宿州市控制性详细规划.doc

宿州市控制性详细规划通 则（修订）宿 州 市 城 乡 规 划 局二零一五年十一月 目 录1 总则22 建设用地33 道路交通74 绿地、绿化125 工程管线166 单元与街区控制177 地块控制198 配套设施控制259 城市景观风貌2610 历史文化保护2811 城市设计30附录：一、计算规则32二、技术指引36三、附图571 总则1.1 为实施宿州市城市总体规划（2012-2030），有效引导和调控城市建设开发，根据国家及地方相关的法律法规、标准规范制定本通则。1.2 通则是控制性详细规划的总纲，以通则为基础建立的控制性详细规划控制体系是作出规划行政许可、实施规划管理的依据。在城市规划区内的规划编制、核提规划条件、核发规划许可到规划核实等有关城乡规划的建设活动的全过程均应当纳入规划管控，限定约束条件，明确责任主体，确保建设活动符合城乡规划的要求。1.3 宿州市控制性详细规划体系由整体控制、管理单元和街区控制、地块控制、特别控制组成，一般包括条文和相关图则，通过递进充实和动态维护的机制，以积累的方式不断完善，保证有效落实城市总体规划。1.4 整体控制主要是指对具有全局性影响的且不因局部开发建设需要而改变的规划控制要求，如城市功能结构、城市道路、绿地系统、工程管线综合方面的控制要求等，主要通过吸纳经批准的专项规划等规划中的要求，实现充实和维护。整体性控制对于相关规划、建设实行严格、统一地规划要求。1.5 管理单元和街区控制、地块控制主要指为深化、落实城市总体规划及各项专项规划，对城市总体规划确定的建设用地空间资源通过分级配置、逐步细化，形成便于操作的控制要求，主要通过划定管理单元、街区、地块，分层次确定控制要求。管理单元主要对建设开发提出原则性的要求及对公共设施提出配置要求，是下一层级规划控制的基础；街区控制要求是前者的补充，一般在需要细化管理单元控制要求时提出；地块控制要求着重限定地块的建设强度、建设的具体要求等，是开发建设的基础。 1.6 特别控制是指对建设成效需要提出特别要求的区域或者建设要素进行的控制，如城市风貌、城市设计、环境品质、地下空间利用、历史文化遗产保护以及其它特殊土地利用等方面，一般通过专项、专门的规划实现充实和维护。1.7 经过批准的各类专业规划、局部地区的规划成果均应及时梳理，形成控制要求，纳入城市控制性详细规划体系；市级及以上规范性文件等有关城乡规划的政策、要求也应及时纳入城市控制性详细规划体系。1.8 宿州市控制性详细规划体系是提供规划条件的基础。在城市控制性详细规划体系尚未完善的情况下，为适应建设需要可以依据本通则核提规划条件，所提的规划条件必须经过相关的程序的审查。1.9在编制修建性详细规划时，出让用地的规划条件中的用地性质、容积率等直接涉及经济利益的指标不得变更；确需变更的必须履行法定程序。2 建设用地2.1 城市总体规划确定的建设用地布局是城市长远发展的结构性安排，任何建设活动不得损坏这种安排。2.1.1开发园区规划、局部地区控制控制性详细规划、修建性详细规划及城市其它法定规划的规划建设用地范围均应在城市总体规划确定的建设用地范围内。2.1.2 开发园区规划、局部地区控制性详细规划、修建性详细规划及其它规划均不得改变和影响城市总体规划确定的城市结构，确保城市组团结构、城市中心、副中心以及各项功能区的完善性。2.1.3 开发园区规划、局部地区控制性详细规划、修建性详细规划等不宜改变城市总体规划所确定的相应区域的城市建设用地的平衡关系。2.2 在编制开发园区规划、局部地区控制性详细规划、修建性详细规划等时，应当将落实城市总体规划、上位规划的情况作为规划的内容；需要改变城市总体规划确定的城市结构性、相应区域建设用地平衡关系有较大调整时，必须制定专题论证报告，并经过相关审查审批。2.3 开发园区规划、局部地区控制性详细规划等应当按照城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）进一步确定土地的使用性质，一般要细分到用地分类的中类或小类，其中公益性的设施用地一般细分到小类。2.4 局部地区控制性详细规划及由政府部门组织编制的修建性详细规划对城市上位规划确定的建设用地可按照一定的适建范围进行细化；按本通则核提规划条件的也可按照一定的适建范围进行管控：居住用地R、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地 W、绿地与广场用地 G1、G3等6类性质用地的适建范围和规模控制要求见常用用地性质适建范围表（表2-1）。