国内地铁商业案例.ppt

国内地铁枢纽型商业案例国内主要地铁商业体,国内地铁枢纽型商业案例国内主要地铁商业体_上海,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：基本概况,区位：位于地铁1、2、8线交汇处的人民广场地铁站15号口，人民广场地铁站的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次面积规模：占地面积1.52万平米，建筑面积约13万平米(购物中心4万多+写字楼8万多)投资&运营商：凯德置地开发商：上海华庆房地产有限公司（该公司的主要投资商是凯德置地）项目能级：人民广场是上海行政、文化、交通、旅游等多元化市级商业中心开业时间：2003年11月1日主力消费者特征：20-35岁的年轻群体和白领人群，是上海年轻时尚人士首选的购物中心,People square,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：周边环境,构成：51层甲级智能化写字楼（8.8万平米）+8层大型购物中心（4.5万平米）+2层停车场（约3万平米）区位：位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府；周边拥有数十条公交、3条地铁，设有出租车上下点，交通相当便捷，集散体系发达地铁商业：人民广场地铁商业比较发达，除来福士广场之外，人民广场还拥有迪美地下广场购物中心、香港名店街、1930风情街等特色商业购物中心和购物街区，成为大量人流的汇集之地,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：主要项目,功能业态：餐饮、服饰、运动健身、休闲娱乐等楼层分布：来福士商业主要有8层，地下一层+地上七层，地下一层主要以餐饮小吃、日用品等小面积的零散店铺为主客群定位：精英白领、时尚消费人群、潮流品味一族主要品牌：国外品牌占据主体，部分国内品牌；是时尚消费人群的主要选择地之一,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（B1）,B1层：特色集市主要是餐饮、礼品、化妆、玩具、服饰、美容等店铺地铁人流从食之秘餐饮店进入，到达来福士地下一楼，主要有两个分流方向在这些主要店铺周边还布局有类似满记甜品、快乐柠檬、赛百味、蛋挞等的大量餐饮店铺,自动扶梯上楼,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F1）,地上1层：摩登精品F1以服饰、饰品为主，占总数的81%，一层还拥有部分餐饮店主力店有novo新概念百货超市、Calvin Klein Jeans服饰等,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F2）,地上2层：流行服饰F2以服饰为主力，零星布局眼镜、餐饮等店铺为疏散集中客流，楼层设有3部手扶电梯、4部直升电梯,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F3）,地上3层：休闲服饰F3以服饰为主，有1家餐饮店铺（蕉叶咖喱屋）以G2000，VERO MODA等服饰品牌为主力,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F4）,地上4层：运动休闲及男性世界F4服饰店占比80%多，4层有1家餐饮店以COLOUR JEANS、采蝶轩等为主力,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F5）,地上5层：运动生活天地F5业态综合，由服饰、餐饮、数码等构成以倍轻松、F1 Fans Club 等零售专卖品牌为主力，Sport 100、new balance 等运动服饰品牌为支撑,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F6）,地上6层：美食广场F6主要由餐饮为主,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：楼层分布（F7）,地上7层：健身与美容F7为舒适堡健身中心，属于健身美容业面积逾4500平方米，耗巨资开设恒温游泳池，配备人性化设计的坐式、躺式水力按摩池设计时尚新颖，设计理念加入了很多玻璃元素,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：动线分析,外部动线分析：从来福士广场的范围来看，西起西藏中路、东至云南中路、南起福州路、北至汉口路；西藏中路与福州路是上海的两大黄金主干道，车流、人流的汇集地，来福士的主入口就设在两条主干道的交汇处汉口路、云南中路人流相对较少，分别在此设置机动车进出口，实现人车分流，汉口路为机动车入口、云南中路为机动车出口来福士广场的地下一层与人民广