资产证券化的操作.ppt

契也。汉字部件构造：刀。古代的契据，常分为两半，双方各执其一，现代指票据或作凭证的纸片。,券,本章主要介绍信贷资产证券化的一般程序和实务，通过本章学习，要求了解信贷资产证券化的定义、特征及运作，重点把握信贷资产证券化的运作方式，熟悉信贷资产证券化的几种主要形式。,第三章 信贷资产证券化,第三章 信贷资产证券化,只要未来能够产生稳定现金流量的资产都可以成为资产证券化。,第三章 信贷资产证券化,资产证券化，它有着“炼金术”的美称，20世纪80年代以后，资产证券化得到了迅猛的发展，是美、欧发达国家广泛采用的一种融资手段。完整意义上的资产证券化，在美国真正起步始自1985年。,第三章 信贷资产证券化,美国资产证券化由最初出现的住房抵押贷款扩展到了一百多种。2005年美国中长期债券市场新发行的资产证券化产品达3.02万亿美元。2005年美国MBS发行额达到1.92万亿美元，ABS共发行1.1万亿美元。2006年在美国各主要类型固定收益品种中，资产证券化商品约占31%，占最大比重；公司债位居第二约占19%，以下依次为国债、货币市场工具、机构债和市政债。资产证券发行在外余额从1985年的373亿美元增加到2006年底的8.6万亿美元。,第三章 信贷资产证券化,第一节 资产证券化的运作流程第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）第三节 资产支持证券化（ABS）,第三章 信贷资产证券化,第一节 资产证券化的运作流程,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,（一）发起人原始权益人资产证券化归根结蒂是为了满足原始权益人变现资产，提高资产流动性的需要。发起人在分析自身融资需求的基础上，选择确定用来证券化的资产，并将资产出售给特殊目的机构。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,（二）特殊目的机构（SPV）特殊目的机构是专门为资产证券化设立的特殊实体，是资产证券化的关键性主体和标志性因素。特殊目的机构从发起人手中购买支持证券化的资产，然后对这些资产进行分组、打包等技术处理，形成资产池，在以资产池中的资产为支持发行证券（ABS证券）。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,SPV的形式特殊目的公司（SPC）特殊目的信托（SPT）设立SPC需符合公司法的规定，否则可采用SPT方式。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,SPV的设立方式：美国模式表外融资模式：即在银行外部设立特殊机构（SPV），用以收购银行资产，实现资产的真实出售。德国模式表内融资模式：即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍属于银行，保留在银行的资产负债表中。澳大利亚模式准表外模式：即由银行出资成立SPV，再将资产剥离出去。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,（三）信用增级机构SPV在发行证券之前，为了使证券能够以较低的成本顺利地发行出去，要对资产进行信用增级。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,（四）信用评级机构按照惯例，在公开市场发行证券融资都要经过专业的信用评级机构的评级，达到一定的信用级别要求。,第三章第一节 资产证券化的运作流程一、资产证券化的主要参与体,（五）投资银行投资银行为SPV提供发行、承销、上市安排等业务。（六）专门服务机构对未到期资产进行管理的受委托的专门服务机构。专门服务机构通常由原始权益人或其子公司担任。（七）托管人专门服务机构将资产池产生的现金流存入SPV指定的托管人帐户。托管人负责向公众清偿。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,资产证券化的运作流程,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（一）选择确定证券化资产被证券化资产为基础资产。通过资产证券化，可以将缺乏流动性的资产，转化为流动性高的证券。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,证券化资产的特征（1）资产可以产生稳定的、可预测的现金流收入。（2）原始权益人持有该资产已有一段时间，且信用表现纪录良好。（3）资产应有标准化的合约文件，即资产具有很高的同质性。（4）资产抵押物的变现价值较高。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（5）债务人的地域和人口统计分布广泛。（6）资产的历史纪录良好，即违约率和损失率较低。（7）资产本息偿付分摊于整个资产的持续期间，资产的相关数据容易获得。（8）资产池中的资产应达到一定规模，从而实现证券化交易的规模经济。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,对资产池资产特征要求的理论原因 大数定理和资产组合原理资产池的资产从总体上说属于同质性资产，具有稳定的现金流。