【商业地产PPT】商丘天伦国际广场项目定位及营销方案107PPT.ppt

因城市而流传因中心而辉煌本项目发展思考,也不仅仅是全新的城市空间,不仅仅是全新的建筑形态,商丘唯一的 SUPER HOPSCA,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,时代MALL、星级酒店、居住公寓、SOHO公寓,城市进入HOPSCA时代,天伦国际广场 系列报告之一,商丘天伦国际广场项目定位及营销方案,目录,第二部分,项目主题定位,第一部分,项目竞争分析,第四部分,规划设计建议,第三部分,项目定位,第六部分,项目招商策略,第五部分,项目销售策略,项目市场定位,第一部分 项目竞争分析,市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：项目优势 Strengths项目劣势 Weaknesses项目机会 Opportunities项目威胁 Threats竞争分析综述,SWOT分析,项目SWOT分析,项目竞争分析,SO 战略WO 战略ST 战略WT 战略,衍生战略,优势分析,SWOT分析 优势,项目竞争分析,宏观,国家政策辐射优势,商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处 具有承东启西、接南连北的重要作用辐射优势；商丘市建设区域性物流中心城市，在2007年开始实施工业立区政策国家政策优势；,微观,老牌发展商客运地段配套优势,天伦是商丘的老牌地产商，知名度与美誉度兼有；有投资安全性毗邻城火车站、中心汽车站，是商丘通往各地城市的主客运站；是商丘最高档酒店与公寓、娱乐场所的汇集地提供中高档次消费人群临主干道，平整而方正，商业角度的可视性极佳；神火大道是城市的主干线，人流大，属于城市核心商圈，商业配套较为完善；且步行街与项目毗邻，对传统零售商业而言，构成强有力的支撑；主力商场提供机会,中观,区位经济交通优势,地方财政收入在商丘市区县属于较高水平 经济优势；项目处神火大道，是商丘往各大城市的主干道交通优势,SWOT分析 劣势,项目竞争分析,劣势分析,投资环境,投资意识薄弱,商丘市民现阶段对首层商业物业认可，对首层以上部分不太认同；投资渠道过窄，对产权式酒店及写字楼多投资意识不强需要引导；收入水平低且现有众多新盘在售，导致客户减少规划、挖掘新客户；虚拟商铺在商丘地区存在证照、按揭办理难的问题轻型材料划分；,城市商业现状,适应性招商原则,当地品牌参差不齐，经营管理落后；招商受限制 购物环境落后，中高档次消费人群习惯到郑州消费消费人群流失；快速主干道切断人流，商业氛围大打折扣过街天桥；,机会分析,SWOT分析 机会1,项目竞争分析,城市发展机会,工业立区企业增加,“工业立区、开放活区、商贸富区、和谐兴区”发展战略为新梁园提供了更多的企业支持；城市以神火大道为发展龙头，城市正向“南”发展；城市商业格局将要迎来新的发展。,区域市场机会,商业/写字楼产权酒店,大盘风雨欲来，但同质化竞争较大，多数为室内步行街式物业，新一代商业物业更有机会MALL店中店的机会；结合商丘现中轻年消费水平来看，其消费力并不强，而且从着装上看消费水平，商丘有需要引入价格较为便宜的服饰潮流服饰的机会；商丘写字楼硬件配套落后、物业管理落后，且“工业立区”城市战略开始实行，较为高档的德信及华联商务出租率也已经达到100%写字楼机会；周围政府单位、商贸办公、火车站等较为多为此客群配套酒店服务存在机会，商丘三四星级酒店入住率较为高，普便达到60%酒店业机会；为上述客群服务的餐饮娱乐也同样存在机会餐饮娱乐业机会,机会分析,SWOT分析 机会2,项目竞争分析,区域住宅机会,城市改造机会供求失衡机会,区域一带有众多的商业群体，且市中心现有土地稀缺，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的基础；商丘住宅如中环、金地、园中园的小户型公寓较为好卖，小户型存在较大的市场需求量；,住宅产品机会,现代简约清新/实用之机会,商丘适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会；商丘住宅建筑模式单一，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力；,住宅主题机会,新概念水景主题的机会,商丘作为全国44个严重缺水的城市之一，作为生命之源、财富之源的物质，是城市居住理想的载体；水景（新加坡）主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在商丘住宅市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新亲水概念的住宅市场具有广泛的空间。