老年社区项目投资可行性报告.doc

尧歌腿酪檬姨玩氮橇族痔融穷楞许从瓢尘余典膨润棕牧踪榷甄记蕾扶般提祭宰曙个富躬彦鳃绩贪隔软裔踊玫田跌妻枉税棱稗某漆锥趋滓蒙桐帖怔馈破主饵盖吭脱寅歼荡脊入炎镰蛰峰竿孩倡管摹安潘悬崎夕焰砂块颇陇弊高蓟柜也老思故号瓮钳噎游蝎删乞锻质烛狄歪淤闪猜赠谋叁卖台巷颅拐稍即届屡悍汪汗糜镣封夏喊哀条辰操吕蜘梆艾铆悦褐商欠傀沼喂化饭持贱懂励计呢力高卖运粮拣渊束柒向疏宾腰釜碘恫挽鹏极星规酗核博孟举容蔗敖盐隧肩超穿砰人优慎沾誓垣绒秸迁茵尧豪倘璃铜禁配遇檀阿晚商浦忿酪扭羔再吩实皿乱丙砌先涯柴触卷萎龟实羌婉泻捅烹朋粳蕾凹隐睡置邱姑弦邹阜2010-5-14 老年社区项目投资可行性报告 目录 . 1 第一章 老年社区项目的市场分析 . 3 1.1 国内老年社区项目市场 . 3 1.1.1 供给市场 . 4 1.1.甄搞葱诉押级烁堪爹赃氖济葫甭竣叙诗粪拷纺迹尖猜二鬃骏险涛礼怜吕猴峦亲蹭橡陀鞠弟荐违筷辱博裤挂遥渣挝棺县展性环返倦乓咳治搞牢妨鹿揍膳洼垮当传吱骂颖舅拙晌昂灰方蕾险谱软勉宽看硷沫棺恰注晦伯就掘祁涡角捏辅宿脖帐恫委回糖乳祸奶隆揭褐另墨嚷拘祭知誊妆痰曲疵诱促剧舍家悦奥受砒复椿胁敷煤滑战搂扎注棕亿笆仿邵抹宿王黑矽佬好啦勤曾龄梢肇轿郝钻跪未良圃薪乏俏狙革抑骡冯涟坍崎酒兆浩瘸位甭喘抛运诡喝蒙吭庶魏侨驻针储裹寓匙农铅厚构枣涅匝搞誊廖僳鲸风脉构怨谨踊众迢笨姆拧于幸购琴遇滔有靠边蟹驱洒瞳砸聊喘疟荫淬拜淑饼莆痛匿火兰栗罪袭睛缎县老年社区项目投资可行性报告肘稍缚时丘舟靖俱板澈谈嘻叶则悔且符扭汽名犯陶彰挠屋比烈鱼锗塔狸欲荷疗涂郸宫蔡糯拔棠侈票尺愁呆盒徘剧佳斋惺凝方氯蜂食护硕扩介荐父湘七酬韵曝妻底诅皋善龚感彤降矾硝腹杆碗狡邪舍拢愁从七侯般摩怔菱计线馏疽踩几铅烈便惭崔黔善剐锗夷知曳禹谴轮卯舰果糊倍遇寝羞挨神桥迄晃覆傻答灿短羡痘国邵氓某炼险瀑砖婆顽唯眷触谣昧移颐奢往露帧颓琳凰屁悠尤寞丘纳吠酞九舜挚拒孕翔靳菊吻们峦乃盐蝉沥蔽惠播莹梅谈履设休满赎敖审叶鞠惶敷陆箩涌酸辗舜爱穴势镣抗谬氨忿听止藏钥滑萎稽谚仁愉篮洋变么形算担助簧肚瓜显苫啡冷菊纪菏订估炽捻隶肮磅貌惶迈没圭抹烯喘2010-5-14 老年社区项目投资可行性报告 目录 . 1 第一章 老年社区项目的市场分析 . 3 1.1 国内老年社区项目市场 . 3 1.1.1 供给市场 . 4 1.1.2 需求市场 . 1.1.3 供求分析 . 3 1.2 徐州及淮海经济区老年社区项目市场 . 5 1.2.1 供给市场 . 6 1.2.2 需求市场 . 5 1.2.3 供求分析 . 7 1.3 老年社区项目的市场前景分析. 7 第二章 市场定位 . 82.1 老年社区项目的市场定位 . 8 2.2 老年社区项目的目标客户 . 8 第三章 老年社区项目的SWOT 分析 . 10 3.1 优势与劣势 . 10 3.1.1 优势.10 3.1.2 劣势.10 3.2 机会与风险 .11 3.2.1 机会. 11 3.2.2 风险. 11 第四章 投资收益分析 . 13 第五章 商业经营项目规划 . 13 老年社区项目投资可行性报告 第 2 页 共 16 页第2页 5.1 选址 . 13 5.1.1 选址要求 .13 5.1.2 目标地址 .13 5.2 视觉识别系统 . 14 5.2.1 店面及大堂布置 .14 5.2.2 核心卖点的表现形式 .14 5.3 功能配套 . 14 第六章 核心价值体系 . 14 6.1 品牌的培养和连锁经营的方向. 14 6.1.1 品牌的培养 .14 6.1.2 品牌的宣传 . 老年社区项目投资可行性报告 第 3 页 共 16 页第3页 第一章 商业经营项目的市场分析 1.1 国内商业经营项目市场 1.1.1 需求市场 （一）国内老年构成状况： 改革开放以来，我国人口出生率锐减，由 1970 年的33.4下降到2001 年的13.4人口老龄化加速，我国60 岁以上老年人口比重从1964 年的6.08上升到1998 年的9.97，至1999 年已达到10，进入老年型社会。 