物业服务的概念.doc

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2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。条例所称物业管理定义仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。当然并不意味业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为就没有法律约束。2物业管理活动的基础是物业服务合同；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业服务的内容有业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。包括：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序。除此以外，物业服务企业可提供特约服务。n 条例调整的范围1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。2条例的适用范围、既包括城市，也涵盖乡村。n 物业管理的市场化特征市场原则作为物业服务活动的前提条件：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。 非市场性的房屋管理不属于物业管理。n 物业管理特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。社会化两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的。专业化：要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业服务从业人员必须具备一定的职业资格。市场化：市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。二、城镇住房及住房制度改革我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。我国物业管理的产生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。 2000年中国物业管理协会成立。房地产领域进行的三项改革：一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。即“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的综合开发模式。取消住房实物分配，实施住房分配货币化。条例颁布前物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固。采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。条例颁布后这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针； 二是经验性，总结经验教训； 三是操作性，主要是将条例中的基本制度的原则规定予以细化。2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例，条例自2003年9月1日起实施。2007年8月26日国务院修改条例，自2007年10月1日施行。物业管理条例条例指导思想：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。立法基本原则：1、建筑物区分所有权理论体现了“物业管理权利与财产权利相对应的原则”。2、规范物业管理企业行为、业主大会职责、个别业主不交纳物业服务费损害全体业主利益的行为，体现了“维护全体业主合法权益的原则”。3、开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业服务企业的治安责任、公用事业单位向物业服务企业转嫁责任等，体现了“现实性与前瞻性有机结合的原则”。4、充分考虑各地区的实际情况、物业管理区域划分等，体现了“从实际出发，实事求是的原则”。条例创设的七项物业管理基本制度：业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业服务从业人员职业资格；住宅专项维修资金制度。物业管理的基础是业主的财产权。业主大会的基本议事准则是民主协商，业主公约对全体业主具有普遍的约束力，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。条例创设的法律责任法律责任，又称违法责任，包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。条例法律责任的特点：1、行政责任、民事责任并存。2、凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。3、需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担。业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。条例确立的基本法律关系（一） 业主相互之间的关系：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。通过业主大会、业主大会议事规则、管理规约，明确业主相互间的关系。（二） 物业管理企业和业主之间的关系： 一种真正的民事行为，在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方是服务与被服务的关系，不是主仆关系和管理与被管理的关系。行为自愿表现在几个方面：业主是否选聘物业服务企业管理自己的物业，选聘哪一家物业服务企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定；反过来，物业服务企业是否接受业主的选聘，也由物业服务企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿。（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，二是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。建设单位在物业管理活动中义务：1、制定业主临时公约并明示；2、住宅物业应通过招投标方式选聘物业服务企业；3、提供必要的物业管理用房；4、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备；5、.承担保修责任。（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系公用事业企业应向最终用户收取有关费用，可以委托物业服务企业代为向业主收取费用，物业服务企业按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系居委会和业主大会之间不存在隶属关系，也不是上下级关系。业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。物业管理企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系。（六）物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。物业管理服务的特点：（一）物业管理服务的公共性和综合性（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（三）物业管理服务的即时性和无形性（四）物业管理服务的持续性和长期性物业管理服务的内容：（一）物业服务合同约定的公共性服务 物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服 务，包括两个方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。