资产的原始债务人来自于不同企业或不同地域，往往又是互不相关的。根据大数定理和资产组合理论，资产池的资产总体上可以保证未来稳定的现金流。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（二）组建特殊目的机构特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）是专门为实现资产证券化而设立的一个特殊实体。设立特殊目的机构是为了实现被证券化的资产与原始权益人其他资产的风险隔离，最大限度地降低原始权益人的破产风险对证券化的影响。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,1、组建SPV应满足的条件：（1）业务限制SPV不能用来从事资产证券化交易以外的任何经营业务和投融资活动。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,SPV的资产负债表,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（2）保持分立性特殊目的机构在法律上和财务上必须保证严格的分立性要求：以自己单独的名义从事业务；不同其他分支机构发生关联交易；独立的财务记录和财务报表；不对其他任何机构提供担保、抵押或为其承担债务；不与他方合并或转让原始收益。（3）设立独立董事（4）其他禁止性要求,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,2、设立SPV的地点选择（1）法律规范而监管宽松。（2）要有较低的税负。（3）政治、经济、法律结构稳定，能够获得资本市场的普遍认同。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（三）资产的真实出售只有“真实出售”，才能实现证券化的资产与原始权益人之间的“破产隔离”。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,真实出售的判断：1、当事人的意图符合证券化的目的。2、发起人的资产负债表已进行资产出售的帐务处理。3、出售的资产不得附加追索权。4、资产的出售价格公平。5、出售的资产已通过信用提高的方式与原始权益人进行信用风险分离处理。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,破产隔离的两个重要因素：设立SPV真实出售,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（四）信用增级信用增级可以提高所发行证券的信用级别，是证券在信用质量、偿付的时间性与稳定性等方面能更好地满足投资者的需要。资产证券化增级的重点是保证证券化融资结构的偿债能力。,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,信用增级的方法：1、内部增级的方法（1）划分优先/次级结构（2）在银行开立现金担保帐户（3）超额抵押2、外部增级的方法金融担保,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,资产证券化的主要技术破产隔离信用增级,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,（五）信用评级发行人聘请评级机构对该资产支持的证券进行评级。（六）发售证券并向发起人支付资产购买价款（七）管理资产池SPV聘请专门的服务商负责管理资产池。（八）资产证券的清偿,第三章第一节 资产证券化的运作流程二、资产证券化的一般程序,第三章第一节 资产证券化的运作流程,思考问题：信贷资产证券化与股票和债券融资的资产和信用差异是什么？要点：股票或债券融资，为融资提供支持的资产是企业所有的资产，以企业的整体信用为担保。,第三章 信贷资产证券化,第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）一、住房抵押贷款证券化的含义,以住房抵押贷款为基础资产，将借款人未来的偿付贷款产生的现金流作为偿还投资者本息的保证，来发行债券的融资过程。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）一、住房抵押贷款证券化的含义,对银行来说，通过这个过程可以增加资产的流动性，规避支付危机，还可以改善资本结构，提高资本充足率。对投资者来说，因为住房抵押贷款违约率较低、未来现金流比较稳定，所以住房抵押贷款证券是一个很好的投资对象。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）二、住房抵押贷款证券化的产生,20世纪60年代末的美国，储贷协会和储蓄银行等储蓄金融机构，承担美国大部分住宅抵押贷款业务，面临着储蓄资金减少，住宅抵押贷款需求上升的局面。美国政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府联邦国民抵押协会首发抵押债券（发行人按一定的标准把若干个住房抵押贷款组合在一起，以此为抵押发行债券），开创了全球资产证券化的先河。