房地产管理-拿地到交付全流程及要点.ppt

,房地产开发全流程及要点包商银行房地产2016.3,房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，再加上物业管理。,房地产开发的生命周期,房地产项目的整体开发流程 房地产项目的整体开发经营行为,推广销售,交付使用,前期(决策期)：由拿地到方案确定重在决策(项目成败的关键),土地整理、获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,物业管理,资源获取,资源加工,资源流通与管理,中期(实施期)：由项目设计规划到项目竣工验收重在执行（过程管理）,后期(运营期)：由销售到售后管理重在服务（总结反馈）,项目启动（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；售后管理（售后管理的时间）。,房地产项目的整体开发流程 企业视角的流程控制,目录,土地一级开发,前期投资分析阶段,获取开发土地阶段,可行性研究与立项阶段,规划及建设的报批阶段,1,2,3,4,5,销售阶段,6,物业管理,7,土地一级开发（生地熟地）,是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。,前序土地基础知识,获取土地三种方式：行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。土地市场：通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。,土地一级整理,一、土地一级开发模式,土地一级整理,二、土地一级开发内容,土地一级整理,三、一级土地开发运作流程,项目可行性研究,成立项目公司或项目部,项目定位,规划方案制定,征地、拆迁及基础工程建设,区域推广,启动盘打造,土地出让,城市发展状况及规划,城市概况,投资环境调查,成立运作团队,确定合作伙伴（法律/顾问）,与政府签订相关合同,案例研究,功能定位,形象定位,区域总体规划,控制性详细规划,城市空间设计,景观设计,银行资金介入,银行资金退出,前期投资分析阶段,对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。,前期投资分析阶段,一、项目初步可行性调查,前期投资分析阶段,二、项目投资分析及其作用,获取开发土地阶段,获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。,获取开发土地阶段,土地分类,土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。,注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有,获取开发土地阶段,土地取得方式,招拍挂出让,协议出让,1、办理国有土地使用权竞投事宜2、签订国有土地使用权出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地规划许可证4、办理建设用地批准书5、办理国有土地使用权证,1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订国有土地使用权出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地批准书4、办理拆迁许可证5、办理拆迁公告6、签订拆迁补偿协议7、办理拆迁结案8、办理国有土地使用权证,土地收购,项目公司收购,1、转让、受让人必须以书面形式协商一致；2、已有政府批文的必须列明；3、政府允许转让的条件；4、股权变更转让的，办理工商变更登记、办理房地产转让手续；5、澄清债权、债务关系；6、未交或未结清出让金的，约定责任人和承担方式。,项目公司收购,用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司。原则上均签订合作开发协议书，需注意的是要体现为约定合作双方权责，避免纠纷，保障各自权益。,获取开发土地阶段,土地取得方式：招标,招标,投标,开标、评标和决标,签约,领证,由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。,投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。,招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。,中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同书，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订土地开发补偿协议书；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。,中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取国有土地使用证。,获取开发土地阶段,土地取得方式：拍卖,拍卖公告,竞买人报名,交纳保证金,公开拍卖,土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告,竞买人报名参加竞买并索取有关文件,竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌,是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。,在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订拍卖成交确认书；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。,获取开发土地阶段,土地取得方式：挂牌,发布挂牌公告,出售挂牌文件,受理竞买申请,审查挂牌资格,挂牌,揭牌,签订出让合同,公布成交结果,出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。,在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。,在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。,根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。,在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。,在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。,挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。,获取开发土地阶段,土地取得方式：土地转让（收购）,转让双方提出书面申请,受理审查,现场勘测,地价评估,填写转让申请审批表,审 批,报局批准,签定国有土地使用权转让合同,转让土地报件1、用地申请2、土地使用证(原件)3、原出让合同，批复文件(涉及招、拍、挂的提供成交确认书)4、双方转让协议5、如改变规划的提供规划部门意见6、土地评估报告7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件,获取开发土地阶段,旧城改造中变更宗地地籍调查的程序,准备资料和仪器,变更权属调查,变更地籍号,地籍勘丈,有关地籍资料变更,注：对改造的区域，按城镇地籍调查规程初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作。,注：旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。,（注：用解析法进行地籍勘丈。）,注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。,准备资料和仪器,变更权属调查,变更地籍号,地籍勘丈,准备资料和仪器,变更权属调查,地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。,可行性研究与立项阶段,房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。,可行性研究与立项阶段,（一）可行性研究的内容1、总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议；2、市场需求、供给预测租售价格变化趋势预测；3、开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战；4、明确资源、原材料及公用设施条件；5、确定开发项目的实施计划和进度要求；6、项目投资、销售费用的投入时间；7、资金来源及融资方式；8、项目销售和租赁收入预测；9、国民经济评价和项目财务评价；10、项目评价与结论。,可行性研究与立项阶段,（二）可行性研究的作用1、可研是作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可研决定是否操作该项目。2、可研是作为向银行和其他金融机构融资的依据。银行根据可研判断，借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款利率。3、可研是向当地政府、及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。4、可研是作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。5、根据可研对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制订机构设置、设定劳动定员和职工培训等。6、可研是作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段设计工作的依据。