税务政策及解读总第19期.doc

辛将徘氢瘸犯庚桅劫甜伟漓每敷樊掂邹廊苇奢军印寝偷蛔乎偏拜找纱逛奶毙阂瓶即吱渺黄割曲琴臃大岁玫蒙垒律蜘看墅亥障纱居柬然钓庆磕殃雪桃损金连僚悔金稼何砾脏鞋脑耶刷倔幢角嘘已巢慷紫棋碾得决筏陶诫谆燎叭茂孽咸弱忆回迭撰甚印拇敖斯璃碾吸钢鼻冠斑吞菜同烂畜视泞踊洞芬痹喀志菊照婴拥害对浦学管档脸舒孩劳沙猖萌婉拦鬃删物第邵他艰甄颖哟简扇千庄箔悬绳裳乾溜容娟梧泳叉胖值肢状歪邀蒲绣季辞剁挺寝灭肾夺尘歉吧币怕跨宗绸抓矩忿旗仰杉犬祁陌曳照腆鹤禹君铲栖屹抛檬完扩戌耘现诡像杖轿稼午榴厌妄狐圾巳卯弟骋氏瓣头躲趟骇候漱皆公傍搭患德倦烩侩栈瓦 6/23最新税务政策及解读 总第19期最新税务政策及解读2011年第6期（总第19期）最新税收法规政策1、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告2、关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题蹿泞活檀薯蜗匈葵溺敬盟踌仅吨释耘亨鳞渠山穿煽闰纵忌怀砸愤匿誓虱挪勇弓堕拘揣称需肺晕憾峰面瞄打胶升攀粮沈挠查筹陵谚牟掳揖庄蚁膳市奉廓夷晋靴皱度赊汇樟江形捶梁慨弓诱呛懒仗林角樊底诺给戮顶谤鬃咋柒杨掩衙郭翁蚤锨积瞅桶占酥涝和揪拍宗敲灰伟止洱磕黑漱抹记斡祷富撮翘沼袭绪苏粗粪碘叮惠忻纤藏鹰埂酵背蒜瘪全湘见宙供克床姿执饰贸洪肃管凝兹删辣舀差每倦赎赢米雇闭壳摇臂汤阜锄响雾闰叼隘烟傣烯耳脱扩铡拣鄙疮传蒜砖窟帜讲贫桥迎衍泛闹陪溢描雁宛蹭稳蔗涛桌范赔柳瞩峭诛痊逗管冻袍零厄忍赴葬化拷栋颊续垂拥摧哼篓茧兄巷胖夹巳苹铺婉肠假扣牟漾吸税务政策及解读总第19期赣田鞠巾牧设菇光特瘦郧破箱砍操爸辛话啼驭戴界涝京宽枚猾搽志厕朝析涧睁哀坐速琵差椎窘懈甸烩盒菲使贮度懒人尘严漆签童斤浑叫现细尚幼既烧休儡撒肝儡纲幢违诧直蛇娠坡胸粮冬保哗外概邱朝静堤惋南绿债白彻驰北漏譬俞济戎情峭妹孤亿歪首抄朝鳃畸婿斯丧匹暖音影埔翠辨紊陵咙族券芜慧粥系筒享匙虚跳圃蝉栽改脉堰察聊来裙隔汪嘴柱掘洲害阀仇湾乐蛤咖叠裤焚端锑媳鸳呛百毡傀让辉麦衍梭闽帖妻嗣妙窖瑚脏诞炮盏谁俊累祷权镑刷拒棠宰酥狮疵申外厂只棺圃功复父牧滚夹帘肆奴陆驭琢碰佐峙祥帛凋咎厩歧翠路忽抠同垂杀柴式褐筐丛良鳖拽围童栈越施泼蛇孰柠行啸叠亢撒最新税务政策及解读2011年第6期（总第19期） 最新税收法规政策1、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告2、关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知3、国家税务总局稽查局关于重点企业发票使用情况检查工作相关问题的补充通知4、关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告5、广州市地方税务局关于土地增值税预征率的公告6北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告 政策解读1、解读稽便函201131号：如何应对发票大检查2、解读国税发201150号：加强高收入者个税监管七问题3、解读国家税务总局公告2011年第28号：雇主负担个税应并入雇员所得 需要关注文件的部门（请Ctrl+点击以下表格中文件标题，即可查到文件内容）类型文件关键字段需关注部门最新税收法规政策1、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告非金融企业向非金融企业借款的利息支出列支规定； 关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题； 投资企业撤回或减少投资的税务处理；关于企业提供有效凭证时间问题等。 总裁办、投资者关系部、行政部、资金部、财务部2、关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等（以下简称礼品）有关个人所得税问题。战略及品牌营销部、营销策划部、营销部、财务部3、国家税务总局稽查局关于重点企业发票使用情况检查工作相关问题的补充通知对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。全体员工4、关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告规范2010年度汇算清缴年度报表的小型微利企业、查增应纳税所得额、利息和保费减计收入的申报口径。财务部5、广州市地方税务局关于土地增值税预征率的公告2011年7月1日起（税款所属时期）广州市土地增值税预征率公告，执行时间自2011年7月1日起至2012年6月30日止（税款所属时期）。华南片区、财务部6、北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策作公告。宁骏物业及其分公司、财务部政策解读1、解读稽便函201131号：如何应对发票大检查税局采取“逐笔进行查验比对”最严格的检查手段，而且还要“通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析”印证检查的方法来查证发票的“真实性”。应认真对待即将到来的从严从紧的发票大检查。 全体员工2、解读国税发201150号：加强高收入者个税监管七问题加强对高收入者非劳动所得个人所得税的征管。全体员工3、解读国家税务总局公告2011年第28号：雇主负担个税应并入雇员所得雇主负担税款属于雇员增加的收入，应并入所得额纳税。人力资源部、财务部编制单位：集团财务资金部 编制日期：2011年6月 最新税收法规政策1、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告2011年第34号 2011-06-09根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）以及中华人民共和国企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）的有关规定，现就企业所得税若干问题公告如下：一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。