场地铁站直接相连，实现了对人民广场客流的直接导入来福士广场的停车场位于地下二、三层；停车费为10元小时，1821元月,主入口,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：动线分析,内部动线分析：自动扶梯设置：可以有效地将楼下的客流引入到楼上，为楼上商铺带来消费客流中庭的设置：消除了逛街的视觉疲劳，增加了逛街的情趣性；同时可以作为新产品展示、推广的活动场地；实现铺铺临街效果中庭一般是商场客流的汇集高地，为了有效避免客流的拥堵，一般在此处设置垂直电梯来福士每层都设有餐厅，引导人流往高层,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：商业及建筑亮点,建筑设计亮点：新颖的商场设计：广场拥有独特水景入口，大型的透光中庭，宽敞的回廊商场内有直接通往地铁及和平影院的通道，充分便利顾客运营团队根据租户的特点设计店面风格，是每一个楼层呈现出不同的风格，异于其他商场千篇一律的“鱼缸式橱窗设计”,运营管理&出租金：招商：根据商场定位有的放矢地发出邀约，各类型商家的入驻铺位在招商之初就严格设定，引进大批国际知名消费品牌，为消费能力迅速提高的上海市民提供了更广泛的接触国际最新时尚的渠道来福士广场保持持有和管理的一致，由嘉德国际团队自主开发、持有和管理经营，是嘉德置地在华的最大独立投资项目，总投资规模达3.5亿美金（约29亿人民币）来福士广场商业的出租率高达100%，租金物管价格：USD 3.8/月,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：运营管理,成功要素：成熟经验：凯德置地成熟的商业开发和运营经验是来福士广场成功的关键客群定位：客群定位精准，主力消费者把握准确（有一定消费能力的年轻白领），档次高于现有商业市场外部地段：地段优越，近人民广场地铁站和南京路步行街，拥有大量的人流内部设计：人流动线设计合理，内部几乎每层楼都有餐厅，以此种手法吸引顾客上楼，同时各层设有多部电梯；将“舒适堡”和“大食代”这类大型健身、餐饮场所布置在高层，达到吸引人群的目的,上海地铁枢纽型商业案例案例1：来福士广场（Raffles City）：成功要素,区位：位于地铁2、4号线和轻轨3号线的交汇点；其中2号线连接上海市两个机场，3号线连接上海市两个火车站开发商：上海长峰房地产开发有限公司；设计公司为美国ARQ建筑设计事务所面积规模：占地2.59万平米，地上、地下总建筑面积约32万平方米，其中商业面积22万平米，建筑容积率6.7定位：以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心物业构成：拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼；其中B3-B4:地下停车库；B2-9F:购物中心；塔楼13F-23F：甲级写字楼；塔楼25F-58F：五星级酒店,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：基本概况,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：周边环境,周边交通：中山公园龙之梦拥有2、3、4这三条地铁线，十多条公交线，复合轨道交通与购物中心，十分便捷目标客群：白领、学生以及普通市民为主要客户群地铁商业：龙之梦购物中心与新宁购物中心、玫瑰坊商业街、米兰时尚广场、巴黎春天、贝多芬广场等共同组成中山公园商圈的核心，吸引了大量客流,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：主要项目,楼层分布：地下两层+地上九层；B1-B2层主要由家乐福和永乐电器两大主力店构成，1F-4F以服饰饰品为主，5F以运动健身，美容美发为主，6F主打儿童品牌，7F-9F以餐饮娱乐为主业态构成：龙之梦由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，其中餐饮和购物占据主要部分，占据整个商场88%的比重主要品牌：以中端品牌为主,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布,B2层：超市、家电卖场、餐饮、特色集市家乐福超市、永乐生活电器是B2层的主力店该层直接连通地铁2号线中山公园站，拥有大量客流，主力店、餐饮店吸引客流停滞该层设有4部扶梯，1部垂直电梯，迅速有效地疏散人流,家乐福,永乐电器,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布,B1层：超市、家电卖场、银行、餐饮家乐福超市、永乐生活电器仍占据B1层的大部，为其主力配套肯德基、味千拉面、食之秘等部分餐饮店，亦设有ATM等其他配套设施，方便顾客,家乐福,永乐电器,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