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,根据对抵押贷款池内住房抵押贷款组合现金流的处理方式和证券偿付结构的不同，可以分为三类：抵押贷款传递证券担保抵押贷款证券（CMO）切块抵押贷款证券（SMBS）,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,（一）抵押贷款传递证券最简单的住房抵押贷款支持证券1968年首次推出基本设计思路：将若干抵押贷款组合为一个集合，借款人将偿还的本金和利息交付SPV，SPV将其直接交于支持证券的投资者。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,抵押贷款传递证券的交易结构：,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,特点：品种单一，操作简单，提前偿付风险较大。基本上不对资产所产生的现金流进行特别处理，而是在扣除了有关“过手”费用后将剩余的现金流直接“过手”给证券投资者。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,（二）担保抵押贷款证券（CMO）基本设计思路：根据投资者对期限、利率、风险和收益的不同偏好，采用分档技术，将基础资产产生的现金流按不同的优先顺序重新分配给CMO的各档证券，从而实现基础资产所面临的风险和收益在CMO的不同档证券之间进行非均衡的再安排。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,担保抵押贷款证券的交易结构：,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,特点：采用分档技术，不减少基础资产风险，但可使不同档次的证券风险产生差异。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,（三）切块抵押贷款证券（SMBS）1986年推出，又称“本息切块抵押贷款证券”、“剥离式抵押支持证券”。基本设计思路：将传递证券现金流中的利息与本金进行分割与组合，并相应据以发行若干种特点不同的债券。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,切块抵押贷款证券的形式仅付本金证券（PO，PO债券以低于面值的价格出售，PO的投资者收到基础贷款组合产生的本金收入。）仅付利息证券（IO，IO债券没有面值，IO债券的投资者收到基础贷款组合产生的利息收入）。特点是将同一贷款组合收到的本金和利息在投资者间进行不均衡的分配。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,切块抵押贷款证券的风险与收益投资者收益率大小取决于贷款提前偿付速度，速度越快，本金现金流的净现值越大，收益率越高。仅付本金证券的现金流开始小，随着时间流逝增大。提前还款风险使得投资者收到现金的时间提前或推迟。,第三章 第二节 住房抵押贷款证券化（MBS）三、住房抵押贷款支持证券类型,IO债券收到的现金可能比预期的少，甚至比证券投资成本都少。其投资者不希望发生提前偿付，因为这样会使未清偿本金下降，利息收益就会降低。仅付利息证券的现金流开始大，慢慢变小。由于借款人的提前偿付速度与抵押贷款市场利率呈负相关，因此，PO证券和IO证券的收益率对市场利率变化的反应方向相反。,第三章 信贷资产证券化,第三节 资产支持证券化（ABS）,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）一、资产支持证券化的含义,ABS是以非住房抵押贷款资产为支撑的证券化融资方式，它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应用。,商用、农用、医用房产抵押贷款证券化,汽车消费贷款、学生贷款证券化,信用卡应收款证券化,贸易应收款证券化,设备租赁费证券化,基础设施收费证券化,资产支持证券化的类型,门票收入证券化,知识产权证券化,俱乐部会费收入证券化,保费收入证券化,中小企业贷款支撑证券化,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,商业房地产包括用于租售的公寓楼、写字楼、厂房、商场、仓库等。商业房地产抵押贷款的特点：贷款的早偿风险极低。与住房抵押贷款相比，商业房地产抵押贷款期限不是很长，并且对借款人提前偿付贷款往往会有较高额的违约处罚或其它种种限制。商业房地产抵押贷款一般单笔数额较大、贷款合同标准化程度低。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,（一）商用房产抵押贷款及其证券化商用房产抵押贷款（CMBS）的含义指以商贸、服务业使用的建筑物、写字楼、标准厂房等为抵押发放的贷款，贷款主要用于商用房地产的建设或购置。还款的现金流主要来自于借款人出租房产的租金收入。以上述抵押贷款作为支持发行证券的过程就是商用房产抵押贷款证券化。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,（二）基础资产池证券化的基础资产池包括多家住宅、零售房产、宾馆、办公用房、工业用房、库房和自助储存设施等。