,SWOT分析 威胁,项目竞争分析,威胁分析,区域竞争格局,本区域竞争空间面临挤压,旺角、金地、中环、丹尼斯等商业项目在本区域开始运做，城市商业体量过大，竞争即将白热化，其潜在的威胁较大；MALL店中店形式街铺较为少，不利于品牌展示外立面新颖MALL店中店因为需要统一经营管理，物业管理费用较步行街高，经营户承受的经营成本加大。,潜在威胁,投资引导性,住宅竞争格局,众多名盘染指蚕食大半江山,天鸿城以返租形式运做失败，导致投资者对MALL店中店及虚拟商铺产生不信任；项目的位置处于神火大道东侧，如何将西侧的人气吸引至本项目将成为我们项目的是否成功的方式经营管理及人气店的设置居住与商业距离过近私密空间大，安全性、管理差商住人留分离,城市向南发展；住宅投资热点主要集中在“商”字及“火”字之间；个性化的楼盘也将在商丘出现异彩纷呈格局，将吸纳不少的市场份额。,基于商业是项目创造剩余价值的载体，是项目开发的关键要素：,衍生战略,项目商业竞争分析综述,项目竞争分析,强化高品位稀缺性；体现商业规划均好性；,天桥连步行街营造氛围；表现休验式购物环境。,主题词：适应性商业集合体城市规划市场基础,基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本：,衍生战略,项目住宅竞争分析综述,项目竞争分析,主题词：现代清新简约个性 亲水小户型,主要物业品种设定,物业品种设定,1-3层：商业 主力商场,5F以上：商业 主力商场,高档商场邻街商铺,便捷式酒店/三星级酒店,-1F及4F：商业 主力商场,超市社区配套餐饮娱乐类,5F以上：住宅主力商场,简约住宅/空中水景花园,空中花园概念水景公寓+酒店+商务大堂,餐饮娱乐休闲：酒楼+KTV+DISCO+酒吧,超市大卖场家电、通讯大卖场-2F停车场,-1F、-2F,1F,品牌名店 珠宝化妆品精美饰品皮具,精品女性服饰+女性用品+饰品+休闲餐饮,2F,3F,精品男装+品牌折扣+体育运动+休闲户外+跨街天桥,4F,5F,各物业品种的竞争分析及竞争策略,主力商场,主力商场,室内步行街,超市部分：A。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供足够的人气；B。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。本项目是大型复合项目，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。,超市及社区配套,超市 社区配套商业,与自身投资产品竞争,项目竞争分析,各物业品种的竞争分析及竞争策略,翔宇大酒店,华驰粤海,黄河大酒店,悦华大酒店,天宇大酒店,英皇快捷酒店,睢阳迎宾馆,一、物业形态布局建议：,一）酒店部分：1.酒店布局,2.主要酒店经营定位状况,（详细资料参见市场调研报告）,项目的竞争定位,商丘酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、公务员阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有服务品质而相对较为实惠的酒店；三星级酒店在商丘大部分的开房率超过60%；产权式酒店在项目以客运站、火车站、行政单位所对应的客群，就足以造就经营的基础了。,产权酒店,项目竞争分析,核心竞争力,三星级酒店,结论：产权式酒店在项目区域内存在一定的市场空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品种，即项目的次要物业品种；产权酒店的体量需控制，从商丘现酒店业的酒店房间数，建议将量控制在100-120间左右，每间面积控制在40平米左右。,基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公投资自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型比例在左右，是销售速度最快的物业之一。商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-至130平米之间。住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅的物业品质。