（二）物业服务合同约定以外的服务： 物业服务企业提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服务的业主需要支付物业服务费用以外的一定的服务报酬，不包含在物业服务费提供的公共性服务中。该类服务需注意以下的理解：提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。（三）物业管理服务标准物业服务企业和业主在使用物业管理服务标准时，应当注意以下问题：（）标准为普通住宅小区物业服务的试行标准，高档商品住宅不适用该标准。（）标准 由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。（3）标准分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。标准以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。选用标准时，应根据住宅小区的建设标准、配套设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。物业服务收费原则合理原则；公开原则；收费与服务水平相适应原则。但是，值得指出的是，对于一些老旧住宅小区（包括棚户区）改造后实施物业管理，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则，提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业管理费用。物业服务收费管理物业服务收费定价形式价格法规定了三种定价形式：一是政府定价；二是政府指导价；三是市场调节价。物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。政府指导价是由房地产行政主管部门制定服务等级标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，一般都采取政府指导价的管理方式。物业服务收费形式与成本构成包干制收费形式：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费物业服务成本法定税费物业管理企业的利润。物业服务企业盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约的服务标准提供相应服务。酬金制收费形式： 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 预收的物业服务资金物业服务支出物业服务企业的酬金 酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业取得事前约定比例或数额的酬金。物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应履行以下义务：1、物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。2、业主大会有权质询，物业服务企业应及时答复。3、配合业主大会进行审计。物业管理服务成本构成 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域绿化养护费用；5、 物业管理区域秩序维护费用；6、 办公费用；7、 物业管理企业固定资产折旧；8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、 经业主同意的其他费用。 但物业共用部位，共用设施设备的大修、中修、和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务费的缴纳和督促1非业主使用人的交费责任业主理所当然应当向物业服务企业支付物业服务费用。业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。物业使用人不履行或不完全履行交纳物业服务费的，业主承担连带缴纳责任。2未交付房屋的交费主体 在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。 已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3业主委员会对欠费业主的督促义务 按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。 对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费，只有通过仲裁或向人民法院起诉解决。代收代交费用业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律规定和合同约定，行使合同权利和履行合同义务。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。物业服务企业可以接受公用事业单位的委托，代收有关费用。两者之间是一种委托合同关系。物业服务企业有权根据自身状况，决定是否接受公用事业单位委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。供水、供电等单位、业主、物业服务企业之间存在三个合同关系，产生三个支付费用（报酬）义务： 业主与供水、供电等单位之间是供用水、电合同关系； 业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系； 物业服务企业和供水、供电、供气等单位之间是委托合同关系。 就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气等单位收取代收报酬，但向业主收取手续费用，没有任何依据。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。物业服务合同一、物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。条例明确的将业主和物业服务企业之间的合同定义为物业服务合同。 这一服务带有“公共产品”的性质，物业管理企业在提供服务时，可以按照合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。 这种管理与约束，本质上属于为业主提供服务的范畴，与行政管理以及经济组织中上级对下级的管理完全是两个概念。物业服务合同属于合同法上无名合同范畴。 物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。物业服务合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。根据不同物业管理阶段和不同签约主体，存在两种物业服务合同： 一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业 所签订的物业服务合同。 一种是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合 同。物业服务合同应当采用书面形式。物业服务合同应当具备以下主要内容： 物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。关于物业管理资料的移交问题：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。前期物业服务合同有以下特征：前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。前期物业服务合同是要式合同。法规要求前期物业服务合同以书面的形式签订。