表2-1常用用地性质适建范围表用地类别及代码国标规定的适建范围本指引增加的适建范围与控制要求R居住用地R1一类居住用地低层住宅及其附属道路、停车场、小游园，居住小区及小区级以下的托幼、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等，但不包括中小学一般道路交通设施、一般市政环保设施B类中除B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的10R2二类居住用地单元式住宅及其附属道路、停车场、小游园，居住小区及小区级以下的托幼、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等，但不包括中小学小型社会福利设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施A类公共管理与公共服务用地、B类中除了B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的20B类商业服务业设施用地B11零售商业用地B12批发市场用地以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场，以及以批发功能为主的市场A类公共管理与公共服务用地、B类商业服务业设施用地不超过总建筑规模的50管理与服务设施、小型医疗设施、小型社会福利设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环卫措施B2商务设施用地金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地A类公共管理与公共服务用地、B类中除了B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的50管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施B13餐饮用地饭店、餐厅、酒吧等用地A类公共管理与公共服务用地、B类中除了B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的50管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施B14旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地A类公共管理与公共服务用地、B类中除了B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的50一般道路交通设施、一般市政环卫设施B3娱乐康体设施设施用地剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐设施、赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及通用航空、水上运动的陆域部分A类公共管理与公共服务用地、B类中除了B12批发市场用地之外的商业服务业设施用地不超过总建筑规模的50一般道路交通设施、一般市政环卫设施M工业用地M1一类工业用地厂房、库房、附属设施配套行政办公及生活服务设施不超过总用地面积6%，不超过总建筑规模20社区文体活动设施、小型医疗设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施M2二类工业用地M3三类工业用地厂房、库房、附属设施配套行政办公及生活服务设施不超过总建筑规模20一般道路交通设施、一般市政环卫设施W物流仓储用地W1一类物流仓储用地仓库附属设施配套办公、配套单身宿舍、小型商业服务设施不超过总建筑规模20一般道路交通设施、一般市政环卫设施W2二类物流仓储用地W3三类物流仓储用地仓库附属设施配套办公、配套单身宿舍、小型商业服务设施不超过总建筑规模20一般道路交通设施、一般市政环卫设施G绿地G1公共绿地公园街头绿地小型商业服务设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施不超过总用地规模10，该类用地容积率不大于0.1G2防护绿地一般道路交通设施一般市政环卫设施不超过总用地规模10，该类用地容积率不大于0.1G3广场用地小型商业服务设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环卫设施不超过总用地规模10，该类用地容积率不大于0.1本表中 “本指引增加的适建范围与控制要求”中相关设施的名词解释详见以下说明：(1)管理与服务设施：包括社区的居委会、警务室、服务中心、服务站，及配套管理用房等；(2)社区文体活动设施：包括社区文化中心（文化室）、社区体育活动场地、室内外运动设施、社区绿地等；(3)小型商业服务设施：包括小型超市、净菜市场、零售商店、会所、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券等的营业网点等。