房地产行业的会计账务处理.docx

账务处理房地产行业的会计账务处理分录一、设立时的核算（-）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司 章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二）设置的主要账户实收资本（或股本）、资本公积、管 理费用等（三）会计分录模板1.收到所有者投入资本时借：银行存 款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资 本、股本等资本公积一资本溢价或股本溢价2、筹建期开办 费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、 取得土地时的核算（-）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入 以及其他方式取得土地。（二）设置的主要账户开发成本、无形资产、投资性房地产（ ）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成 本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、 用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存 款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、 房地产开发阶段的核算（-）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发 间接费、借款费用、其他应付款等。（二）设置的主要账户开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板1.为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、 契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿 费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关 税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用 等。借：开发成本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷： 银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设 施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本一 成本对象一前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬 等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本一成本对象T筑安装工程费应交税费一应交 增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商 品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、 消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管 网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用 等。借：开发成本一成本对象一基础设施建设费应交税费一 应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库 存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠 与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设等费用。借： 开发成本一成本对象一公共配套设施费应交税费一应交增 值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成 本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程 保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品 成本。借：开发成本一成本对象一开发间接费应交税费一应 交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、应付 职工薪酬等7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报 建费用、物业完善费用借：开发成本一成本对象一建筑安装 工程费开发成本一成本对象一公共配套设施费贷：其他应付 款8、发生借款费用，支付利息时借：开发成本一借款费用 贷：银行存款9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项 费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计 入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应 当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理 的分配标准，分配计入。借：开发成本一一期一公共配套设 施费一二期一公共配套设施费贷：开发成本一会所开发成本 一地下车库11、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金 融机构手续费用借：财务费用贷：银行存款四、房地产完工 阶段的核算（-）涉及的主要业务开发项目竣工结算（二）设置的主要账户开发产品、主营业务成本、销售费用、 管理费用、财务费用、固定资产（三）会计分录模板1.结转开发成本 借：开发产品 期贷：开发成本一一期2、行政管理部 门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借： 管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等3、完工后发生借 款费用，支付利息时借：财务费用贷：银行存款4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款 等5、企业自用时借：固定资产贷：开发成本五、房地产销 售阶段的核算(-)涉及的主要业务土地转让收入、商品房销售收入、配 套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土 地使用权对外投资、对外出租等。