户型知识与户型.ppt

户型知识与户型评价方式探讨,东莞中原,户型知识与评价探讨序,户型知识,1,户型评价,2,户型知识,课程讲授目的,向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介；,评审户型平面时，用中原特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议,中国民居对朝向的选择,北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提；,北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。,南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向(十里银滩、石梅湾）,景观与朝向选择,纯就朝向而言，选择建议：东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向,目前市场情况：自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,第一篇 建筑平面分析,建筑平面评价,经典平面推介（1）,一梯八户,经典平面推介（2）,一梯八户,（碧海蓝天）,经典平面推介（3）,一梯六户,案例：香市1号,（长益花园）,经典平面推介（5）,一梯四户,（广州银海大厦）,经典平面推介（4）,一梯四户,（百仕达花园）,经典平面推介（6）,一梯四户,经典平面推介（7）,一梯三户,案例:森林湖,经典平面推介（8）,一梯二户,经典平面推介（9）,一梯二户(紫荆苑）,一梯二户,经典平面推介（10）,一梯十八户,布局：蛙型，外大内小,户型评价,专业标准,人居标准,民俗标准,1,2,3,住宅分类,住宅户型分类表（表1-1）单位：,专业标准,住宅分类,住宅户型分类表（表1-2）单位：,专业标准,住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准,专业标准,住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）,住宅性能标准,住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）,专业标准,住宅户型评价表,住宅户型评价表（表3）,专业标准,专业标准,人居标准,民俗标准,1,2,3,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价,人居标准,功能空间分类,住宅的“七大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢 储藏、工作学习、阳台住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、储藏间 服务阳台,人居标准,功能分区合理,动静分区 活动区和休息区分开动区 客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置 静区 卧室 位置应比较深入 动区与静区之间 卫生间 方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,人居标准,动静分区案例（1）,跃式户型最易实现“动静分区”,动区,静区,人居标准,动静分区案例（2）,平面户型也可以作到“动静分区”,动区,静区,人居标准,空间尺度合理,各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2 要留出摆放家具的稳定空间 卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12,且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于8餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明,人居标准,空间比例失当案例,客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费,人居标准,3900,面积比例适宜,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧,人居标准,房室比例失当案例（1）,厨房面积过大(13)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7。,人居标准,房室比例均衡案例（1）,113平米,四室两厅两卫;2卧室开间2.9米,空中花园2.6米开间,比例均衡。,人居标准,案例:江南第一城82#01单元01房,各房室合理性要求（1）,客厅空间独立 客厅开口不易过多 要有两面完整的墙 方正开阔 方正完整，是实用的布局 开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 长宽比不应失调 深度开间比不宜大于2：1入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然，保障私密性,人居标准,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具,人居标准,各房室合理性要求（2）,餐厅 相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面夹一角 与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化,人居标准,餐厅不独立案例(1),上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立,人居标准,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,人居标准,餐厅占角案例,餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用,人居标准,西式厨房改善餐厅案例,上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件,人居标准,各房室合理性要求（3）,厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻,人居标准,各房室合理性要求（4）,主卧室 扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间 进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 次卧室 次卧室的面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,人居标准,各房室合理性要求（5）,卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台（也称“露台”）保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,人居标准,专业标准,人居标准,民俗标准,1,2,3,尊重市场研究民俗,风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户 