房地产开发用地制度.ppt

第三章房地产开发用地制度,本章引例,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,第一节 我国国有土地使用制度改革状况,一、传统土地使用制度的特点 从生产资料的社会主义改造完成到1980年开始的国有土地使用制度改革，是传统国有土地使用制度阶段，这一阶段，土地的价值没有得到重视，土地没有作为商品进入市场流通，而是主要依靠行政手段调整土地的使用，其特征是：1行政调拨 2无偿无限期使用 3禁止土地转让,二、国有土地使用制度改革的状况 我国城市土地使用制度改革从1980年召开的“全国城市规划工作会议”开始，到1994年城市房地产管理法颁布施行。其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用转变、从行政划拨向市场出让转变，大体上是从以下几个方面逐步展开、逐步推行的：一是收取城市土地使用费 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让,三、城市土地储备制度 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。我国国有土地有偿使用制度是在坚持城市土地国有，实行所有权与使用权相分离，使土地使用权在有限度商品化的前提下，以国家垄断城市土地所有权为基础，充分利用市场机制，实行多层次、多形式的城市土地使用权有期有偿转让,第二节土地使用权出让,一、土地使用权出让的概念、法律特征（一）土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权（以下简称土地使用权）以拍卖、招标、协议等方式让与土地使用者，由土地使用者在原始取得的有效年限内使用该土地并向国家缴纳由此产生的土地使用权出让金，在约定期限届满时土地的使用者应当将使用后土地返还国家的行为。,（二）土地使用权出让的法律特征,1土地使用权出让主体的垄断性2土地使用权受让主体的广泛性3土地使用权出让行为属要式法律行为4土地使用权出让的期限性根据出让转让条例规定，建设用地使用权的最高年限按用途的不同有所不同；居民居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或其他用地均为50年；商业、旅游、娱乐用地40年。,二、土地使用权出让的范围1土地使用权出让的地域范围土地使用权的出让只能在城市规划区的范围内进行。城市规划区，一般是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市建设和发展需要实行规划控制的区域，其具体范围则由城市人民政府在编制并经批准的城市总体规划中划定。2土地使用权出让的土地范围土地使用权是在城市规划区范围内的国有土地上进行的；城市规划区内的集体土地在未经法定程序征为国有土地前不得出让。3土地使用权出让的建设项目范围城市房地产管理法第23条的规定，除国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利诸项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由政府划拨外，其他的建设项目都应采用出让的方式取得。,三、土地使用权出让的方式 目前，我国国有土地使用权的出让方式可以分为：协议出让土地使用权、招标出让土地使用权、拍卖出让土地使用权及挂牌出让土地使用权四种。挂牌出让国有土地使用权（简称土地挂牌），是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。,四、土地使用权的出让程序(一)拟定出让方案和预报1拟定出让方案土地使用规划、出让合同(草案)。2预报(二)正式报批1正式报批程序2报批需送有关文件(三)组织实施和发证(使用年限的起算)(四)备案,五、土地使用权的终止与续期（一）土地使用权的终止 土地使用权终止的情形分为：1约定的年限届满，终止土地使用权的 2国家依法提前收回土地，终止土地使用权的 3土地遭到灭失，终止土地使用权的（二）土地使用权的续期土地使用权续期，是指在国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满时需要继续使用该土地的，受让人（土地使用人）依法向出让人（原土地行政主管部门）提出续期申请，经审查准予续期的，受让人（土地使用人）办理有关手续后继续占有该土地使用权的行为。,六、土地使用权出让合同,土地使用权出让合同，是指出让人与受让人之间，按照平等、自愿、有偿的原则，就所出让的土地使用权、土地使用权的行使期限以及如何行使土地使用权等内容达成一致意见，明确其相互之间的权利义务关系的书面协议。,第三节土地使用权划拨,一、土地使用权划拨的概念和特征（一）土地使用权划拨的概念建设用地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批淮，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,（二）土地使用权划拨的特征,(1)划拨建设用地使用权是通过行政方式取得的。(2)划拨建设用地使用权是附属行政权的民事权利，虽然享有占有、使用和一定的收益权利，但处分权受到严格的限制，不得转让、出租和抵押。(3)划拨建设用地使用权的取得具有低偿性或无偿性。(4)划拔建设用地使用权具有无期性。(5)划拨土地的用途具有特定性。