5 房地产开发项目的风险管理,面朝大海，春暖花开,谢谢！,第3章 房地产项目组织系统,房地产项目组织的主要工作和过程房地产项目组织的特点和设置运行的基本原则房地产项目组织的基本形式和一般选择思路房地产项目组织机构的构成及其主要工作房地产项目组织机构的构成及其主要工作房地产项目对项目管理者素质和能力的要求,1.有关概念（1）组织组织机构是按一定的领导体制、部门设置、层次划分、规章制度和信息系统等构成的有机体，是可完成一定任务的社会人的组合形式组织行为通过一定的权利和影响力，为达到一定的目标，对所需要的资源进行合理配置，同时处理人和人、人和事、人和物等各种关系的活动,3.1 房地产项目组织概论,整个组织的职能是通过两者的有机结合而实现的,为了完成特定项目任务的组织机构或组织行为主要包括负责完成项目各项工作的人、单位和部门等群体，有时还包括为项目提供服务或质量监督的部门，如政府机构、技术与质量的监督部门等其建立和运行受项目系统结构的限制，按项目工作流程进行工作,为了完成特定的项目管理任务的组织机构组织行为它主要是由完成项目管理工作的单位和部门组成的群体，是业主委托或指定负责整个项目管理的项目部经理（或项目管理小组）一般按项目管理职能进行职位的设置以及项目管理流程和工作任务的安排,（2）项目组织和项目管理组织,项目组织与项目管理组织都是在项目寿命期内临时组建的，是暂时性的，只是为了实现项目特定目标的组织机构或组织行为两个不同层次的概念,（3）项目组织系统为了实现项目组织职能而建立的项目组织运作体系项目组织系统的设计与建立：在充分考虑环境条件的前提下，结合项目具体任务的特点，设计出完整的项目组织结构体系，建立一个可以完成项目任务的组织机构。,3.1 房地产项目组织概论,主要通过建立必要的规章制度，划分并明确岗位、层次与部门的责任与权力，规范人员活动和信息流通，实现项目的组织目标,（3）项目组织系统组织运行就是按分担的责任完成各自的指令性工作和任务组织运行过程中有三个关键问题，即人员配置、业务联系和信息反馈。项目组织调整根据具体工作的需要和实际环境条件的变化，分析原有项目组织系统存在的缺陷（适应性不强或效率不高），并对原有项目组织系统进行调整或重新组合，包括组织形式的变化、人员的变动、规章制度的修订和废止以及责任系统和信息系统的调整等。,3.1 房地产项目组织概论,2.房地产项目组织的基本结构,3.1 房地产项目组织概论,房地产项目的主要工作有两种形式：专业型工作：完成项目对象所必需的专业性工作管理型工作：（两个层次）项目专业型工作的形成与实施过程所需的计划与协调、监督、控制项目立项与实施过程所需的决策和宏观控制工作,与此对应的项目组织基本结构,3.房地产项目组织的策划项目组织策划是依据项目和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一项重要管理工作。,3.1 房地产项目组织概论,项目组织策划是一个复杂的过程，需要做许多工作,3.房地产项目组织的策划,3.1 房地产项目组织概论,项目组织策划过程,3.2 房地产项目组织的特点与基本原则,1.房地产项目组织的特点,关联性：项目组织依附于企业组织项目组织和企业之间存在着一定的责权利关系，这种关系决定了项目组织的独立程度,专业与行政的关系合同关系,2.房地产项目组织的基本原则（1）目标统一原则 实现项目总目标的首要前提条件（2）权责利平衡原则：市场经济活动必须遵循的基本原则坚持权责利平衡原则，应注意一下几点：权责对等权利的制约与权益的保护责任到位，奖罚分明（3）适用性和灵活性相结合原则（4）组织制衡原则,3.2 房地产项目组织的特点与基本原则,指组织彼此之间相分的权力应形成相互制约关系，其中任何一部分权力都不可能独占优势，使组织各部分权力在运行中保持总体平衡,2.房地产项目组织的基本原则（5）项目组成人员和责任的连续性和统一性原则（6）合理安排项目组织的管理跨度与管理层次管理跨度：某一组织单元直接管理下一层次的组织单元的数量管理层次：一个组织总的结构层次,3.2 房地产项目组织的特点与基本原则,可选择的项目组织形式,窄跨度、多层次,宽跨度、少层次,2.