1、资产池构造的原则能够确定资产的预期收益。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,2、资产的选择（1）与贷款所对应的项目阶段根据证券化的现金流要求，应以最初贷款的后期（借款人有租金收入后）或续贷阶段的贷款为主。（2）房屋或楼宇的空置程度考虑经济周期、房屋的地理位置、用途等，选择出租水平相对比较高而且稳定的贷款项目。（3）贷款占项目总投资的比率房地产商的项目建设资金来源有四部分：自筹、贷款、利用外资和其他。银行的贷款在偿还顺序上优于其它投资，应以低于一定贷款占项目总投资比率的贷款作为构造资产池的考虑对象。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,3、资产池的构造资产池的结构一般有三种：（1）多个借款人，多种资产（贷款）。（2）单个借款人，多种资产（贷款）。（3）单个借款人，一种资产（贷款？）。通常，单笔商用房产抵押贷款的规模比较大。对其证券化产品进行分级也主要是为了分配资产的信用风险。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）二、商用房产抵押贷款证券化,（三）贷款的转让及SPV拥有大规模商用房产抵押贷款的银行设立子公司或者在银行内部新设部门来担任SPV。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（一）汽车贷款属消费信贷，提供汽车贷款的机构主要有三类：商业银行、汽车制造商附属的财务公司以及某些独立的财务公司。我国自1998年10月开始汽车贷款业务，提供汽车贷款的机构主要是商业银行。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,1、汽车贷款的特点：（1）贷款周期较短，一般为3-5年。通常贷款发放后经过1-2年（稳定期）就基本可视为成熟贷款，借款人较少违约。（2）贷款抵押物也即汽车的贬值速度较快。一般都会超过贷款本金偿还速度，也即贷款发放后很短时间内贷款余额可能就高于汽车本身的价值。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（3）贷款早偿风险较大。由于车辆系动产，很容易发生转让或毁损、灭失事件导致贷款提前清偿。加之汽车贷款规模相对较小，提前偿还不会给借款人带来很大经济压力。（4）利率变动对汽车贷款的早偿几乎没有影响。汽车贷款周期一般较短，即使利率降低了，因再融资而节约的利息成本也还是很少。汽车贬值借款人以现有汽车抵押融资所能获得的贷款额可能会低于先前贷款的未偿付余额，借款人还须通过其它途径融资以弥补差额，且旧车抵押贷款利率往往也高于新车抵押贷款利率。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（5）旧车贷款的违约风险要比新车贷款严重。这可能归因于借款人的资信情况。因为新车购买者多属于中高收入阶层，而旧车多为中低收入者所购买。但二手房抵押贷款违约风险并不比新房抵押贷款高多少。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,2、汽车贷款的程序（1）汽车贷款的申请（2）贷款的额度和期限（3）贷款的利率和贷款偿还（4）保险,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（二）汽车贷款证券化的含义汽车贷款债权证券化（汽车消费贷款证券化）是将多件汽车贷款群组起来，透过法律架构，现金流量，及信评机制的安排，加以包装组合后，发行受益证券给投资人。1985年汽车贷款证券化在美国问世。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（二）汽车贷款证券化的发起机构1、商业银行2、汽车制造商的附属财务公司3、独立财务公司整个汽车销售市场中，超过3/4的信贷应收帐款由汽车金融服务公司拥有并被证券化。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（三）基础资产池构造资产池注意的问题：1、首期付款/汽车价格，贷款总额/汽车价贷款抵押率系汽车价值与贷款余额的比例。不同的贷款人对贷款抵押率的控制存在十分明显的差异，贷款抵押率较低的贷款通常需要的信用支持程度也较高。2、长期贷款的比重期限较长贷款的绩效表现一般略逊于期限较短者。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,3、资产池中新旧汽车贷款的比重以及该比重在整个证券化期限内的变化在审查汽车贷款组合的损失及违约数据时，一般应先按新车与二手车将贷款合约进行分类，再对每笔贷款交易进行评估以确定二手车贷款是否会加大证券化资产池的风险。一般而言，二手车的损失严重性及累积净损失高于新车。二手车贷款的许多贷款人会采取收取较高年息的方式来抵销预期中的额外风险，保证资产池的质量信用。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,二手车贷款合约绩效表现较差可归因于以下几项因素：（1）二手车借款人的信用品质通常较低，因为大多数人在能力允许的情况下都会购买新车；（2）二手车的贬值速度较快；（3）新车的价格是确定的，不存在再评估的问题，但二手车的价值由于车况及其评价方式的不确定而增加了贷款风险。