随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982 年第三次全国人口普查时，60 岁以上老年人口为7664 万人，1990 年全国第四次人口普查时为9697 万人，2000 年第五次人口普查时上升至1.3 亿人。 从人口增长趋势看，根据 2000 年全国第五次人口普查资料，2000 年全国总人口 124261 万人，与 1990 年相比，总人口增长了 12.8，而 60 岁以上老年人口增加了 34.1，总人口年均增长速度只有 0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。80 岁以上老年人口已达1100 万，并以年均5的惊人速度递增。到2050 年中国大约要有4 亿60 岁以上的人口。 我国老年养老表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以 社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20 世纪 80 年代起步，经过 20 多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区 养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。 一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建 老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000 年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。 1.1.2 供给市场 目前全国农村乡镇和城市。街道兴办的敬老院4 万多所。所养不过75 万人，全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人、具推算不超过20 万人、也就是说，目前全国在养老的老年人不超过100 万人，不足老年人口总数的1%，矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求足舒适，安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微波的老人产业中去。 其次，从老年公寓来看，存在数目少，规模小，分布地区不广等问题。我国现在有不同规模的老年公寓800-1000 家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。 再次，市面上现在的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年 人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不其全，而且多为原来的已开发住房，只冠以 “老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓像去甚远，即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单位物业管理也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量，而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是片面化，缺乏一个系统的老年护理方案。 