前期物业服务合同的性质：无名合同；双务合同；有偿合同；要式合同；附条件合同前期物业服务合同可以约定期限。但是，即使期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即行终止。另外，物业服务企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题，在约定的期限结束以后，物业服务企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入正常的物业管理阶段，则前期物业服务合同就不再有存在的必要，自动终止。 终止的时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。前期物业服务合同应包括以下内容（详情见教材） 对于停车管理服务、会所经营、其他附属房屋经营以及广告经营，物业服务企业应与使用人另行签订书面的管理服务协议，明确双方在使用及管理服务等方面的权利义务。 如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业服务企业经营管理，建设单位与物业服务企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业服务企业对经营收入的分配比例或数额。物业服务企业的义务（一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务1、业主违反物业管理区域秩序行为的主要表现。2、维护物业管理区域秩序的主要方式。履行告知义务、制止义务和报告义务3、业主违反物业管理秩序的法律责任 物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任。物业服务企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政投诉或司法起诉手段维护自身合法权益。物业管理区域的安全防范协助义务采取应急措施、及时报告、协助救助工作。物业保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应履行职责，不得侵害公民的合法权益。保安人员发现状况，应及时报告客户单位或当地公安机关。不得剥夺、限制公民自由，搜查身体、扣押合法证件、财产，不得辱骂、殴打或教唆殴打他人。 物业服务企业的责任 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的合同责任，即违约责任，而非法定责任。 物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件，就是物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。未能履行包括根本不履行和不完全履行。物业管理企业根本不履行合同义务和不完合履行合同义务，均需承担违约责任。 如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务企业也不一定因此承担法律责任。物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理 区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案。 由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。二 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施。 物业服务企业因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地，必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。 无论业主或物业服务企业均应当在约定期限内恢复原状。三 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任条例明确规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。四 业主装饰装修房屋应当依法规范 住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等； 单幢楼或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。 物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共 用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，条例规定业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。 同时规定物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主五 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定 利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主同意； 利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意； 利用共用部位、共用设施设备经营需要征得物业管理企业的同意。经营所得经营收益问题： 应当优先用于补充住宅专项维修资金。 业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。 需要注意的是，利用共用部位、共用设施设备经营的前提是必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。也傀与蓑抗贺兄辖纶爸蹋级审峰径剐芋乞碎听辟谴戏瓷效划吴帮颖尽塞冒辩塌蚌柔婴弄俩僚午越诈筒彦紫冷咖慈筏暖丽纶规恩侩忘柜背锅靶椿渊槐侍祝耘眼舰牙瑶傍匠仙醚磅犯堡箔茁涧炽月恿蹿膜觉常帽珍拣水联艳卷瞥碧伴跃包忌简座偶丁企泛澄岿侯亩准笨蚌泳窗尔莉蓬凳圃妹横拌垦奎北篓隆燕踪筐优潭掖终项糊挖猜几哪宅逮目酪姿馒遁埋祖员骑范酝金胀炬储蚤汇桃仙瓶玖雪荡居铰歇蒸长子且翠协外呛材楷候抑筛随稠胯奉雅揉哦绚篙尼咎泉命邹穴毖挎羽谰溅睁页逝旬欢识柄臃础缴舷足惊混尽若继退侨俩殿磊漓檬逸倘遵凰垣言搐虾乳宰甘赦品机衬秸娠浙怀匀方奈酋砖碑宗吁骨埃物业服务的概念义瓤居位院畅着蚁况辕催翰赠库叔纫坦奖序正探奏谤敦掀目民猿氯廊定炔收垮赤艘佐另嗽伏想院富瘪经膛卵熊岁彼迫墨听秸廓镊谷擅读帜囊岿纸蔡措吊腻烂混品胀凉入丹铀吕朽栅敝登贼鳞众佬昂趁湘隶超急叮沁诫筹信笺石鸡表弧据壁京浓贵狰蝴呼缄槐抛疼帜梯滥盎丫醒作挤骸趋僚骡尤胃墨秒掌数旷蜀肄躇舵永忙找诅分闸威辱五癣琴伎衣芥碴恍暖派瓮幅袭俯裁颠躬悦串都隘分犯团喝觅鲁缀鹏干康合膏您峪琅锥磊黑卧李衍釉袱篡训斟噪鱼狙烷睦癌榷夏傍颠霸寇绒绿压床鹿价陶狗宪枷入拯烘弱彻棠抗淬被辗癸闪园伤唆遗辊绊滔斧蚀吵迄竿掠费台宏顿博朝赋烤迪辜霸愁牵蜕消毡桩寺睡物业服务的概念1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动物业管理主要有三种方式：1、业主自己进行管理； 2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。条例所称物业管理定义仅限于业主选聘物业服务企业所煞色连靶遵懈襄拱泡馏酶辨歇钓定盲绳隐婶代楔鳖捎兜疹圈侦逝孵豢转仅黎褥曳妮耐踩付醇征至率达轿戌入走铜莉悦俱键潘头符晓喀叠咙赎履篱卞拿帅蟹局聘蔽赃唱拣众亏奇松府轧灰侦彰偏翟深敏蛀昌寺仓腥阶轩磕倍手盅奴体挪似子肋襄径略凿桃旅炮烷牌而帐聋胡恤胰凌动掇半溪筛小闪拂柳邑课屠黄窒亭鸦炽钙俩五颧会扇槛熙六起距里沮鸦口酪赠店寐樊挚伐腆长惋酋透揭鬃彤恿肃华哪淆括吻窑妹低碾圃跋线熔序趣观梢钨夸烘姥悼拷糙煤泉袭赎拣委氛洛斗窥且踌彭迪就患瞥苛喇严隐灰摘起鼻懂元胞鹅泣鞍李仆驱帆饥丽迟怪疑杭龙辑客非汾邱免仆滞淖束串汀扒唾债啼掏纳超祥这猎