现金流量与资金时间价值.ppt
房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,1,第五章 现金流量与资金时间价值,林龙镔,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,2,内 容,第一节 现金流量第二节 资金时间价值第三节 资金流量与资金时间价值,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,3,第一节 现金流量,一、现金流量的概念 房地产开发项目：现金流入：销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,4,第一节 现金流量,二、现金流量图 计息周期、期末惯例法、初始投资P（0期期末发生）、垂直箭线表示不同时点的流量。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,5,第二节 资金时间价值,一、资金时间价值的概念1、随着时间的推移，资金的价值会增加2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费银行利息是资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。提高方案评价和选择的科学性和可靠性。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,6,第二节 资金时间价值,二、利息与利率1、利息本利和、本金、利息、n计息周期2、利率单位本金经过一个计息周期后的增值额。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,7,第二节 资金时间价值,利率分为：基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型3、利率的影响因素社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等；贷款利率取决于资金成本，加上税收、经营费用、风险成本以及收益等。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,8,第二节 资金时间价值,三、单利计息与复利计息1、单利计息2、复利计息,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,9,第二节 资金时间价值,四、名义利率与实际利率1、概念名义利率r：一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率i：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。2、二者的关系,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,10,第二节 资金时间价值,实际利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，二者差距越大；m1时，二者相等；m 1，实际利率名义利率m无穷大，,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,11,第三节 资金等效值与复利计算,一、资金等效值的概念考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。现值：资金运动时点时的金额终值：资金运动结束时与现值等值的金额时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,12,第三节 资金等效值与复利计算,二、复利计算1、常用符号 P现值；F终值；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额；G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i 每个计息周期的利率；,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,13,第三节 资金等效值与复利计算,2、公式与系数（1）一次支付终值系数 一次支付现值系数,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,14,第三节 资金等效值与复利计算,2、公式与系数（2）等额序列支付现值系数等额序列支付资金回收系数,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,15,第三节 资金等效值与复利计算,2、公式与系数（3）等额序列支付存储基金系数等额序列支付终值系数,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,16,第三节 资金等效值与复利计算,2、公式与系数（4）等差序列现值系数等额序列年费用系数,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,17,第三节 资金等效值与复利计算,2、公式与系数（5）等差序列现值系数等额序列年费用系数,现金流量,0 1 2.n-1 n,图5-6 等差序列支付现金流量,A A A A,AtA1（1s）（t1）,P,A1,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,18,第三节 资金等效值与复利计算,3、复利系数的标准表示法（X/Y,i,n）X 所求项；Y 已知项；i 年利率；n 年期例：等额序列支付资金回收系数（A/P,i,n）A=P（A/P,i,n）,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,19,第十节 复利系数的应用,【例题1】已知某贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？（15.87%）【例题2】贷款2000万，期限3年，年利率8，问：按季度付息，到期后一次还本，利息总额为多少？到期后一次还本付息，利息总额为多少？（480；536.48万）【例题3】某家庭预计今后10年内月收入16000元，其中30可用于月供，年贷款利率12，问有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（33.46万）,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,20,第十节 复利系数的应用,【例题4】住宅总价25万，首付30，贷款70，贷款期限10年，年贷款利率15，按月等额偿还，问月还款额多少？如果家庭收入25可用于还贷，问最低月收入多少？（11293.4元）【例题5】某人申请60万住房抵押贷款，还款方式等比递增还款，抵押贷款利率6.6%，期限15年，月还款额增长率为0.5，问购房者第10年最后一个月的还款额为多少？【例题6】套房面积80m2，单价3500元/m2，首付款25，申请公积金和商业组合贷款，年利率分别为4.2%、6.6%，期限均为15年，公积金贷款最高10万，问组合贷款的最低月还款额？（1714.03元）,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,21,第十节 复利系数的应用,【例题7】套房面积120m2，单价4000元/m2，首付款30，商业贷款年利率6%，期限均为15年，如按月等额还款5年后，于第六年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问第六年开始的月供还款额是多少？（1947.20元）【例题8】套房面积80m2，单价3500元/m2，首付款30，商业贷款年利率6%，期限均为15年，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，应向银行偿还的剩余本金金额是多少？（110499.3）,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,22,第十节 复利系数的应用,【例题9】拟以500万元投资写字楼（预售），已知前3年付款比例分别为15%、25%、60%，第四年开始出租，当年毛租金收入为100万元，经营成本20万元，预计此后16年毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。投资项目的其他收入与支出见下表，计算投资项目的现金流量，画出现金流量图并计算项目的净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）？,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,23,第十节 复利系数的应用,【例题10】已知某家庭98年12月31日购买总价50万元的住宅，贷款70，期限20年，年利率6%，按月等额还本付息。04年1月1日，拟申请二次住房抵押贷款（“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款额？（170496.1元）,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,24,补充,买房与租房，哪个更划算？从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,25,补充,求下列表中的数据，理解房贷优惠取消对消费者的月供的影响？,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,26,补充,及早学会个人理财，增加资本性资产的受益。基金定投分析，时间决定资本。例题：基金产品分析，假设每月投入1000元。,房地产经验与管理,厦门大学嘉庚学院 林龙镔,27,作 业编制个人理财计划,根据本章知识，策划个人的理财计划，与无理财计划时的比较，在财富积累、生活压力或生活品质上有哪些区别，最后总结个人感想。涉及以下内容：（1）生活城市（2）该城市平均收入（3）城市平均房价（4）城市平均房租水平（5）个人的理想收入,（6）个人平均月消费金额（7）个人储蓄计划（8）购房计划（9）投资计划，计划收益（10）求学计划,