(4)小型医疗设施：包括社区健康服务中心、诊所等；(5)小型社会福利设施：包括敬老院、救助站等；(6）一般道路交通设施：包括公交首末站、港湾式停靠站、公共停车场库、天桥、地道等；(7)一般市政环卫设施：包括雨水泵站、污水泵站、移动基站（基房）、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等。2.5 鼓励土地的混合使用。在编制街区、地块的控制性详细规划、政府部门组织编制的修建性详细规划以及核提规划条件时，除按照常用用地性质适建范围表安排建设用地的使用外，还可以提出土地混合使用的要求。2.5.1 按照环境相容、公益保障、结构平衡、景观协调等原则，鼓励各类用地性质与公共服务设施、巿政公用设施用地、交通设施用地等的混合使用。鼓励利用地下空间增加用地混合性。2.5.2 土地的混合使用应当重点考虑城市各级中心、商业与公共服务中心、客运交通枢纽等区域。2.5.3 土地混合使用时，若包含公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施、绿地与广场等必须优先保障的用途，应优先保证。2.5.4 土地混合使用中应当将公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施、绿地广场等必须优先保障的用途的应当列出优先序列。2.5.5 土地混合使用中，应明确规划主导用途的比例，以避免功能混杂。其中居住用地主导用途的建筑面积不应低于总建筑面积的70%；城市中心、副中心区域内商业用地，主导用途的建筑面积不应低于总建筑面积的50%。2.5.6 土地混合使用时应当符合相关技术条件和政策要求。2.5.7 土地混合使用还应当规定限制混合的情形，如不宜在大型商业的建筑上建设居住建筑，限制农贸市场、底部小型商业的上部建设居住建筑等。2.6 本着有利于改善人居环境的目标，应适当控制建设项目建设用地的规模。2.6.1 建设用地未达到下列最小面积的，不应独立建设：（1）低层居住建筑1000平方米；（2）多层居住建筑、多层公共建筑2000平方米；（3）高层居住建筑、高层公共建筑3000平方米。2.6.2 建设用地未达到前条规定的最小面积，但有下列特殊情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，可予核准建设：（1）邻接土地为既成道路、河道或其他类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；（3）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕、调压站等涉及社会公益性的建设项目。（4）受地籍产权、道路等限制的旧城更新以及棚户区改造项目2.6.3 建设用地性质为居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地的，建设用地地块规模应当按照不超越城市主、次、支路的原则确定，规模过大的，应考虑通过增加支路或增加公共通道，按照多地块安排。建设用地性质为工业用地、物流仓储用地的，用地面积不宜超过城市主次干道围合的用地的大小。确需较大用地的，应当进行分析论证。3 道路交通3.1 城市道路交通系统是城市建设发展的基本骨架，任何建设活动均不得影响城市总体规划及综合交通规划确定的道路交通系统的结构。3.1.1 局部地区控制性详细规划、修建性详细规划的制定，不得修改城市总体规划、城市综合交通规划确定的城市主、次干路的基本走向、道路红线等。对支路的修改也必须保证规划区域的通达性。3.1.2 重大项目的规划、建设必须保证城市道路系统的完整性，不得阻断、封闭城市总体规划、综合交通规划确定的主、次干道和支路。确需调整城市次干道局部走向、改变支路通达性或者取消支路的，必须进行必要性论证，提出道路交通解决方案，并优先实施道路交通解决方案。