房地产项目组织的基本原则（7）合理授权原则合理授权应注意以下四个问题,3.2 房地产项目组织的特点与基本原则,按所完成的任务和预期取得的结果进行授权，进行人员的选择，职位的分配，建构目标、任务、职权之间的逻辑关系,对项目经理，应授予其顺利完成其职责所必需的权力,按所完成的任务和预期取得的结果进行授权，进行人员的选择，职位的分配，建构目标、任务、职权之间的逻辑关系,谨慎进行授权。采取谨慎的态度，既不能专制或不信任下层，也不能过分信任下层,3.3.1 房地产项目的分标方式1.分标的重要性分标是指按一定的规则、方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段），以便于项目承包和防范风险其重要性如下。（1）通过分标和任务的委托，可以确保项目总目标的顺利实现（2）通过分标可明确、灵活地对项目目标实施控制（3）通过项目分标可分清项目的主次，便于处理好重点工程的建设问题,3.3房地产项目的组织形式,3.3.1 房地产项目的分标方式2.分标的依据:从四个方面考虑3.分标的方式(1)分阶段、分专业的项目平行分标方式：业主将勘察、设计、设备供应、土建、安装、监理和装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向其负责,3.3房地产项目的组织形式,各承包商之间没有任何联系,3.3.1 房地产项目的分标方式平行分标的优缺点:,3.3房地产项目的组织形式,业主,勘察,监理,安装,土建,设备供应,设计,3.3.1 房地产项目的分标方式（2）总承包（统包、一揽子承包）方式即“设计建造交钥匙”项目是由一个承包商承包房地产项目的全部工作。,3.3房地产项目的组织形式,承包商直接向业主承担全部项目责任,总承包结构方式,3.3.1 房地产项目的分标方式总承包方式的特点：可以减少业主直接面对承包商的数量，这使得业主有充裕的时间考虑项目的总体问题总承包商可以将整个项目管理形成一个统一的系统项目的责任体系是完备的业主必须加强对承包商的宏观控制,3.3房地产项目的组织形式,总承包项目对业主与承包商双方都有利，项目整体效益较高,VS,但由于总承包对承包商的要求也很高，而对业主来说，承包商资信风险很大,除平行分标与总承包外，业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，将房地产项目委托给几个主要的承包商，如设计承包商、施工承包商和供应承包商等。,3.3.1 房地产项目的分标方式（3）CM模式CM模式是指CM单位接收业主的委托，采用“Fast Track”的组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是缩短工程建设工期,3.3房地产项目的组织形式,按照CM模式的合同结构，该模式可分为非代理型和代理型两种形式,3.3.1 房地产项目的分标方式4.房地产项目管理模式,3.3房地产项目的组织形式,通常可供选择的项目管理模式有：,3.3.2 房地产项目的组织形式组织形式亦称组织结构的类型，是指一个组织以什么样的结构方式去处理项目组织的层次、跨度、部门设置和上下级关系等1.寄生式项目组织（1）寄生式项目组织的特征寄生式项目组织指整个组织依赖于原企业而组建，其组织机构和人员都来源于原企业，并受原企业组织形式的制约和限制,3.3房地产项目的组织形式,寄生式项目组织形式适用于企业内部可完成的、低成本、低经济风险、规模小、项目各参与者之间界面处理方便、时间和费用压力不大的项目,项目组织的功能和作用很弱,项目组织不需要组织规则,项目组织成员在项目建设期间与原部门停止被领导关系,特征,寄生式项目组织的基本结构：,寄生式项目组织中如果项目任务落实给一个职能部门，则这种项目组织可称为部门控制式项目组织,3.3.2 房地产项目的组织形式（2）寄生式项目组织的优点和缺点,3.3房地产项目的组织形式,寄生式项目组织寄生于企业组织，不需要建立新的组织机构，对企业原组织机构影响较小，项目管理成本较低,项目经理没有组织上的权力，无法对最终目标负责，项目目标无法确保项目组织缺少对项目领导的权力，无法对项目进行有效的控制，也无力解决争执，一旦出现问题，必须由企业上层解决项目由职能部门负责，其所作的决策常常比较狭隘、不全面，项目中的决策可能有助于项