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第二章 土地权属管理,第一节 土地制度与土地产权 一、土地制度,是,一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。,土地关系,反映,社会生产力的发展,形成和发展,取决于,指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。,是,土地的分配问题,表明,是,土地制度的核心；土地关系的基础,土 地制 度,1.土地所有制度,社会生产关系和生产力发展水平,A)土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利,例如：国营工矿企业对国有土地的占有就是根据所有权人的意志的占有。,（1）土地所有制的法律表现形式,（2）土地所有权,是,土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利.,四项权能,土地所有制,产生,基 础,法律体现,制约和影响,土地所有权,是,B）土地使用权：指依法对土地的用的权利。,D）土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心。,不及地下,土地所有者,非所有权人,行使,从所有权中分离出来的使用权,地下文物发掘权、矿山开采权,C）土地收益权,指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。,指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。,是,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。,表明,核心和内容,确定独立于土地所有权的土地使用权。,是,确 权,解决,土地资源的合理、有效利用问题,2.土地使用制度,3.土地使用制与土地所有制的关系,前提,提供服务,相对独立性,反映、体现、实现和巩固的形式与手段,土地所有制,土地使用制,具有,二、我国土地制度及其特点,1、我国现行的土地所有制度,社会主义土地公有制,全部土地,国家所有,农民集体所有,是,涵义,2、我国现行的土地使用制度,包括,城镇国有土地使用制度,农村集体土地使用制度,国家所有制；所有权与使用权分离；有偿使用，市场优化土地资源配置；国家垄断经营（出让、转让、出租等）,农民集体所有；承包经营,特点,特点,土地所有权与使用权的形成与确认,一、国有土地（一）所有权的形成与确认 新中国成立前后，国家通过一系列法律、法令、条例等的颁布和实施，采用没收、征收、收归国有等法律手段，逐步建立的。(二)使用权的形成和确认 国有土地使用权的取得大致有以下几种方式：1依法申请、审批、计划划拨取得。2依照合同、协议取得。3依法有偿出让与转让取得。4依照法律、政策规定取得。国有土地使用权的确认：通过申报，审查、面积测量，注册登记，核发证书，确认国有土地使用权给单位或者个人。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。,二、集体土地,（一）所有权和使用权的形成：我国集体单位土地所有权是通过土地改革、农业合作化等运动逐步形成的。1、建立了个体农民土地所有制（到1955年止）：特点：个体农民既拥有土地所有权和使用权，一家一户为生产单位分散经营，产品归个体农民自己支配。优点：调动了农民的生产积极性，推动了解放初期农业生产恢复和发展。缺点：小农经济无力进行农业基本建设，无法抗御自然灾害，容易发生两极分化。2、集体土地所有制：通过农业合作化完成。（1）集体拥有土地所有权和使用权。高级农业生产合作社阶段，农民私有土地全部转归集体所有，由集体统一经营、使用，土地产品由集体统一分配。（2）集体土地所有权和使用权可以分离。十一届三中全会以后，出现了土地承包制，农户承包土地取得了土地使用权。,（二）所有权和使用权的取得（确认）：1、农村自留地、自留山、宅基地使用权是根据有关法规和政策取得的。2、集体土地所有权的确认：通过申报，审查，核准、登记造册，核发证书，确认所有权。3、集体土地建设用地使用权的确认，与上述程序相同。4、承包地使用权，一般是通过合同的形式加以确认,一、土地产权及其基本属性,1、土地产权的涵义,有关土地财产的一切权利的总和。,权利束（Abundle of rights）,描绘,包括,土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等,必须法律确认,2、土地产权的基本特性,（1）具有排他性：排斥他人对该项财产的权利；（2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；（3）合法性：土地产权必须依法登记和确认后，才能得到法律的承认和保护；（3）土地产权的相对性。,第二节 土地产权,二、土地所有权的主体、客体和内容,主体,客体,内容,中华人民共和国,唯一主体,一切属于国家所有的土地,包括,指国家在行使土地所有权的过程中形成的，由法律规定的权利和义务。,城市市区土地（不含法律规定属于集体所有的）；依法征用的土地；依法没收、征收和征购收归国有的土地；国家依法拨给单位、农村集体和个人使用的国有土地；法律规定不属于集体的一切土地（林地、草地、滩涂等）；农民转为城镇居民后，原属于居民的集体土地；因移民、自然灾害使农民成建制地迁移后，余下的属于迁移集体的土地。,主体,客体,内容,村或乡（镇）等农民集体,农民集体所有的一切土地,包括,指农民集体在依法行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。,农村和城市郊区的土地，不含法定属于国有的土地；农村的宅基地、自留地和自留山。,主体,客体,内容,依法直接从国家取得国有土地使用权的单位和个人,依法由国家划拨或有偿出让给上述单位使用的土地,国有土地使用权主体在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定的权利和义务。