《房地产估价规范》估价程序与估价报告.ppt

房地产估价规范估价程序与估价报告,湖南志成房地产评估有限公司 徐志革2016年8月,GB/T50291-2015,2,一、房地产估价程序,房地产估价规范GB/T50291-2015已经住房和城乡建设部2015年4月8日以第797号公告批准、发布，自2015年12月1日起实施。制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价活动；二是统一房地产估价程序和方法；三是保证房地产估价质量。,3,一、房地产估价程序,按照科学、严谨、完整的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。,4,一、房地产估价程序,履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是房地产估价机构和注册房地产估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。完成任何估价项目，房地产估价机构和注册房地产估价师都不得随意简化或省略本规范规定的估价程序。,5,一、房地产估价程序,对因评估价值异议引起的估价鉴定，其中一项重要的鉴定内容是检查房地产估价机构和注册房地产估价师是否履行了必要的估价程序（包括必要的估价工作步骤和估价工作内容）来开展估价工作，即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。,6,一、房地产估价程序,例如，是否尽职搜集了估价所需资料，包括是否要求了估价委托人如实提供其知悉的估价所需资料，自己是否努力搜集了其他估价所需的资料，并对估价所依据的资料进行了审慎检查；是否对估价对象进行了认真的实地查勘；是否采用了适用的估价方法对估价对象价值或价格进行了正确、仔细的测算。除非是有意高估或低估，一般情况下只要估价程序做到位了，评估价值不会出现太大的偏差。因此，房地产估份机构和注册房地产估价师开展任何估价项目，都必须在估价程序上经得起严格检查。,7,一、房地产估价程序,中华人民共和国资产评估法主席令第四十六号，于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。第十三条第二款规定：“评估专业人员应当履行下列义务：遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务”；第四款规定：“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”。,8,一、房地产估价程序,国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。,9,一、房地产估价程序,房地产估价的专业性很强，需要专门知识和经验，评估价值的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到公共利益和人民财产安全。中华人民共和国城市房地产管理法规定国家实行房地产估价评估制度，并规定房地产价格评估应按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。本规范即是国家规定的技术标准和评估程序。,10,一、房地产估价程序,房地产估价工作应按下列程序进行：,11,一、房地产估价程序,估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨的展开提供指导性方针，保证估价资料是合法、真实、准确和完整的。确保估价工作能够保质、按时完成，避免估价工作疏漏或重复浪费。提高估价难度与成本，规范行业标准，规避估价风险，从此估价根本上让业务员消失，进入只地不认人的阶段。,12,一、房地产估价程序,估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定：1在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书；2决定受理估价委托后，应与估价委托人订立书面估价委托合同；3受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。,13,一、房地产估价程序,估价委托应由房地产估价机构统一受理，注册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽估价业务。房地产估价机构在接受估价委托时，应要求估价委托人向其出具估价委托书，可采取填写估价委托书的方式。估价委托书一般应载明估价委托人的名称或姓名、委托的房地产估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求、委托日期等内容。估价委托书将作为估价依据放入估价报告的附件。,14,一、房地产估价程序,估价工作应由注册房地产估价师完成，其他人员只能协助或帮助注册房地产估价师开展有关工作。为了保证估价质量，每个估价项目应明确一名能够胜任其估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并应有与其估价工作量和难度相适应的两名或两名以上足够数量并能够胜任其估价工作的注册房地产估价师进行估价。,15,一、房地产估价程序,估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型,应与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：1估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准确、简洁。2价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。,16,一、房地产估价程序,3估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。4价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的名称、定义或内涵。,17,一、房地产估价程序,房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。弄清这四者称为确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间有着内在联系，其中估价目的是龙头。因为只有确定了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。例如，从确定估价对象来看，法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，就不应作为相应估价目的的估价对象。估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象有时与价值时点有关，其余一般是相互独立的。确定价值时点一般应在确定估价对象之前，因为一些估价目的要求估价对象状况应是在价值时点的状况，价值时点不同，估价对象状况可能不同。,18,一、房地产评估程序,估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制，并应包括下列内容：1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；2估价工作的具体步骤及时间进度；3估价工作的人员安排等。编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一系列行动的计划,19,一、房地产评估程序,估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括下列资料：1反映估价对象区位、实物和权益状况的资料2估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；4对房地产价值和价格有普遍影响的资料。而且在前面受理估价委托时就可要求委托人尽量提供，在后面实地查勘估价对象时还可进一步补充搜集。,20,（1）房地产评估资料：委托方营业执照或身份证明，国有土地使用权证、房屋所有权证（或不动产登记证）、房屋租赁合同、周边房地产市场调查案例等。（2）在建工程评估资料：委托方营业执照，在建工程项目概况，国有土地使用权证、土地使用权出让合同，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、房屋面积测绘成果表、在建工程抵押范围明细表、施工总平面图、施工进度表、有无拖欠工程款和施工材料款证明、楼盘销售价格表、土地出让金交付凭证及契税缴纳发票等。,21,一、房地产评估程序,对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。,22,一、房地产评估程序,估价对象的实地查勘应符合下列规定：1应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。,23,一、房地产评估程序,房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，应至少有一名参加该项目的注册房地产估价师负责实施估价对象实地查勘工作。