,可行性研究与立项阶段,项目立项是取得政府主管部门（计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，本阶段的主要工作是：1、起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书；2、取得批准项目建议书的批复；3、依据项目建议书批复；4、编制可行性研究报告；5、报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资计划。,可行性研究与立项阶段,房地产企业各部门职责：投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益。（三个指标）成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。,包含的主要设计阶段：,概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周。关键要素：各阶段方案评审。,常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。,可行性研究与立项阶段,详规报建方案报建初步设计报建施工图报建开工时间开盘时间,设计控制点,项目重要节点,概念设计研究区域确认概念设计研究结论规划方案设计区域规划设计评审会区域单体确认实施方案完成基础施工图全套施工图完成景观设计销售包装设计,方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！,规划及建设的报批阶段,房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。,规划及建设的报批阶段,开发办,开发经营许可证,项目手册,计委,固定资产投资计划,项目立项,规划局,建设用地规划许可,土地测量、评估,国土资源局,国有土地使用权证,土地确认、报批,土地交易,开发办人防办墙改办消防支队环保局,基础设施牌套费,开发管理费,人防异地建设费,墙改基金,消防设施费,环境评估及排污费,规划局,建设工程规划许可,方案审批,规划局,中标通知书,质检站散水办劳保办定额站安检站,安全许可,定额鉴别,劳保统筹,散水押金,质检委托,城管大队执法大队,规划局,开发办,建委基建科,施工许可证,预售许可证,放线管理,项目规划批建流程,规划及建设的报批阶段,规划及建设的报批阶段,1、施工前准备阶段在项目施工前，投资开发部门需要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订，以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理，最终取得建筑工程施工许可证，工程方可正式开工。2、项目施工阶段投资开发部门在项目施工阶段需要对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作，小区永久供水供电供气、通信工程的报批工作，还有市政设施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。3、项目竣工验收阶段房地产项目在工程竣工之后，需要项目验收开发与移交工作。投资开发部门在项目各项工程通过验收后，需要办理建设工程规划验收合格证，然后进行项目各配套设施的移交工作。,规划及建设的报批阶段,五证之一：建设用地规划许可证,1、释义建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。2、办理流程以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在“建设用地规划许可证”中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部门的规划条件。3、风险点及注意事项两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批，获批的办理新证，旧证上交，不批准的，书面答复。,规划及建设的报批阶段,五证之二：国有土地使用权证,1、释义国有土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。2、办理流程获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。3、风险点及注意事项（1）土地出让成交后，10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同缴纳，最迟不得超过一年；（2）超合同约定动工满一年未动工，从高征收闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工，无偿收回使用权。对虽按照合同约定日期动工，但开发面积不足1/3或已投不足1/4，且未经批准中止建设连续一年的，按闲置土地处置。（3）土地使用年限届满的，应当至迟于届满前一年申请续期，一般应重签出让合同并缴纳出让金。,规划及建设的报批阶段,五证之三：建设工程规划许可证,1、释义建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。2、办理流程申请阶段：房地产开发商持申报材料，到规划局规划管理处办理“建设工程设计规划要求通知书”；到规划局规划管理处办理“建设工程设计方案规划审查意见书”。取证阶段：房地产开发商领取、填报“建设工程规划许可证申报表”，并将申报表连同施工图及其他申报材料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。最后领取建设工程规划许可证。3、风险点及注意事项（1）有效期限为两年；（2）工程扩建、改建必须取得新证后方可开工；（3）施工中不可以擅自调整容积率。,规划及建设的报批阶段,五证之四：建设工程施工许可证,1、释义建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。2、办理流程办理该证前期工作包括：建设工程项目报建、建设工程招标投标；建设工程质量安全监督的办理等。开发商填报“建设工程施工许可申请表”、“工程质量责任卡”、“质监委托书”，连同其他材料送建设局办理，在交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取建设工程施工许可证。3、风险点及注意事项（1）领取该证之日起三个月内需开工，可申请两次延期，到期仍未开工的，许可证自行废止；（2）在建工程中止施工之日起一个月内需向发证机关报告，复工时应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关验“建设工程施工许可证”。,规划及建设的报批阶段,五证之五：商品房预售许可证,1、释义商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。2、办理流程商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；（6）物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。3、风险点及注意事项（1）期房销售必具备“五证”、“两书”（住宅质量保证书和住宅使用说明书。现房销售的，需具备房屋所有权证，不再办理“商品房销售许可证”；（2）取得预售许可证和销售现房的，在公开房源时，需明码标价，不得加价。,规划及建设的报批阶段,工程建设的相关知识一：,工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：912个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到两年半；施工组织次序：基础部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工竣工验收。,规划及建设的报批阶段,工程建设的相关知识二：,影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；施工取费等级：在施工定额的基础上加减；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；场地条件：是否平整、是否山地；抗震等级：6级、7级、8级；节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。,销售阶段,商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。,销售阶段,1、期房期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2、现房现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。,销售阶段,商品房销售的注意事项1、审查房地产开发企业的开发资质；2、审查房地产开发企业的经营范围；3、审查五证：（1）国有土地证书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证书；（4）开工许可证；（5）商品房预售许可证书。4、审查所要购买的房屋是否已作在建工程抵押。,销售阶段,售前阶段,售中阶段,售后阶段,市场、客户、产品,客户、传播、销售服务、价格、促销,风险控制,策划咨询、代理公司,销售代理、广告代理、媒体,律师行、银行、房管部门,企业视角的销售三阶段,销售阶段,企业视角的销售关键节点控制,组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）项目第一次广告出街；公司及项目品牌推广；项目展示区开放；项目价格听证会；项目一期开盘；营销费用预算。,销售阶段,企业视角的销售关键节点控制,物业管理,物业管理,一、物业管理法律程序1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托合同；3、居住小区的物业接管综合验收；4、物业使用、管理、维修公约的核准；5、安排签订管理公约；6、制定、提供质量保证书和使用说明书；7、物业管理服务基本要求；8、物业管理委员会的设立。二、物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费；2、共用部位共用设施设备维修基金；3、普通居住小区物业管理费；4、高档住宅物业管理费；5、经济适用住房小区物业管理费；6、供暖费。,房地产项目成本构成,谢谢！房地产金融事业部,