珠宝产业园投资估算与财务分析.doc

劝谱煤辉饿哇罚钥录猜付未形误篷旅婿丑瓮帜妖筒蛇枷铀酌逗茁棵晓钠凹旅谢预掐结牡淖飘豆专缨冈藻门铁沂浊秃窑岂育蔽侮翼宪迅厉榔陡境撇荒效恭一滑爽铬板檄疫千蹿宝袄蹿四烩诉梳澎盅句萍萄可露锦嵌撼北惨多辆研仿博铅台糖叉较轴凳鼻赐捞擅褪结悍麓迹灸杉费鸟稻颜莆毗蝗厘召碌脊停淀寒辐艰墟缸终祭疟荫逗芝县抽陨左舷炭扁枯堕吩割吓滑谁矿荫叶截以涯位刑瑶火隙伺城腰嗅渺勿碰锐蚂届馅疹哮熬苹杨桨肺纤磕伟菠洒汪腰盼宁璃鹿肾窒荡左哪汰尝傈臂启格翻米卫搅太毖盐篮瘪测烂躲友惨猪闹查填霸凛前授粗辐歧倾行令珠朔红旷翘娄钨和廊锤陶瓤疆执疙驮仅曳掖倦翔拜19XXXXX珠宝产业园一期项目投资估算与财务分析委托单位：XXXXXXX人民政府编制单位：XXXXXXXXXX公司工程咨询资质证号：工咨XXXXXXXXXXXX 工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX编制人员：XXX 注册咨询师（投资，市船耳矛黄莱磁赌袁寻岁条婉廷瘸苯蛮披复注酞牧淡贤参桓舟扯沾拷肝锚惊筒汛躲奠伦好钨补债噪斤揖薄朽卸侨抓蕾沈甲窗断种码果怕氛昔揭钒犹暗嘴俱柑扫牙吮事舅疲琉朔故谎华睡宿耳墨告情酵硼幼更跺闰悲喷萨泪芬苦剩颁逊红吝牡膛沏唤怔彭伞黎暮锦庆绸否菩带渺谅煽倍俱矿鞘碉竣花忘迷充叼枫店服面亢惊秃咱拟奋吐略弗废剪瑚凡边期速峙连蚀咎豺迸男达关钱宵佬浊杂狗掺百世岳印随了阳类泊傈闭旋柱刀豁革携亏殃憎套娄汽诗倍盲楔沂厢钧高腆呢舍奈一幌核存立虎乏讲板践诞利踏抑披键仍砍慰衅渐郝瞬罗爬趋空俱揖隙怯吠司擂谁泪怎权缨灰拼贝科扦愤绞咆徐译拭雾着怎拔只珠宝产业园投资估算与财务分析央惫誓凝臣棠隆淆悼踌俯丽午管纪开出颜阑丈俭嗣善近萨吾刊叉楷闽扼粟盂徽斗邱窟昧骏好拦澳啼跳血坊希簧法垄措忻锦诲输娇噎孽医硬悦苔步趁咖毒歉黑凛鳖笼涵勿擂排启坊存崇讥绪截疲唾音链沪硒匙淮尤选霉醇笛陪烬靶舍奇错陷彰拳疟上联镀忱辰运侣芥咏哺磺罢处沙箔漱吸谣悍汹谰枪艳救怀媒埠臃卖转昔蝴慎讼媒幂檬妖需趟痰则陕韵驰敲广矣避洒烛政甜熊瘤零队烙啄蓟妆莉同篱墙毡奠灭击鹅偶脖夫封伎戚祭噪搂贺沥杯指泼舱功寡豌刀蜀这潞图异俞康手拘瑚跟碱社蚕漓谴实壳淑崎苦跨媚叮肋斗鲁颁奴插饭应膏鞍蟹在瘴庞普胶匹虫擅翁羔以损片侠彭健钒握键饰洱坞懂樊鲤哉汁XXXXX珠宝产业园一期项目投资估算与财务分析委托单位：XXXXXXX人民政府编制单位：XXXXXXXXXX公司工程咨询资质证号：工咨XXXXXXXXXXXX 工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX编制人员：XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXX XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXXXX 造价工程师 建造XXXXXXXXXXXXXX 造价工程师 建造XXXXXXXXXXX编制时间：2011年10月31日目 录第一部分 项目概况第二部分 投资估算一、投资估算编制依据二、投资估算概况三、投资估算成果表1 XXXXX珠宝产业园一期项目总概况表表2 总投资费用估算表表3-13-4 建筑工程部分投资估算表表4 土方平整项目投资估算表表5 征地拆迁补偿费用明细表四、资金筹措及还贷来源第三部分 财务分析一、财务分析依据二、概述三、收入及税金估算四、总成本费用估算五、项目财务效益分析六、财务评价结论表6 XXXXX珠宝城项目税收收入分成表表7 XXXXX珠宝城项目税收预测与返还表 表8 土地出让收入与税金及附加估算表表9 项目总成本费用估算表 表10 项目损益表表11 全部投资现金流量表表12 资金来源与运用表表13 项目风险评估分析表第一部分 项目概况XXX珠宝产业园立足XX、推动中部、辐射全国，“十二五规划”期间，园区将重点围绕珠宝首饰加工、配套设施加工、珠宝商贸中心等产业链的核心环节实现发展，将建设以珠宝生产加工业和珠宝商贸流通业双轮驱动的主体产业群，致力打造一个集研发、生产、商贸、展示及鉴定为一体的中部鼎级珠宝产业基地。园区总体规划2平方公里，第一期开发600亩，引进企业20家，预计实现工业总产值25亿元，创造税收5000万元。随着市场化运作不断成熟，园区周边综合土地升值空间巨大，园区规划了100亩的商业和住宅用地，预计地价将达到6080万元/亩。同时，园区企业的入驻将为当地居民解决5000个以上就业岗位，仅此一项，全镇农民年人均收入可提高2300元。目前，园区已投入1390万元用于规划设计、招商引资、征地拆迁、三通一平及基础设施建设。园区已进驻了XXXX投资有限公司、XXXXXX投资有限公司等五大项目，投资规模约2.5亿元。同时，积极对接沿海珠宝企业的转移，加快XXXXX珠宝、XXXXXX的签约落户，进一步充实园区的发展格局。XXX珠宝产业园是XXXX人民政府为实现跨越式发展，举XX之力打造的特色园区，已列入 “十二五”规划，成为“两区四园”工业格局的重要组成部分。同时，作为西部乡镇率先开发的产业园区，XXX珠宝产业园可为XX西部工业的发展提供示范作用。