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拆 迁 评 估 基 础 知 识,北京东华天业房地产评估有限公司,拆迁评估相关知识,房屋结构拆迁评估相关政策标准、动迁解释关于审计,结构体系 围护体系 设备体系,结构体系,承受竖向荷载和侧向荷载上部结构 墙、柱、梁等地下结构 指建筑物的基础结构,维护体系,由屋面、外墙、门、窗等组成,设备体系,给排水系统供电系统供热通风系统,房屋及附属物重置成新价 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用，并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。,砖木结构房屋及附属物重置成新价（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价,砖混结构房屋及附属物重置成新价（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）标准间数（成新折余率+使用年限折余率）2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价,常见的屋面 水泥瓦屋面（也包括红陶瓦）仰瓦屋面、石棉瓦屋面 板毡屋面、钢性玻璃屋面 圆孔板屋面、加气板屋面,琉璃瓦屋面,合瓦屋面,筒瓦屋面,水泥瓦屋面,下铺望板,下铺席箔,干挂瓦,圆孔板屋面,现浇屋面,常见的屋架 中式屋架、人字屋架、平台柁屋架 硬山搁檩屋架 钢屋架（按屋面区分）刚混屋架,树枝棚,大石阵,埃及神庙,叠涩拱,中式屋架,中式屋架,中式屋架,中式屋架,中式屋架,中式屋架,中式屋架,中式屋架,人字屋架,硬山搁檩屋架,硬山搁檩屋架,硬山搁檩屋架,平台柁屋架,平台柁屋架,钢架屋架,钢架屋架,钢砼梁,钢结构房屋,常见的顶棚 苇箔抹灰顶棚、板条抹灰顶棚 铁丝石膏顶棚、木龙骨石膏顶棚 PVC顶棚、三合板顶棚 简易木顶棚,木龙骨吊顶,轻钢龙骨吊顶,轻钢龙骨吊顶,铁丝石膏吊顶,PVC吊顶,常见的地面 水泥地面、条砖地面 水泥方砖地面 缸砖地面、水磨石地面 复合木地板地面、大理石地面,水磨石地面,大理石地面,墙身和门窗 满门窗、半门窗、一门一窗,满门窗,半门窗,一门一窗,自然间数,门窗方向,一、住宅房屋,北京市房屋重置成新价评估技术标 准（京国土房管拆2003808号）北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案（京建拆2009450号）,拆迁评估相关政策,楼房重置成新价=（楼房基本价格楼房折余率+增项价格增项折余率）建筑面积区域系数+装修及附属物重置成新价基 本 价 格：包含土建、上下水、照明及普通内装修楼房折余率：取直接观察法和直线折旧法的算数平均值增 项：暖气、中央空调、煤气、抗震加固区 域 系 数：八个近郊区县区域系数1.0，其他远郊区县区域系数为0.8,第四章附则中，对规定价格与实际偏离的情况有如下规定：对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价。,二、非住宅房屋,北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准京房地评字1999656号北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆2002646号,北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准京房地评字1999656号第三条：非住宅房屋拆迁价格公式：=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价K1：为容积率调整系数K2：为房屋原用途调整系数K3：为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0,三、入户调查相关标准,在装户图上标出本户的位置 入户时，先向被拆迁人或工作人员询问本户在装户图上所处的位置；如无装户图（线性工程），提前从Google上下载或手绘装户图，并在图中标明每一户的相对位置。,房号的标记方法 北房为1号房，依次为北房的耳房、东厢房、东厢房的耳房、南倒座、南倒座的耳房、西厢房、西厢房的耳房；房屋登记表上记录房屋条件时的房号不允许颠倒。,笔记清晰，条理清楚，避免错别字 做到不光自己看得懂，输表的人也要能够看得懂。错别字一定要避免。,分清材质，详细记录 按照808号文件对各个项目的详细划分记清材质。如：水泥瓦（席箔/望板），楼板记录为圆孔板、加气板、现浇。,单位名称要记清（m，m2等）。