个人房地产投资.ppt

第八章 个人房地产投资,主要内容一、房地产投资的基本知识二、影响房地产价格的因素三、房地产的估价方法四、房地产投资的风险管理,历史上的三次房地产大泡沫,20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。,美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人,上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。,例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。,然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。,日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和,20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。,受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。,所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。,东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元,继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。,东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。,1984年1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。,就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。,广场协议,所谓广场协议，是指1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国、英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。1985年9月22日，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。“广场协议”的表面经济背景是解决美国因美元定值过高而导致的巨额贸易逆差问题，但从日本投资者拥有庞大数量的美元资产来看，“广场协议”是为了打击美国的最大债权国日本。,广场协议签署的背景,二战结束以后，美国为了巩固自己的全球霸主地位，为冷战战略服务，积极扶持作为战败国日本的经济发展。同时，为了尽快从废墟中爬起来，日本政府推行了“产业优先、发展优先、富国富民”的方针。从1953年到1979年，日本工业平均年增长率为10.9，日本国民生产总值占资本主义世界的比重，从1950年的1.5，猛增到1980年的13.3，在资本主义世界的地位从第7位跃升到第2位，仅次于美国。与此同时，美国经济却面临着经济萧条，贸易赤字和财政赤字的双重压力。面对双赤字，里根政府采取 维持高利率的宏观经济政策，但是高利率进一步加剧了美元的强势，使美国的出口制造业在国际市场上始终处于劣势。,美国自1982年经常项目连续出现赤字，到1984年对外贸易赤字达到1224亿美元，其中对日本的贸易逆差约占50多。在此之前的1980-1988年之间，日本在美国的直接投资增长了10倍，拥有2850亿美元的直接资产和证券资产，控制了超过3290亿美元的美国银行业资产等等，日本积累起的巨额经济财富让日本成了世界级的银行家，而同时美国也失去了世界放贷者的地位，当时的Sony领袖更是甚至对世界发出了“日本可以说不”的豪言壮语，为此，美国许多制造业大企业、国会议员等相关利益集团强烈要求政府干预外汇市场，促使日元升值，以挽救日益萧条的美国经济。