3.1.3 局部地区控制性详细规划制定中应当按照相关规范要求并结合实际深化支路网规划；鼓励建设项目规划建设中提供符合需要的公共通道，改善城市交通微循环。3.2 大力发展公共交通，新建、改建、扩建城市道路，新区建设和老城更新，应当优先考虑公共交通的需要。3.2.1 城市公交规划确定的通行或可能通行公交车的城市道路，在规划建设时应当安排或预留公交停靠站，一般应当是港湾式停靠站；城市主次干道还应当考虑预留公交车专用车道的空间。3.2.2 规划建设客运站、客运码头等大型交通设施，大型商业、文化、体育设施等，宜配套设置公共汽车站、场设施。3.2.3 7000人至3万人的住宅小区宜设公交首末站， 3万人以上的住宅小区应设置公交首末站；具体可结合建设项目交通影响分析予以确定。3.3 鼓励完善城市慢行交通，要在城市道路、城市道路、土地开发等建设活动中充分考虑慢行交通的需要，逐步形成功能完善的城市慢行交通网络。3.3.1 城市的主、次干路应设置自行车道；在自然景观资源地区、新建的大型住宅小区等区域，宜设置连续的自行车专用通道；自行车道与人行道并建时，宜设置物理隔离。3.3.2 在城市中心区、商业区、公共交通换乘站，应集中设置自行车停放场。3.3.3 在公共交通站点、住宅小区、大专院校、广场、绿道、旅游景点等大型人流集散点，宜利用人行道、广场、社区空地等布置公共自行车租赁点。3.3.4 街区内或街区之间的步行系统应充分考虑与公共自行车、公共交通的接驳与协调。3.3.5 步行交通设施应符合无障碍设计要求。3.4 城市综合交通规划、城市公交规划及其深化规划，局部地区控制性详细规划等所确定的交通站场、交通设施，应当及时纳入局部管控。交通站场、交通设施等一经确定，原则上不得取消和移位，确需取消和移位的，应当经过专家论证并按照规定程序审批。3.5 建筑退让道路红线3.5.1 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，后退规划道路红线的距离应按道路性质、道路等级、交叉口通行视线以及建筑高度、性质功能、体量等条件留出必要的后退间距，具体应不小于下表所列值： 建筑退让道路距离指标表 道路等级 后退距离(米)建筑高度支路次干道主干道、外环路及过境道路h50 米8152050<h100 米122025h100 米152530注: 1）h-建筑高度。建筑后退道路红线的计算点为计算建筑面积的建筑最外墙面线。2）主干道、次干道及主次干道道路交叉口停止线外80米范围内建筑退让道路红线的最小距离，按相交道路中等级高的建筑退让道路距离的1.5倍计算，如：h50 米的建筑后退次干道与主干道相交的道路交叉口的距离为：20×1.5=30米。3）老城区或拆迁改造地区建筑高度50米以上的高层建筑退让距离在上述退让距离的基础上可最多减少5米；同一路段原则上保证同等退让。3.5.2 拂晓大道、人民路、淮海路（汇源大道）、港口路、金海大道、东环路、二徐路、物流大道、拱辰路、唐河路、洪河路、银河一路、汴河路、淮河路、迎宾大道、南外环、城市大外环道路两侧新建建筑退让道路红线不小于20米（H50）、25米（50<H100）、30米（100<H）；上述道路中拂晓大道、人民路、港口路、东环路汴河以北段及洪河路、城市大外环道路两侧绿化带按30米控制，迎宾大道道路两侧绿化带按22.5米控制，南外环路道路两侧绿化带按26.5米控制，新建建筑退让上述绿线不小于10米。3.5.3 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、宾馆、大型办公楼、大型商业设施（单层建筑面积5000平方米及以上、总营业建筑面积8000平方米及以上的）等有大量人流、车流集散的建筑，其临城市道路的主要出入口面后退道路规划红线的距离，不应小于30米；红线外有绿线控制的，且后退绿线距离不应小于20米；并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。3.5.4 立体交叉路口周围建筑物后退道路红线的距离可以经过组织专业论证后确定。3.5.5 高层、多层组合建筑退让道路红线的距离，必须统一按高层建筑退让标准执行。 3.5.6 旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，按照规定程序核定后，后退道路红线距离可适当减小，但不应小于下一级的退线要求。