《投资学概论》房地产分析.ppt
房地产企业的决策支持分析,房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。随着国家宏观经济的调控和住房商品化的改革。房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范化运作方向转型。,随着我国WTO的进展和市场经济的发展，给房地产开发企业带来更多的商机。与此同时，市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈。在追求效益最大化的同时，解决在传统的管理模式下所暴露的问题就更加迫切。建立一套房地产决策支持系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，对项目开发和销售进行管理和决策，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。,房地产开发项目的投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。根据房地产开发项目的特点，房地产投资与决策主要包括以下工作内容：,1、市场分析。市场分析包括市场调查和市场预测两个方面，其主要目的在于了解社会对房地产开发项自的需求情况以及实施某一房地产开发项目的外部制约条件。2、投资评估。通过市场分析，可以提出实施开发项目的若干个方案，对每一个投资方案进行财务评价、风险分析和国民经济评价，从系统的整体观点出发，列出投资方案的优先次序。3、投资决策。根据投资项目的具体情况，可以采用确定型决策、风险型决策和不确定型决策方法等选择投资方案。,根据房地产投资评估与决策的基本过程，结合房地产开发企业的具体组织结构，房地产开发项目投资决策可分为四个部分。1、房地产投资信息 市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等。可以根据需求，检索出特定的市场信息供参考。2、市场预测 预测分析。包括相关因素的分析、预测建模、外部变量预测、预测计算、预测结果调整等。,3、房地产投资估算与评估 3.1开发项目立项。主要用来设定开发项目有关的基础工作。3.2项目投资估算。主要完成开发项目的建安工程费用的测算和土地费用、前期工程费用、基础设施费用、公建配套费用、管理费用、利息、代收代支费用及有关税费估算。3.3项目销售计划。用来依据工程建设进度和资金筹措方案，安排年度投资计划，依据市场行情，估算年度销售计划。3.4财务收支分析。在项目开发周期基本确定的前提下，分别计算各年度投资额和销售收入，并据此编制现金流量。3.5财务指标计算。主要选取财务评价中较为常见的净现值，财务净现值率、财务内部收益率等分别进行计算。,4、房地产投资决策 4.1方案比较。采用合适的分析方法对不同方案进行比较。4.2敏感性分析。分析各种不确定因素变化对同一指标的值影响幅度，依此识别出风险因素中的关键因素，为投资者提供有关风险的信息。4.3决策树分析。采用期望值法来选择含有投资风险的投资方案。4.4盈亏分析。通过盈亏平衡点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力。,二、房地产开发过程的决策 房地产开发过程中的决策主要包括下列四个方面：1、销售管理 1.1公司总部和售楼部往往不在同一地点，公司总部如何实时掌握当前的楼盘销售情况，当前和客户的合同签订情况、付款情况等信息？这些信息的反馈是否及时准确，将极大地影响企业在销售定价、销售策略上的决策。,2、客户关系管理 2.1如何积累客户资源，培养客户忠诚度，最大体现客户价值？2.2作为业务部门如何提高工作效率，把抽象管理变为技术规范化管理？2.3如何紧密联系客户，让客户产生受重视、受关怀的亲切感？2.4客户信息的采集与统一管理，对客户的有关信息进行及时记录与跟踪，分析客户买卖、租赁交易状况与动态。2.5客户群体分类、潜在客户发现、客户跟踪与分析预测、客户价值分析、客户流失分析、客户信用度分析、租赁买卖行为分析、风险评估、销售预测、市场活动规划等。2.6服务管理与跟踪，对服务进行长时间的管理、跟踪、维护。2.7市场营销活动的规划和评估，通过对各项营销活动的预测、安排与跟踪，并结合分析与评估手段，合理配置资源，达到最佳效果。,3、建设期成本控制 3.1如何对建设期的成本进行动态的管理和控制？3.2如何结合工程进度进行状况进行资金计划和支付？3.3如何降低在建设过程中的采购成本？3.4如何降低和控制合同的变更？3.5在成本超过一定的警戒线后如何进行不同级别的预警？3.6当公司规模扩大时，如何控制多项目成本？,4、项目进度控制和承包商协同 4.1如何保障房地产项目按照原定的计划完成？4.2如何在工期延误的前期就发现进度延迟情况，尽早采取解决措施？4.3如何对多个承包商进行进度的协同控制，在一个承包商发生进度问题后及时评估对其他承包商的影响，减少索赔事件的发生？4.4如何进行甲供材料的采购即保证物资和资金尽量不积压，同时又能及时到货保障进度的执行，尽量减少停工待料情况的发生？通过对项目、销售、售后和管理过程中的动态情况进行跟踪，使领导层能对项目的进度、招投标情况、进度、成本、合同、资金、销售、物业管理等进行管理和决策。,