,三.土地使用权的主体、客体和内容,全民和集体所有制企业；国家机关、事业单位和社会团体；中外合资企业、合作企业、外资企业；户口在城市，满18周岁，具有行为能 力的公民。,国务院在关于制止侵占耕地建房的通知规定，农民不准在承包地、自留山、自留地、饲料地上建房、葬坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。,主体,客体,内容,承包地的使用权的集体、农户或个人；乡镇企事业单位；户口在农村的农户或个人；户口在农村，年满18周岁，具有行为能力的公民。,依法取得的承包地、建设用地、自留山、自留地、农村宅基地。,在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定的权利和义务。,第三节 土地权属管理,一.权属管理的任务土地权属管理：是指国家依法对土地所有权和使用权的科学管理。,权属管理的任务,社会主义土地公有制,土地关系,土地和使用者的合法权益,土地征用,国有土地有偿使用,中国有土地转让,维护,调整,保护,产生,二.权属管理的内容,权属管理的内容很多，主要的内容有以下几个方面：,权属管理的内容,确认土地所有权和使用权,管理土地权属的变更,依法调查、处理土地权属纠纷,集体土地的征用国有土地的划拨国有土地的出让与转让土地调整土地使用权的收回农村土地的承包与转包农村宅基地、自留山、自留地的调整,依法,第四节 土地使用权的出让管理,土地使用权 出 让,它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让的主体和实施步骤,主体,市、县人民政府,实施步骤,(1)拟订出让计划、审核、报批,(2)预报：出让土地使用权实行向上级政府预报制度。,位置、面积、利用现状、年限、规划用途、出让方式、地价评估、效益测算及实施情况等,(3)土地使用权出让的审批：参照征地审批权限进行。,二、土地使用权出让年限和方式,（一）出让年限,出让方与受让方的利益分配,用 途,出让的最高年限,（二）出让方式,1、协议出让,是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地,提出申请，具体的磋商，签订出让合同，实施出让。,大型或关键性的发展计划与投标项目。,2、招标出让,是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。,3、拍卖出让,是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。,竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。,三种出让方式,拍卖价最高招标价格次之协议价格最低,买方是国家，卖方土地开发者或土地使用者,3、土地使用权出让后，在使用范围上的限制及法律责任：（1）使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督（2）地表、地下资源的所有权依然属于国家。（3）不能在使用的土地上从事应由我国政府垄断从事的企事业。（4）土地使用权受让者可以有偿转让、出租和抵押。四、对土地使用权出让管理的主要内容 土地使用权出让的行政管理工作是由国家土地管理部门主管；国土资源部负有主管国家土地使用权出让的行政管理责任。,三、土地使用权出让的有关注意事项 1、国有土地使用权出让后，其地下资源及埋藏物仍属国家所有。2、国有土地使用权的出让不是是土地使用权产生的惟一方式，依法申请、审批或划拨取得土地使用权的情况依然存在。,1、负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实；2、代表政府与受让方签订出让合同；负责办理出让后的土地登记、发证等有关工作；3、监督并检查受让方执行合同情况，处理发生的问题，依法进行经常性管理。4、负责出让后所产生的转让、出租、抵押等土地使用权变更和确认的权属管理；5、负责对城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的起草制定和颁布实施后的解释。五、土地使用权出让实践的成果与存在问题 1、实践成果：为国家积累了资金（容资），减少了土地浪费，加大了土地高效利用的力度。2、存在问题：土地资产流失，耕地减少，出让市场混乱现象普遍。,）交换，也叫“互易”：是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物而订立的合同。前提是双方都要支配对方的物；以物易物是其基本特征。,（一）、土地使用权转让的方式和条件：1、方式：A）出售，即买卖：是指土地使用者按照一定的方式（如合同）将土地使用权转移给买方，而买方为此支付价款的法律行为。,第五节 土地使用权转让、出租、抵押的管理,一、土地使用权的转让,是指土地使用者将从国家（政府）获得的土地使用权在有效期内依法有偿转让给其他用地者的行为。,A）必须是已出让的土地使用权。B）必须按要求对土地进行了投资开发、利用的土地,C）赠与：是指赠与人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受而达成的合同。基本特征是无偿。以上三种方式中合同中，土地使用权转移的生效期为办完土地登记时。土地使用权转让对原出让合同规定的权利、义务、某些具体内容有所改变，则必须得到土地管理部门和规划部门的同意，否则不能办理过户手续。,（2）条件,是指用途；建筑面积；建筑物的高度及层数；建筑物的配套实施；所需达到的投资额度等等多种要求的总和：,C）必须是地上建筑物、其它附着物所有权应随之转让。D）土地使用权转让应该签订合同。E）土地使用权转让必须办理过户登记。,土地使用权和房产过户登记。