,住宅/公寓:宜商宜住宜投资型,住宅/酒店式公寓,需求决定供给,结论：本项目在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约、亲水风格，户型实用合理、私密强的生活社区。而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留商丘的需求、及小资阶层选择生活方式而存在的，同时在三线城市可作为办公用途，都具有一定的市场空间。,项目竞争分析,各物业品种的竞争分析及竞争策略,数码港写字楼,德信商务楼,华联商务楼,天伦写字楼,待建写字楼,写字楼市场分布,纯写字楼目前在商丘地区的存量不大，该物种有一定空间，例如商丘的德信、华联商务的入驻率都已经近100%；梁园区作为经济强区，有一定的写字楼需求量，而现阶段在售的写字楼供应量不多；但从城市发展角度来看，商丘发展写字楼还处于城市初级阶段；郑州：明晰写字楼发展方向概念；洛阳：高档公寓与写字楼形式混合；商丘：写字楼刚出现不久，市民对其概念并不明晰（市场接受程度不高）.完善、高档的硬件配套使得该物业会出现较高定价，间接影响后期中小型企业入驻；,写字楼物业,项目竞争分析,核心竞争力,写字楼双刃剑,结论：写字楼物业是一把双刃剑，商丘现有的中小企业主要是入驻于档次较高的小区、家属院等非纯写字楼物业。而现有的数码港、长城大厦因当地中小型企业承租率较低，过了免租期后，出现租金过高，退租事件；当然也有好的一方面，德信及华联商务现招的主力客户是以网络、房地产等大企业为主。因此，我们在考虑写字楼物种时必须考虑到量的问题及招商问题，但由于其存在较大的风险，以产权式酒店的方式来做写字楼，主打口号为：宜商宜住宜投资。前期运作时不必要太强调纯写字楼概念。,各物业品种的竞争分析及竞争策略,第二部分 项目概念定位,1#产权酒店与商务两相宜,2#、3#、4#座,全业态均衡的门户地标,【运营战略产品解码】,酒店,商务,架空层连廊花园,购物,娱乐、休闲中心,公寓,hotel,投资及服务功能的体现,office,商务功能的体现,park,休闲的舒适功能的体现,shopping,消费功能的体现,Convention,娱乐、休闲功能的体现,Apartment,居住功能的体现,功能的复合，相互提升，进一步形成HOPSCA的功能与概念,【城市综合体复合功能的体现】,【HOPSCA的相关链接】,HOPSCA的两种表现形式A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。,豪布斯卡（HOPSCA）是英文单词HOTEL（酒店）、OFFICE（写字楼）、PARKING（停车场）SHOPPING（综合购物中心）、CONVENTION（娱乐空间）、APARTMENT（国际公寓）首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木。一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们走进国际化休闲新时代。,我们的HOPSCA,H O P S C A,核心地段价值,复合型功能与产品相吻合优质服务与生活的新高地,城中心市级商圈价值资源共生 聚合增值,城市新模式中心,全新优质的生活空间、全新休闲模式、全新的项目开发模式,HOPSCA城市口岸 门户地标,我们的形象与理念,HOPSCA意象的目的,酒店H,HOPSCA意象的表现,商务O,HOPSCA意象的表现,HOPSCA意象的表现,架空连廊花园P,购 物 S,HOPSCA意象的表现,HOPSCA意象的表现,娱乐休闲空间 C,HOPSCA意象的表现,公 寓 A,概念思路与理念的契合,HOPSCA城市口岸 门户地标,门户的产品,门户的价值,门户的生活,城市综合体功能的复合居住产品的革新投资产品的融合酒店与购物中心的价值提升,市级商圈的核心地段成熟繁华的城市价值独特便捷的区域价值传统与尊贵的文化价值,市中心的辐射圈层“双十字”黄金走廊完善齐备的生活配套稀缺珍贵的臻贵地段,产品之地标,城市之地标,生活之地标,第三部分 项目定位,应天在创造一个时代,应天时代广场,项目总案名,项目主题定位,项目主题描述,分案名,应天时代公寓,应天大酒店,在总案名的统领一相互协调统一、有机结合共同体现核心地段上的理念与价值,应天SOHO时代,应天时代MALL,应天时代广场,针对2/3/4号楼,针对1号楼5楼以上部分，酒店除外,针对1号楼酒店部分,针对项目所有商业部分,针对项目总体,项目总体定位,餐饮娱乐风情街、超市及社区配套商业、应天大酒店、及其他概念商业,打造泛商丘地区规模最大、功能最全、档次最高、环境最优、效益最好的时尚购物场所,项目主题定位,项目主题描述,应天时代广场,应天时代MALL,餐饮娱乐休闲+产权酒店,应天SOHO时代,应天 时代公寓,商务公寓性质：酒店管理服务，打造一个宜商宜住宜投资的新空间，既为商务精英提供新型办公空间，也为城市精英提供私享尊邸。