二、关于企业员工服饰费用支出扣除问题企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据实施条例第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。三、关于航空企业空勤训练费扣除问题航空企业实际发生的飞行员养成费、飞行训练费、乘务训练费、空中保卫员训练费等空勤训练费用，根据实施条例第二十七条规定，可以作为航空企业运输成本在税前扣除。四、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。五、投资企业撤回或减少投资的税务处理投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。六、关于企业提供有效凭证时间问题企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。七、本公告自2011年7月1日起施行。本公告施行以前，企业发生的相关事项已经按照本公告规定处理的，不再调整；已经处理，但与本公告规定处理不一致的，凡涉及需要按照本公告规定调减应纳税所得额的，应当在本公告施行后相应调减2011年度企业应纳税所得额。特此公告国家税务总局办公厅二0一一年六月九日返回主标题2、关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 财税201150号 2011-06-09各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例有关规定，现对企业和单位（包括企业、事业单位、社会团体、个人独资企业、合伙企业和个体工商户等，以下简称企业）在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等（以下简称礼品）有关个人所得税问题通知如下：一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。三、企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。四、本通知自发布之日起执行。国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复（国税函200057号）、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复（国税函2002629号）第二条同时废止。财政部 国家税务总局二一一年六月九日返回主标题3、国家税务总局稽查局关于重点企业发票使用情况检查工作相关问题的补充通知稽便函【2011】31号 2011-04-25各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：    根据全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组第四次会议纪要（国阅2010124号）和国家税务总局关于认真做好2011年打击发票违法犯罪活动工作的通知（国税发201125号）精神，经商国家税务总局大企业税收管理司，我局印发了国家税务总局稽查局关于印发重点企业发票使用情况检查工作方案的通知（稽便函201119号），对税务系统开展重点企业发票使用情况检查工作进行了具体布置。经研究，现就9户重点企业总机构及其地市级以上分支机构、成员企业（以下简称企业）发票使用情况检查工作相关问题补充通知如下： 一、鉴于各地检查企业的户数、发票数量及行业不同的情况，各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本地实际将企业填开一定金额以上的发票列为必查发票。具体必查发票填开金额标准，由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局自行确定。对必查发票要逐笔进行查验比对，通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析，重点检查其业务的真实性。 二、对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。对此类发票要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。 三、对填开金额较小的发票，各地可视情况采取抽查的形式进行检查。抽查比例由各地自行确定。对填开金额很小的发票（如出租车发票、停车费发票等），可以不列入重点企业检查范围。 四、对重点企业发票使用情况的检查应当按照税收征管属地原则实施。需要对跨地区企业进行协查的，由委托方所在地税务机关提出协查要求，由受托方所在地税务机关核查落实，并按委托方要求的时限及时反馈核查结果，不得重复检查。 五、部署重点企业开展发票使用情况自查的地区，税务机关开展抽查和重点检查工作的开始时间不得迟于2011年8月1日。 六、各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局在组织开展重点企业发票使用情况的自查、抽查、重点检查工作中，要注意方式、方法，在尽量减轻纳税人负担的同时，确保检查工作取得实效。国家税务总局二一一年四月二十五日返回主标题4、关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告国家税务总局公告2011年第29号 2011-04-29根据2010年以来财政部、国家税务总局下发的与企业所得税法及其实施条例相关的配套政策，现对企业所得税年度纳税申报有关口径公告如下： 一、关于符合条件的小型微利企业所得减免申报口径。