《投资性房地产》课件.ppt

5/30/2023,1,第7章,投资性房地产,5/30/2023,2,7.1投资性房地产的概述 7.2投资性房地产初始计量 7.3投资性房地产后续计量 7.4投资性房地产转换与处置,5/30/2023,3,掌握投资性房地产概念和范围、投资性房地产的确认条件、投资性房地产初始计量的核算、投资性房地产后续计量的核算以及投资性房地产转换的核算。熟悉投资性房地产处置的核算,学习目标,5/30/2023,4,7.1投 资 性 房 地 产 的 概 述,5/30/2023,5,投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；,投资性房地产准则制定的背景,5/30/2023,6,有的企业投资房地产主要是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。以往，人们习惯地将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。,5/30/2023,7,一.投资性房地产的概念与特征,房地产的含义土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产的含义指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,5/30/2023,8,投资性房地产主要有以下特征：,投资性房地产的特征:投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产能够单独计量和出售,5/30/2023,9,二.投资性房地产的范围,投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物不属于投资性房地产的房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为存货的房地产,5/30/2023,10,（一）已出租的土地使用权,已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。注意：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,5/30/2023,11,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。注意：闲置土地的定义及规定按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,5/30/2023,12,（三）已出租的建筑物,已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。注意：1用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。2已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物，3企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,5/30/2023,13,下列项目不属于投资性房地产,1自用房地产2作为存货的房地产注意：从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。,5/30/2023,14,一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。,值得注意的是:,5/30/2023,15,企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。,值得注意的是:,5/30/2023,16,【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A已出租的建筑物 B待出租的建筑物C已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE,5/30/2023,17,三、投资性房地产确认的条件,基本条件（同时满足）：符合投资性房地产的定义与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。确认时点：对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,5/30/2023,18,为了核算投资性房地产，企业应设置：1、“投资性房地产成本”公允价值变动”2、“投资性房地产累计折旧”3、“投资性房地产累计摊销”4、“投资性房地产减值准备”5、“公允价值变动损益”等总账科目，进行总分类核算。,四、投资性房地产核算应设置的会计科目,5/30/2023,19,核算企业在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债），以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期业务中公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。,“公允价值变动损益”科目,5/30/2023,20,7.2投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量,5/30/2023,21,根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产取得的方式不同，其初始成本的计量方法也各不相同。,5/30/2023,22,（一）外购投资性房地产,原则只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其中，可直接归属于该投资性房地产的支出包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。,一、采用成本模式计量的投资性房地产,5/30/2023,23,【例71】2007年3月12日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税额为136000元，款项以银行存款转账支付。假定不考虑其他相关税费。借：投资性房地产 936000 贷：银行存款 936000,例题,5/30/2023,24,（二）自行建造投资性房地产,确认条件：企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。成本构成：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,5/30/2023,25,例2：X公司2006年2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月，X公司预计写字楼即将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。,5/30/2023,26,X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为：借：投资性房地产写字楼 6000000 固定资产 8000000 贷:在建工程 14000000 借：投资性房地产土地使用权 2000000 贷：无形资产土地使用权 2000000,5/30/2023,27,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产,确认时点自用房地产或作为存货的房地产转为出租的，为租赁开始日。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权的，为该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点。初始计量采用成本模式计量的，为转换日资产的账面价值；,5/30/2023,28,1、作为存货的房地产转换为投资性房地产,处理原则：企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。借：投资性房地产（该存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（原已计提跌价准备的累计金额）贷：开发产品（该存货的账面余额）,5/30/2023,29,【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，208年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备。假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼 450 000 000 贷：开发产品 450 000 000,5/30/2023,30,2、自用房地产转换为投资性房地产,处理原则：企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,5/30/2023,31,自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产：借：投资性房地产（该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）累计折旧或累积摊销（已计提的折旧或摊销）固定资产减值准备或无形资产减值准备（已计提减值准备的金额）贷：固定资产或无形资产(该项建筑物或土地使用权在转换日的原价）投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备已计提减值准备的金额）,5/30/2023,32,【例】甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。208年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为208年4月15日，为期5年。