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,4、借款人的地理分布5、资产池的成熟度贷款成熟度也即汽车贷款已发放的时间也是影响其信用品质的一个重要方面。一般而言，汽车贷款的信用损失多半发生在贷款发放后的6至18个月间。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）三、汽车贷款证券化,（四）SPV与受托人、服务商汽车贷款的贷款人将贷款以真实出售的方式转让给SPV，SPV将抵押资产交由受托人管理，由受托人负责向投资者支付本金和利息。受托人一般由银行担任。服务商职责、备用服务商,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）四、贸易应收款证券化,（一）贸易应收款及其证券化贸易应收账款：买卖双方发生商品或服务交易时，根据交易合同，买方在交易完成后的一定时期内向卖方付款。买方付清所有应付款前，该交易在卖方的资产负债表上就表现为卖方的应收款。应收款代表了卖方对已出售货物或以提供服务的求偿权。应收款证券化：借助于证券化的工具，将未来的应收款现金流转化为当期出售资产的收益。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）四、贸易应收款证券化,（二）基础资产池1、资产池的构成基础资产可以是已经发生的或将来发生的应收款。已经发生的应收款，证券化交易的评级仅与原始权益人售出的应收款有关。发行证券时尚未实际发生的应收款，则与原始权益人的经营状况和信用水平有关。2、选择应收款考虑的标准（1）应收款的拖欠、违约（2）债务人集中度,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）四、贸易应收款证券化,（三）资产的转让贸易应收款的折价出售（四）循环期、摊还期和提前摊还1、循环期持续购买应收款并注入资产池。资产池收入主要是付息。2、摊还期循环期之后的 1-4个月。不再注入资产，资产池收入主要是还本。3、提前摊还（也称提前分期偿付或早偿）循环期内发生触发事件，则循环其可能提前结束，发生提前摊还。触发事件的类型：（1）与资产池有关的；（2）与资产池无关的。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）五、信用卡应收款证券化,（一）信用卡应收款及其证券化1、信用卡的含义及类型（1）含义信用卡是银行或其他机构向申请人发行的用于在指定商户消费或在指定银行机构存取现金的特殊信用凭证。（2）类型根据发卡人的不同，信用卡可分为银行卡零售卡联名卡,2、信用卡应收款证券化以发卡人的信用卡应收款为支持发行的证券融资。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）五、信用卡应收款证券化,（二）信用卡应收款证券化的交易过程应收款的出售、资产池的构造、信用增级、信用评级、证券的发行以及将回收的应收款扣除各种费用后向投资者的支付。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）五、信用卡应收款证券化,1、信用卡应收款的出售2、构造资产池信用卡应收款的现金流分析（）本金持卡人用于偿付发卡人代为垫付部分。（）融资费用发卡人向持卡人提供资金融通收取的费用。（）其他费用：持卡人会员年费、逾期手续费等。（）商户的折扣,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）五、信用卡应收款证券化,、信用增级4、信用评级5、循环期和偿还期（）循环期支付利息，时间长度一般为1848个月。（）偿还期还本 分次偿还 一次偿还,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）五、信用卡应收款证券化,（三）信用卡应收款支持证券的设计、投资者权益凭证投资者对应收帐款资产池收益的权利。、卖方权益凭证信用卡应收款卖方对应收帐款资产池收益的权利，相当于资产池应收款总价值减去投资者权益后的余额。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）六、基础设施收费证券化,（一）基础设施收费、基础设施的范围基础设施指交通设施、通信设施、市政设施等，是一国或地区经济和社会发展的基础条件。可分为自然垄断行业和纯公共品。、基础设施的收费对于自然垄断行业提供产品时的收费。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）六、基础设施收费证券化,（二）基础设施收费证券化基础设施收费证券化指以基础设施未来收费所得产生的现金流收入为支持发行证券进行融资的方式。,第三章 第三节 资产支持证券化（ABS）我国基础设施收费证券化案例,1996年8月，广东珠海市以交通工具注册和高速公路过路费为支持，由摩根斯坦利投资银行在美国成功发行2亿美元的债券。1992年，海南省三亚市通过发行地产证券的方式进行证券化尝试。,第三章 信贷资产证券化,课后练习1、试述资产证券化的参与主体和运作过程。2、辨析住房抵押贷款证券化和资产支持证券化。,