不动产估价第一章不动产与不动产价格.ppt

第一章 不地产与不地产价格1.1 不动产的概念与特性,一、不动产（Real estate）的概念1、不动产的定义,2、不动产实物与权利,不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产，称为不动产。,（1）不动产实物土地建筑物其他附着物,房屋,构筑物,（2）不动产权益占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、抵押权、质权、留置权、地役权、地上权,3、本书中不动产的含义（1）土地（2）建筑物（3）不动产房地产,是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。,有关房地产的各种概念房地产是房产和地产的总称房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权。房地产是房产和地产的有机结合，是实体与权利的有机结合，是财富与经营的有机结合,二、不动产的特性,1、自然特性不可移动性耐久性个别性（异质性）数量有限性,2、经济特性1）用途多样性2）涉及广泛性3）权益受限性4）难以变现性,一定区域内房地产项目之间互相影响对市政设施和各种社会职能部门的依赖性大受污染影响大外部性问题严重,征用权规划权（警察权）征税权无继承人财产充公权,是庞大的经济单位，投入量大，涉及部门广,土地建筑物消费品、生产资料、财产,5）保值增值性土地房地产,市场供求矛盾城市建筑容积率提高环境质量提高房地产投机,相对,1.2 不动产价格,一、概念,有用性（效用）稀缺性有效需求,三、不动产价格的类型,二、不动产价格的形成,指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。不动产价格随市场供求关系变动 不同的不动产权益对应不同的价格 价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。,1、按价格的形成形式分类1）交易（成交）价格2）市场价格3）理论价格4）公开市场价值竞争和公开市场条件下形成的价格5）评估价格6）政府指导价或政府定价,2、按实物形态分类1）土地价格 生地 熟地 毛地,没有城市基础设施的土地,具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地,现有城区内未经拆迁,出让价格一级市场转让价格二、三级市场总地价=面积*单价单位地价楼面地价（单位建筑面积地价）补地价容积率、用途发生变更,3）不动产（房地产）价格实际价格名义价格现房价格期房价格起价标价成交价均价,成交日期一次付清的价格,交易双方在交易日期约定，分期支付的价格,最低价格,报价,2）建筑物价格总价、单价,3、按不同的经济行为分类买卖价格租赁价格抵押价格保险价格课税价格征用价格,4、按市场性程度不同分类正常价格限定价格特定价格,公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。,以限定市场为基础形成的价格。,指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。,1.3 不动产价格的影响因素,一、一般因素对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。（一）社会因素（二）经济因素（三）制度因素,二、区域因素影响住宅的区域因素适合居住影响商业的区域因素客流量影响工业的区域因素产品生产成本、运输成本,三、个别因素指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响的因素。（一）土地位置、面积地形、地质不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上形状、用途方形、矩形、三角形 商业 工业 住宅交通、环境自然环境：日照、通风、干湿度人工环境：公共服务设施、基础设施、污染其他 如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率,（二）建筑物用途、质量 设计质量、施工质量、装饰质量 优质优价结构和装修附属设备、完损程度 水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、垂直交通设备楼层、朝向其他：如特别建筑风格、纪念意义,