的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水评价户型可能存在的风水问题 顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型,民俗标准,户外不良风水现象,住宅朝向忌讳有道路直冲本户型(御园)有建筑墙角正对本户型(森林湖)有杆正对本户型(江南第一城)有两栋夹逢对者本户型(森林湖)有天桥斜过本户型(外滩8号)窗外见坟场(御泉香山)对着教堂、庙宇对着医院对着警署,民俗标准,户型风水评价要素,阳宅二要门房门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 其它门尽量不相对,民俗标准,典型门冲案例(1),B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同,民俗标准,典型门冲案例(2),典型“葫芦串”户型，私隐性较差,民俗标准,富通天邑湾6-9#楼03号房B2户型2室2厅1卫,典型门冲案例(3),主卫门直冲主卧床不妥,民俗标准,设玄关案例,在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题,民俗标准,门冲修改案例,玄关可在装修时设置,民俗标准,大门不对客厅门窗案例,港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）,民俗标准,户型风水评价要素,房详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,“横梁压顶”不利,民俗标准,Thanks for your attention,Wish you a good day!,优秀户型赏析,东莞中原 刘树新,PART1,CHAP 1 户型优点规律性描述,CHAP 2 创新户型亮点解析,CHAP 1,全明设计,南北通透设计,户型结构方正合理，浪费面积少各功能空间尺度合理各功能空间布局合理户型功能性设计,户型优点规律性阐述全明设计一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。,户型优点规律性阐述南北通透设计东莞湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之一。板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。A1A1户型北侧为消防梯等公共空间，无法避免南北通透问题,户型优点规律性阐述户型结构方正合理，浪费面积少户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成面积浪费。过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成面积浪费。,案例:御泉香山,户型优点规律性阐述各功能空间尺度合理空间尺度是评价户型优劣性重要指标，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。合理的开间进深比。一般进深的长度不应大于开间长度两倍。进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。,户型优点规律性阐述各功能空间布局合理关联性空间设计在一起，避免相互穿越时的干扰动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客厅等，静空间如卧室、书房等。厨房和餐厅应设计在一起。主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。舒适户型有佣人空间的，主人空间与佣人空间应适度分离。,户型优点规律性阐述户型功能性设计对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干湿分离。对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。独立储藏空间的设计。四房户型至少配置2个卫生间。主卧独立走入式衣柜设计。180方以上豪华户型可设计保姆房。,休闲阳台和生活阳台双阳台设计卫生间的干湿分离,入户方式,CHAP 2,借景和增加采光面灰空间设计,过度空间设计,户型亮点解析入户方式入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜可设置独立的玄关设计入户花园无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）,户型亮点解析入户方式独立玄关设计,户型亮点解析入户方式入户花园设计,户型亮点解析入户方式无玄关入户方式设计：视线终点可设计墙壁、饰品等，而避免直接对户内门。,景观电梯设计,户型亮点解析借景及增加采光面案例：东莞尚书院、深圳世纪村、中信红树湾,户型亮点解析灰空间设计灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间（注：目前入户花园已政策受限），为了解决中小户型面积不足而采取的对策。,奇数层错位的入户花园设计偶数层,户型亮点解析过度空间设计部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑，会造成过度空间面积过大，这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。,PART2,优秀户型赏析,户型方正实用，结构紧凑；功能分布合理，增加居住舒适度；主卧270度大飘窗，增加室内景观度；4.3平方米大阳台，“小”家“大”享受；,花庭洋房标准层1室2厅1卫1厨 46.00,中惠珺庭,客厅主卧朝南，采光通风佳；主卧大飘窗，空间自然延伸；空间布局合理,无空间浪费8.0平方米大阳台，生活舒适便利；客厅与景观阳台连成一体，无敌景观尽收眼底；,景湖时代城时代品筑,A 2室2厅1卫 76.00,深圳招商澜园,B单元C-D型 89 2房2厅2卫,客厅宽敞豪华，空间舒适；主卧室窗户采用转角设计，增加了采光面和利用空间；室内房间布局紧凑，房间采光佳；灵活多变，两室随时可以按客户要求变成3室；餐厅采光面大，自然采光好。,富恒浅水湾,户型空间布局合理，方正实用；空间灵活多变，可将空中花园隔做书房，平常也可作休闲之用；多阳台设计，极大提高室内通风和采光，拓展室内视野；入户花园设计,别墅级享受动静分区明显，舒适居住空间。,11-13、15栋3-18层01户型2+1室2厅2卫1厨 108.67,小区核心，静谧之所；外圆内方，设计特别；带有入户花园，增加过度空间；8米弧形超宽景观面，180度收揽园林阔景；主卧偏居一隅，独享私密，豪华弧形浴室，创造舒适空间。,A栋02/04单位124 3房2厅2卫,深圳世纪春城1号,独有玄关迎候区设计，超大餐厅，主仆分离，动静分离。多阳台设计，一线景观尽受眼底主卧配置独立书房，更衣室及卫生间宽敞大气。,3口之家、儿女立家、三代同堂,天骄峰景国阙7栋3单元03户型图5室3厅3卫1厨 310.00,天骄峰景国阙,Thanks for your attention,Wish you a good day!,