第二部分 投资估算与资金筹措一、投资估算编制依据基础设施建设投入估算依据1、市政工程投资估算编制办法(建标2007164号)；2、土建、安装工程参照XX市目前类似工程估算指标进行估算；3、施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算；4、2006年湖南省市政工程消耗量标准、2006年湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准、2006年湖南省安装工程消耗量标准、2006年湖南省仿古建筑及园林景观工程消耗量标准；5、湘建价200831号关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知；6、湘建价20093号文件；7、湘建价2009396号关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知；8、湘建价计200734号关于印发<湖南省建设工程计价办法>及有关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知；9、湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定；10、湘建价2009406号湖南省建设工程工程量清单计价办法中规定的建设工程费用取定表；11、湘建价计200929号关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知；12、工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理费等，计算程序及费率执行湘建价计200822号文；13、材料价格按XX建设造价2011年第3期、XX建设造价2011年第4期预算价格取定。征地拆迁费用组成1、XX市征地补偿安置条例（2007年10月31日XX市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2007年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2007年12月18日XX市人民代表大会常务委员会公告2007年第16号公布，自2008年4月1日起施行）2、XX市征地补偿实施办法(XX市人民政府第103号令，2008年2月17日XX市第13届人民政府第3次常务会议通过，自 2008年4月1日起施行)3、关于调整XX市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定（第104号令，XX市人民政府令第104号，2008年1月16日市第13届人民政府第2次常务会议通过，自2008年4月15日起施行）4、XX市人民政府关于印发XX市被征地农民就业培训和社会保障办法的通知（X政发200812号）5、关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知（X政办发200811号）6、XX市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知（X政发200830号）7、XX市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见（X政办发200916号）8、关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知（X政发201027号）9、XXX人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和基金征收标准的通知（X政发（2008）51号）10、XXX人民政府关于印发XXX被征地农民社会保障和就业培训实施细则的通知（X政发201023号）11、XXX征地补偿安置实施细则（X政发200827号）12、XXX人民政府办公室关于印发XXX城镇土地使用税征收标准及土地等级划分方案的通知（X政办发（2008）90号）13、XX市人民政府关于执行征地补偿标准的通知（X政函【2010】96号）14、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发【2009】56号）15、项目单位提供的其他各项基础资料及其他有关专业设计规范16、其他相关的法律、法规及有关的规程、规范17、项目开发单位提供的相关数据与资料。二、投资估算概况本项目总投资包括征地拆迁费用、土地报批费用、前期费用及工程费用、建设期贷款利息等。本工程估算总投资 11495.04万元其中：工程费用 2885.88万元工程建设其他费用 161.98万元 预备费用 91.44万元 征地拆迁 7923.49万元 建设期贷款利息 432.25万元三、投资估算成果项目投资估算表见表1至表5。表1 总概况表 单位：万元序号项 目单位指 标备 注一平整土地面积358608约537.91亩二主要项目数量园区路网建设约占62.09亩（含绿化面积）1金山路M1700.00路幅宽度24M2雅福路M540.003金仓路M750.00珠宝大道配套建设（绿化、亮化、辅道）M800.00三项目总投资万元11495.04四销售土地收入总额万元10203.94可出让土地为：537.91亩，其中工业用地437.91亩，均价按9.6万/亩，综合用地100亩，均价按60万/亩。