房地产估价理论.ppt

房地产估价理论与方法,第3章 房地产估价方法市场法,7、选取可比实例：,可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;区位相近用途相同权利性质相近档次相当规模相当,第3章 房地产估价方法市场法,7、选取可比实例：,可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,统一付款方式,课堂练习1,某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,计算在成交日期一次性付清的价格。,统一价格表示单位,建筑面积、套内建筑面积；土地单价、楼面地价；,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,统一币种和货币单位,美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算；,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,统一面积内涵：面积价格换算公式,8、可比实例成交价格的处理建立比较基准,第3章 房地产估价方法市场法,统一单位面积：面积单位换算公式,第3章 房地产估价方法市场法,8、可比实例成交价格的处理：,1公顷10000平方米15亩1亩666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,甲,乙,两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、30万元；合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为3045万元。,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,交易情况修正方法,关键点：修正系数以正常价格为基准确定！,8、可比实例成交价格的处理交易情况修正,第3章 房地产估价方法市场法,交易情况修正方法,交易税费修正公式,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习2,某宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。,8、可比实例成交价格的处理交易日期调整,第3章 房地产估价方法市场法,关键点：交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习3,某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习4,某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习5,评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元平方米，另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2。对该可比实例的价格进行市场状况调整。,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习6,某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习7,某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。,8、可比实例成交价格的处理房地产状况调整,第3章 房地产估价方法市场法,直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。,9、比准价格的综合估算与求取,第3章 房地产估价方法市场法,算术平均法：简单算术平均、加权算术平均中位数法众数法,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元平方米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少？,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,2、某总房地产交易，买方付给卖方2500元平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于多少？,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,3、评估某总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元平方米，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月莫的价格每月与上月的变动幅度为。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。则该可比实例在2005年9月末的价格是多少？,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,4、某宗地的面积为1000平方米，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4、0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为多少？,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,5、对一宗年限50年的土地交易估价，搜集了三宗土地出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：,已知从2005年11月2006年10月地价逐月上升0.5，求该宗地的市场价。,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,6、某总可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7；假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元 7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为多少？,第3章 房地产估价方法市场法,课堂练习,7、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：,另该地写字楼2003年至2006年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2004年12月底1美元8.3人民币，2006年12月底1美元8.2人民币。估算该写字楼2006年12月31日，单位以人民币表示的正常单价。,市场法习题课,1、判断：,市场法习题课,2、单选：,1,市场法习题课,2、单选：,3,市场法习题课,2、单选：,4,市场法习题课,2、单选：,5,市场法习题课,2、单选：,6,市场法习题课,2、单选：,7,市场法习题课,2、单选：,8,市场法习题课,2、单选：,10,市场法习题课,3、多选：,11,市场法习题课,12,3、多选：,市场法习题课,13,3、多选：,市场法习题课,14,3、多选：,市场法习题课,15,3、多选：,市场法习题课,16,3、多选：,市场法习题课,18,3、多选：,