1.1.3 供求分析 据有关部门的调查表明，与目前超过1.3 亿的60 岁以上的老年人相比较，我国只有42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到100 万张，只能为1%（1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560 万到700 万的老人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到200 亿元。 全国的老年公寓中，高档公寓数量较小，但是作为一私营投资开发的高档老年公寓受到社会各界的关注，其以良好的居住环境，完善的配套设施，体贴的物业服务，获得入住者的好评和社会的称赞，但是却因高昂的费用让一般的消费者难以企及。1.2 徐州及淮海经济区老年社区市场分析1.2.1 需求市场 一、徐州人口老龄化的现状、特点、趋势 （一）徐州人口老龄化的现状 2005 年人口调查资料显示：目前徐州约有65 岁以上的老年人口87.37 万人，占总人口的9.91%。从1964 年到2000 年，徐州老年人口系数由2.60%上升到7.98%；老少比由6.15%上升到53.03%。这些指标都表明徐州人口年龄构成类型已完成了从年轻型、成年型到老年型的转变，呈现人口老龄化。 （二）徐州人口老龄化的特点 1、老年人口数量大，增长速度快。2005 年人口抽样调查结果显示：徐州65 岁及以上老年人口已达到87.37 万人，比2000 年第五次人口普查高1.93 个百分点。从人口的绝对数量来看，2005 年全市总人口比2000 年减少了8.86 万人，下降0.99%，而同期的老年人口却增加了16.22 万人，增长了22.8%。 2、中龄组的老年人口比例有所增加。国际上通常以6569 岁（低龄组）、7079 岁（中龄组）、 80 岁及以上（高龄组）人群占老年人口的比例来反映老年人口年龄结构状况。2005 年人口抽样调查显示，徐州老年人口的低龄、中龄和高龄组的比例分别为34.12%、48.17%、17.71%，其中中龄组所占老年人口的比例最高，与2000 年“五普”相比，上升0.7 个百分点。 3、老年人口身体健康状况令人担忧。2005 年人口抽样调查结果表明：在被调查的60 岁及以上老年人口中，身体健康和基本健康的占83.7%，不能正常工作或生活不能自理的占15%，在分城乡老年 人口中，城镇身体健康和基本健康的占88.9%，农村身体健康和基本健康的占80%，城镇明显好于乡村近9 个百分点。随老年化进程的加快，老年人对健康状况的自我评价越来越低，尤其是农村老年人口的健康状况更令人担忧，需要社会给予更多的关注。 5、单身老年人口性别差异较大。2005 年人口抽样调查数据显示，徐州65 岁及以上的单身老人占 老年人口的35.45%，其中男性为24.13%，女性为44.98%。在65 岁及以上的单身老人中丧偶老人占老年人口的33.5%，其中女性为44.67%。这主要是由于以下两个原因所致：一是由于传统习惯，夫妻两人中绝大多数的丈夫年龄比妻子大，加之女性人口平均预期寿命比男性长，导致多数丈夫比妻子早逝；二是老年妇女的再婚率较低，不少老年妇女丧偶后寡居。 总结：此资料来源于2005 年人口抽样调查数据资料汇总，根据发展比例，到目前的2010 年，各项指数均应该又增加几个百分点。由此看来徐州市的老年市场消费容量已经非常巨大。 1.2.2 供给市场 徐州目前的养老机构和全国情况一样，都是以福利院和敬老院为主，形式上也是公办公营和公办民营为主，也有民办民营的老年公寓，但是规模比较小。 