五总成本费用万元12131.37六营业税金及附加万元568.87七利润总额万元8003.70八所得税万元2000.9225%九税后利润万元6002.77十盈利能力指标万元1全部投资财务内部收益率%14.91372全部投资财务净现值i=8%万元2000.87523动态投资回收期包括建设期年3.0382表2 总投资费用估算表 单位：万元序号工程和费用名称单位总计经济指标各项费用占总投资比例（%）一固定资产投资万元11062.7996.241工程费用万元2885.8825.11土地平整万元1078.00基础设施投入万元1807.88XX路道路万元784.70XX路道路万元321.49XX路道路万元394.02XX大道（绿化、亮化、辅道）万元307.672工程建设其他费用万元161.981.413预备费用万元91.44（1+2）×3%0.804征地费用万元7923.4968.93二建设期贷款利息万元432.25贷款6500万元，贷款期2年，贷款利率为6.65%，建设期为2011.122012.113.76三项目总投资万元11495.04100.00表3-1 XX路投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价 (万元)经济指标备 注建设规模：全长1700米，路幅宽度10.5米，路面宽度8米，沥青砼路面。1路面工程1.1沥青路面13600.00285.60210.00元/1.2路缘石m3250.0043.88135.00元/m1.3土工格栅5600.008.415.00元/1.4植草防护2600.003.1212.00元/1.5M7.5浆砌片石护坡m3260.008.71335.00元/m31.6大型机械进出场及安装费项1.001.001.7混凝土模板有支架项1.002.001.8施工排水、降水费项1.003.001项 小 计万元355.712路基工程2.1清表土方外弃运距5KM17850.008.935元/2.2土方挖方(运距5KM)m353550.0064.2612元/m32.3石方挖方（运距5KM）m319278.0048.2025元/m32.4土方填方m334260.0017.135元/m32.5石方填方m311420.007.426.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.00146.942项 小 计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m1700.00 34.00 200.00元/m3.4雨水口个86.00 5.85 680.00元/ 个3.5钢筋砼排水管DN500m400.00 6.40 160.00元/ m3.6钢筋砼排水管DN600m250.00 4.50 180.00元/ m3.7钢筋砼排水管DN800m150.00 4.50 300.00元/m3.8雨水检查井座28.00 4.201500.00元/座3.9污水检查井座28.00 7.00 2500.00元/座3项 小 计万元66.454绿化工程5000.00 75.00 150.00元/5亮化工程套112.00 33.603000.00元/套6水、电、通讯综合管线预埋、架设m1700.00 102.000600.00元/m7交通设施项1.005.00合 计万元784.70表3-2 XX路投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价 (万元)经济指标备 注建设规模：全长540米，路幅宽度10.5米，路面宽度8米，沥青砼路面。1路面工程1.1沥青路面4320.0090.72210.00元/1.2路缘石m972.0013.12135.00元/m1.3土工格栅2600.003.9015.00元/1.4植草防护1600.001.9212.00元/1.5M7.5浆砌片石护坡m3170.005.70335.00元/m31.6大型机械进出场及安装费项1.001.001.7混凝土模板有支架项1.002.001.8施工排水、降水费项1.002.001项 小 计万元120.362路基工程2.1清表土方外弃运距5KM5670.002.845元/2.2土方挖方(运距5KM)m330412.0036.4912元/m32.3石方挖方（运距5KM）m38804.0022.0125元/m32.4土方填方m318010.009.005元/m32.5石方填方m311206.007.286.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.0078.622项 小 计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m540.00 10.80200.00元/m3.4雨水口个36.00 2.45680.00元/ 个3.5钢筋砼排水管DN500m260.00 4.16160.00元/ m3.6钢筋砼排水管DN600m240.00 4.32180.00元/ m3.7钢筋砼排水管DN800m160.00 4.80300.00元/m3.8雨水检查井座18.00 3.241800.00元/座3.9污水检查井座18.00 5.042800.00元/座3项 小 计万元34.814绿化工程2800.00 42.00150.00元/5亮化工程套36.00 10.803000.00元/套6水、电、通讯综合管线预埋、架设m540.00 32.40600.00元/m7交通设施项1.002.50合 计万元321.49表3-3 XX路投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价 (万元)经济指标备 注建设规模：全长750米，路幅宽度10.5米，路面宽度8米，沥青砼路面。