,专为城市精英打造的现代简约的居住公寓，传统物业管理服务。,商业部分目标客户群定位,商业部分目标客户群定位,客户定位,投资客户自营客,产权酒店目标客户群定位,客户定位,中端投资客户,产权酒店目标客户群定位,普通政府官员、小资群体、离退休养老人员等购买目的：为获得稳定的长期收入购买物业，购买物业在他们来说多数有“比存银行好”的想法。特征描述：在城市中属于温饱型的人，他们没有迫切的谋生需求，有小笔闲散资金。关注点：酒店的可持续经营保障及未来的良好发展前景，对酒店的价格、投资的安全性较为敏感。,【运营策略】,经营思路：1、产权式酒店概念：产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是仅而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。,产权酒店经营方式,产权式酒店经营目前流行的经营方式有以下几种：A、约定租金+时段消费：固定租金率形式，客户按照先前签署的协议，按照一定的租金增加率收取租金。优点：业主可以获得稳定的租金；缺点：开发商、酒店经营公司压力较大。B、分红+时段消费：业主只收取酒店的盈利分红。优点：酒店压力最小；缺点：业主的投资风险较大。C、保底租金+分红+时段消费：业主平时收取较低的保底租金，年底取得酒店盈利分红。优点：开发商、经营公司的压力较小；业主不但可以获得稳定的投资回报，而且可能得到较大的分红；缺点：经营公司和业主关系不宜相处，对酒店的管理透明化程度较高。,产权酒店经营方式,由于目前产权式酒店在商丘是新生事物，投资市场对其的认识度不高，所以我司建议在进行操作时采用稳健的组合策略，即第三种策略，同时对这种策略进行优化：保底租金（前期为一次性返租，后期施行活动的保底租金）+分红+时段消费,【运营方式】,产权酒店经营方式,1）前期一次性反租，克服客户的最大疑虑，解决紧迫的销售回款问题，同时给与酒店经营成熟时间。2）后期活动保底租金，指保底租金参照社会经济活动标准的变化进行浮动（或者事先约定变化率），动态的租金收入最低程度上保障了客户和酒店经营双方的利益。3）分红收益则完全根据酒店经营状况，更大程度上保障了双方的权益4）有利于三方共赢局面的形成，是对业主、对经营公司、对开发商权益最大程度的保障和维护。,【运营价值点】,产权酒店经营方式,酒店式公寓目标客户群定位,客户定位,投资自住,酒店式公寓目标客户群定位,小户型应以投资和居住相结合的模式入市，据我司以往的经验和对商丘市场调查所得，目前投资小户型销量最好的为50平方左右的户型，居住的为70平方左右的户型，目前在小户型销售比较成功的项目有喜来登、园中圆等，最小面积分别为34平米、37平米，主要以50平米左右的户型销售最好，建议顺应市场趋势，将投资与居住的比例定为6：4。,第四部分 项目规划设计建议及相关问题,总体规划设计,各物种规划设计建议,应天大酒店:共120间,每间40平方米,设置在6-15层,跨街天桥:连接步行街与项目三层,应天SOHO时代（商务公寓）,应天时代MALL,酒店大堂,公寓大堂,应天时代公寓（居住+酒店）,架空层景观水景,应天时代公寓（居住公寓）,图纸背面,图纸正面,空中连廊,1#各部分具体面积、比例如右图：,（本面积全部为约数且有误差，具体面积以最终规划图为准）,各部分所在位置分布图:,会所,物管办公,SOHO公寓商务精英新型办公空间,国际公寓,国际公寓城市精英私享尊邸,各平面层内部动线设计建议,1#、2#、3#宗地在二层、三层以空中连廊连接，使各分区能有效连接一起，实现商业价值的整体提升；主力商场及传统商业配套以MALL店中店（虚拟商铺）设计，呈回字型，便于客流走动；以超市、必需品消费引导人流，带动社区配套传统商业及服务业的人气和经营；裙楼各片区之间有路网贯穿。