,广场协议的具体内容,1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、英国和法国（即G5国集团）财长以及中央银行行长，在美国纽约广场饭店举行会议，达成一揽子协议，史称“广场协议”（Plaza Accord）。内容包括抑制通货膨胀、扩大内需、减少贸易干预、协作干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下调。广场协议自开始实施，日元汇率一路上扬，到1986年5 月，美元对日元汇率突破160日元大关，到1987年达120日元，美元贬值约50。为了防止美元过多过快地贬值，1987年2月22日，在法国巴黎的卢浮宫召开了七国财长会议，决定保持美元汇率在当时水平上基本稳定，史称“卢浮宫协议”（Louvre Accord）。但是，日元升值却一直持续到1988年末，进入1989年才开始有所回落。,广场协议的影响,本币的升值必将导致以本币计价的资产的升值，特别是虚拟资产，其升值幅度将远远超过本币升值的幅度。其主要原理是本币升值将增强对本国经济的信心，大量热 钱将因追逐高额利润而流入本国，而投入到股票市场是热钱得到最快回笼、获得最高回报的场所，从而造成股市的上涨。,广场协议签订三个月后，1986年1月，日经225指数拉开了四年大牛市的序幕，起点为13000点，到年末升至16400点，相比1983年的平均水平升幅近一倍之多，到1987年底股价指数 突破2万点。1988年东京股市总成交额为286万亿日元，总市值为477万亿日元，分别为纽约证交易所的1.6倍和1.5倍。到1989年底日经指数达到的38957.44点的历史高点，日本股票总市值为GDP的1.6倍，占全球股市市值总额的42，股价平均市盈率也达到了250倍的惊人水平。,1989年至1990年，面对房地产泡沫与愈演愈烈的投机之风，日本政府收缩银根，采取一系列紧缩性宏观政策，控制不稳定的经济膨胀，最终却导致经济泡沫 的破灭与崩溃。泡沫经济的崩溃，使日本多年经济发展过程中积累的问题和矛盾被集中释放出来，对日本经济造成巨大冲击。,日经指数在1989年底高达近 39000点，到了1992年，一路下滑到14000点，几乎跌掉了2/3。2001年3月13日，东京股市暴跌，日经平均股价最终以11819.70日 元结束了当天的交易，跌破12000日元心理大关，创下1985年2月以来的新低。据经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过6万亿美元，日本为泡沫经济付出了惨重代价。,2010年，一美国人到中国旅游，用10万美元兑换到68万人民币。在中国吃喝玩乐了一年，花了18万人民币。2011年，他要回去了，到银行去，因为人民币兑美元升值到1：5，这位美国人用剩下的50万人民币换到了10万美元。白玩了中国人一回，高高兴兴地回家了.另一美国人也到中国旅游，也拿10万美元换了68万RMB，花50万买了套房子，吃喝玩乐花了18万，想回去了，房子不能带走只好卖了，净得100万，兑换了20万美元，白玩了中国人一回不说，还倒挣了中国人10万美元，也高高兴兴地回家了！中国政府和统计局也很高兴，因为GDP增长了.,真是似曾相识，我就想起了发生在日本的类似故事。各位还记得美国给日本丢下的第三颗炸弹吗？也就是“日经指数看跌期权”。你是不是觉得很奇怪，华尔街的公司怎么能够在日本发行这种衍生性金融工具从而炸毁了日本泡沫呢？这就牵扯到了美国人的一个精心策划的“轰炸三部曲”。那么，美国对日本的“轰炸三部曲”究竟是如何实施的呢？,我们谈谈如何利用股指期货/期权赚钱,股指期货怎么赚钱首先，摩根士丹利找到日本保险公司，然后跟他商量：你看现在日经指数是100点，要是下个月是120点，我就给你20元，要是150点，我就给你50元，依此类推，不封顶，反过来，要是下个月是60点，你就给我40元，依此类推，也不封顶，你愿不愿意跟我赌一把？日本人一听就笑了，傻瓜，日经指数还会跌成负数了？实际上那不就是我盈利是无限的，而亏损是有限的。而且，日本人觉得摩根士丹利肯定是疯了，日经指数还需要赌么？肯定是一路上涨啦！