,F）土地使用权受让者必须受我国有关法律的约束,（二）、土地使用权转让的原则,法律规定的土地使用权转让所必须遵循的规则或准则,指,1、“认地不认人”原则,即原出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,2、房、地产 一致原则,土地使用权与地上建筑物产权相一致的原则,3、效益不可损原则,不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。,）一级市场（出让）政府垄断；二级市场则是在政府管理、调节下开放的土地市场。）对土地使用权转让的二级市场，国家要通过征收税费的方式，将土地使用者因转让土地而增值的超额利润的一部分收归国家所有，国家要给予登记过户，承认其有效。）出让后的土地使用权可以流动。）房产和地产紧密相联,（三）土地使用权转让年限的计算,原土地使用权出让合同规定的使用年限减去使用者已使用年限,（四）土地使用权转让的市场关系,二、土地使用权的出租,1、土地使用权出租具有复合性：出租包括土地使用权、建筑物及其他附着物。2、房地产一致的原则。3、承租人取得的是按照本来用途而使用的权利，不能将承租权转让或转租。4、出租行为并没有使出租人完全丧失土地使用权。,是指依法有偿受让国有土地使用权的单位或个人作为出租人，将其土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。,（一）、土地使用权出租的特征,（三）土地使用权出租的内容 内容：法律关系的内容法律关系主体所享受的权利和承担的义务,（二）、土地使用权出租的条件 1、出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权。2、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资、开发和利用。3、出租人和租赁人应当签订租赁合同，土地使用权出租是通过签订土地使用权租赁合同来确定出租方与承租方的权利义务关系的。4、土地使用权出租，必然涉及地上建筑物及其他附着物的连带出租，出租人应当依法律规定办理出租登记手续。,出租人-收取租金和监督承租人合理使用租赁物的权利，将土地使用权及其地上建筑物等交付承租人使用的义务，承担修缮和除去妨害的义务；承租人-取得土地使用权及地上建筑物的权利，合同期满后取得提供的担保物，交纳租金的义务，合理使用租赁物的义务，保管义务，合同期满后返还租赁物的义务。（四）土地使用权的出租的有关问题：1、土地使用权出租是土地有偿使用的一种形式 2、土地使用权的出租与土地公有制并不矛盾 3、租金的确定：对一般企业，收缴的土地使用权的租金，应包括绝对地租和级差地租，并且应由市场决定；对公共服务部门，根据产品是否是按市场价格销售，是否由国家限制或给予财政补贴，区别对待；对公共生产部门、居民租用住宅，则应尤为从低。4、租后监督和土地隐形市场管理,三、土地使用权抵押,是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。,实际上,土地使用者（抵押人）将其土地使用权和地上附着物所有权向银行或资金持有人抵押后，取得贷款，供其使用的行为。,地产经营投资大，周期长，风险多，地产商一般不以自己实有资本进行投资，其资金来源，主要由银行取得抵押贷款。这是国际上通行的惯例,只有土地使用权才具有相对独立的物权（土地财产权）属性,“土地所有权”不能抵押,原因,（一）、土地使用权抵押的前提条件,稳定的政局；明确的土地产权稳定的货币值。,A）受理土地使用权抵押的银行，必须是我国以及与我国建立外交关系的银行或其他金融机构。B）土地使用权及地上物抵押期终止日，不得超过土地使用权年限的终止日。,（二）、土地使用权抵押程序 1、支付地价款的贷款：凭土地使用合同书及有关文件在银行办理抵押贷款手续。2、用于开发建设的抵押贷款：持具有法律效力的土地使用权文件，向银行申请贷款；对抵押物估价；最后按小于抵押物价值的额度贷款。3、签订抵押合同。（三）抵押权与债权管理 一经形成抵押关系，抵押权便成了债权的附从权利，债权不消失，抵押权也不能再行转让、出租。债权人对土地使用权拥有监督的权利。对土地使用权抵押的管理：主要是管理形成的抵押关系；办理登记手续，抵押关系消失时，也须办理注销抵押登记手续；要防债务人一旦破产使土地出让合同的兑现困难。,四、土地使用权的上市集股,它是土地使用者把土地使用权作为财产向社会发行股票和债券，以此作为筹集资金的手段，其所筹集到的资金用于从事土地开发和经营，实际上是建立土地信用关系。,发行土地股票、土地债券,国外许多房地产业多以此方式发展起来的。,对出让土地经营给以直接和间接的控制，对土地用途加以管理和监督；严格控制上市集股的股票、债券的发行审批；运用管理条例、税收杠杆，使土地收益合理分配，以确保国家利益。,必须约束其行为；给以相应的管理和监督；防止土地投机。,第六节 土地的征收,一、土地征收的概念（一）土地征收与划拨的涵义 土地征收：是指国家因建设及兴办社会公共事业的需要，依法将待征土地的集体所有权转变为国家所有权的过程。被征用土地的所有权属国家，原土地所有者则丧失相应土地的所有权。土地划拨：是从国有土地中，依法划拨一定数量的土地，给全民所有制单位、集体所有制单位或个人使用。划拨后的土地所有权仍属国家，用地单位只有使用权。（二）土地征收的特点 1.必须严格按照法定程序进行；2.政府执行（权利）；3.具有一定的强制性；4.具有一定的补偿性；5.兼顾国家、集体、个人三者的利益。,（1）建设项目预审（2）申请用地与审查；,二.土地征收的程序,国家建设征收土地的程序,发布征地批准公告；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方案公告，按计划供地。,（6）实施；,（7）颁发建设用地批准书,（3）制定征地方案；,（4）上报审批；（5）批复；,确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等,三、征收土地的审批权限 依据：中华人民共和国土地管理法（1999年1月日实施）,（3）征收农用地的，应当依照新法规定先行办理农用地转用审批。