3.5.7 建筑与城市道路红线非平行布置的，建筑距离道路的最小处不应小于道路退线要求。雨蓬、阳台、台阶等外挑部分不得超出退线要求。3.5.8 在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物和构筑物；严禁建筑的基础、坡道、地下室、围墙、施工维护桩及其它附属设施等逾越规划道路红线。3.6 围墙退让道路红线3.6.1需设置围墙的应为通透式围墙，除特殊要求外，围墙外墙线后退主、次干道及以上级别的道路红线不少于5米，后退支路及以下级别的道路不少于3米。3.6.2除特殊要求外，大门及单层门卫设施，后退主、次干道及以上级别的道路红线不少于5米，后退支路及以下级别的道路不少于3米。3.7 地下建筑退让道路红线地下建筑后退主、次干道及以上级别的道路红线不少于8米，后退支路及以下级别的道路不少于5米。如道路两侧有绿线控制要求，应不占用绿线，并可提出地下建筑退让绿线的要求。3.8 城市规划区内公路边沟两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带宽度的具体规定如下：（1）高速公路、国道两侧各不宜小于50米；（2）省道两侧各不宜小于20米；（3）县道及以下等级公路，两侧各不宜小于15米；（4）公路红线和隔离带内，不宜新建、改建、扩建建筑；（5）沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑后退公路隔离带的距离不应小于5米。3.9 建筑后退铁路距离（1）高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线的距离应不小于50米；（2）铁路干线两侧建筑距离不应小于25米（至相邻边轨中心线距离）；规划增建复线一侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于40米；（3）铁路专用线两侧建筑距离不应小于20米。3.10 严格限制在制定局部地区控制性详细规划、建设项目修建性详细规划等工作中随意在城市主次干道中央分隔带设置开口。3.11 通向城市道路的机动车出入口位置应符合下列规定:（1）禁止在城市快速路主路设置出入口，可在辅路设置出入口；严格限制在城市主干路设置出入口。确需开口的应进行分析论证，并按程序审定。限制建设项目因自身需要规划建设上跨或下穿城市道路的各类构筑物、建筑物。（2）当相邻道路为两条或两条以上不同等级道路时，应在较低一级城市道路上设置出入口。（3）与城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于80米；与城市次干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于70米；与城市支路交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于60米。与不同等级道路相交的交叉口的距离，以距高等级道路交叉口的距离为准。（4）与人行横道线、人行过街天桥、人行地道（包括引道、引桥）的最边缘线不应小于5米。（5）距公共交通站台边缘不应小于15米。（6）距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出入口不应小于20米。（7）当基地道路坡度大于8%时，应设缓冲段与城市道路连接。（8）与立体交叉口的距离或其他特殊情况，由相关专业部门或专家论证后再行确定。（9）距桥、隧道的起坡线距离不宜小于50米。3.12 在公共建筑集中地区或者人流集中区域的重大建设项目建设中应考虑就近安排社会停车场、库，并宜按照地上多层或地下停车库控制。停车场、库与城市道路相交的出入口通道和城市道路宜采用正交布置，如斜交则交角不宜小于75度。出入口应符合行车视距要求，宜右进右出。3.13 新建、改建、扩建下列建设项目应进行交通影响评价，凡列入交通影响评价的建设项目，编制的规划设计方案应当符合交通影响评价提出的要求。（1）铁路客货站场、公路客货站场、水运客货码头、公共汽车停车场、社会公共停车场、大型加油站、公交枢纽、大型城市交通设施等；（2）在城市主、次干道上施工并对交通有严重影响的市政工程项目；各类需封闭道路的工程项目；（3）各类大型市场、商场、物流中心；（4）在城市快速路及主干道路两侧、主次干道交叉口四周、城市出入口道路等道路交通压力相对较大的区域；建筑面积大于3万平方米的公共建筑（含高层商住混合建筑）；（5）建筑面积大于10万平方米且位于重点地段的居住小区；（6）其他对城市交通有严重影响的建设项目。