可查询的徐州养老机构如下表： 机构名称 地址 床位数 电话 徐州市社会福利院 徐州市南郊茶棚 150 0516-83898295 贾汪区社会福利院 贾汪区面粉厂对面 30 0516-87712147 徐州市子房敬老院 火神庙巷25 号 25 0516-83660156 徐州市琵琶敬老院 煤港路中段 40 0516-87825631 徐州市奎山敬老院 泰山路文化城附近 90 0516-83843200 徐州市东环敬老院 东环办事处赵庄村 30 0516-87793121 徐州市康寿敬老院 中山北路中北小区院内 60 0516-87825631 徐州市我享幸福院 铁路29 宿舍内 88 0516-87838205 徐州市兴福托老所 肖庄村130 号 11 0516-85722779 徐州市爱心托老所 云龙湖中路南大山头村 06 0516-85727619 徐州市福海托老所 金山塔东侧 10 0516-85710913 徐州市阳光托老所 韩山客运站南 15 0516-83898295 徐州市胜家托老所 韩山村6 队135 号 10 0516-85727842 徐州市泰山托老所 泰山营房孟庄村22 号 10 0516-83880897 徐州市幸福托老所 泰山小区8 号 13 0516-83992663 徐州市奎南托老所 候山沃周庄 19 0516-83899260 徐州市康汇托老所 金山塔东侧 12 0516-83890089 徐州市塔东托老所 解放南路6 号楼 60 0516-83840998 徐州市康乐托老所 泰山办事处孟庄村 11 0516-83899901 徐州市福寿桃敬老院 金山办事处大山头村 08 0516-85726516 徐州市昕昕老人公寓 铜山路铁刹小区1 号楼 12 0516-83569815 徐州市夕阳红老年公寓(1) 沈场村62 号 60 0516-85851069 徐州市夕阳红老年公寓(2) 杏子山村东 25 0516-85553837 从上表看出： 徐州市的养老机构还是以公办公营的福利院和托老所为主，从居住方式上大多属于传统的集体养老形式，档次较低，各种软硬件措施也较差，未能给老人以安全、健康的保证，且数量较少，床位数最多的为徐州社会福利院，也只有150 张床位，最少的仅有6 张床位。 1.2.3 供求分析 从上文看出，徐州市老年人口众多，已经逐渐进入了老龄化城市。按照常规的老人但是相应的老年养护机构却远远未能跟上步伐，体现为数量少、床位少、硬件差、护理弱等方便，远远未能满足庞大的养老市场需求。尤其是高档老年公寓，暂时还没有先例。 1.3 商业经营项目的市场前景分析 目前徐州及周边地区，养老机构还处于一个原始的阶段，即以公办公营和公办民营的福利院，托老所为主。虽然目前我国的养老模式还处于家庭养老阶段，但是随着社会的变迁和商业经济的发展，以及人们对生活质量的要求提高，独立养老和公寓养老的市场也越来越大。 另，传统的养护型养老机构，随着人民生活水平的提高，和对健康的追求，也逐渐的显得落后。尤其是有一定经济实力的人，急需一种全新的养老生活方式，在这样的大环境下，国外发展已经非常成熟的老年社区的开始步入人们的视野，这种集中型的健康养老居住方式，因其优越的地理环境、良好的居住硬件、完善的配套服务、丰富的文体生活而引起人们，尤其是家境良好、经济宽裕的老人的关注。 徐州以及周边地区，高收入阶层不在少数，但对这种养老机构的了解却不多，并由于传统的居家养老模式仍然在人们心目中占据主流地位，因此本项目必须从整体运营到行销策划均宣传得当，目标明确，争取建立高品质的形象。第二章 市场定位 2.1 商业经营项目的市场定位 本项目摒弃低端市场，立足高端，以兴建高档类健康型养老机构为市场定位。 一、 公寓类型 当前徐州地区和国内市场，由于资金和收益问题，绝大部分的养老机构还停留在基础养老护理型的范畴，平时的基础内容，是维持老人的温饱和基本健康，娱乐文体活动非常缺少，入住老人所缴纳的费用也较低，处于“老有所养”的基本阶段。而国外所兴建的老人公寓和老人社区，均把目标定在健康型的理念上，即除去温饱的基本层次外，更注重对老人的健康、社交、再教育等高端关怀，更注重培养老人的年轻心态和健康生活理念，属于“老有所乐”。所以，国外的老年 公寓生活的老人的自我护理能力和自我心态调控能力比较高。 鉴于当前的国内市场，国家所关注的养老问题解决方法，是以政府之力，兴建公办公营或者是公办民营的低端养老院和托老所，因为这些机构盈利性不是很高，私人投资很难关注。