房地产转让与房屋.ppt

第一节房地产开发项目的转让,房地产项目转让的概念房地产项目转让的条件房地产项目转让的程序房地产项目转让的法律手续房地产价格申报制度,二、房地产开发项目转让的条件 房地产管理法第38条、第39条 城市房地产转让管理规定10、11、12、13（一）以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让应具备的条件。（二）以划拨方式取得的土地使用权，房地产项目转让应具备的条件。,一房地产开发项目转让的概念 房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,其转受双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。,三、房地产开发项目转让的程序城市房地产转让管理规定第七条 P247 土地管理法第五章房地产权属登记 P234城市房地产开发经营管理条例20，21条 P238申请受理审查现场查勘审批备案,房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。不按上述法定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。,四、房地产开发项目转让的法律手续五、房地产成交价格申报制度案例分析,第二节 房屋经营,商品房买卖经营房屋租赁经营房屋抵押、典当、交换经营,一、房屋租赁经营（一）房屋租赁概念（二）几种不同房产的租赁 1.私房租赁 2.公房租赁 3.商品房租赁（三）租金形式 1.福利租金 2.准成本租金 3.成本租金 4.商品租金 5.市场租金 6.房屋租比价,二、房屋抵押、典当、交换经营房地产管理法P233（一）房屋抵押经营.房屋抵押概念抵押登记.抵押房屋的占有、保管（二）房屋典当经营（三）房屋交换经营,住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。,商品房买卖经营,（一）商品房种类1.按其使用用途分居住商品房和非居住商品房2.按销售对象分外销商品房和内销商品房,（二）商品房买卖方式1.按其交货方式不同商品房现售和商品房预售2.按其销售方式不同开发商自行销售和委托代理销售,（三）商品房预售条件1.商品房预售条件城市商品房预售管理办法第五条地方性城市商品房预售管理条例2.商品房预售许可证制度3.商品房预售许可证申请所提交的资料4.商品房预售合同登记备案,（四）商品房现售条件1.商品房现售条件城市商品房现售管理办法第七条地方性条例(以重庆市为例)2.商品房销售权属登记（见）,(五)商品房买卖合同,