4 绿地、绿化4.1城市总体规划及绿地系统规划确定的“一环、两心、三园、四带”的主城区绿地系统框架是城市生态环境保护、市民游憩休闲和社会文化活动等的支撑，任何建设行为均不得损坏城市绿地的系统性、完整性；城市绿线范围内，不应建设与绿地规划无关的项目。4.1.1 局部地区控制性详细规划、修建性详细规划以及项目建设均不应减少、侵占城市总体规划、城市绿地系统规划确定的绿地总量，其中公共绿地总量必须保证。4.1.2城市规划区内的规划、建设必须保证城市绿地系统的完整性，各类绿地确需调整必须按照以下要求：（1）新汴河景观带城区段：不得压缩划定的绿带宽度，加强与周边绿地的生态链接。（2）城市公园：用地边界原则上不得调整。（3）沿河、沿路等带状绿地：不得压缩宽度和阻断与周边绿地的联系，保证绿地的连通性；鼓励加宽绿地宽度的行为。（4）街头绿地：位置原则上不得调整，确需调整的必须保证面积不减少和与周边绿地的连通性，鼓励改善街头绿地与周边绿地连通性的规划、建设行为。（5）郊野公园（生态绿地）：可以结合生态建设和生产需要进行开发，限制建设用地的拓展。4.1.3 编制局部地区控制性详细规划，新区建设和老城更新过程中，应当依据绿地系统规划逐步划定绿线，明确管控要求和建设定位。4.2 城市总体规划、局部地区控制性详细规划确定的公园绿地在确定建设定位后应参照以下要求进行管控。公园绿地规划控制指标：公园绿地类型面积（公顷）建筑密度（%）绿地率（%）服务半径（米）综合公园全市性公园105752500区域性公园57701500社区公园居住区公园210375500-1000小区游园0.52375300-500专类公园儿童公园2206.565服务范围和最小规模差异大，不做具体规定动物园201470植物园20485历史名园21065风景名胜公园50385游乐公园2565其他专类公园2565带状公园250365300-500街头绿地2501.565200-4004.3 防护绿地包括铁路防护绿地、公路防护绿地、河流防护绿地、工业防护绿地和组团隔离防护绿地等。原则上在不影响安全和防护功能前提下，可适量安排配套设施，配建设施占地面积不得超过10%。4.4 绿地系统建设应当紧密结合城市水系疏通改造，对城市总体规划和绿地系统规划确定的保留、扩展、新建水系应当划定蓝线，在蓝线以外还应当划定绿线。4.5 在城市道路红线外需要在双侧或单侧划定绿线的，建筑退让城市绿地绿线的距离，除满足退让道路红线外，一般还应该按下列要求增加退让：（1）建筑高度H50米的建筑后退距离不应小于10米；（2）建筑高度50<H100米的建筑后退距离不应小于15米；（3）建筑高度H100米的建筑后退距离不应小于20米。4.6 鼓励各类建筑基地内扩大绿地的面积，增加与周边绿地的连通性；绿地面积占基地面积的比例（绿地率）应符合下列规定：（1）老城区和保障房居住区的绿地率应不小于30%，新区居住区的绿地率应不小于35%；（2）商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不宜小于20%；（3）机关团体、文化娱乐、教育、体育、卫生、科研院所、部队等单位，绿地率不宜小于35%；（4）工业项目建设要严格控制厂区绿化率，应不大于15%，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。4.7 新建居住用地的公共绿地，可参照城市居住区规划设计规范（GB50180-93，2002年修订版），按照居住用地规模采用分级设置的原则，即：（1）组团级公共绿地面积应不小于总用地面积的4%，且应不小于0.5平方米人；小区级（含组团级）公共绿地面积应不小于总用地面积的7%，且应不小于1平方米人；居住区级（含组团级和小区级）公共绿地面积应不小于总用地面积的10%，且应不小于1.5平方米人；（2）每块集中绿地面积应不小于400平方米，宽度不得低于8米，且必须满足应不小于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外。其中绿化面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70%；（3）鼓励居住区公共绿地向公众开放；（4）沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不应作为小区集中绿地计算。