房地产成本管理.ppt

1,房地产成本管理,2009-03-11,房地产成本管理,2,内容要点,成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决,房地产成本管理,3,一、成本管理理念,本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素：5W1H 房地产成本管理当前的指导思想,房地产成本管理,4,房地产成本管理的行业与角色特征,1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本,概念澄清：费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。投资：货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神上的东西。成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。包括内容：原料、材料、燃料等费用折旧费用 工资,房地产成本管理,5,2、房地产成本管理的行业特征,单件性、复杂性与多次性,不同角色的成本管理特征：施工企业的确定与控制.现场与花费，管理上的问题。设计公司与造价咨询公司的确定与控制.图纸与定额，技术上的问题。房地产项目的确定与控制产品与市场，经营上的问题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获得更大的收益。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异,房地产成本管理,6,房地产成本管理的认识过程,1、成本管理过程中的三个阶段造价计算（概、预、结）定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确。成本控制强调不能突破目标值。提升价值强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价 值，创造效益。,房地产成本管理,7,2、成本管理的发展方向,技术层面：从产品质量成本的角度出发，实现价值管理。管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。经营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。,房地产成本管理,8,3、当前的指导思想及发展趋势,指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成 本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值 的实现为目标开展成本管理工作。发展趋势：价值管理（Value Management）具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等达到所需要的质量和表现水平旨在建立和提高管理对象的价值,房地产成本管理,9,房地产成本管理的六大要素：5W1H,本节内容要点：成本管理的目的（WHY）提升价值房地产项目的成本构成（WHAT）全成本成本管理的出发点（WHERE）确定与控制成本管理的阶段（WHEN）全过程成本管理的责任人（WHO）全员成本管理的方法（HOW）目标管理,房地产成本管理,10,1、成本管理的目的（WHY),房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 提升价值。成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。成本管理的目的与企业的目标是一致的团队/机构的目标。,房地产成本管理,11,提升价值的途径,根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价值）F-function（产品、收益）C-cost（费用、成本），通过调节F和C不同变化来实现价值的提升。具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策,房地产成本管理,1、成本管理的目的（WHY),12,2、房地产项目的成本构成（WHAT）,房地产成本管理,成本的构成：完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费工程成本=前期费用+建安成本,13,房地产成本管理,14,两大内容：合理地确定成本管理目标有效地控制以实现成本管理目标,3、成本管理的出发点（WHERE）,房地产成本管理,15,确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素，成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。,合理地确定成本管理目标,房地产成本管理,3、成本管理的出发点（WHERE）,16,控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。,有效地控制以实现成本管理目标,房地产成本管理,3、成本管理的出发点（WHERE）,17,房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点：立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段：方案：最经济合理方案，符合项目定位初步：材料设备的合理选型施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证,4、成本管理的阶段（WHEN）全过程,房地产成本管理,18,发包阶段：通过市场手段找到合适的价格和合作方，完备的合同施工阶段：变更和签证管理，付款审核竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估维护阶段：项目经验教训积累,4、成本管理的阶段（WHEN）全过程,房地产成本管理,19,要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，其中的每一成员都要具备成本意识成本意识：凡事考虑性价比，凡事考虑成本管理目标控制主体：要从“谁花钱控制谁”转换到“谁花钱谁控制”几个重要观点：单纯编制预结算不是成本管理，全员、全过程地控制既定合理的成本管理目标才是根本。算得准与画得好都是基本功，但画得好不等于设计的好，算得准不等于陈本控制的好。,5、成本管理的责任主体（WHO）全员,房地产成本管理,20,甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者。管理措施：责任成本管理体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为 要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人,5、成本管理的责任主体（WHO）全员,房地产成本管理,21,1，目标管理的内容-目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段信息化4，目标管理的过程PDCA 循环,6、成本管理的基本方法（HOW）目标管理,房地产成本管理,22,6、成本管理的基本方法（HOW）目标管理,房地产成本管理,23,房地产成本管理当前的指导思想,房地产成本管理,结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作,24,房地产成本管理整体思路,房地产成本管理,成本管理的基本内容：-点、线、面1，两个重点：招标及合约、预结算2，一条主线：项目成本全过程动态控制3，两个基本面：信息平台（数据与工具）、制度建设成本部门的工作思路：1，三个层次：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究2，三大主题：项目建设、业务建设、组织建设3，两条管理原则：计划管理、目标管理4，一个工作准则：靠数据说话，留下作业痕迹,25,二、成本目标管理,房地产成本管理,本章内容要点：成本目标管理原则成本目标指定的过程成本目标分解的方法成本目标实现的方式,26,成本目标管理原则,房地产成本管理,1 目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 2 目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数“算了再做”而不是“做了再算”3 目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本,27,成本目标的制定过程,房地产成本管理,目标制定的时间：几个阶段目标制定的方法：正向与反向目标制定的要求：成本产品目标制定案例,28,制定的时间,房地产成本管理,目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考 虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济 测算数据要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期 测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目 标控制后期目标（相互印证与关联）；实施方案（二分法）确定后，形成正式项目发展成本目标 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通 常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；,29,房地产成本管理,未 完,