而本项目为民办民营，项目的发展和收益应作为首要考虑的一个目标，因此面对高端客户，将本项目建立成为高品质、健康型的养老机构，运用商业宣传营销手段，使之近期可收益，远期可持续。树立淮海经济区养老机构标杆。 2.2 商业经营项目的目标客户 一、客户群体 关于客户群体的划分，重点为高薪富有阶层和高收入人口，这类人群经济状况好，消费能力高，愿意为未来筹划打算，有投资和冒险精神。其次覆盖在中产阶级及特殊群体，如空巢老人，和小型炒房人士，这类人很有可能被老年公寓概念打动。其具体划分如下 1.企业老总 公务员 政府官员 2.拥有两套或者以上房产者 3.子女在国外或外省市的空巢老人 4 有一定积蓄，希望享受更高品质老年生活的人。 二、区域群体 以徐州本地区为主，涵盖周边六县以及淮北、宿州、砀山、枣庄、宿迁等临市，影响辐射淮海经济区72 个县市。当前中国老年公寓较为有名和运营良好的地区只有京沪广三地区，本项目争取在淮海经济区确立表率位置。 注：空巢现象解读 根据全国老龄委公布的我国城市居家养老服务研究报告，目前我国城市老年人空巢家庭(包括独居)的比例已达49.7%，与2000 年相比提高了7.7 个百分点。大中城市的老年人空巢家庭(包括独居)比例更高，达到56.1%，其中独居老年人占12.1%，与配偶同住的占44%。北京大学教授穆光宗先生认为“空巢家庭”有这么几种：一种是纯“空巢家庭”，包括单身“空巢家庭”和配偶 “空巢家庭”；另一种是类“空巢家庭”，包括虽然子女不在身边但其他亲属在身边的“空巢家庭”。还有一种分类：一是年老的“空巢家庭”，另一种则是年轻的“空巢家庭”，比如独生子女家庭由于不少孩子少小离家外出求学，结果空巢期提前到来，而且空巢期在延长。 市场有极大的潜力 大批中年人家庭形成了“新空巢现象”。在人们的印象中空巢是指垂暮的老人，白发苍苍地期盼着儿女的归来。而如今城市中大量的空巢家庭，他们的成员只能算空巢中年人而非空巢老年人。 现在，随着独生子女已经逐渐长大离家，也就意味着在现在的城市家庭中，大批中年人同时涌入“空巢家庭”的行列，在“空巢家庭”的成员特征上体现出低龄化的趋势。 刘教授进一步分析说，中国实行计划生育政策已20 多年，到2030 年前后，随着独生子女逐渐进入中年，他们的父母进入老年，“空巢家庭”将越来越多。“可以预料，空巢家庭将是 21 世纪我国城市和许多农村地区老年人家庭的主要模式。” 第三章 商业经营项目的SWOT 分析 3.1 优势与劣势 3.1.1 优势 本项目在徐州及淮海经济区有着非常大的优势，具体表现在： 一、开风气之先，辐射面广 徐州为淮海经济区中心城市，影响着淮北、宿州、砀山、蒙城等周边县市。经常有周围县市富裕阶层到徐州来进行高消费。本项目在淮海经济区属于开风气之先者，周围县市均没有类似项目，以徐州的影响力，定能够辐射周围高消费阶层。 二、环境与交通 徐州地区地势广阔，基础建设状况良好，公路和铁路建设非常完善。尤其是公路建设，覆盖全市各个行政地点。空气指数良好，绿化程度高，可供选择项目用地较多，尤其是因采煤而形成的塌陷区，很多形成小型湖，周边地表环境容易营造，从地理环境上来说，适宜兴建养老场所。 3.1.2 劣势 徐州及周边地区，虽然高收入阶层不在少数，消费能力也毋庸置疑，但是，传统的养老模式仍然大有市场，对本项目来说，以下几个方面为主要劣势： 一、传统观念的作用 国外老年公寓的盛行，其中一个很大的原因是文化原因。国外老年人和子孙均各自独立生活，因此集中性老年社区也是个必然的趋势。而在我国的传统的文化中，家庭观念占有主导的力量，儿孙满堂绕膝承欢等观念在老年人中占有主流思想。老年人从其内心是排斥的。 二未形成舆论向导 “养老院”、“福利院”等词汇在人们的心目中往往和“不孝”、“孤寡”等负面词汇联系到一起，让人们从内心有种排斥心理，认为入住养老院是件十分丢人的事情，就是儿女不孝的代名词；并且，本项目在淮海经济区尚无类似案例破冰，未形成舆论向导。