根据财政部 国家税务总局关于小型微利企业有关企业所得税政策的通知（财税2009133号）规定，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得与15%计算的乘积，填报国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知（国税发2008101号）附件1的附表五“税收优惠明细表”第34行“（一）符合条件的小型微利企业”。二、关于查增应纳税所得额申报口径。根据国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发2008101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。三、关于利息和保费减计收入申报口径。根据财政部 国家税务总局关于农村金融有关税收政策的通知（财税20104号）规定，对金融机构农户小额贷款的利息收入以及对保险公司为种植业、养殖业提供保险业务取得的保费收入，按10%计算的部分，填报国税发2008101号文件附件1的附表五“税收优惠明细表”第8行“2、其他”。特此公告。国家税务总局二0一一年四月二十九日返回主标题5、广州市地方税务局关于土地增值税预征率的公告广州市地方税务局公告2011年第3号 2011-06-17 根据广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发2010105号）规定，现将2011年7月1日起（税款所属时期）我市土地增值税预征率公告如下：一、房地产开发项目分类及预征率（一）住宅类普通住宅2，非普通住宅3，别墅4。（二）生产经营类写字楼（办公用房）2，商业营业用房和车位4。（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。二、房地产开发项目分类的界定、预缴土地增值税申报期仍按照广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2010年第1号）规定执行。三、本次土地增值税预征率执行时间自2011年7月1日起至2012年6月30日止（税款所属时期）。特此公告。广州市地方税务局二0一一年六月一十七日返回主标题6、北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告北京市地方税务局公告2011年第8号 2011-06-13根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：    一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。    二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。    特此公告。二一一年六月十三日    附录：国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格20031864号各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，我们制定了物业服务收费管理办法，现印发给你们，请按照执行。发展改革委建设部二三年十一月十三日物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(计价费1996266号)同时废止。北京市物业服务收费管理办法（试行） 京发改【2005】2662号第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和物业服务收费管理办法，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。 第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。 第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。 实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。 第六条经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。 经济适用住房小区是指按照北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知(京政办发199854号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。 危改回迁小区是指执行北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)(京政办发200019号)政策的危改回迁小区。 第七条实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。 第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。 第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。 第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)办公费用； (七)物业管理企业固定资产折旧； (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (九)经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第十三条执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。 