房地产相关政策.ppt

回顾:中国房地产主要政策(2005-2008),“关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知”（1998.04）自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。2003年6月中国人民银行出台了“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)”。2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格也双双走高；2004年被认为“没有不好卖的楼盘，没有不赚钱的开发商开始出现”，与此同时“房地产市场泡沫论”争论广泛展开。,2005年前主要政策与背景,2004年11月,2004.10 开始从降低利率转变为提高利率。我国央行自1996年以来，进行了八次降低利率。2002年2月21日，央行宣布第八次降息，一年期定期存款利率下调0.27个百分点，为1.98%。2004年提高利率：一年期存款利率由1.98%提到2.25%，一年期的贷款利率由5.31%上调到5.58%。个人住房贷款5年以上的贷款利息由以往的5.04%增加到5.31%；公积金贷款年以上的利率由4.05%调整到4.23%。,2005年前主要政策与背景,2005年3月17日，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”。2005年4月27日，国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题，八条措施“新八条”2005年4月30日，国务院办公厅转发七部门联发关于做好稳定住房价格工作意见的通知,2005年主要政策,2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2005年9月30日，房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上。,2005年主要政策,，国务院“国六条”，国务院办公厅转发关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见（国办发200637号），关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知国税发200674号,2006年主要政策,国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发2006108号2006.12.1,国家税务总局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知2006.12.12,关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）的通知,2006年主要政策,2006.05.17 国务院 促进房地产业健康发展（“国六条”）,明确,2006 年05月29日 九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见“国十五条”,细化,2006.05.31 国税总局 住房营业税征收 二手房营业税 5年2006.07.06 建设部、发改委、工商局 整顿规范房地产交易秩序 商品房预售2006.07.11 建设部联合其他5部委 规范房地产市场外资准入和管理 外资受限2006.07.12 建设部 新建住房结构比例 90m2，双70%标准2006.07.24 国务院 建立国家土地督察制度 土地利用审批2006.07.26 国税局 住房转让所得征收个人所得税2006.08.01 国土资源部 招、拍、挂、协议出让国有土地使用权规范 土地范围2006.09.05 建设部、外汇局 规范房地产市场外汇管理 外资备案2006.09.05 国务院 加强土地调控 保护耕地 2006.09.14 国税局 房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理 2006.11.20 国土资源部、财政局、央行 调整新增建设用地土地有偿使用费2006.12.12 发改委、国土资源部 限、禁土地目录2007.01.24 国税局 房地产开发企业土地增值税清算 四级超率累进税率,2007.01,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年,央行六次加息2006年7月6日，关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知2007.08.01国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号,2007年主要政策,2007.09.27关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）2007.12.11关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发 2007452 号),2007年主要政策,2007.05.23 商务部、外汇局 外商直接投资房地产业审批和监管2007.08.07 国务院 解决城市低收入家庭住房困难 廉租房、住房保障体系2007.09.27 央行、银监会 加强商业性房地产信贷管理 首付比例区别对待2007.09.30 国土资源部 进一步加强土地供应调控 解决低收入家庭住房困难2007.10.01 物权法实施 2007.10.31 发改委、商务部 外商投资产业指导目录（2007年修订）外资受限2007.11.14 财政部 廉租住房保障资金管理办法 资金来源的八大渠道2007.11.19 国土资源部、财政部、央行 土地储备管理办法2007.11.27 九部门联合 廉租住房保障办法 保障对象、保障方式2007.11.30 建设部、发改委等七部门 经济适用住房管理办法2007年，央行六次加息 货币政策从紧传出强烈政策信号,2007年3月5日，温家宝指出：必须促进房地产业持续健康发展，改善低收入居民住房问题。,房价“拐点”？,2008,2006年房价上涨依然过快，低收入家庭住房难。,2005-2007年房地产土地政策盘点,严禁囤、炒土地：对出让土地的合同条件及违约责任进行了明确约定。限目、禁目开发：禁止别墅类、高尔夫球场、赛马场、等，限低密度、大套型住宅项目等。土地收益用于民：新增建设用地有偿使用费标准提高一倍，相关收入专项用于农业建设。城市建设用地土地出让金一定比例用于经济适用房、廉租房建设。,用地供应结构：增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。建立土地监察制：全国省（区、市）及计划单列市土地审批利用纳入九大土地督察局监管。土地出让规范化：明确六大类招牌挂土地，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。,房地产土地政策,央行八次调息,个人住房贷款利率调整,房地产税收政策盘点,两次调整期房转让营业税,强征二手房转让个人所得税,加强个人无偿赠与不动产税收,调整房地产企业所得税,房地产开发企业土地增值税清算,调整城镇土地使用税,房地产市场政策,二房首付40%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。,房屋预售房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。,90平方米、双70%城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70。,外资准入受限加强对外商投资房地产业的审批和监管；限制投资高档宾馆、别墅、写字楼、国际会展中心、土地成片开发、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等；将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类中删除。,房屋权属登记公示 房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人可公开查询，发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。,严把经济适用房只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。,相关关联,关于切实稳定住房价格的通知“国八点”这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。,返回,2005年“国八条”,一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。,返回,一、强化规划调控，改善住房供应结构 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房 建设与消费 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销 售行为八、加强市场监测，完善市场信息披露制度,关于做好稳定住房价格工作意见：,返回,2006年“国六条”,一、切实调整住房供应结构。二、重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。三、各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。四、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。五、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。六、科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。,返回,关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见（国办发200637号）,要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等；从2006年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；建筑面积90平方米以下仍执行首付20%，而90平方米以上执行30%；项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款等等。,返回,2006年二手房营业税二次调整,2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。,返回,关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发2006108号,地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。个人所得税应纳税所得额 转让收入房屋原值 转让住房过程中缴纳的税金有关合理费用。,返回,关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知,二手房个人售房者必须提供土地增值税完税证明或相关的涉税证明，才能办理过户手续；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。,返回,2007年 政策,一、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 出台时间：2007年1月24日 主要内容：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知规定：土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。,返回,2007年 低收入家庭住房解决,意见指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能 意见有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。,返回,2007年房地产政策,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 出台时间：2007年9月 内容点击：通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。影响：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。,2007年 严格住房消费贷款管理,通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。,返回,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发 2007452 号),1、央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”的说法。2、已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。3、充分保障民生，向中低收入自住型购房群体倾斜；4、凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。这使得在执行层面“927”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大；公积金贷款不再成逃避政策挡箭牌；央行严防购房信贷风险，政策出现“罚则”制度。,返回,2007年 房地产政策,实施时间：2007年10月1日起 主要内容：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。,返回,2007年 经济适用房管理办法,经济适用住房管理办法详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。,返回,2007年 货币政策从紧信号,2007年之内央行6次上调个人住房商业贷款利率，进一步加大对需求的调控。2007年12月5日，中央经济工作会议闭幕，在部署明年经济工作时明确提出，已实施10年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。,返回,