布,F1层：时尚主流服饰品牌、钟表、化妆品、珠宝、眼镜、银行、咖啡甜品龙之梦一楼业态混合，H&M,C&A店铺面积较大，构成了一层的主力配套面积较小的餐饮店吸引顾客龙之梦有三个商场入口，一层共设有4部直升电梯，4部手扶电梯，能快速疏散集聚的人流,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：楼层分布,F2层：时尚流行服饰、女鞋、皮具、饰品、眼镜家乐福超市、永乐生活电器是B2层的主力店该层直接连通地铁2号线中山公园站，拥有大量客流，主力店、餐饮店吸引客流停滞该层设有4部扶梯，1部垂直电梯，迅速有效地疏散人流,龙之梦购物中心地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过50万人次。龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：动线分布,外部动线分析：轨道交通2号线直接通至龙之梦购物中心的B2层，3、4号线中山公园站通过天桥连通，可以直接到达龙之梦购物中心的2层通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内，日均客流量超过50万人次,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：动线分析,根据龙之梦购物中心的功能业态，投资商分别成立了上海龙兴百货有限公司、上海龙旺美食有限公司、上海龙强书城有限公司、上海龙盛超市有限公司、上海龙之梦百货有限公司。龙兴百货主要营运位置地下一层和二层东部，营运面积5300平方米，可招纳250个品牌商品；龙旺美食主要餐饮（含宴会厅）营运位置在九层和十层，营运面积1.8万平方米，可安排200家各式餐饮；龙强书城营运位置在八层，营运面积1.1万平方米，可展销各类书籍120万册，规模超过上海书城；龙盛超市营运位置在地下一、二层的西部，营运面积2.5万平方米，可接纳1500家商号，展列2万种商品；龙之梦百货营运位置在地面一层以上的中岛和四周的名品专卖，营运面积为4.3平方米，可招商1200种品牌；龙之梦数码城营运面积为1.3万平方米，可吸纳400户商家；九层还设有一个五星级影院，内含6个放映厅。另，58层的塔楼还配置了建筑面积2.4万平方米办公楼和建筑面积4.4万平方米、730间客房的五星级龙之梦大酒店。,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：运营管理,租金达到4.57元/天左右目前一层最高的租金已达54元/天，2层约32元/天，餐饮12元/天。,缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、超市运营管理较差，无法起到主力店的作用，在优越的地理条件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整。,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：租金情况,33.00元/平方米月,物业费：33.00元/平方米月,商圈租金呈整体上涨走势目前，中山公园地区商铺的租赁价位为米兰时尚广场5-8元/平方米/天；定西路（长宁路延安西路）上商铺租金为4.5-8.5 元/平方米/天；愚园路（长宁路江苏路）上商铺租金为4-12 元/平方米/天。区域办公楼的租金为2-5元/平方米/天。其中新时空商务中心的租赁价格为3.3 元/平方米/天；兆丰大厦的租赁价格5元/平方米/天；名光大厦的租赁价格为2元/平方米/天；太平洋中心的租赁价格为5 元/平方米/天。,开业之初，龙之梦选择以自主经营为主，计划引进国际一线品牌，结果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撑不住纷纷撤离。于2006起，龙之梦开始进行大换血，最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态，如今基本上被品牌主力店与专卖店和所替代。,龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能,上海地铁枢纽型商业案例案例2：龙之梦（Cloud nine shopping mall）：主要特色,五角场万达广场,2006年8月开业,人流：五角场从来就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造时，五角场也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角场北靠约有30多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，附近黄兴路周边有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区和文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区，未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城。