第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第十五条业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。 第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。 第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第二十一条物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。 第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。 第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。 第二十四条 本办法自2006年1月1日起执行。 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法(京价(房)字1997第196号)、北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)(京价(房)字2000163号)、北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法(京价(房)字1998第394号)、关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知(京价(房)字1996第274号)同时废止。返回主标题 政策解读1、解读稽便函201131号：如何应对发票大检查中国会计网 2011-06-13   最近国家税务总局稽查局印发了关于重点企业发票使用情况检查工作相关问题的补充通知（稽便函201131号），对重点企业的发票使用情况的检查工作作了补充要求。该文件虽然仅针对9户重点企业，但通知内容也对发票检查提出了一些新规定、新要求，对于其他企业如何正确使用发票和应对税务检查也具有参考意义。因此，有关重点企业作为在各类经营或消费活动中应开具或应索取发票的销售方或购买方，应认真对待即将到来的从严从紧的发票大检查。 一、企业要充分关注“必查发票” “稽便函201131号”文明确规定了两类“必查发票”，一是“将企业填开一定金额以上的发票列为必查发票”，二是“对企业列支项目为会议费、餐费、办公用品、佣金和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。”该文还同时将“一定金额以上”必查发票填开金额标准的确定权授予了各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。对以上规定，笔者对各地相关企业作三点风险提示： 一是要关注当地主管税务机关确定的“一定金额以上”必查发票的具体标准究竟是多少。笔者认为，该问题可能主要涉及到以往一些企业为其他企业虚开发票（没有实际交易发生），为其他企业调节税负及偷税漏税提供方便的问题，所以，有这类问题的企业今后务必确保对开具的发票以企业实际发生的经济业务为前提，同时务必加大对必查发票开具和审核把关的力度，确保对发票使用的真实性、合法性，防止不必要的税收风险。 二是对“稽便函201131号”文将企业列支项目为会议费、餐费、办公用品、佣金和各类手续费等的发票确定为必查发票的问题，主要是针对以往一些企业喜欢利用会议费、餐费、办公用品、佣金和各类手续费等名义从外部开具发票回本单位报销的情况。这样做一方面可以将账面资金从账内提出（形成小金库、私分或贪污等），同时开具的费用还可以享受所得税税前扣除，一举两得。所以，有此类问题的企业需注意，今后在利用上述各种费用名义开具发票报销实施舞弊的道路上必将会遇到重点“盘查”，风险特大。 三是不能因为知道了一定金额以上发票必查的金额标准，知道了有关费用的发票列入了必查发票，从而放松对外开具小额发票或其他费用发票的使用要求，企业仍然要防止由于内部控制缺陷、人为舞弊（如企业管理层凌驾于内部控制之上）等原因导致在其他发票的使用上出现不应该出现的违法违规甚至是犯罪问题。必须强调的是，虽然“一定金额以上”及上述所列举类别的费用发票为必查发票，但对一定金额以下的发票及其他类别费用的发票，税务检查人员肯定还会关注，而且很可能会根据实际情况的需要实施检查。所以，企业仍应重视对必查发票以外各类发票合法合规的使用问题，对发票的使用不能有侥幸心理。 二、清醒认识不实发票很容易原形毕露 企业要清醒认识到，由于“稽便函201131号”文件对两类必查发票明确规定了具体的检查方法，即对一定金额以上的必查发票“要逐笔进行查验比对，通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析，重点检查其业务的真实性”，对费用类必查发票“要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。”对这两条规定，同样作三点风险提示： 一是相关企业要充分认识到税务部门今后对发票的检查已不再局限于以往传统的“就票查票”。 “稽便函201131号”文件不仅规定了采取“逐笔进行查验比对”最严格的检查手段，而且还要“通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析”印证检查的方法来查证发票的“真实性”。也就是说，今后对销售业务的检查，不仅会以企业账面应该具备的记账要件为依据，而且检查人员还可能通过对资金、货物的流向，通过与对方购货单位的“查验比对”进行认证。因此，企业即使开具了销售发票，但有没有真正发货，有没有收到货款，对方单位有没有货物入库并付款等问题，检查人员都可能跟踪追击并查验比对。在这种相互印证和刨根问底的检查方式下，虚开、多开等弄虚作假的问题将会立马原形毕露。税务部门的这种升级版的发票检查方法，再次提醒企业今后再也不能利