(二)设置的主要账户主营业务收入、预收账款、主营业务 成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用(三)会计分录模板1、商品房纳税义务发生(1)收款借：银行账款/应收账款预收账款贷：主营业务收 入应交税费应交增值税(销项税额)或应交税费简 易计税(2)差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的 土地价款借：应交税费一应交增值税(销项税额抵减)贷：主 营业务成本(3 )结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品3、预收 账款处理(1)收到预售款时：借：银行存款贷：预收账款（2 ）预缴税款时一般计税：借：应交税费预交增值税 贷：银行存款简易计税：借：应交税费简易计税贷：银 行存款4、收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等贷：营 业外收入一违约金其他业务收入一手续费收入应交税费一 应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税6、商品房 自用借:固定资产贷开发产品7、土地使用权对外投资借： 长期股权投资贷：无形资产一土地使用权应交税费一应交增 值税（销项税额）或：应交税费一简易计税营业外收入（差 额）8、商品房出租（1）转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品（2 ）收取租金时借:银行存款贷：其他业务收入应交税费一 应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税（3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投 资性房地产累计折旧9、资金拆借（1）借出资金时借：其他应收款贷：银行存款（2 ）收到利息时借：银行存款贷：财务费用一利息收入应交 税费一应交增值税（销项税额）10、期末应交税费一应交增 值税处理（1）转出未交增值税借：应交税费一应交增值税（转出未交 增值税）贷：应交税费一未交增值税(2 )预缴税款抵减未交缴增值税借:应交税费一未交增值税 贷：应交税费一预交增值税(3)申报后缴纳借：应交税费一未交增值税贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时借：管理费用贷：银行存款 借：应交税费一应交增值税(减免税款)贷：管理费 用12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、 房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附 加贷:应交税费应交城市维护建设税应交税费应交 教育费附加应交税费应交房产税应交税费应交车 船税应交税费应交城镇土地使用税13、缴纳印花税、 耕地占用税、车辆购置税、契税时： (1)印花税 借：税金及附加贷：银行存款 (2 )耕地占用税借：在建工程(或无形资产)贷：银行存款 (3)车辆购置税的核算借：固定资产贷：银行存款 (4 )契税的核算借：固定资产(或无形资产)贷：银行存款 14、代扣代缴个人所得税(1)计算时借：应付职工薪酬/应付利润贷：应交税费一应 交个人所得税(2)上交时借：应交税费一应交个人所得税贷：银行存款 15、交企业所得税（1）预缴时 借：所得税费用贷：应交税费应交所得 税借：应交税费应交所得税贷：银行存款（2）汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费 应交所得税或相反分录财务管理制度内容第一条为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的 发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度 和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。第二条公司会计核算遵循权责发生制原则。第三条财务管理的基本任务和方法：（-）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行, 维护资金安全，努力提高公司经济效益。（二）做好财务管理基础工作,建立健全财务管理制度， 认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。（三）加强财务核算的管理，以提高会计资讯的及时性 和准确性。（四）监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管 理部定期进行财产清查。（五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。第四条财务管理是公司经营管理的一个重要方面，公司财务管 理中心对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会 人员要认真执行会计法，坚决按财务制度办事，并严守 公司秘密。第五条加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。原始凭证是 公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录 的主要依据。鳍一i-攵弟八条公司应根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。记帐凭 证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务 摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员， 复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证 还应当由出纳人员签名或盖章。第七条健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业 务的需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务 为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口 径一致，相互可比和会计处理方法前后相一致。