将步行街人流引入本项目，必须设计跨街电梯天桥,2号楼,1号楼,3号楼,空中连廊,空中连廊,跨路天桥,商业部分规划设计建议,楼层业种规划,B1F,1F,2F,3F,4F,超市或电器、电玩游戏厅,国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化妆品、鞋包、特色餐饮,少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、饰品、休闲餐饮（甜品店）,品牌折扣店、男装、运动服饰、运动器材用品、健身器材、户外体育用品用具、西餐厅、咖啡厅,高档商务酒楼、KTV、酒吧、DISCO,商业部分业态规划,代售商铺的总价控制范围,商家对商铺总价的接受度集中在20万50万区间为最多；经营者能承受的银行按揭首期款与其能接受的总价相关，30万元以内占了较大的比例;商铺总价的控制，通过15-20M2、20-30M2、30M2 以上各面积铺位占总铺位数比例的合理安排得以合理控制。,面积规划方案将在签订正式合同时给予,商铺铺型与铺位分割方案及配图,进深：建议8.0米；面宽：建议4米；裙楼柱网：矩阵8.0 x 8.0铺型方方正正较为购铺者和经营者接受；尽量避免柱位出现在商铺的中央。其他户型设置时应考虑到进深与面宽比例控制在2:1,内街,内街,利用轻型材料隔商铺,虚拟商铺，房产证是很难办理的；按地方操作方式进行，先与当地相关部门了解此方面政策如房产证办理方面有困难，应采取轻型材料进行商铺隔断，先与相关部门报批，然后进行拆除。,四层电梯是否够用,从专业角度考虑，1200-1500平米左右需要一部电梯。但本案具体可看四楼引进商家；可以衡量成本再决定是否添加。,四层电梯口设立休闲大堂,在电梯口留有小型大堂，给众商家做为公用。,B1F、1F、2F、3F做为百货，仅有二个出入口是否够用,出入口一般项目大都需要二个，但出入口的位置主要是考虑到消防通道是否过关，如消防过关的话，仅做一个出入口都行。出于商业角度考虑，最低要求是二个出入口，分为主次入口。其中一入口要与地下超市连接。,交铺装修标准建议,地面：耐磨地砖配相同颜色地脚线墙面：白色乳胶漆吊顶：乳胶漆白色卷闸门入门口预留电视、电话、网络接口,广告位、灯箱的设计,本项目沿神火大道展示面较广，应制作一字排开的灯箱广告牌，营造浓厚的商业气氛；统一规划，统一制作；商业内街各商铺预留有统一标准尺寸的门头广告灯箱位。,公共配套功能设施建议,灯光的设计,要考虑路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。采用灯箱广告牌及射灯，在晚上增加灯光效果，营造商业气氛。,主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到与建筑整体是否存在视觉不协调。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。,主入口的建议,市场旗杆和风水位的设计。市场花草坊，行道树等绿化设计。座椅、休闲椅区的设计。消防通道与市场的连接设计。垃圾站和供超市独立的卸货区。围绕市场一周的环形交通设计。市场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。,市场、商场及场外公用设施,市政天桥的设计与项目贯通,与市政联系建设天桥飞架神火大道，在项目靠天桥东西二侧增加自动扶梯作为引桥，将人流导入三层。,在出入口或重点区域设立导游图，如图：设立监控器，监控商业安防等入口引导系统，在出口设置例如停车场等人流，车流导向系统。,指示系统,公共广播系统,在专业市场及商业街区设公共广播系统,公寓部分规划设计建议,住宅景观设计建议,园林效果参考：景观设计重视细节，体现住宅品质，有利于价格的提升。概念水景的营造，为水岸蓝湾景观设计画龙点睛，灵气顿生，提升整个小区的配套档次。,第五层及以上为住宅。该层同时作为空中绿化层，设计大面积的浅水概念景观水深0.12-0.18米，蓝砖铺底，增加居住景观价值；,体现移步换景的设计效果；讲究夜灯设计效果，营造温馨的家居氛围；尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观；亭台水榭、木栈道、卵石滩点缀其间；设儿童活动区，体现亲和空间设计。,住宅立面设计建议,以新加坡风情为规划蓝本，现代清朗、具国际气质的建筑立面，东南亚风情园林、多功能泛会所、彰显品牌的物业管理形成商丘一个有独特个性与创意的高尚品质住宅社区。建筑群点式布置，开扬通透；同时扩大园林空间。,建筑规划中总体环境的塑造，建筑造型上强调简洁的线条、明快的色彩运用，其中园林景观的总体设想，绿化的布局是新加坡住宅最大的诠释。高层住宅外墙橙、黄、白、蓝相间，造型新颖。坡顶设计、透明落地 玻璃窗和转角飘窗台，组合清新。主题词：现代清新简约个性 中档亲水,样板房包装,开放式厨房设计,布局紧凑实用个性化装修,样板房包装,通风采光性好,SOHO办公居住办公兼备,物业管理建议,酒店式服务,客户商务中心,24小时保安值班,高速宽带上网,1、面积区间：由于项目所在的位置绝佳，配套齐全，公寓面积布局应该以小面积为主，降低置业门槛，同时与3、4号楼有所区别。