[其它考试]第四章收益法.ppt

第四章 收益法,第一节 收益法概述,一、收益法的概念,又称为收益资本化法、收益还原法。是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率将其转换为价值，以求取估价对象价值的方法。根据转换方式不同分为：报酬资本化法 直接资本化法,二、收益法的理论依据,预期原理：决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。过去的因素：历史价格、开发建设成本、过去的市场状况等未来的因素：未来所能带来的收益、得到的满足、乐趣等,收益法计算房地产价格的思想,购买收益性房地产，可以视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。,某笔资金利率利息=房地产的净收益某笔资金房地产价格房地产净收益利率,普遍适用的收益法思想,将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产价值就是其未来净收益现值之和。两者是何关系？,三、收益法的适用对象,有收益或有潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、停车场、加油站、厂房、农地等。注意（1）收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可；（2）房地产未来的收益和风险能够比较准确的量化。,四、收益法的操作步骤,1、收集与估价对象相关的资料2、预测估价对象未来收益3、求取报酬率4、选用适宜的收益法公式计算收益价格,第二节 报酬资本化法计算公式,掌握：什么情况下该运用那个公式进行计算。,净收益按一定数额递减计算案例：,预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年都净收益会在上一年度基础上减少2万元，试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。,第三节 净收益,一、收益的类型,潜在毛收入 PGI有效毛收入 EGI净运营收益 净收益 NOI：有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入税前现金流量 PTCF:净收益扣除抵押贷款还本付息额后的数额,二、净收益测算的基本原理,（一）净收益来源于租赁收入净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损 失-运营费用=有效毛收入-运营费用,注意事项：,1.2.3.运营费用：与会计上的成本费用不同，是从估价的角度出发，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。,（1）对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。但当只测算房地产的自有资金价值时，就需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。,（2）不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整体建筑物经济寿命短短构件、设备、装修装饰等等折旧费。,（3）房地产的改扩建能通过增加房地产每年都收入而提高房地产的价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所能带来的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，应此不将它作为运营费用的一部分。,（4）运营费用中之所以不包括所得税，是因为所得税与特定的业主的经营状况直接相关，如果包含它，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。,（二）净收益来源于营业收入与租赁收入的区别：（1）毛收入变成了经营收入；（2）扣除属于其他资本的收益。,三、净收益的求取,（一）出租房地产净收益的求取净收益=租赁收入-由出租人负担的费用,出租的房地产求取净收益需要扣除的费用,（二）营业房地产净收益的求取,（三）自用房地产净收益的求取,（四）混合收益房地产净收益的求取求取方式：1.把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。2.先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。3.把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别测算各自的收入、费用求净收益，然后予以加总。,四、几种收益的区别,1、有形收益：由房地产带来的直接货币收益。无形收益：房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高信誉、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力等。,2、实际收益：在现实状况下实际取得的收益。客观收益：排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益。,例6-17,五、成本节约资本化法,当一种权益或资产并不产生收入，但却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，可以采用成本节约资本化法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。,承租人权益价值=剩余租赁期内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值。租约租金市场租金，承租人权益为负值有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值,某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500平方米的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/平方米。现市场上类似写字楼的月租金为100元/平方米。假设折现率为10%，是计算目前承租人权益的价值。,六、净收益流模式,求A例题,某宗房地产的收益期限是40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。,七、收益期限的确定,1、对于单独土地和单独建筑物的估价，2、对于房地合成体的估价：（1）建筑物经济寿命晚于土地使用年限的，（2）建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，然后选用相应的收益期限为有限年的公式计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。,第四节 报酬率,报酬率=投资回报/所投入的资本选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的收益具有同等风险的投资的报酬率。,一、报酬率的求取方法,（一）累加法：将报酬率视为无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理 负担补偿+缺乏流动性补偿-投资 带来的优惠,累加法应用举例,（二）市场提取法：利用与估价对象房地产具有类似特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。,（三）投资报酬率排序插入法由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所有，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。,第五节 直接资本化法,一、基本概念,1、直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。资本化率（R）=年收益/价格价格=年收益/资本化率收益乘数=价格/年收益=1/R,二、几种收益乘数,1、毛租金成熟法2、潜在毛收入乘数法3、有效毛收入乘数法4、净收益乘数法基数和乘数一定要对应,三、资本化率的求取方法,1.市场提取法2.通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取3.资本化率与报酬率的关系4.投资组合技术,四、资本化率与报酬率的关系,相似点：都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。不同点：1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。2、资本化率是房地产的某年收益与其价格的比率，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力，报酬率则是用一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。,例题,某宗房地产的未来净收益流如下，假定报酬率为10%，试求其资本化率。,某宗房地产未来收益的现值,五、直接资本化法与报酬资本化法的比较,（一）直接资本化法优点：1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的收益；2、资本化率来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好的反映市场情况；3、计算过程较为简单。缺点：1、要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率，对可比实例依赖很强。,（二）报酬资本化法优点：1、指明了房地产价值是其未来各期净收益的现值之和，有理论基础；2、每期的净收益都是明确的，比较直观；3、通过其他具有同等风险投资可以求取适当的报酬率。缺点：1、较多的依赖于估价人员的主观判断。,第六节 投资组合和剩余技术,一、投资组合技术,（一）土地与建筑物的组合土地资本化率建筑物资本化率综合资本化率,（二）抵押贷款与自有资金的组合,购买某类房地产，通常抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限20年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%，是计算综合资本化率。,二、剩余技术,是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相依的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。,（一）土地剩余技术,（二）建筑物剩余技术,（三）自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。先根据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年换本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。,（四）抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。,例题,6年前，甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000平方米建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。,思路一：采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。思路二：采用收益法，1.先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年度净收益的现值之和，然后两者相减即可。2.直接求取未来16年后的28年度净收益的现值之和。,已知条件：现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率85%，年运营费用约战年租赁有效毛收入的35%，报酬率10%。,