所以，日本人说要赌就赌大的，就这个合约签一万份，而且签上一年怎么样？摩根士丹利说：好，但是每笔合约我要10元手续费。日本人说：成交。,摩根士丹利当然不傻，他们签完这单生意就立刻回美国和欧洲，和高盛等著名投行联合行动打击日本人。他们说什么呢？日本人疯了。一批资深研究员发表重磅报告指出：日本的实体经济只是表面上在高速增长，但很显然，它增长的速度远远比不上股市的膨胀，更重要的是这种高速增长的背后是实体经济和各种制成品的毛利在迅速下降，剔除房地产和金融投机的收入，日本一些企业的真正利润甚至已经不如20世纪70年代。显然，这些国际投行是要制造一种恐慌和怀疑的情绪。,然后以高盛为首的投行带着这份报告马不停蹄地找到世界各地投资日本股市的基金，就问一句话：难道你不担心你在日本投资的安全么？所有的基金经理看完报告的结论都是：当然担心，我想对冲风险怎么办呢？这些投行说：没事儿，我们做这个生意好不好？你看现在日经指数是100点，要是下个月跌到60点，我就给你40元，依此类推。反过来，要是下个月是120点，你就给我20元。当然由于有一定的风险，所以每份合约只要买就立即先送给你5元。基金经理就算了一笔账：还能对冲自己手里的股票组合风险，还能免费捞到钱，划算。,与此同时，无论最后日经指数是多少，因为这两个赌局刚好对冲掉。假设日经指数由100跌到了60，那么日本人赔给美国投行40元。而美国投行刚好拿这笔钱赔给基金公司，所以根本不亏。但是美国投行参加了日本人的赌局收了10元，而美国投行要求基金参加赌局，所以付了5元，美国投行还赚了5元。只需要把发行规模不断做大就能财源广进。,好书推荐,、搏金（谁是黑色星期一的幕后主谋？“股指期货”就是压垮日本的最后一根稻草？一本还原金融大鳄金钱博弈的时代小说，几位投身摩根士丹利等投行的日本精英的风雨人生）陌生人群（一部经济生活的自然史。信任如何开启人类合作？一部人类社会进化的恢弘著作）2025（2012后的世界景象将是怎样？这是人人都需要了解的世界大趋势，中国、美国、世界大势尽在其中）,你能承受的风险有多大,1.假如你是一名执行总裁，公司给你两种获取奖金的方式：相当于六个月工资的现金或股票期权（有50 的概率在明年获得双倍于六个月工资的收益，有50的概率没有任何收益），你将会做出什么样的选择？A 肯定选择现金(0)B 可能选择现金(1)C 不确定(2)D 可能选择股票期权(3)E 肯定选择股票期权(4),2.当你完成一项投资决策后，你通常有多少把握觉得自己的选择是正确的？A 20(0)B 40%(1)C 60%(2)D 80%(3)3.当你在投资环境下想到“风险”一词时，下面哪个词最先浮现在你脑海中？A 危险(0)B 不确定(1)C 机会(2)D 兴奋(3)4.你是否经常为寻求价格涨跌的刺激而进行大额的风险投资？A 从不(0)B 极少(1)C 一般(2)D 比较频繁(3)E 很频繁(4),5.你正在考虑一项投资，该投资的金额为你目前投资总额的25。该投资的期望收益两倍于当地银行的存款收益。不过，与银行存款不同，这项投资有损失本金的可能。那么损失的可能性低于多少的时候，你才愿意进行这项投资？A 0(0)B 20%(1)C 40%(2)D 60%(3),6.面临两项选择：（a）工作稳定性较高，但加薪较少；（b）加薪较多，但工作稳定性低。你会选择哪一项？A 肯定选a(0)B 很可能选a(1)C 不确定(2)D 很可能选b(3)E 肯定选b(4),7.你如何看待财务方面的损失？A 一直认为是个人的失败(0)B认为主要是个人的失败(1)C 有时认为是个人失败，有时认为是一时挫折(2)D 主要认为是一时挫折(3)E 总认为是一时挫折(4),8.如果你失业了，你会选择以下哪种情况？A 接受第一份工作，即使不符合意愿(0)B 可能接受第一份工作，即使不符合意愿(1)C 不确定(2)D 可能一直等到有想要的工作才接受(3)E 总认为是一时挫折(4),9.假如你正在申请一项抵押贷款，贷款利率在过去几个月一直在下降，今后仍可能下降，也可能上升，不知道何种可能性比较大。此时，你可以选择锁定现行利率或浮动利率。如果你锁定利率，则将适用固定的现行利率，利率下降对你不利，利率上升对你有利。