第八条做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务 的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计 凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。第九条会计人员根据不同的账务内容采用定期对会计账簿记 录的有关数位与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位 或个人等进行相互核对，保证账证相符、账实相符、账表相 符。第十条建立会计档案，包括对会计凭证、会计账簿、会计报表 和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按会计档案管 理办法的规定进行保管和销毁。第十一条会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计 工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有 监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上 签字后，移交人员方可调离或离职。第十二条资本金是公司经营的核心资本，必须加强资本金管理。 公司筹集的资本金必须聘请中国注册会计师验资，根据验资 报告向投资者开具出资证明，并据此入账。第十三条经公司董事会提议，股东会批准，可以按章程规定增加 资本。财务部门应及时调整实收资本。第十四条公司股东之间可相互转让其全部或部分出资，股东应按 公司章程规定，向股东以外的人转让出资和购买其他股东转 让的出资。财务部门应据实调整。第十五条公司以负债形式筹集资金，须努力降低筹资成本，同时 应按月计提利息支出，并计入成本。第十六条加强应付账款和其他应付款的管理，及时核对余额，保 证负债的真实性和准确性。凡一年以上应付而未付的款项应 查找原因，对确实无法付出的应付款项报公司总经理批准后 处理。第十七条公司对外担保业务，按公司规定的审批程式报批后，由 财务管理中心登记后才能正式对外签发，财务管理中心据此 纳入公司或有负债管理，在担保期满后及时督促有关业务部 门撤销担保。第十八条现金的管理：严格执行人民银行颁布的现金管理暂行 条例，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额， 超出限额部分要及时送存银行。第十九条严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出 现金日记帐的帐面余额，并与库存现金相核对，发现不符要 及时查明原因。财务管理中心经理对库存现金进行定期或不 定期检查，以保证现金的安全和完整。公司的一切现金收付 都必须有合法的原始凭证。第二十条银行存款的管理：加强对银行账户及其他账户的保密工 作，非因业务需要不准外泄，银行账户印鉴实行分管并用制， 不得一人统T呆管使用。严禁在任何空白合同上加盖银行账 户印鉴。第二H"一条出纳人员要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票, 不准将银行账户出借给任何单位和个人办理结算或套取现 金。在每月末要做好与银行的对账工作，并编制银行存款余 额调节表，对未达账项进行分析，杳找原因，并报财务部门 负责人。第二十二条应收帐款的管理：对应收账款，每季末做一次账龄和清 收情况的分析，并报有关领导和分管业务部门，督促业务部 门积极催收，避免形成坏账。第二十三条其他应收款的管理：应按户分页记账，要严格个人借款 审批程式，借款的审批程式是：借款人一部门负责人-财务 负责人T总经理。借用现金，必须用于现金结算范围内的各 种费用专案的支付。第二十四条短期投资的管理：短期投资是指一年内能够并准备变现 的投资，短期投资必须在公司授权范围内进行，按现行财务 制度规定记账、核算收入成本和损益。第二十五条长期投资的管理，长期投资是指不准备在一年内变现的 投资，分为股权投资和债权投资。公司进行长期投资应认真 做好可行性分析和认证，按公司审批许可权的规定批准后, 由财务管理中心办理入账手续。公司对被投资单位元没有实 际控制权的长期投资采用成本法核算；拥有实际控制权的, 长期投资采用权益法核算。第二十六条固定资产的管理：有下列情况之一的资产应纳入固定资 产进行核算：使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、 机械、运输工具和其他与经营有关的设备器具、工具等； 不属于经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并 且使用期限超过2年的。第二十七条固定资产要做到有账、有卡，账实相符。财务部负责固 定资产的价值核算与管理，综合管理部负责实物的记录、保 管和卡片登记工作，财务部应建立固定资产明细账。第二十八条固定资产的购置和调入均按实际成本入账，固定资产折 旧采用直线法分类计提，分类折旧年限为：1 .房屋、建筑物，为20年；2 .飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备， 为10年；3 .与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5 年；4 .飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；5 .电子设备，为3年。第二十九条已经提足折旧、继续使用的固定资产不再提取折旧，提 前报废的固定资产，不再补提折旧。当月增加的固定资产, 当月不提折旧，当月减少的固定资产，当月照提折旧。第三十条对固定资产和其他资产要进行定期盘点，每年末由综合 管理部负责盘点一次，盘点中发现短缺或盈余，应及时查明 原因，并编制盘盈盘亏表，报财务部审核后，经总经理批准 后进行账务处理。第三十一条无形资产指被公司长期使用而没有实物形态的资产，包 括：专利权、土地使用权、商誉等。无形资产按实际成本入 账，在受益期内或有效期内按不短于10年的期限摊销。第三十二条递延资产是不能全部计入当期损益，需要在以后年度内 分期摊销的各项费用，包括开办费，租入固定资产的改良支 出和摊销期限超过一年，金额较大的修理费支出。开办费自 营业之日起，分期摊入成本。分摊期不短于5年，以经营租 入的固定资产改良支出，在有效租赁期内分期摊销。第三十三条公司的营业收入包括手续费收入、其他营业收入等。营 业收入要严格按照权责发生制原则确认，并认真核实、正确 反映，以保证公司损益的真实性。第三十四条营业收入要按照规定列入相关的收入专案，不得截留到 账外或作其他处理。