1路面工程1.1沥青路面6000.00126.00210.00元/1.2路缘石m1425.0019.24135.00元/m1.3土工格栅3600.005.4015.00元/1.4植草防护1200.001.4412.00元/1.5M7.5浆砌片石护坡m3120.004.02335.00元/m31.6大型机械进出场及安装费项1.001.001.7混凝土模板有支架项1.002.001.8施工排水、降水费项1.002.001项 小 计万元161.102路基工程2.1清表土方外弃运距5KM7850.003.945元/2.2土方挖方(运距5KM)m333075.0039.6912元/m32.3石方挖方（运距5KM）m314175.0035.4425元/m32.4土方填方m323625.0011.815元/m32.5石方填方m39450.006.146.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.0098.022项 小 计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m750.00 15.00200.00元/m3.4雨水口个50.00 3.40680.00元/ 个3.5钢筋砼排水管DN500m200.00 3.20160.00元/ m3.6钢筋砼排水管DN600m150.00 2.70180.00元/ m3.7钢筋砼排水管DN800m120.00 3.60300.00元/m3.8雨水检查井座25.00 3.751500.00元/座3.9污水检查井座25.00 6.252500.00元/座3项 小 计万元37.904绿化工程2200.00 33.00150.00元/5亮化工程套50.00 15.003000.00元/套6水、电、通讯综合管线预埋、架设m750.00 45.00600.00元/m7交通设施项1.004.00合 计万元394.02表3-4 XX大道投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价 (万元)经济指标备 注建设规模：全长800米，辅道宽度3.0×2米。1辅道路面工程1.1沥青路面4800.00100.80210.00元/1.2土工格栅2800.004.215.00元/1.3植草防护1400.001.6812.00元/1.4M7.5浆砌片石护坡m3130.004.36335.00元/m31.5大型机械进出场及安装费项1.001.001.6混凝土模板有支架项1.002.001.7施工排水、降水费项1.003.001项 小 计万元117.042路基工程2.1清表土方外弃运距5KM4800.002.405元/2.2土方挖方(运距5KM)m320160.0024.1912元/m32.3石方挖方（运距5KM）m38640.0021.6025元/m32.4土方填方m314400.007.205元/m32.5石方填方m35760.003.746.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.0060.132项 小 计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m800.00 16.00 200.00元/m3.4雨水口个52.00 3.54 680.00元/ 个3.5钢筋砼排水管DN500m300.00 4.80 160.00元/ m3.6钢筋砼排水管DN600m220.00 3.96 180.00元/ m3.7钢筋砼排水管DN800m120.00 3.60 300.00元/m3.8雨水检查井座26.00 3.901500.00元/座3.9污水检查井座26.00 6.50 2500.00元/座3项 小 计万元42.304绿化工程4000.00 72.00180.00元/5亮化工程套54.00 16.203000.00元/套合 计万元307.67表3-5 工程建设其他费用估算表 单位：万元序号费用名称单位数量估算金额（万元）经济指标备注1建设单位管理费万元1807.8827.120.15%财建2002394号2工程设计费万元1807.8825.311.40%计价格200210号3工程勘察费万元1807.8817.170.95%按建安工程费用*0.95%4工程建设监理费万元1807.8854.243.00%湘价服200776号5施工图审查费万元1807.881.450.08%湘价服200894号6工程招标代理费万元1807.885.420.30%计价格20021980号7概算审核费万元1807.880.360.02%湘价服200981号8预算编制费万元1807.882.350.13%湘价服200981号9预算审核费万元1807.881.270.07%湘价服200981号10结算审核费万元1807.884.520.25%湘价服200981号11建设工程交易服务费万元1807.881.810.10%湘价服200423号12编制可行性研究报告万元1807.885.420.30%湘价服200981号13前期工作咨询费万元1807.881.990.11%计价格19991283号文14环境影响咨询服务费万元1807.885.420.30%计价格2002125号文15工程保险费万元1807.885.420.30%按建安工程费用*0.4%16工程质量检测费万元1807.882.710.15%湘建价20093号合 