你会如何选择？A 肯定锁定利率(0)B 可能锁定利率(1)C 可能浮动利率(2)D 肯定浮动利率(3),10.你是否曾经为了一项投资而借钱（除住房抵押贷款外）？A 是(0)B 否(3)11.一位长久未联系的亲戚去世后把她的房子留给你。房子年久失修，但是位于一片正在修建的地区。也就是说，这栋房子可能以15 万元出售，但如果你花费3 万元进行修建，则可能以30 万元出售。不过有人谣传该房子附近要架设一条高速公路，从而可能大幅度贬值。你会怎么做？A 出售(0)B 出租(2)C 投入3 万元进行修建(4),12.假设你作为一位亲人的寿险保单受益人，获得了10 万元保险金。你正在考虑各种投资方案，包括一些高风险投资产品。如果出现损失，损失在多少元以内你不会感到违背亲人给你留下这笔钱的初衷？A 1000.9000(0)B 30000.39000(2)C 70000.79000(4),0-10：保守型风险厌恶极不愿意面对投资亏本；即使投资回报率相对较低，您还是希望将投资于相对保本的地方。除了储蓄、国债，大多数的金融投资机会恐怕都难以激起您的兴趣。11-20：保本收入型中低风险偏好的投资者依然将本金的安全视为首要因素的您，可以不必去关注期货、股票等相对风险较高的金融理财工具，基金、债券、保险等产品可能才是您的最佳选择。21-30：平衡投资型中等风险偏好的投资者由于对本金与收益同样重视，您愿意在一定预期收益率水平之上承担风险；可以在资金相对充裕、市场运行相对平稳的时候对股票、期货、外汇等市场予以关注；平衡型的基金产品将非常适合您的胃口。,31-35：稳健成长型中高风险偏好的投资者作为中高风险偏好者，您很清楚风险与回报之间的正比关系。您可能希望在能够承担的最大损失以下实现最高收益，对于金融理财工具，尤其是非储蓄类产品更感兴趣；在投资组合中，股票基金与股票的投资比例会高于债券。36-43：积极成长型高风险偏好的投资者从某种程度上说，您的理财行为具有一定的投机性；您所要求的收益率是储蓄类与债券类产品很难实现的。在这种情况下，股票型基金是比较重要的选择。,第一篇 宗 地 概 说,1、地形地貌 宗地处于合肥市经济开发区南端，桃花工业区内，距滨湖新城最近距离仅1.5公里。方兴大道、始信路、卧云路环绕四周，宗地基本呈长方形，东西长约450米，南北宽约203米，沿路总长约650米，其北端呈不规则形状，设计时将因地制宜，充分利用。宗地为净地，无拆迁回迁，拿地后即可开工建设。2、周边环境 项目位于合肥经济技术开发区，紧邻合肥滨湖新区。周边高新技术公司、知名企业林立，如：江淮、美菱、海尔、日立等；附近有安徽省审计学院、明星学校、滨湖职业技术学院、合肥市第七十二中学（尚未使用），项目正北紧邻拆迁安置小区卧云新村（46栋多层），项目向南一公里左右又有海恒公司的拆迁安置社区临湖社区（30多栋高层），紫云路与天都路交叉口有南郡明珠小区，以上两个拆迁安置小区都配有菜市场，临湖社区配有中型超市。,3、临 近 单 位（常住人口 电、气、水配置 声、光、气污染 交通状况）据不完全统计，项目周边常住人口约为6万人（含学校），如包括各公司工厂上班人员，总计在10万人左右。周边楼盘较多，且该地块为规划中的居住用地，电、水、天然气均已配置到位。项目北为卧云路，交通支路，南为方兴大道，现已改造加宽，成为连接经济开发区和滨湖新区的主干道。本项目直接面临滨湖、审计学院，东为大型住宅区，西为始信路，但沿路已设计为商业，声音污染基本可以避免，工厂区均为组装行业，无化工及制造企业，且进入园区工厂都有污控措施，声、光、水、气基本没有污染。公交方面，235路在本项目起点站，有618路公交车从本项目经过。