面积及各部分比例如下：,【2#公寓规划优化建议】,以上数据，等进行充分客户需求调查完毕后予以确定！,2、装修标准：公共部分装修标准外墙：裙楼为高级大理石，塔楼为高级外墙砖。电梯：高速、豪华内饰电梯，轿箱加装通风设备。电梯大堂及过道（走廊）：墙面、地面贴高级大理石及瓷砖；电梯大堂及电梯口：优质石膏板天花吊顶高级灯饰。其它：走火梯地面为水泥面加防滑条；大堂入口处配备不锈钢信报箱，每房一个箱格。,3、公寓部分装修标准墙身：客厅、卧室涂刷高级乳胶漆。天花：涂刷高级乳胶漆。地面：入口玄关铺大理石；有房间间隔的；厅铺高级抛光砖，房铺高级实木复合地板；没房间间隔的：铺高级抛光砖。门：入户门：高级加强型饰面木门，并装防盗型门锁及猫眼；房门：高级饰面木门。窗：安装高级铝合金窗，双层中空玻璃，并配手动式隔音通风器（号楼）；,厨房：1）地面铺高级防滑砖，墙面贴高级瓷片，铝扣板吊顶天花，配豪华厨柜、高级人造石台面、名牌洗涤盆、冷热水龙头、高级吸顶节能灯；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装；附送排气扇、名牌抽油烟机；附送名牌煤气炉并设置管道煤气泄露自动报警系统。2）地面铺高级抛光砖，墙面及天花板涂刷乳胶漆，配高级豪华厨柜，高档人造石台面、名牌洗涤盆、冷热水龙头；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装；附送排气扇、名牌抽油烟机、名牌电磁炉。,卫生间：地面铺高级防滑砖，墙面贴高级瓷片，天花涂刷防水乳胶漆，配高级吸节能灯、排气扇、木门、门套、及高级淋浴间设施；铺设冷热水管；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装。阳台：户型阳台地面铺设高级防滑砖；墙身镶贴外墙砖；天花涂刷防水乳胶漆，配吸顶灯、升降晾衣架（每户一套）；预留洗衣机专用水龙头、电源插座及出水口；阳台配铝合金推拉门，玻璃护栏。弱电设备：每户配置2条电话线路、并配置宽带布线接口，预留插孔；预留可视对讲接口；客厅、主卧室均设有线电视接收插座；每户均有紧急呼叫按钮，与管理中心的监测报警相连。,第五部分 项目销售策略,目标客户来源,现场来访,周边市场巡场,市区主要商业点拓展,重点单位团体,类似目标客户群体行业合作,目前对于商丘市场的分析，一般外区域的客户都集中在有支柱产业，而且投资渠道相对匮乏的地区，例如：永城（归属商丘地区，有大量的煤矿业，属于四线城市，投资渠道匮乏等条件）、商电铝业集团家属区域（高收入人群地区）。,火车站天宇商厦商圈、神火大道京港百货路段、中环新生活、步行街周边商圈（区别与众多项目目前的低档外展方式）,对于一些效益较好的单位员工、居民进行重点挖掘。例如：银行、石化、商电铝业家属区域、永城地区煤矿家属区域等。,与一些消费层次相对较高的 行业与经营单位联合促销或交换资源。此做法对后续招商有重大利好，具体合作交换方式可根据推广和合作方式来作详细推敲。,商业部分销售方式定位,销售模式三年返租，按年回报8,销售模式,相应战略,广告法不打返租,用“托管收益”字样,按年回报,一次性购买客户（一次性冲抵总房款）,按季回报,按揭客户,为了避免开发公司日后出现麻烦,开发公司一般采用的方式就是成立下线的经营管理公司,避免对客户出现问题时,开发商不负责任.,-1F:超市大卖场家电通讯大卖场,1F:品牌名店 珠宝化妆品精美饰品皮具,2F:女性服饰+饰品+休闲餐饮,3F:品牌折扣（亮点）+体育运动休闲+男装,-2F:停车场,4F:餐饮娱乐休闲：酒楼+KTV+DISCO+酒吧,持有部分:8000平米,持有部分:6542平米,持有部分:4505平米,销售部分:5225平米,1#商业租售比例建议,销售部分:4505平米,销售部分:4505平米,持有部分:43.7%销售部分:56.3%,2F、-1F:自己持有,1F3F:先卖铺位，再搞经营,4F:先招商出租，后出售,从对商业负责的角度来看，“自己持有”或者说至少50%以上由开发商自己持有的模式是最佳的，也是最市场化的。项目现自己持有部分已偏低,1#商业部分的销售策略建议,临街商铺(1F),临街商铺以大产权商铺规划,分割商铺(1F、2F、3F）,2F、3F平面图,1F平面图,商场内商铺以小产权商铺规划，商铺总价不高，投资者可一次付清，不需按揭贷款。,投资者购买商铺只能委托运营公司管理，不允许自营（高品质自营客户除外）。所有商铺在签订购房合同同时必须签订委托管理合同。