个数、长度、面积、高度等；1个、1m、1m2、h3.2m。,宅基地评估完成后，应检查院落尺寸的封闭情况，示意图中也要标明尺寸。省略符号避免使用 不允许使用“同上”等省略符号。,产权人的确定 房屋的被拆迁人，以房地权属证明上标明的产权人认定；没有发过宅基地使用证或权属证明丢失的，产权人的确定主要通过现场咨询工作人员或暂时根据户口本上的户主来确定，待日后向有关部门核实后再确定产权人。,照相 每户的照片。先照底表编号，然后院外院内的院落整体各一张，每间房屋都要有内、外个一张照片，装修较多的房屋可多拍摄。如有未见过的附属物应多描述，记录详细，并拍照。,估价人员签字 签全体入户人员的全名，组长在前、组员在后。入户口径 入户登记调查，别的不清楚。,四、标准,1、屋面：现浇屋面、槽型板、圆孔板、加气板（轻型板不予区分，计入加气板）；红陶瓦不能记为水泥瓦，据实记录；瓦下保温层为“席箔”、“标皮板”的，一律记录为“席箔”；焦渣防水、灰顶计入木板油毡屋面，区分坡/平顶，部分有砖檐装饰，易与楼板混淆，不清楚的可向产权人询问；屋架带插飞的情况，需区分记录单飞和双飞。,2、屋架：不同类型屋架需按比例分别记录（见下图），中式房屋有假柁头的情况，记录时需注意；钢木屋架，人字的记为“人钢木”钢架房屋不区分平顶、坡顶，记为“钢架”；彩绘需记录面积。,屋架比例,进深方向,图中为五间房，4架柁，两架硬山,3、墙身：兰整砖：多为老房墙身，新建房屋兰砖多为烟灰砖，注意区分；棋盘心墙：统一记为“棋墙”；借墙：如进深与开间成比例，则可按照一间房三面墙、两间房四面墙、三间房五面墙的原则来记录，如不成比例，则按实际长度估算比例；无门窗的房屋要根据窗框在墙身栏注明“满”、“半”、“全”。,4、台基和柱高：台基：院内地面至室面地平高度。柱高：中式及带柁的房屋：室内地平至柁下；楼板类房屋：板下至室内地平。,5、间数的区分 屋架与墙身的价格受间数调节系数和隔断等的影响，相互制约；中式房屋以柁区分间数；硬山及砖混房屋以隔断区分间数；注：以承重的柱或承重的隔断区分间数；,6、门窗的记录：一玻一纱记为双层；区分“满”、“半”、“全”；钢门窗也要区分；无门窗的要根据窗框大小注明“满”、“半”、“全”。,7、顶棚的记录方法：有吊顶不记装饰线；有造型和无造型的要打比例；“铁石吊顶”还是“木石吊顶”、“苇箔抹灰”还是“板条抹灰”一定要记清，便于日后内业、房价平衡等工作的顺利开展；轻钢龙骨的吊顶需与铝条装饰线分清。,8、地面：缸砖地面：50cm以上为“高缸”；塑料地砖不予区分聚氨乙烯塑料地砖和石英砂塑料地砖。,9、隔断：面宽方向隔断可折合为进深方向隔断；在隔断规格后面注明材质（如：24g 2个，木石g 2个）。,10、装修：装修需分房号记清；为便于输机工作，装修一律记录尺寸，不能记录为“面宽”、“进深”等；木护墙和暖气罩分别记录；注意外墙贴水刷石容易漏登；,整体厨柜分清种类记录延米；瓷砖贴面记录为“瓷贴”，彩绘的贴面记录为“高瓷”，外墙瓷贴记录为“外瓷”。,11、附属物：门楼和铁板门分开记录，铁板门量尺寸；暖气区分为“铸铁”、“板式”、“其他”；太阳能分为“桶式”、“板式”，“真空管”，自制的铁桶式按个数折算；防盗门分为“栅式”、“半封”、“全封”；,棚房需记清基本条件，一面墙PC、两面墙PB、三面墙PA，石棉瓦棚SP，无墙的记为简棚JP；达不到门楼标准的木质院门记录为随墙门；院地需记录材质，并记录实际尺寸；,其他注意事项：1、入户时政策法规一律不宣讲、不讨论，以免今后工作被动；2、测量房屋尺寸时尺子不要放松，尤其注意前后左右房屋尺寸相同时，注意测量时对尺寸的把握要严谨；3、入户分工，可由组员在协助组长测量尺寸完成后，记录附属物，根据情况而定，由组长分配；,7、照片整理：每日下户完成后或在项目负责人指定的时间，将照片按入户日期建立文件夹倒入各组文件夹目录中。入户完成后，照片按户分别建立文件夹，文件夹名称为“编号 产权人”。8、对待被拆迁人应态度和蔼，注意礼貌用语，进任何房间须取得被拆迁人的同意后方可进入。,五、外业的审核,审核内容：图中尺寸是否表述清楚，宅基地评估的要审核尺寸是否闭合；入户调查表中房屋的基本情况，有无漏登的情况；估价人员签字及日期。,六、入户参考步骤,1、登记门牌号码；2、产权人；3、画图；4、逐个登记房屋；5、登记附属物；6、检查，尤其是院落尺寸的封闭；7、唱表、拍照；8、签字，评估人员全名，产权人；,七、动迁解释,从两个角度去解释：专业角度，通过评估方法得出的科学结论；结合周边市场价格。注：不要透露其他户的补偿价格；不要与被拆迁人讨论政策，言多必失。,八、关于审计,审计对评估的审计主要在权属、产权性质以及结合遥感确定数据的准确性几方面，注意以下几点：1、估价对象是否存在，如何证明；2、数据的真实性；3、敢于拒绝各方的不合理要求。,