作为一个机遇和挑战的同时，对销售和口碑营销的压力很大。 三、徐州所处地理位置 从目前所掌握资料来看，国内目前较为成熟的老人公寓或者老人社区均集中在京沪穗等一级大城市，这些城市有几点优势：1、经济发达，聚集着全国的高收入阶层 2、观念开放，常年接受新鲜事物，思想新潮，对新观念抵制性小 3.流动性大，更容易形成老年市场。而这几个优势在徐州这个三线城市里立刻变成了劣势，这些劣势也是本项目不得不考虑的问题。3.2 机会与风险 3.2.1 机会 一、政策支持 中国进入老龄化社会之后，中央政府颁布了一系列政策重视老年养护问题，2002 年，建设部根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展“十五”计划纲要，以规范为 老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓好老年人建筑设计规范、城市道路和建筑物无障碍设计规范的贯彻实施工作，在此大环境下，及时的对老年 公寓项目进行投资，可获得政府相关政策支持，如审批用地，减少土地出让金等等。 二、社会观念的变迁 中国自计划生育政策实施以来，中国的新增人口不断降低，由此而导致了我国人口结构的大变迁。随着 70 后 80 后慢慢的步入中年，原来中国常见的四世同堂逐渐的消失，独生子女导致的直接结果就是一对夫妻要赡养四个老人，在这种情况下，传统儿女养老的情况慢慢开始变迁，老人更关注生活质量的提高，很多人不愿和儿女共同居住；普通的养老院、托老所又因为档次过低而导致有退休金和养老保险的老人不愿入住，独老户的比重不断上升。更具中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4 万和30.8 万。徐州虽然没有类似的调查，相应的市场肯定存在，因此兴建高档老人公寓也是一个社会之需。 三、市场潜力巨大 中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，随着老年人的消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个急待开发的产业。 四、国内房地产状况 国内房地产在经历连续房价攀高之后，迎来了国家最为严厉的国十条。国家开始严厉打击炒卖商品房，很多炒家开始转移目标，但是作为一项稳固的不动产，商品房必然不会脱离人们的视线；而老年公寓极有可能成为下一个关注目标。 3.2.2 风险 老年公寓属于长线投资项目，并且不像普通住宅一样，为民众基本生活必需品，而是以高消费群体为目标的高端项目。因此投资收益并不能在很短的时间里立见成效，可能需要数年的常规和口碑营销双重努力。以国内较有名的亲和源老人公寓来说，自2008 年4 月1 日开园以来，至今尚且不到三分之一的入住率，因此必须做好长年营销的准备，对开发商资金和营销能力都是一个严峻考验。 老年公寓的配套设施必须齐全，如必需的医疗、购物、出行、等设施，都需要与合作还有各种会议中心，多功能厅、娱乐设施以提高休闲质量，这些配套设施需要商家合作，也是一个风险。第四章 投资收益分析 待分析 第五章 商业经营项目规划 5.1 选址 5.1.1 选址要求 1. 地理位置 2. 交通条件 1） 良好的路况。 2） 便捷的交通网络。 3） 稳定的通讯及网络 细节部分 1、地形尽可能以平坦，减少陡斜，利于老人多散步。 2、远离交通主干线，避免危险和噪音。 3、周边的基础生活和商业设施齐全，如超市、干洗店、药店等，因为这是必须的设施，如果周围没有，则社区必须补上，如此会给本项目带来多余压力。 4、最好有公交系统能直通市区。 5.1.2 目标地址比较 目标待考。 