世联地产区域商业中心发展规律研究.ppt
区域商业中心的发展规律,2,关键字：发展模式，商圈，商业,简介：区域商业中心的物业的发展规律、空间布局特征，通过分析西安小寨商圈、深圳南山文化中心、武汉鲁巷商圈的发展得出说明：出处2007GW68_合肥_学府春天西侧项目提供人雷艳、李琼桦,3,案例借鉴：,高新产业区,政务新区,中高端居住,深圳南山文化中心,深圳车公庙片区,深圳花园城中心,北京丰台区政务商务圈,武汉鲁巷商圈,案例研究,研究目的：各因素对周边区域商业中心的影响,西安小寨商圈,4,武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为片区商业中心,区位：位于东湖高新区的中心地带，距离最近的市级商圈街道口商圈6分钟车程，周边高校众多交通：衔接珞渝路等多条城市主干道，数十条公交线穿行，通达性好人口：新增人口入住率以每年10万递增，居民以高知阶层为主,东 湖 新 技 术 开 发 区,鲁巷商圈,学府板块,武汉鲁巷商圈,5,90年,00年,02年,07年,基础建设,酒店,住宅公寓,00年东湖高新区批准为国家光电子产业基地（光谷），00年工业总产值213亿元,7年4月地铁号线动工,商业,写字楼,88年成立东湖高新区,楼市一片空白,01年本地开发商开始在楚雄大道沿线开发住宅，02年万科等进入，03年大量高档楼盘、大盘入市,07年总供应量约160万平米，为武汉供应量最集中的几大区域之一，现有居住人口20万，一半为高校教职工,自然形成的商业,百货：00年鲁广购物中心开业超市：01年12月鲁广当代超市开业，03年4月鲁广关山超市开业电器：04年11月工贸家电开业，05年苏宁开业04年11月光谷书城开业,百货：07年中百仓储开业，预计07年10月大洋百货开业超市：07年中商平价开业，预计07年10月家乐福开业家具：欧亚达开业休闲娱乐：预计07年底天河环艺影城开业,94年水神客舍开业（准3星）96年银湖宾馆开业（准3星）,01年龙安大酒店开业（3星）06年10月华美达酒店开业（准5星）,预计07年光谷特一号酒店式公寓入驻,07年联合国际入伙（甲级）,1年高科大厦入伙03年华乐商务中心、SBI创业街、国光大厦（乙级）开发05年4月慧谷时空入伙,政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后商业往地铁口方向发展,武汉鲁巷商圈,6,集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店,鲁广当代超市中百超市关山超市家乐福鲁巷购物广场关山商场中百仓储大洋百货苏宁电器武汉数码港工贸家电光谷通讯城光谷书城,1,1,1,虎 泉 街,新竹 路,雄楚大街,鲁磨路,关山一路,喻家湖路,大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店,超市,百货,专业店及其他,珞,喻,路,民族大道,珞喻东路,关山二路,1,1,2,4,2,5,2,2,2,3,1,3,2,4,4,1,3,4,高新区管委会,武汉鲁巷商圈,7,租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，仅在2035元/平米,租金分布图,鲁巷购物中心,武汉鲁巷商圈,8,西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶层集中区域，属片区商业中心,区位：位于二环外，距城市核心商圈钟楼商圈6分钟车程，集中了西安市最主要的高校交通：长安南路与二环线、小寨路等多条城市主干线通过人口：高校师生集中，众多新楼盘新富阶层入住,钟楼商圈,小寨商圈,西安小寨商圈,高 新 区,学 府 片 区,9,90年,03年,07年,基础建设,酒店,03年底对小寨十字四个方向的干道全面拓宽改造，数座人行天桥投用，小寨工人文化宫改造,07年10月地铁2号线开工,商业,写字楼,99年开始发展商业，04年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后,55年创建军人服务社,百货：03年民生国贸开业，04年12月百盛开业，05年1月开米广场潮流街区开业，06年7月飞炫地下购物广场开业电器：03年5月智圣电器开业，04年6月苏宁开业，05年5月大中电器开业家居：03年12月三森国际家居城开业休闲娱乐：04年摩登假日洗浴中心,07年2月家乐福开业,92年东方大酒店开业（3星）,04年金石国际酒店（5星）、汇元酒店（3星）、天德伦酒店开业04年5月三北商务酒店开业,04年三北商务大厦、电子大楼入住，05年开米广场、高速大厦入住，06年阳明国际写字间开发,99年国贸大厦开发，00年百隆广场、文化大厦、中信大厦开发，00年嘉汇大厦入住,超市：99年8月好又多开业,07年祥源大厦开发,西安小寨商圈,10,商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主,家乐福好又多海星超市百盛开米广场民生国贸购物中心百隆广场大雁塔商厦大中新华书店嘉汇汉唐书城粤港台灯饰城光影灯具城,1,1,1,一环南路,朱雀大街,小 寨 西 路,青 松 路,长安南路,翠华路,雁塔路,大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店,超市,百货,专业店及其他,小 寨 东 路,1,2,1,2,兴善寺东街,租金250,租金180,租金130,租金210,租金170,租金120,租金280,1,5,市政府,西安小寨商圈,11,南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属区域级商业中心,区位特点：南山文化中心位于深圳南山区，非中心城区，属区域商业中心交通：临滨海大道和南海大道两条城市主干道，交通便利人口：高新区现有就业人员约12万，深圳大学有近1万师生，片区居住人口多为高新区、福田区、罗湖区上班一族，人口素质为深圳各片区之首,高新技术产业园,深圳大学,南山文化中心,深圳西站,1,2,3,1,2,3,南山文化中心（区域商业中心）华强北商圈（市级商业中心）东门商圈（市级商业中心）蛇口商圈（区域商业中心）,南山区政府,华强北商圈,20分钟,南山文化中心,高新技术产业园,6分钟,南山文化中心,深圳大学,4分钟,南山文化中心,深圳西站,5分钟,南山文化中心,中心城区,4,4,深圳南山文化中心,12,90年,94年,9年,02年,05年,基础建设,酒店,住宅公寓,90年成立南山区96年9月成立高新技术产业园,年滨海大道开通04年对南海大道、后海大道进行美化重建,05年区委政府大楼迁入年地铁号线和西部通道开工06年对火车西站改造,商业,写字楼,96年高新区成立，99年住宅开始大力开发，02年商业进入发展期，04年写字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展,83年创办深圳大学,缓慢发展,9年大规模住宅开发 