,（1）征收,基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的,由国务院批准,（2）征收以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,国务院或省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施等,a)建设项目占用土地,基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷,涉及,农转非,同时办理征地审批手续,如,城市和村庄、集镇,b)建设项目占用土地,土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的土地,由原批准规划的机关批准,涉及,农转非,按土地利用年度计划分批次,如,由省级人民政府 批 准,不涉及,由国务院批准,（4）公告并组织实施,征用土地依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。,被征用土地所有权人、使用权人应当说在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记.,(5)办理征地补偿登记,四、征地补偿与安置标准,原则：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。1、征用耕地 征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（1）土地补偿费：为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。,（2）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。,式中：S 三年平均年产值（元/公顷）；P征用耕地面积（公顷）；P总被征地单位的耕地总面积（公顷）；H被征地单位的农业人口数；P总/H人均耕地面积（公顷/人）。,（3）地上附着物和青苗的补偿费：被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，按省、自治区、直辖市规定执行。,2、征用其他土地：的土地补偿费和安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。3、征用城市郊区的菜地：用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。4、大中型水利、水电工程建设：征用土地的补偿费标准和移民安置办法，按国务院另行的规定执行。,5、特殊规定（1）依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。（2）国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。（3）被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织上的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。（4）地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。,五.讨 论 有的人认为补偿标准偏低，集体土地的所有权体现得不够；有的人认为应按现有的法规继续执行，因为“集体”这个概念比较模糊，是指乡、村还是组？法律法规没有明确指明；也有人认为计算上应考虑物价指数，标准还应有了大幅度的提高。,第七节 土地权属纠纷的调处,一.土地权属纠纷及其产生的原因 1.土地权属纠纷：是有关土地所有权、使用权的纠纷与争议。包括合法权益受到侵害引起的权属纠纷和对现有权属界限的争议。2.土地权属纠纷产生的原因：(1)权属紊乱，地界无明显标志；(2)过去农村土地政策的多次变化；(3)原来在土地问题上“吃大锅饭”或“一平二调”等无偿占用；(4)行政区划变更和插花地的调整；(5)去掉了原有地界，无新的用地协议（如水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地等）；(6)征用土地审批手续不完备、界址不清或一地多征；(7)历史上存在的地权争议延续至今；(8)土地所有权或使用权受到侵害。,二.土地权属纠纷调处的原则和依据,1.土地权属纠纷调处的原则：(1)维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。(2)坚持以事实为依据，以法律为准绳。(3)有利于团结和有利于合理用地。2.土地权属纠纷调处的法律依据和政策依据 中华人民共和国宪法；中华人民共和国民法通则；中华人民共和国土地管理法等政策、法规。三.土地权属纠纷调处的程序（一）当事人协商解决（二）人民政府调处：单位之间由县级以上人民政府土地管理部门处理；个人之间、个人与单位之间，由乡级或县级人民政府处理。,处理方式一般采用行政调解和裁决两种。,1、行政调解：是土地管理部门作为第三者从中调停，使纠纷双方和解的一种方法。程序是：(1)受理申诉(2)调查(3)调解(4)签订调解协议书,2.行政裁决（仲裁）：是土地管理机构以第三者的身份，按照法律对土地纠纷作出公正的具有约束力的处理决定。它对当事人双方都具有约束力。其程序如下：,(1)当事人提出仲裁申请 调解不成时，任何一方可向被诉一方所在地的土地管理部门，以书面方式提出裁决申请。(2)再调解。(3)裁决 双方当事人和有关人员到埸。根据有关法律和调查研究结果，作出处理决定。对处理决定不服时，可在接到通知30日内，向当地人民法院起诉。（4）申请登记，换取土地证 根据协议、裁决或判决结果，向土地管理机关申请登记，换取土地证。（5）在土地争议解决之前，土地管理机关有权确定临时处置办法，争议各方均须服从。,