208年4月15日，这栋办公楼的账面余额45 000万元，已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼 450 000 000 累计折旧 3 000 000 贷：固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）3 000 000,5/30/2023,33,（四）采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量,核算要点：（1）按期（月）计提折旧或摊销。借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）（2）按租赁协议或合同约定收取租金 借：银行存款 贷：其他业务收入等（3）资产负债表日，应对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，应计算其可回收金额，可回收金额低于其账面价值的差额，应确认为资产减值损失，同时计提资产减值准备。借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,5/30/2023,34,例：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。,5/30/2023,35,（1）2007年年初收取租金 借：银行存款 300000 贷：其他业务收入 300000（2）2007年每月计提折旧和摊销 月折旧额=（5000000200000）5012=8000（元）月摊销额=24000004012=5000（元）借：其他业务成本 13000 贷：投资性房地产累计折旧 8000 投资性房地产累计摊销 5000（3）2007年12月31日确认资产减值损失 计提减值准备前办公楼的账面价值=5000000800012=4904000（元）应计提的资产减值准备=49040004800000=104000（元）借：资产减值损失 104000 贷：投资性房地产减值准备 104000,5/30/2023,36,（五）与投资性房地产有关的后续支出,处理原则：满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化的后续支出，计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,5/30/2023,37,投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时，借：投资性房地产（在建）投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产（账面价值）发生后续支出时 借：投资性房地产（在建）贷：银行存款等工程完工时，继续用于投资性房地产的 借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）,资本化后续支出的会计处理,5/30/2023,38,费用化后续支出的会计处理,企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。借：其他业务成本 贷：银行存款等,5/30/2023,39,（六）投资性房地产转换为非投资性房地产,1、企业将投资性房地产转换为自用房地产处理原则：应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；,5/30/2023,40,【例】208年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元。累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000 贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧 12 350 000,5/30/2023,41,2、投资性房地产转换为存货,处理原则：应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。,5/30/2023,42,七、投资性房地产的处置,企业对外出售或转让投资性房地产、由于使用而不断磨损直到最终报废、或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产、企业因、非货币性交易等而减少投资性房地产属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,5/30/2023,43,具体处理原则,处置采用成本模式进行后续计量的投资性房地产时：应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。,5/30/2023,44,【例】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为30 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为28 000万元，已计提折旧3 000万元。假设不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000借：其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）30 000 000 贷：投资性房地产写字楼 280 000 000,5/30/2023,45,【例】甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。206年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。209年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：（1）转换日：借：投资性房地产土地使用权 30 000 000 累计摊销 9 000 000 贷：无形资产土地使用权 30 000 000 投资性房地产累计摊销 9 000 000,5/30/2023,46,（2）计提摊销（假设按年）：每年摊销额=（3000-900）/40=52.5万元/年借：其他业务成本 525 000 贷：投资性房地产累计摊销 525 000（3）出售时：借：银行存款 40 000 000 贷：其他业务收入 40 000 000借：其他业务成本 19 425 000 投资性房地产累计摊销 10 575 000 贷：投资性房地产土地使用权 30 000 000账面价值=3000-1057.50=1942.50万元累计摊销额=900+52.53=1057.50万元,5/30/2023,47,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,5/30/2023,48,在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。,5/30/2023,49,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件,（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,5/30/2023,50,投资性房地产的公允价值是指：在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或近似、可使用状况相同或相近的土地。,5/30/2023,51,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,（一）外购或自行建造投资性房地产在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产成本”科目。,5/30/2023,52,【例】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产 成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款 12 000 000,5/30/2023,53,（二）非投资性房地产转换为投资性房地产,1、作为存货的房地产转换为投资性房地产处理原则：借：投资性房地产成本（转换日的公允价值入账）借：公允价值变动损益（转换日的公允价值小于账面价值差额）借：存货跌价准备（原已计提跌价准备），贷：开发产品（按其账面余额）贷：资本公积其他资本公积（转换日的公允价值大于账面价值的差额）当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。,5/30/2023,54,【例208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208年4月15日。甲企业的账务处理如下：（1）208年4月15日：借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000资本公积其他资本公积 20 000 000,5/30/2023,55,2、自用房地产转换为投资性房地产,处理原则：借：投资性房地产成本（转换日的公允价值入账）借：公允价值变动损益（转换日的公允价值小于账面价值差额）借：累计折旧或摊销（原已计提累计折旧或摊销）借：无形或固定资产减值准备（原已计提减值准备）贷：固定或无形资产（按其账面余额）贷：资本公积其他资本公积（转换日的公允价值大于账面价值的差额）当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。,5/30/2023,56,【例】208年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年10月30日，租赁期限为3年。