,二、土地使用权划拨的范围 经县级以上人民政府依法审查批准，可以通过划拨方式获得土地使用权的用地，具体包括以下几方面：（）国家机关用地和军事用地（）城市基础设施用地和公益事业用地（）国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目用地（）法律、行政法规规定的其他用地,三、土地使用权划拨的程序(1)申请(2)审查(3)批准(4)划拨(5)登记,三、划拨土地使用权的终止,(1)为公共利益需要使用土地，收回划拨建设用地使用权的，对建设用地的使用权人应当给予适当的补偿。(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，因该目的而收回划拨建设用地使用权的，对土地的使用权人也应当给予适当的补偿。(3)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的。这种情况由于是使用人的原因而致划拨建设用地使用权不需要的，因而国家无需给予使用人补偿。(4)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。(5)土地灭失。,第四节土地使用权的转让与出租,一、土地使用权转让（一）含义土地使用权的转让是指建设用地使用权人在其权利年限的有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。,（二）土地使用权的转让的特点,(1)土地使用权的转让是以建设用地使用权的出让为基础的，转让合同必须以出让合同为前提。(2)土地使用权转让时，原出让合同中的权利义务也随之转移到新的受让人。(3)土地使用权转让的年限受到建设用地位用权出让合同中约定年限的制约。(4)土地使用权转让时，其地上建筑物、构筑物和其他附着物也一并转让。,（三）建设用地使用权的出让与转让的联系、区别,建设用地使用权转让以建设用地使用权的出让为前提和基础。建设用地使用权的出让合同的内容当然地成为建设用地使用权转让的一部分而对其产生效力。但它们仍有很大的不同：(1)建设用地使用权的出让是创设财产权的行为，而国有建设用地使用权的转让是移转财产权的行为。(2)法律关系的主体不同。(3)建设用地使用权出让金和转让费的构成不同。(4)出让和转让合同的内容不同。,（四）土地使用权转让的形式 土地使用权转让形式，是指转让人将土地使用权转移给受让人时所采取的方式，具体包括出售土地使用权、交换土地使用权和赠与土地使用权等三种转让形式。,（五）土地使用权转让的条件,1出让建设用地使用权整块转让的条件通过出让而获得的宗地建设用地使用权转让，按出让合同规定的期限和条件进行投资、开发建设后方可转让：(1)按约定已支付全部建设用地使用权出让金；(2)完成登记，取得国有建设用地使用权证；(3)按合同进行投资开发，并完成投资总额的25以上；成片开发的，须形成工业用地和其他建设用地条件；(4)对已建成的房屋，应持房屋产权证书。,2出让土地分割转让的条件,分割转让是一整块国有建设用地使用权的部分转让。出让转让条例第25条规定：建设用地使用权和地上建筑物、附着物所有权分割转让的，应经市、县级房地产行政部门批准，并依照规定办理登记过户手续。,3划拨国有建设用地使用权转让的条件,根据现行法律规定，符合下列条件的，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨建设用地使用权可以转让：(1)土地使用者为经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明；(4)依照出让转让条例和划拔建设用地使用权管理办法的规定签订国有建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府缴纳建设用地使用权出让金或以转让所获收益抵交建设用地使用权出让金；(5)符合法律、法规规定的其他条件。,4建设用地使用权禁止转让的情形,(1)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的(2)依法收回建设用地使用权的；(3)共有房产未经其他共有人书面同意的；(4)权属有争议的；(5)末依法登记领取权属证书的；(6)法律、法规规定的其他禁止转让的情形。,（六）国有土地使用权转让的程序,1.申请。2.批准 3.签约 4.公证及认证 公证即由公证机关依照法定程序证明转让合同的真实性和合法性；认证亦称“外交公证”，即由外交或领事机关在公证文件上证明公证机关或认证机关（包括本国与外国的外交、领事机关）的最后一个签名或印章属实。尽管出让和转让暂行条例 对公证、认证未作规定，但各地的转让规定却都将公证作为转让合同生效的必要条件。例如，上海和广州均规定：在中国境内进行的土地使用权转让，应经公证处公证；在中国境外进行的转让，须经公证后再由我国相应的驻外机构认证。5.登记过户,二、土地使用权出租（一）含义土地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、构筑物及其他附着物提供给承租人占有、使用和收益，出承租人支付租金的行为。（二）特征有：(1)建设用地使用权出租不是单一的出租，而必须是将土地随同地上建筑物、附着物交给承租人使用、收益。(2)建设用地使用权的出租是一种继续性法律行为。,（三）土地使用权出租的条件,1出租方必须是合法的土地使用权人，并具备出租条件2土地使用权出租是指将土地及其地上建筑物、其他附着物的使用权一同出租给承租人3出租人与承租人之间应当依法签订土地使用权租赁合同4依法约定土地使用权的出租期限5依法办理相应的登记手续,