（5）计入小区公共绿地面积的，地下室顶板覆土深度原则上不小于1.5米。4.8 鼓励屋顶绿化、垂直绿化、城市市政基础设施垂直与平面相结合的绿化。（1）屋面（含架空层、半地下库房）绿化面积（每块面积应不小于100平方米）可折算成地面绿地面积计入绿地率。其折算公式：F=M×N。公式中：F地面绿地面积，M屋面地栽绿化面积，N有效系数（见下表）屋面标高与基地地面的高差h（单位：米）有效系数（N）h1.51.0h1.50.30（2）确能保证公众可达性的屋顶绿化，可酌情提高核算指标，h1.5且具有可达性的屋顶绿化可计入公共绿地面积。（3）地面停车位应增加树阵式绿化，必须设置雨水渗透设施。（4）绿地内不透水硬地不得超过10%，透水绿地式停车并有树阵式绿化的可计入绿地率。4.9 古树名木周边宜留出应不小于20米的保护绿地。5 工程管线5.1 市政工程管线的规划建设应当遵循统一规划、统一建设、统一管理、先地下后地上、配套建设的原则，规划区内的各种管线应当统一高程、统一座标体系，与道路建设、地块开发等相关建设工程同步规划、同步设计、同步施工。5.2 城市总体规划经过审批后，市规划管理部门和管线产权的相关单位应当及时组织编制相关规划。5.2.1 各管线产权单位应当根据城市总体规划，会同市规划管理部门组织编制管线专项规划。工程管线专项规划的范围应当包括全部规划建成区，与城区连片的开发园区原则上不单独编制管线专项规划，可单独编制深化规划。5.2.2市城市管理部门应当会同各管线产权单位组织编制城市工程管线综合规划，需要通过城市道路、管线走廊等的地下地上的各类管线均应当纳入城市工程管线综合规划。城市工程管线综合规划一般在大多数或全部工程管线专项规划完成后进行。5.2.3 城市工程管线综合规划一般应当体现以下原则：（1）地下管线的走向宜平行于规划道路中心线，并与地下隐蔽性工程相协调，避免交叉和互相干扰；同类管线应当合并建设；（2）除经市人民政府批准外，新建道路配套管线应当入地，改建、扩建道路，原有架空线路应当同步入地；（3）原则上拟建管线避让已建成管线，临时性管线避让正式性管线，分支管线避让主干管线，小管径管线避让大管径管线，压力管线避让重力自流管线，可弯曲管线避让不宜弯曲管线，技术要求低的管线避让技术要求高的管线，柔性结构管线避让刚性结构管线。5.2.4 各类工程管线专项规划及城市工程管线综合规划中需要独立占用土地的设施，应当纳入相应的局部管控。5.3 各类工程管线的建设应当经过规划管理部门和城市管理部门的审批。5.3.1 新建道路、管道走廊，原则上应当按照城市工程管线综合规划的安排将各类管线一次性设计、建设。建设单位统一办理规划审批。5.3.2 改建、扩建、增建工程管线，应当由建设单位向规划管理部门提出申请，规划管理部门应当征询其它管线产权单位是否具有同期建设的工程管线，并根据城市工程管线综合规划安排工程管线路由，会同市城市管理部门批准建设。5.4 鼓励采用综合管沟（廊）、非开挖工艺等先进技术进行管线建设。6 单元与街区控制6.1 管理单元的划定和调整应依据城市总体规划，通过编制全局性的控制性详细规划划定，管理单元一经确定后，原则上不得随意调整。管理单元的划定和调整一般应当符合以下原则：（1）公共服务设施配套的完整性：以居住为主导属性的管理单元参照居住区规划等相关规范的确定用地规模划定范围，并以此为基础进行公共服务设施的配套。（2）功能区的相对完整性：以工业为主导的管理单元，宜按照工业组团、同类产业集聚区等作为划分依据划分。（3）行政隶属关系的完整性：管理单元的划分应当尽量保证街道办事处管理边界的完整性，形成城区街道办管理单元三级层次结构。条件许可时应当考虑调整街道范围，加强管理单元街道管理范围的衔接。 （4）应考虑城市土地利用结构、功能内在关联、合理的交通分区以及单元内土地使用性质的相对同一性等因素； （5）宜以河流、铁路、公路、城市主要道路等天然或人工的地理界限作为单元的划分界线。6.2 城市规划区内的管理单元实行分段顺序编码，其中主城区管理单元编码控制在001-399范围内，宿马现代产业园组团编码控制在401-499范围内，符离组团控制在501-599范围内。6.3 按照宿州市主城区控制性单元规划，宿州主城区按照新汴河、京沪铁路等自然界线划分为四个片区，即汴北片区、城西片区、城东片区和其他单元片区。汴北片区单元编码从BB001至BB011，城西片区单元编码从CX100至CX129，城东片区单元编码从CD200至CD231，其他单元片区单元编码从QT300至QT312。各单元基本情况详见附录三：主城区管理单元划分情况一览表。