01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商务公寓入伙,年开发楼盘量迅速增加，居住人口猛增,85年始建南油大道商业街,94年修建创业路商业街、后海大道商业街超市：96年家乐福开业,百货：99年12月海雅百货开业，02年曼哈商业广场开业（已关闭），03年儿童世界开业，04年天虹商场开业超市：02年12月人人乐超市开业家居：02年8月乐安居开业电器：03年国美、苏宁开业,百货：预计07年底海岸城购物中心开业电器：05年1月顺电开业，05年4月永乐家电开业家居：05年1月时尚家居广场开业,年月中油酒店开业（星）,99年8月东华假日酒店开业（4星）03年新桃园酒店开业（4星）,05年东方雅典商务酒店开业年月凯宾斯基酒店开业（星）,05年荔园大厦入伙年月海岸城东座写字楼入伙（甲级）年天利中央广场入伙（甲级,年保利大厦开发（甲级，一直出租困难，04年开始良性发展）04年西海明珠商务大厦（无广告即销售一空）、万商大厦入伙,年海王大厦、新绿岛大厦投用97年新能源大厦入伙,深圳南山文化中心,13,商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商业、写字楼和酒店档次走高,年滨海大道开通后，周边住宅大规模开发，商圈往南海大道与滨河大道交汇处发展年深港西部通道开工，受利好因素影响，商圈、写字楼和酒店往规划路周边发展随着时间发展，商业、写字楼和酒店档次走高,96年，家乐福为民房改造,99年，海雅百货开业,拟07年底，海岸城购物中心开业,深圳南山文化中心,14,家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出现酒店,家乐福人人乐家家惠海雅百货曼哈购物广场（已关闭）儿童世界天虹商场海岸城购物中心领跑体育服饰荟芳园商业内街满家福百货乐安居国美苏宁顺电时尚家居广场永乐电器西部电子金香江家具深圳书城家居广场,1,1,1,10,桃园 路,常兴路,学府 路,桂庙 路,海德二道,南山大道,南光路,南海大道,创,业,路,10,滨海大道,大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店公寓,超市,百货,专业店及其他,8,8,9,10,11,12,11,南山区政府,深圳南山文化中心,15,写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规划利好的带动下甲级写字楼明显放量,入伙时间,写字楼档次和建面,租售状况,客户构成,海王大厦,西海明珠商务大厦,天利中央商务广场,1996年,2004年,2006年,商住,甲级,甲级，5万平米,东临规划的西部通道,开盘1年销售93%,区位,南山区政府对面,海雅集团、美都连锁、协基科技等企业均整层购买，用于办公；已入驻公司5060家，企业类型以金融、地产、科技类为主,几乎未做广告就销售一空,04年以前出租非常困难，04年后出租状况改善,南海大道与创业路交口,每层楼有37家企业办公，入驻以小企业为主,受04年西部通道规划利好消息，写字楼市场开始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的后勤部门，如CALLCENTER等；另外靠近科技园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件，可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心,深圳南山文化中心,16,超市及餐饮经营状况较好，百货经营状况一般，家乐福附近的曼哈商场已关闭,已关闭百货,深圳南山文化中心,17,区域商业中心形成的时间序列：产业兴起基础设施及中低端酒店住宅超市百货商务公寓及专业店写字楼及中高档酒店,案例总结（一）,住宅大规模发展,超市百货,商务公寓专业店,中高档写字楼中高档酒店,特征：,商业启动,3年以上,住宅大发展,商业成熟,35年,区域中心形成路径：,产业发展初期，区域中心还未形成，商业形态以街铺为主体，零散的分布一些中低档的经济型酒店，企业自建办公楼 基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期 在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难 区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发展，高档写字楼也会出现，与此同时，中高档酒店市场也会有很大的发展,深圳南山文化中心,武汉鲁巷商圈,西安小寨商圈,18,观点：,案例总结（一）,观点：,区域商业中心往往以大型超市为中心，功能相对比较丰富，包括各类专业店、餐饮、休闲娱乐等，百货部分经营难度相对较大 专业店除了家居建材店、家电店等外，通讯电子专业店、书店等也会出现 要形成高端的写字楼集中区很难，前期以发展商务公寓为主，紧接着中档写字楼会比较多，少量高档写字楼，且往往在商圈成熟后 酒店往往分布在写字楼、公寓集中区 集中式商业周边餐饮和娱乐业发达，餐饮因承租力低，分布往商圈外围扩散；大中型餐饮将会有很大的市场空间,19,区域商业中心形成的空间序列,案例总结（二）,核心圈层：大型超市、大规模百货、家电专业店、书店、电子通讯店、商业街、快餐类餐饮等，可能出现酒店,次级圈层：（写字楼+酒店）、快餐类餐饮、服装等专卖店、银行营业网点、通讯类营业网点、电脑城、家具灯饰、家电专业店,大型集中百货多出现在主干道和次干道的交汇处电器类专业店、电子通讯类专业店有扎堆现象,