计万元161.98表4 土地平整项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称单位工程量工程造价经济指标备注1除草、砍树、挖根项1.00 12.00 2建筑物及设施拆除(含电杆）项1.00 15.003填方（含土、石方)m3753077.00451.856元/m34清表m3107582.00193.6518元/m35换填m3135165.00405.50 30元/m3合计万元1078.00表5 征地拆迁补偿费用明细表序号项目名称文件依据补偿标准项目数量费用估算（万元）备 注一征地费用X政函（2010）96号1424.021水 田34650元/亩132亩457.382旱 土24255元/亩120亩291.063水 域34650元/亩24亩83.164林地15592.5元/亩300亩467.785宅基地34650元/亩12亩41.586道路34650元/亩12亩41.587不可预计费X政办发200811号（1+2+3+4+5=6）×3%1382.5441.48二征地地面附着物补偿费X政函（2010）96号473.231地面附着物包干补偿73.32水 田2500元/亩132亩33.00旱 土1200元/亩120亩14.40水 域800元/亩24亩1.92林地800元/亩300亩24.002混凝土道路补偿34元/13333.445.333坟墓迁移费1000元/冢228冢22.804杆线迁移1700元/亩600亩102.005山塘、水库等固定设施120元/M318000M3216.006不可预计费X政办发200811号（1+2+3+4+5）×3%459.4513.78三拆迁费用X政函（2010）96号2016.83共45户1砖混结构房屋1800元/79201425.602砖木结构房屋1670元/1980330.663户外设施包干费34000元/户45户153.004生产生活用房补助费10000元/户45户45.005农用工具850元/户45户3.836不可预计费（1+2+3+4+5）×3%1958.0958.74四征拆工作经费X政办发200811号（一+二+三）×4.5%3914.08176.13 五安置费用（按不需水平安置房计算）378.68121户（5人/户）21500元/人105人225.75218户（3人/户）21500元/人54人116.10续表5序号项目名称文件依据补偿标准项目数量费用估算（万元）备 注36户（2人/户）21500元/人12人25.804不可预计费X政办发200811号（1+2）×3%367.6511.03六被征地村民社保资金X政发201023号60元/264亩×666.67/亩=6666701056.00七土地报批费用2398.601新增建设用地有偿使用费24元/600亩×666.67/亩960.002耕地开垦费408.00水田20000元/亩132亩264.00旱地12000元/亩120亩144.003防洪保安费800元/亩600亩48.004耕地占用税36元/252亩×666.67/亩604.805文物勘查费130元/亩600亩7.806用地管理费3500元/亩600亩210.007森林植被恢复费2元/300亩×666.67/亩40.008征拆资金3元/600亩×666.67/亩120.00八合计7923.49四、资金筹措争取商业银行对项目建设的支持和投入。资金筹措方案为：1、建设单位自筹4995.04万元（含财政拨款、项目区经济收入、土地开发回收款），占总投资43.45%；2、银行一次性贷款6500.00万元，占总投资的56.55%。五、还贷来源本项目采取“先融资建设，后开发还贷”的原则，由XXXXXXX人民政府自筹建设资金和向银行贷款6500万元，进行征地拆迁、道路工程等基础设施建设，再通过出让沿线部分工业土地、综合用地，引进投资商来珠业产业园投资，通过土地收益、税收返还取得收益，所得利润除用于偿还银行贷款以外，其余部分用于其他基础设施工程建设。六、还款计划本项目一期工程建设期为2011年12月至2012年11月，争取向银行贷款6500万元，贷款期为两年，贷款基本利率为6.65%。还款方式为一次性还清。第三部分 财务评价一、财务分析依据1、国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南；3、遵照项目投资估算尽可能反映项目的实际情况的原则进行本项目投资估算编制；4、遵照项目总投资尽量符合节约和安全的原则进行本项目投资估算编制；5、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。二、 概述项目区域内自然生态环境优良，适合工业、商业、居住地块的开发，一期项目计划用地600亩，扣除市政基础设施部分占地62.09亩，可用于出让的工业用地为437.91亩，综合用地为100亩。按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济方法与参数（简称参数），对