208年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。甲企业采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本 350 000 000 公允价值变动损益 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷：固定资产 500 000 000,5/30/2023,57,（三）采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量,核算要点资产负债表日，企业应以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；同时将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（“公允价值变动损益”科目）；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。,5/30/2023,58,具体来说，企业应当在资产负债表日按照投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益按照投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额，借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动,5/30/2023,59,【例】2007年5月31日，丁公司的某投资性房地产的公允价值为500万元，此前，该投资性房地产的账面价值为480万元。借：投资性房地产公允价值变动 200000 贷：公允价值变动损益 200000,例题,5/30/2023,60,（四）与投资性房地产有关的后续支出,处理原则：满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化的后续支出，计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,5/30/2023,61,【例】208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15 日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。,资本化后续支出,5/30/2023,62,甲企业的账务处理如下：（1）208年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地厂房（在建）12 000 000 贷：投资性房地产成本 10 000 000-公允价值变动 2 000 000（2）208年3月15日11月10日：借：投资性房地产厂房（在建）1 500 000 贷：银行存款 1 500 000（3）208年11月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本 13 500 000 贷：投资性房地产厂房（在建）13 500 000,5/30/2023,63,（五）投资性房地产转换为非投资性房地产,1、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产企业应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。借：固定资产（或无形资产）贷：投资性房地产成本 贷或借：投资性房地产公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益,5/30/2023,64,例：2007年8月10日，某企业将出租期满的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。8月10日，出租办公楼的公允价值为300万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行后续计量，转换前的账面价值为280万元，其中成本为250万元，公允价值变动为增值30万元。该企业的账务处理如下：借：固定资产 3000000 贷：投资性房地产成本 2500000 公允价值变动 300000 公允价值变动损益 200000,5/30/2023,65,2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货企业应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。借：开发产品 贷：投资性房地产成本 贷或借：投资性房地产公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益,5/30/2023,66,六.投资性房地产的处置,采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时借：银行存款等（实际收到的价款）贷：其他业务收入借：其他业务成本（投资性房地产的账面余额）借或贷：投资性房地产公允价值变动（累计公允价值变动）贷：投资性房地产成本（投资性房地产的成本）借或贷：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷或借：其他业务收入(成本)借：资本公积其他资本公积（原转换日计入资本公积的金额）贷：其他业务收入,5/30/2023,67,例：A公司为一家房地产开发企业，2005年2月20日，A公司与B公司签订了一项租赁协议，将A公司开发的一栋写字楼于同日出租给B公司使用，租赁期为2年。A公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。租赁开始日出租写字楼的公允价值为300万元，其账面成本为270万元。2005年12月31日，出租写字楼的公允价值为320万元，2006年12月31日，其公允价值为360万元。租赁期满，A公司将出租的写字楼出售给了B公司，双方协议作价360万元，款项已收存银行。,5/30/2023,68,（1）2005年2月20日，存货转为投资性房地产 借：投资性房地产成本 3000000 贷：开发产品 2700000 资本公积其他资本公积 300000（2）2005年12月31日，确认公允价值的变动 借：投资性房地产公允价值变动 200000 贷：公允价值变动损益 200000（3）2006年12月31日，确认公允价值变动 借：投资性房地产公允价值变动 400000 贷：公允价值变动损益 400000,5/30/2023,69,（4）2007年2月20日，出售投资性房地产 借：银行存款 3600000 贷：其他业务收入 3600000 借：其他业务成本 3600000 贷：投资性房地产成本 3000000 公允价值变动 600000 借：公允价值变动损益 600000 贷：其他业务收入 600000 借：资本公积其他资本公积 300000 贷：其他业务收入 300000,5/30/2023,70,或：（4）2007年2月20日，出售投资性房地产 借：银行存款 3600000 贷：其他业务收入 3600000 借：其他业务成本 2700000 借：公允价值变动损益 600000 借：资本公积其他资本公积 300000 贷：投资性房地产成本 3000000 公允价值变动 600000,5/30/2023,71,【例】甲为一家房地产开发企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。208年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。,5/30/2023,72,甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本 470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000（2）207年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000（3）208年6月，出售投资性房地产：借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入 550 000 00 借：公允价值变动损益 10 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000 其他业务成本 450 000 000 贷：投资性房地产成本 470 000 000-公允价值变动 10 000 000,5/30/2023,73,7.3投资性房地产后续计量模式的变更,会计处理原则投资性房地产计量模式一经确定，一般不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且能够满足采用公允价值模式的情况下，可以从成本模式转为公允价值模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将计量模式转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,5/30/2023,74,5/30/2023,75,【例】207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。209年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。209年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本95 000 000投资性房地产累计折旧 2 700 000贷：投资性房地产90 000 000利润分配未分配利润 6 930 000盈余公积 770 000,5/30/2023,76,【例题单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B,