作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量还是很大的，据统计目前平均每天人流量在60万左右。,国内地铁枢纽型商业案例五角场（万达商业广场）,现在的万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点。由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。,万达商业广场总建筑面积约33万平方米。整个商业广场内有沃尔玛、黄金珠宝城、新世界(600628,股吧)百货、第一食品(600616,股吧)大厦、宝大祥、特力屋家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营,提升了五角场的商业档次。,1 号线、5 号线莘庄站南广场的闵行商贸中心、和27 万平方米的仲盛摩尔;3 号线、8 号线虹口体育场的 长峰虹口商城;,国内地铁枢纽型商业案例莘庄_仲盛新世纪商城,“仲盛商业中心”：位于上海莘城号地块，总建筑面积约万平方米，将于年全部建成，集购物、餐饮、休闲、娱乐、其他综合服务于一体，并有个停车泊位等设施配套。内由峡谷长廊、林荫大道、生活品市场、冬日花园、食府街道、高雅小街等十二个主要部分组成，将带动上海西南地区现代商业圈的进一步形成和繁荣。,萃庄站除了车站内部拥有较多的零售商业布局，在站点附近以萃庄站为核心的商圈已经形成。萃庄地区商业中心的商业业态类型非常丰富，即拥有大型的购物中心，临街商铺又非常的发达。仲盛新世纪商城业态布局分为主力店、次主力店和普通店三个层次。三家主力店品牌中的家乐福、百盛已开业，百安居将作为百安居“T计划”转型后的第二家转型门店;次主力店品牌有CGV电影院、百思买、电玩城等。另外，普通店中，依恋集团已有7个品牌入驻。餐饮是仲盛世界商城重要的组成部分，其餐饮类分快餐和正餐两种。,位于上海市闸北区，地铁一号线延长路站和上海马戏城之间，占地5.5万平方米，建筑面积25万平方米；具有商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等多种功能。,商务酒店：由喜达屋酒店管理公司管理的星级酒店商务办公：SOHO办公、全中央空调办公、实用型分体式空调办公商业：零售、餐饮、娱乐等多种时尚消费业态停车等配套：地下及地面停车，共计1300个车位,各功能业态建筑面积的比重,跨越式的辐射，客源构成以上海市为主，同时还包括外省市和境外地区,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场功能复合的区域级商业综合体,客源构成,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场针对中产家庭消费需求，打造全家全客层的家庭时尚消费中心,目标客群：家庭月均收入6000元以上、15至45岁年龄层的中产阶层消费群体 主题特色：针对家庭不同成员的需求，打造全家、全客层体验式的家庭时尚消费中心主力业态：以特色餐饮、休闲体验等时尚消费为主，各个区域主题明确，吸引目标客户均匀分布,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场主力店+次主力店+商业街的业态组合模式,主力店大润发超市布置在次干道大宁路沿线，即可以聚集人流又可以提高项目的醒目性,具有特色的亲子中心、大宁影城、运动超市等次主力店位于角落，便于组织人流,亲子中心,主干道沿线布置次主力店国美、宏图三胞等，并穿插上座率高的餐饮肯德基、必胜客等，吸引干道人流,小型品牌服饰店、中小型特色餐饮店、会所、SPA中心等时尚休闲的商业街区,四周布置主力店和具有特色的次主力店，充分吸引人气，并促使人流的均匀分布内部围合成静谧的商业街区，营造半私密性的家庭时尚休闲消费空间,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场建筑灵活布局，结合广场打造富有活力的室外商业空间,采用外围高、中间低的建筑形态，中央小建筑群落与四周大建筑错落有致，通过大的围合形成了商业内街浓厚的气氛，同时也将项目与城市主干道分隔开来办公楼分布于主干道沿街上，有利于疏导办公人流和车流，与商业人流互不干扰；酒店偏离干道布置，人流量较小，符合其对于环境的要求约2公里的全开放商业内街，11个大小广场和庭院，营造富有活力的室外时尚休闲空间，人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去,开放与错落有致的空间形态,