,235路本项目起点站：市区线路 滨湖学院 夏06:00-21:00冬06:00-21:00 小花园 夏06:00-22:00冬06:00-22:00 三公司去程：滨湖学院-汤店-三十庙-沈河-邬郢-农业示范园-耕耘路-方郢-南艳湖-清潭站-葛小郢-海恒社区-习友村-余郢-林大郢-望湖南路-梅兰-望湖北路-凌大塘-卫塘-民航宿舍-卫岗-仪表厂-东陈岗-屯溪路-宁国路-合工大-周谷堆-联通公司-芜湖路-九狮苑-小花园(32站)回程：小花园-九狮苑-芜湖路-联通公司-周谷堆-合工大-宁国路-屯溪路-东陈岗-仪表厂-卫岗-民航宿舍-卫塘-凌大塘-望湖北路-梅兰-望湖南路-林大郢-余郢-习友村-海恒社区-葛小郢-清潭路-南艳湖-方郢-耕耘路-农业示范园-邬郢-沈河-三十庙-汤店-滨湖学院(32站)有618路公交车从本项目经过：市区线路 芙蓉路公交站 夏06:30-19:30冬06:30-19:00 滨湖学院 夏06:30-19:30冬06:30-19:00去程：芙蓉路公交站-芙莲站-明珠广场-繁华大道-金丹路口-青丹路口-蓬丹路口-丹霞路-耕耘路-锦绣大道-锦绣社区-紫莲路口-汤莲路口-汤天路口-汤玉路口-三十庙-汤店-滨湖学院(18站)回程：滨湖学院-汤店-三十庙-汤玉路口-汤天路口-汤莲路口-紫莲路口-锦绣社区-锦绣大道-耕耘路-丹霞路-蓬丹路口-青丹路口-金丹路口-繁华大道-明珠广场-芙莲站-芙蓉路公交站(18站),4、价 格 概 说（邻近楼盘 土地因素 上涨空间）项目最邻近的在售项目，情况如下：南郡明珠位于紫云路与天都路交汇处，项目总共分为4期，目前正在销售4期，紧邻紫云的4栋高层，面积从80平方米两房，90-100平方米三房,目前销售均价4800元-4900元左右。滨湖书香门第，项目位于西藏路与林芝路交叉口，一期房屋售罄，二期目前正在预约，报价为55006000元左右。与本项目直线距离也就在12公里左右。长安萨尔斯堡小区，目前在售28号楼及33号高层住宅，面积在77平方米至113平方米，均价在4600元左右。滨湖世纪城2008年开盘至今销售情况一直很好，价格从一开始的3500多元到目前已涨至5800元左右，而与本项目的直线距离3公里左右。卧云、临湖两大社区，由于是回迁楼，环境、管理、质量、套型等方面存在缺陷，加之又是二手房，故价格较低，卧云小区多层价格在35003700元，临湖小区是高层，位置相对较好，均价40004200元。,5、本项目经济技术指标 总用地面积：91442总建筑面积：274202 容 积 率：2.998 绿 地 率：41%建筑密度：20%住宅平均层数：18层住宅总户数：1844户住宅建筑面积：225656商业建筑面积：45146会 所：1000幼 儿 园：1600物 管：800地下车库：26000，车位922个（不计容积率，建设成本与车位售价冲抵，无税费）,第二篇 成 本 测 算,1、土地成本：若170万元/亩，137.27亩。合851元/若200万元/亩，137.27亩。合999元/2、建安成本：住宅以18层计算，约1700元/，商网、公建约900元/（含设计等前期费用）3、配套费用：报建费140元/小区道路60/(含路灯等)绿化30元/供水供电100元/小计330/4、各种税费自建房：营业税5.556%，土地增值税1.5%2%，契税2%外销房：营业税5.556%，土地增值税1.5%2%，(3)所得税：营业收入15%20%,5、不可预见费：1.5%6、销售费用 自建房1、外销房2（含广告）7、管理费用 暂按总金额3%提取（含代建费、业务联系费开支）自建房每平方米价格：3303元（以170万元/亩计算）3471元（以200万元/亩计算）外销房每平方米价格：3538元（同上，不含所得税）3717元（同上，不含所得税）（以上价格均为预算价，根据价格上涨因素，可能价格有所调整，但增加幅度不会超过5%）8、资金成本 自建房无资金成本，外销房按总投资额5%计算。,9、效益分析(1)与周边房价比较(2)与购置商品房比较(3)单纯住宅及配套商业出售比较(4)多余房屋出售利润均摊(5)本项目总建筑面积274202平方米，按照自建房1000套，每套150平方米计算为15万平方米，尚有12.4万平方米外销房，如均价（含商业）为每平方米5000元，扣除所得税150元，利润为（a）1312元（以170万元/亩计算）（b）1133元（以200万元/亩计算）以（b）为例，总利润为14049万元，分摊至15万平方米，每 平方米降低成本937元。