在实地查勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利人到场，实地查勘人员应向他们以及房地产使用人、邻居等知情人员详细询问估价需要弄清的问题，认真听取他们关于估价对象状况的介绍，并采取笔记、拍照、录音、录像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地查勘记录。实地查勘时，特别要注意核对估价对象的坐落和空间范围，防止搞错估价对象。,24,一、房地产评估程序,负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章。被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在估价报告中说明。,25,一、房地产评估程序,当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。无法进入估价对象内部进行实地查勘的情形，是指因征收、司法拍卖等强制取得或者强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进人估价对象内部进行实地查勘；或者因估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘。如果有上述无法进入估价对象内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应当对估价对象的外部状况和区位状况进符实地查勘。,26,一、房地产评估程序,在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断及相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。,27,一、房地产评估程序,房地产估价中遇到的专业问题可分为两类：一是房地产估价专业领域内的；二是房地产估价专业领域外的。对于房地产估价专业领域内的，首先是房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务；其次是对于承接的估价业务中有部分超出自己专业胜任能力的，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。,28,一、房地产评估程序,估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。对撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是房地产估价机构防范估价风险的最后一道防线。为了保证出具的每份估价报告都是合格的，房地产估价机构应建立健全估价报告内部审核等估价报告质量管理制度，选派本机构的房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对估价报告的内容和形式等进行审核，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范。,29,一、房地产评估程序,每份房地产估价报告应右不少于两名注册房地产估价师签名，并有房地产估价机构盖公章。注册房地产估价师不得以盖执业专用章等个人印章代替签名；可以只签名不盖个人印章，也可以既签名又盖个人印章。房地产估价机构不得以盖估价报告专用章等其他印章代替盖公章。分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。估价报告应是在其上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构亲自完成的。在估价报告上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责并依法承担责任。,30,一、房地产评估程序,估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：1估价报告；2估价委托书和估价委托合同;3估价所依据的估价委托人提供的资料；4估价项目来源和沟通情况记录；5估价对象实地查勘记录；6估价报告内部审核记录；7估价中的不同意见记录；8外部专业帮助的专业意见。评估委托书、现场照片，位置图，评估人员现场查勘照片、查勘记录表，评估交易案例、工作流程表等。,31,一、房地产估价程序,房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。保存期限应自估价报告出具之日起计算。保存估价资料的目的是建立估价档案和估价资料库，为今后的相关估价及管理工作奠定基础，同时有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于房地产估价机构和房地产估价师展现估价业绩，有助于房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织对房地产估价机构和房地产估价师开展有关检查和考核等。,32,二、房地产估价报告,估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。叙述式估价报告应包括下列部分：,33,二、房地产估价报告,房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。,34,二、房地产估价报告,估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向估价委托人提供，应在房地产估价机构与估价委托人订立的书面估价委托合同中约定，房地产估价机构不能单方面决定不向估价委托人提供。估价委托合同中对是否向估价委托人提供估价技术报告未作约定或约定不明确的，如果估价委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。,35,二、房地产估价报告,封面应包括下列内容：1结合估价对象和估价目的给估价报告命名，如:房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、用于产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。,36,二、房地产估价报告,2估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号；3估价项目名称，应根据估价对象的名称或位置和估价目的，提炼出简洁的名称；4估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；5房地产估价机构，应写明其名称；6注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号；7估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。,37,二、房地产估价报告,致估价委托人函应包括下列内容：1致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名；2估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要；3估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；4价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间；5价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵；,38,二、房地产估价报告,6估价方法，应写明所采用的估价方法的名称；7估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价；8特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项；9致函日期，应注明致函的年、月、日。,39,二、房地产估价报告,致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替；法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码：1估价师声明；2估价假设和限制条件；3估价结果报告；4估价技术报告；5附件。,40,二、房地产估价报告,估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。,41,二、房地产估价报告,估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。,42,二、房地产估价报告,鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列内容：1注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估份利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。,43,二、房地产估价报告,非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。,44,二、房地产估价报告,估价假设和限制条件应说明下列内容：1一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。