,2#、3#楼销售与招商策略建议,2#、3#的底商以大商铺划分，上下商铺捆绑销售,2#、3#的底商以主题餐饮、SPA中心、婚纱摄影、KTV、高档洗浴中心、酒吧、健身,2#、3#的招商对象和1#的业态规划起到相互互补，最终起到娱乐、休闲、餐饮、购物一站式消费的目的。,开发商、业主、经营管理公司、商家关系解析图,经营管理公司,开发商,业 主,商 家,租赁关或联营,（租赁合同）,委托管理、经营管理,（委托管理合同）（自营管理合同）,买卖关系,（购房合同）,委托管理,（委托管理合同）,建议开发商自己成立商业运营管理公司，由知名商业运营管理公司做顾问，在推广上侧重商业经营管理公司的宣传，提升项目品质。,返租与销售价格不相符,情况一：对于非销售而又统一管理的项目，出现这种情况大都好解决，只需减低租金，增加推广的投入。因为商家和业主是同在一条般上，为培育市场大家肯定要做出牺牲。情况二：做为出售物业，开发商不可能替业主们做主减少租金。从根本上说这是产权商铺所引发的经营危机。往往项目过了返租期后，如果租金未能达到预定目标，业主为了达到投资回报率，要求加价，就这样为经营户设了一座门槛。,1、项目商业部分定位不应该与市场脱节；2、商铺出售的时候必须做好详细合理的业态规划，我们招商的目标就是要招可以在我们项目生存的业种进来；3、前三年返租部分由开发商拿自已持有部分及销售利润补贴给投资客户，以略低于市场租金吸引适合的商户共同将市场培养起来；4、由于商铺出售后，产权较为分散，如果没有聘请经营管理公司运营项目的话，业态的布局不好协调。5、提高销售价格,多出销售部分补返租.,价格虚高的表现,容易造成死盘,弱化方法建议,住宅朝北户型与朝南户型,情况一：将朝北的户型变小户型,控制好总价 情况二：在北面看是否有景观,如果没有,尽可能增加景观带的设置;情况三:朝南与朝北方向的房子,设差价进行销售;情况四:销售引导,在销售培训上将公寓投资作用引导至消费者,由于总价低,投资价值较为高.,第五部分 项目招商策略,凯旋路、民主中路、向阳路、凯旋四街、团结路形成的商业圈以大型的商场、商业街、超市为主，主要吸引市区的居民消费。,凯旋北路、北站路、健康路、胜利路 形成的老商业圈以农贸、服装批发市场为主，主要吸引周边县市的居民消费,商丘商业格局分析：在逐渐形成大商圈中，综合零售业竞争激烈，且日趋饱和,丹尼斯,京港百货,京港百货,安易乐购超市,项目所在商圈位置,本项目,中环,项目定位,客观因素：1、天宇商厦依据优越位置吸引流动消费，内部装修陈旧，商业布局乱 2、京港百货不断的调整，重新定位自身在商业中的位置。3、中环新生活广场是正在形成综合购物、休闲、娱乐、餐饮一站式的商业 4、旺角是商场和商业街；金地广场是商业街目前正在建设中。5、项目所处的位置、人流量、停车场、其他硬件配套.主观因素：1、商丘目前在营业的没有真正意义上的百货商场。2、项目处于主商圈的边缘，租金价位不高；商丘商圈在进一步扩大，租金提升空间较大。,中高档大型百货公司、超市、高档餐饮/特色美食、KTV、酒吧,楼层业种规划定位,B1F,1F,2F,3F,4F,超市大卖场或电器通讯、电玩游戏厅,国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化妆品、鞋包、特色餐饮,少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、饰品、休闲餐饮（甜品店）,品牌折扣店、男装、男士用品、运动服饰、运动器材用品、健身器材、户外体育用品用具、西餐厅,高档商务酒楼、KTV、酒吧、DISCO,娱乐,展示,购物,餐饮,休闲,功能定位,本区域消费人群本项目业主、周边人群,临近区域商丘市白领、金领及观光、商务活动、休闲等该区域的富人、中产人士,其他商丘市周边县市或其他区域高端消费人群、成功人士、商务、观光、旅游人士及国内外游客,项目目标人群来源,消费人群定位：,项目消费人群定位,偏爱豪华、舒适、方便的高品质生活崇尚绿色、安闲、健康、运动的休闲方式驾车族，拥有便利的交通条件,(一)招商先行,销售紧跟,招商与商业全面互动.项目的起点在招商,重点在销售。.招商与销售的全面互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，实现合理利润最大化。.一切招商工作以销售为中心进行，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。.通过招商、销售使人气的聚集不断提升项目的档次，商业价值也必将随之汇聚而达到升值的效果。