自建房实际购买成本为每平方米2780元，如（a）则更少，每平方米为2218元,10、自建房与商品房差别比较用材考究，质量可靠 结构合理，套型理想 环境优美，安全舒适 管理严密，服务周到 面积合理增加，降低购房成本11、当前房产价格趋势 房产价格总的趋势是上涨，只是更理性而已。土地是不可再生资源，从本次拿地困难可略见一斑。改善居住条件的刚性要求。合肥建设大城市的要求，增加城市容量，扩大城市规模，美化城市环境势在必行。政府收入的重要渠道。物价上涨，城乡居民收入增加。与全国省会城市比较，合肥房价处于中下等，有较大的升值空间。,第三篇 可能产生的风险与应对,1、土地价格的变动 价格突破预期估算、188亩要求一次性购买、出现恶性竞争等 对此情况，我们的应对措施是与第五条联系起来，最后报名，与竞争对手联合，争取以起拍价拿地，理论上是可行的，因为53亩地纯商业开发价值要高于137亩，我们就低不就高，目标应该可以实现。据目前得到的消息，仅有肥西县本地一、二家开发商有意向，但实力不够，其目的是屯积土地，待价而沽，暂无开发意图，如能在拍卖公告上限定开竣工时间，则出现恶性竞争的可能性大大降低。,2、国家政策调控 二套房首付比例及利息调整、房屋设计面积与缴纳税费的关系、公积金贷款、规划的舒适性、经济性的矛盾、自有房屋与出售房屋的环境、安全、管理。根据国家对房地产的政策调控，今年凡购买二套住房首付比例不得少于四成，以35万元为例，首付不少于14万元，如暂时资金困难，可采取变通措施解决，利息调整按国家政策执行。本次房屋设计每套计费面积均在144以下，单套超过144契税4%，否则2%，面积不够，可采取多种方式解决。现提供一套初步规划图，将在土地拿到后，进一步做出详规，套型设计力求完美，最大程度的利用土地价值，化解经济性与舒适性的矛盾；此外，自建房与外销房设计上以小区内部道路及透光围墙、绿化带分隔，在保证规划、消防等强制性规范条件下，确保自建房的安全舒适。,3、区划及办证、户口问题 经咨询桃花工业园管委会陈主任，其明确表示：区划已完成，宗地所在区域已划归包河区，目前由肥西桃花工业园代管。4、要房人数不足，土地费用不够 筹集足够资金，拿到土地，是集资建房的重中之重，如资金不足，只能向社会融资，增加资金成本，但从长远来看，土地、房产的增值要远远高过融资利息。其借款可在一年内还清其次，根据新出台的国十九条规定，拿土地首付20%，一个月内付50%，余款一年内付清，只要拿到土地，支付50%土地款，即可办理如设计、规划、招投标等开工前的准备工作，此间有土地在手，可较为方便的寻找合作者。5、商业面积与多余房屋价格与市场问题 按照惯例，商业房的价值（不分层）是住宅房的一倍半到两倍，住宅房中集资房与一般商品房亦有20%30%的差价，因此等待市场，寻找买家，是本次集资房摊减成本，造福教工的关键。,第四篇 项目实施要点,1、时间：拿土地两个月，设计、规划、报建三个月，自正式动工之日起，30个月交房2、资金：以137亩，每亩170万元计算，合计土地款为23290万元，首付保证金为20%，计4658万元，拿到土地后一个月内再付50%，计11645万元，余款在开工前付清，（可尽量做工作，可否在开工后付清）。报建费140元/平方米，为3837万元，总计27127万元。以一千套为基准，以120/套为计算依据，每套分三次交款，首付20万元，正式动工时付10万元，余款验收合格交房时一次付清。如要房人员只有三分之二，即可采取第三项第四条方式解决，以700户为基数，每户在1518万元即可达到目标。3、预售：自正式动工之日起，6个月内开始，在组织好土地款、报建费、设计费后，由建安公司垫资建设到领取预售证。4、银行按揭完成后，按照各户面积总价及按揭数额，多退少补，如以总价40万元一套为例，八成二十年按揭，银行放款32万元，首付八万，已交30万，退款22万元，月供1800元-2000元。5、多余房屋出售后，除留足建设资金外，多余部分按照各户面积大小及房款数额分摊到户。6、土地价格及支付时间由代建方与师院共同办理，在土地公告后，需缴纳出让保证金，一般为土地总价的10-20%，此时应确定土地竞买最高限价，超过限价则放弃，保证金将在一周内由政府无息退还。7、融资事宜由师院、电大与代建方协同处理。,第五篇 附 件,