第三十五条公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规 定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。 控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。第三十六条成本费用开支范围包括：利息支出、营业费用、其他营 业支出等。（-）利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支 出。（二）营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、 职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、固定资产 折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待 费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务 费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。（三）固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国 家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。（四）摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于 5年。（五）各种准备金：各种准备金包括投资风险准备金和 坏账准备金。投资风险准备金按年末长期投资余额的1%实 行差额提取，坏账准备金按年末应收账款余额的1%提取。（六）管理费用包括：物业管理费、水电费、职工工作 餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。第三十七条职工福利费按工资总额14%计提,工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额3%计提。第三十八条加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准 和审批许可权，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领 导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定 的行为应及时向领导反映。第三十九条公司各项成本费用由财务管理中心负责管理和核算，费 用支出的管理实行预算控制，财务管理中心要定期进行成本 费用检查、分析、制定降低成本的措施。第四十条公司营业利润=营业收入-营业税金及附加-营业支出利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外 支出（-）投资收益包括对外投资分得的利润、股利等。（二）营业外收入是指与公司业务经营无直接关系的各 项收入，具体包括：固定资产盘盈、处理固定资产净收益、 教育费附加返还款、罚没收入、罚款收入，确实无法支付而 按规定程式经批准的应付款项等。（三）营业外支出是指与公司业务经营无直接关系的各 项支出，具体包括：固定资产盘亏W毁损报废净损失、非常 损失、公益救济性捐赠、贝剖尝金、违约金等。第四十一条公司利润总额按国家有关规定作相应调整后，依照缴纳 所得税，缴纳所得税后的利润，按以下J1.褥分配：（-）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚 款；（二）弭补公司以前年度亏损；（三）提取法定盈余公积金，法定盈余公积金按照税后 利润扣除前两项后的10%提取,盈余公积金已达注册资本的 50%时不再提取。（四）提取公积金、公益金按税后利润的5%计提，主 要用于公司的职工集体福利支出。（五）向投资者分配利润，根据股东会决议，向投资者 分配利润。第四十二条财务报表分月报和年报，月报财务报表包括资产负债表、 损益表。年度财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量 表、营业费用明细表、利润分配表。公司财务月报表应于次 月15日内完成，年度财务会计报告应于次年90日内制作， 必要时聘请会计师事务所进行审计。第四十三条年末还应报送财务情况说明书。财务情况说明书主要内 容包括:(-)业务、经营情况，利润实现情况，资金增减及周 转情况，财务收支情况等。(二)财务会计方法变动情况及原因，对本期或下期财 务状况变动有重大影响的事项；资产负债表制表日至报出期 之间发生的对公司财务状况有重大影响的事项；以及为正确 理解财务报表需要说明的其他事项。第四十四条财务分析是公司财务管理的重要组成部分，财务管理中 心应对公司经营状况和经营成果进行总结、评价和考核，通 过财务分析促进增收节支，充分发挥资金效能，通过对财务 活动不同方案和经济效益的比较，为领导或有关部门的决策 提供依据。第四十五条总结和评价本公司财务状况及经营成果的财务报告指 标包括：经营状况指标：流动比率、负债比率、所有者权 益比率；经营成果指标：利润率、资本利润率、成本费用 利润率。第四十六条会计电算化硬体设备是指专用于会计电算化的微机及 其配套设备，包括伺服器、工作站、网线、印表机、UPS电 源等。会计电算化硬件设备由财务管理中心统一管理和使用， 非会计电算化工作人员一般情况下不得使用，特殊情况确需 使用时，应经财务管理中心经理批准，在不影响会计电算化 正常工作情况下进行。第四十七条财务软件是用于完成会计核算、处理会计业务的软件。 操作人员在实际工作中发现软件的设计功能未能正常实现 时，应立即与软件发展商联系，进行修改、调试，完成调试 后，应及时检查、核对，以确保相应帐务资料和功能模组的 正确性。第四十八条每月10日前对上个月的会计资料进行备份。操作人员 运用财务软件必须是通过系统功能表选项进入系统操作，应 根据工作需要设置操作许可权和密码。操作人员对使用的硬 件设备的安全负责。下班时，应关闭设备的电源。设备的开 启和关闭应严格按规范程式进行。第四十九条公司会计电算化未通过财政部门评审之前，采用微机和 手工帐并行的办法。每月末,会计核算人员必须将手工帐与 微机帐进行核对。保持手工账与微机账一致。第五十条企业银行电子支付系统的管理，严格按照企业银行电子 支付程式和许可权规定执行。电子支付密码器、智慧IC卡、 帐户密码和操作人员密码是使用企业银行系统的关键要素, 应妥善保管，主管卡和操作员卡应按照分管并用的原则，由 财务管理中心负责人和操作员分别设制密码，不得一人统管 使用。