6.4 管理单元的管控内容一般包括：（1）单元的基本定位、建设目标、主导功能；（2）建设用地的构成及管制要求；（3）公共服务设施、城市基础设施配置要求；（4）地块划分的基本原则及建设强度的指导意见。具体详见附录四：管理单元主要管控内容汇总表。6.5 管理单元、街区的管制应当按照城市总体规划实施的深度和广度，结合规划管理的需要，不断进行充实、丰富。6.5.1 开发园区规划、局部地区控制性详细规划是单元管控内容充实的的主要来源。管理单元的定位、主导功能、用地构成以及开发园区规划、局部地区控制性详细规划确定的公共服务设施等构成管理单元管制的主体内容。6.5.2 经审批的各类专项规划中能够明确落实到单元、街区的设施建设要求，应及时纳入管控内容。6.5.3 新出台的政策法规、政府规范性文件中涉及管理单元管控的规定和要求，可以通过梳理、细化，简化相关程序，及时纳入单元管控内容。6.6 编制街区、地块控制性详细规划应当以管理单元管控为基础进行深化；在缺少地块管控要求时核提规划条件，应优先安排管理单元管控确定的公共服务设施、基础设施等；编制开发园区规划、专项规划等原则上不宜调整管理单元的基本定位。6.7 符合以下条件情形的开发建设，应当适时对管理单元管控进行评估：（1）连续开发建设超过2年以上的；（2）新区管理单元建设面积达到70%的；（3）重大项目建设可能改变管理单元的基本定位的；（4）公共设施、基础设施建设安排出现较大变化时；（5）管理单元的管控要求不能满足实际建设需要的等。编制局部地区控制性详细规划、开发园区规划时也应当对管理单元的实施情况进行适当评估。6.8 经评估认定实际开发建设与单元建设目标有较大差别时或者达到指导性的管控要求的临界值时，应当通过适当的方式进行单元管控的维护。6.8.1 当可以通过管理单元的内部调整修正偏差的，可以通过管理单元的维护规划，更新管控内容。可以简化相关程序。6.8.2 当单个管理单元的维护规划不能修正偏差时，或者相连3个和3个以上管理单元均有维护的要求时，应当编制局部地区控制性详细规划。7 地块建设控制7.1 局部地区控制性详细规划、各类专项规划确定的地块及其建设要求应当纳入地块管控；城市中心区建设、老城更新、风貌建设区等有特殊要求的地区可以通过编制针对地块建设管控的控制性详细规划确定地块建设要求。7.2 当地块尚未划定或者划定的地块需要重新划分时，可以按照以下原则划定地块：（1）新区建设一般控制在5公顷左右，旧城改造可适当缩小。但大小不得突破城市道路（含支路）的围合的范围。（2）地块用地性质要相对单一。土地混合使用，无法明确划定不同性质的建设用地界线时，应当明确各种性质用地所占的比重；（3）地块界线应当考虑用地权属关系，但必须保证用地的规整性；（4）可以按照拟建建设项目划定地块，地块大小应不大于项目建设所需建设用地的规模；项目建设需要多种性质用地的，一般应当按多地块划定。7.3 建设用地容积率、建筑密度、绿地率是地块建设要求的核心指标，居住用地（R）、商业服务业设施用地(B）、商住混合用地（BR）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）五大类经营性用地应当按照以下规定确定：7.3.1 地块界线及管控要求明确的，地块主要建设指标一般按照管控要求直接确定。7.3.2 依据本通则确定主要指标的，可参照“技术指引”章节的条件进行计算，其中居住用地容积率上限原则上不得突破2.2，商业服务业设施用地最高容积率详见下表。商业服务业设施用地（B）最高容积率表建筑限高(米)h15h2424<h5050<h100100<h最高容积率1.52.02.53.54.5工业用地、物流仓储用地容积率等指标按照有关要求确定，其中工业用地容积率一般不低于1.0。7.4 公共管理与公共服务用地（A）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）等公益性设施用地的容积率，依照相关规划建设标准和规范由政府依据实际建设需要确定。7.5 老城区改造鼓励多个小地块合并或者小地块并入大地块开发建设。严格限制单独建设的小地块的开发强度，合并开发的，其合并后的平均容积率可适当提高。7.6 建筑退让用地边界（1）当建设地块边界外是现状建筑和已批准的待建建筑，建设地块内建筑后退边界距离应满足相邻用地规定日照间距。（2）当建设地块的边界外是空地、建设项目性质未明确时，建设地块内低层、多层建筑后退南北用地边界的距离为0.7H以上（H为建筑高度，下同），并不