2未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。3背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。,45,二、房地产估价报告,4不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一敢等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。5依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依据不足假设。6估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。,46,二、房地产估价报告,估价结果报告应包括下列内容：1估价委托人，当为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名；当为个人时，应写明其姓名和住址。2房地产估价机构，应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。3估价目的，应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。4估价对象，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限；对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。,47,二、房地产估价报告,5价值时点，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由。6价值类型，应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。7估价原则，应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。8估价依据，应说明估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资科。9估价方法，应说明所采用的估价方法的名称和定义。当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，还应说明估价测算的简要内容。,48,二、房地产估价报告,10估价结果，应符合下列要求：1)除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，可按表说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；,49,二、房地产估价报告,2)除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，可按表说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；,50,二、房地产估价报告,4)房地产抵押评估结果，可按表说明最终评估价值；,51,二、房地产估价报告,5)当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额；6)当最终评估价值的币种为外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。,52,二、房地产估价报告,11注册房地产估价师，应按表写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号；并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。,53,二、房地产估价报告,12实地查勘期，应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。13估价作业期，应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。,54,二、房地产估价报告,本规范将原规范中的“估价人员”明确为注册房地产估价师或房地产估价师。非注册房地产估价师只能作为“参与估价人员”协助或帮助注册房地产估价师开展有关工作，并且其工作的质量和后果均由注册房地产估价师承担。,55,二、房地产估价报告,这样规定，一是为了避免现实中以为参与估价工作的人员都是估价人员的误解，用一般人员代替注册房地产估价师；二是杜绝注册房地产估价师不亲自估价的现象；三是加大注册房地产估价师的责任，同时提高其地位。,56,二、房地产估价报告,7.0.18不论估价委托合同中约定是否向估价委托人提供估价技术报告，注册房地产估价师和房地产估价机构都应严格按照本条的规定完成估价技术报告，并将其存档，以便于解决日后可能出现的估价纠纷，以及供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。,57,二、房地产估价报告,估价技术报告应包括下列内容：1估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。,58,二、房地产估价报告,2市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。,59,二、房地产估价报告,3估价对象最高最佳利用分析，应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。,60,二、房地产估价报告,4估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。5估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。6估价结果确定，应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，并应详细说明最终评估价值确定的方法和理由。,61,二、房地产估价报告,7.0.19附件是估价报告的重要组成部分，不是可有可无，其中一些还是重要的估价依据，如:估价委托书、估价对象实地查勘情况、估价对象权属证明、估价对象法定优先受偿款调查情况、专业帮助情况和相关专业意见等。因此，估价报告中附件的内容应符合本条的规定，应齐全、完整、真实。,62,二、房地产估价报告,附件应包括下列内容：1估价委托书复印件。2估价对象位置图。3估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。因本规范第条规定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。因本规范第条舰定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象的内部状况照片。,63,二、房地产估价报告,4估价对象权属证明复印件。当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。5估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。6可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。,64,二、房地产估价报告,7专业帮助情况和相关专业意见，应符合下列规定：1)当有本规范第条规定的情形时，应说明有专业帮助，并应说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称，相关资格、职称或资质；2)当有本规范第条规定的情形时，应提供相关专业意见复印件，并应说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名，相关资质或资格、职称；3)当没有专业帮助或未依据相关专业意见时，应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。,65,二、房地产估价报告,8估价所依据的其他文件资料。9房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。10注册房地产估价师估价资格证书复印件。,66,二、房地产评估报告,估价对象变现能力分析与风险提示，应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况等影响估价对象变现能力的因素及其对变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度，变现的时间长短及费用、税金昀种类和清偿顺序；预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其对估价对象抵押价值或抵押净值的影响，未来可能产生的房地产信贷风险关注点等。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括估价对象变现能力分析与风险提示。当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式。,67,二、房地产评估报告,估价报告应做到：图文并茂。纸质估价报告应装订成册，纸张大小宜采用尺寸为210mm297mm的A4纸规格。,