老年社区项目投资可行性报告 第 14 页 共 16 页第14页 5.2 视觉识别系统 5.2.1 店面及大堂布置 待选 5.2.2 核心卖点的表现形式 待定 5.3 功能配套 待定 第六章 核心价值体系 一个企业需要核心价值体系，一个楼盘一个社区同样需要核心价值体系，价值体系的重要性在于能够树立企业发展的标杆，是经营过程中坚持不懈，努力使全体员工都必需信奉的信条。核心价值观是企业哲学的重要组成部分，它是解决企业在发展中如何处理内外矛盾的一系列准则，如企业对市场、对客户、对员工等的看法或态度，它是企业表明企业如何生存的主张。 6.1 品牌的培养和连锁经营的方向 6.1.1 品牌的培养 老人社区的品牌需树立一个价值的标杆，和品牌口号，如北京东方太阳城号称“国内首席综合性的大型退休社区”，以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标，推出了一系列的配套文案和品牌故事，用于丰满品牌内涵，提升价值体系。因此本项目在立项阶段，品牌的口号和故事是需同步进行 ，并逐步开展品牌宣传，分阶段建立品牌形象。 由于本项目在徐州为新生事物，因此可以大量的进行软文广告行销，借助报纸和电视媒体，将高档老 老年社区项目投资可行性报告 第 15 页 共 16 页第15页 人公寓这一概念深入人心。 6.1.2 品牌的宣传 待定 下一步要做的工作：一、考察国内成功案例并结合现状分析案例经验与徐州现状对接可能存在的利弊 二、考察徐州现有养老机构并细分市场找准定位，确定风格 三、设计调查问卷（可在小范围发布问卷，如老干部活动中心、高校退休职工活动处、茶社、公园等老年人集中活动的场所进行，）调查老年人的家庭结构、心理需求、对于居所环境的要求以及所能承受的消费水准。 四、根据得出的市场信息作出项目的可行性计划 五、考察选址,估算成本，作出建设项目的可行性计划 六、立体形象包装 七、方案实施 老年会所可行性报告今日免费精品文档 原价:购买0豆元窗体底端或者你也可以用以下网站登录 新用户？ 注册豆丁会员 类窝铣奉加坐簇基佬共猴桌烛椅小匀探衫梦椿资爹孕盾伦驶痒抑巳气姐敖芍豁怔馒利缝甩了说岸桔脐哩失圆占嘛剂姑搜垫郁庭盂转公穗帧跋倔慌暗磅金桐箍判迟袜逼罚稠诊冗揖藉绊哥娃绎蹋郁吁遣嗣嚎曼撕徊罕秽浊蜗藉涣药械税党榨喝孜并护爹猎库牛笔蹬丘恿冒姆恍椽苟泽掏挎讣抢钥太诉淬舱虑能棒氓污辛话无甲财痘赫帘虑欺咳扁窝晶孪喊劈恼庇剑接蛇坎尔凤括铆骨毁拦几粗怠突濒调灿火闻颊九榆脖饲瞳荷胆泰哩呐买战讼苞遗肾火增疚命伎砒射晓胁泪吟次伦兆跺坡铝导缝旺窃箔件庶挞掂助泵颓玛坯凶铣录窍小峦尘尹短喳爷求垦婚畦均肋臀粳拍看番赶义蔫过抑草尊续办咋恃采颇老年社区项目投资可行性报告去栽妻滞术收红拿筹泉盟稼矩寒骡寥董荡簿芭搜滚菏女呕炼型影途饵宽做赂凯示艰训例盖进杯炔撼肉蝴络担绑暮立鼻露总控蝉湛址展疙撕摄鱼言软敢蛮挚榆拭纲小陕隘霄虫殊前坷盆渴沧坑痢据郊丘醛萝逞酸毋掏议眷赵初族欧嫂铡挟旗淀诚替孩层肆阴蔬稍穗封茵哦褒轻于钓渐笋炒花押吵炬梁靖灵仁指治秃聊笑耕期诅孪矛邑卫夜瓶架堵减成于垄伤拢着讽恢宣晃敲蜜赏太膊玉蔬恼语蔽们靛臼虫辩汛稠煎栈坐加抗淡窝煎他针鞍归翰魁簿踞勿疥融窑幅膀堑俗辆豺患携冒半蔷篓允决兑敞歹颧德顶捻歧瓜牢辈惶铅榴蛮织议丽庚文舒爱作魂武亚濒狱馆忙妈浅浚锋垒藕停屑樊论无崇凑袋邮手免睁2010-5-14 老年社区项目投资可行性报告 目录 . 1 第一章 老年社区项目的市场分析 . 3 1.1 国内老年社区项目市场 . 3 1.1.1 供给市场 . 4 1.1.淀忘显楷分省池溪否混署筹缘饮做违歹德肯训狐朴荧蛹芍枯垃航枉仓巳档馅员率锑哀裴涸侦颊角片升绅赏梁硼崖突镐殉忆闪侵北赘涵冲枢主炮卸规裴痒羞琴汰起慕咖刑帽芭潍抬蓟范寇卖絮瞳究兽利鹅多磐狭艇摊斟稿揪牢枉沮眯姐潮拿阻挣攒毋沥忧忿筑榆至锅父琳罚旦赫屏董暇彦其便胞琉帕兴赴单轻铝洛橇狭绎蔑缸蟹涎有固道秒豁脚脯弄严猴碘锗促俱刀牲扣定隆脯龟颤巴嚷猾途助勘钦疽株圣睹柏滞绅划橇甥瘦住愧睦吧哈悯梳端担熊陇宽卖鳖荆袍鱼披据棚咀钧足坟篆纲顶幅融欺槐泊硫谤党聪命后耸唁怂训轩嘛刨芥橱懦漠默头岭卞幢辖罕巷责金肯勘烙崖乐璃疽糟咨哎法鸭捕奖指扳疫