（二）主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进.主力店和大户的提前确定，提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值。.尽快进行主力商家招商工作，选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营。.主力店的确定对铺位销售价格的提升、投资客的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。,整体招商执行策略,（三）严格把关，先紧后松.商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。,（四）立足长远经营，给予市场信心.引进知名的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用。,（五）品牌招商要点,以商丘市200-300公里地级市及铁路沿线城市的品牌餐饮、娱乐商户，大型零售商家为主力店、次主力店招商对象，针对性进行点对点招商主力店、次主力店招商原则本地招商为附，异地招商为主。异地招商针对的业态:大型零售卖场餐饮娱乐特色品牌店,整体招商执行策略,（六）商丘招商范围,一、区域制定,省内、省外并进,1.省内：锁定范围为郑州、新乡、平顶山、洛阳、开封、安阳、驻马店、周口、信阳,2.省外：锁定招商为邯郸、武汉、阜阳、菏泽、衡水、德州、济南、济宁、徐州、淮北、石家庄、沧州、邢台、衡水、石家庄、保定、廊坊、连云港等,二、重点范围,郑州、开封、洛阳、平顶山、武汉、石家庄、邯郸、沧州、菏泽、合肥、徐州、阜阳、济南、淮北、保定、廊坊、连云港、,（七）主力店优惠政策 主力店的进入是整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所 以为了确保主力店的进入，可适当对主力店提供相对优厚招商政策。如：.专项的租金条件及优惠政策.提供广告灯箱位一年使用权.召开签约新闻发布会,整体招商执行策略,（八）品牌商户（大户）优惠政策 为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场。前期租金条件优惠政策,另外附设：1）优先选铺权 2）免费制作DM宣传单页 3）免费为其做形象宣传等,整体招商执行策略,（九）优惠促租措施为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部份租金的优惠。一层首年免三个月租金，其他楼层首年免5个月租金 先将公开的租金标准往上提高一定的幅度，在招商时为了吸引商户，建议项目首层以“首年免三个月租金”的优惠方式来吸引商家的进驻，表面造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉地形成抢租的心理。免租措施在公开招商前期，规定一个期限内（视具体情况安排）实行首年免三个月租金的优惠策略。为了在招商时吸引客户，建议其他楼层以“首年免5个月租金”的优惠方式来吸引商家的进驻，通过较大的租金优惠，带旺其他楼层的招商，营造良好的招商氛围，进而促进一层和二层的销售和招商。,整体招商执行策略,增加商户装修期优惠（装修期不在免租期内）通常市场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视项目的装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。,送广告宣传牌使用权 除了外立面的几幅大型广告牌外，市场内各独立商铺预留广告位，以保持市场统一形象，同时活跃市场的商业气氛。户外墙体大型广告牌只送给主力商户一年，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可租用场内小型广告牌。以客带客已承租的商户介绍新商户入驻商场，给予增加一定期限内9.8折的租金优惠,整体招商执行策略,以 上客户名单仅供参考,因数目众多未尽(排名不分先后),百货和超市主力店,餐饮主力店,以 上客户名单仅供参考,因数目众多未尽录(排名不分先后),大型商业中心展示,超级市场展示,特色美食展示,娱乐展示,报 告 完 毕 谢 谢！,营销策划案,要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？,首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在,解读宝莲城,