万科城市地图参考模板.ppt
,城市地图,城市选择与评估1.1 城市发展模式研究1.2 城市评价1.3城市地图,1.1 城市发展模式,城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式,线性模式：交通导向，线形突破阶段,蔓延模式：城市自发蔓延阶段,卫星模式:资源独立，“卫星城”形成,“摊大饼”发展，核心资源局限在传统区域，城市以通勤时间为半径围绕在核心区的外围扩展代表城市：合肥,核心区土地价值大幅上升，且区内交通拥挤，通勤时间大大增加新的交通通路建成，相等通勤时间的区域可达性提高价值低洼区在新兴地区形成并承载核心区流出人口代表城市：北京,新兴地区的经济人口成规模 商务、商业、教育、医疗等资源不再依赖于核心区而独立存在 卫星城区形成，撇除核心区的其他功能干扰使卫星城区变得更宜居代表城市：上海,驱动力：经济发展、配套资源、宜居环境,驱动力：配套资源,驱动力：交通资源及地价上升,A,B,C,1.1 城市发展模式,城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式,城市核A,城市核B,+,城市核C(C=A+B）,=,城市核A,城市核B,+,=,城市核A+城市核B,政策导向融合各个核心建立更强有力的城市中心代表城市：武汉、重庆,政策导向建立更加强有力的分核心代表城市：天津,多核融合模式:多核融合，建设“大中心”,D,多核分离模式:多核独立共生，建设“多中心”,E,与城市同步发展的考虑,城市发展的趋势,对房地产企业的启示,中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化的速度有所放缓,1,不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在上述差异下，未来5年，中国有五类典型的城市发展模式：蔓延模式线性模式卫星城模式多核融合模式多核分离模式,2,未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙印，政府之手，市场之手、地产商之手不和谐的区域，将存在着城市发展的泡沫,3,住宅总量增长可能放缓品类可能会发生演变过去赖以为生的业务模式是否需要改变,资源的配置要考虑城市的特点产品供应要符合城市发展的主流要抓住不同类型城市存在的土地窗口期,对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、精益的城市发展模式对于政府的政策及规划，要做到不盲从，遵从客观规律和发展的可能性,与城市同步发展的考虑,城市发展的趋势,对房地产企业的启示,城市发展的社会大环境（人口等）造就了客户需求的差异性特点，具体包括：居住条件的总体改善家庭小型化二线城市的人口回流人口老龄化资产配置型购买需求城市综合体绿色产品,4,城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻差异国富民强国弱民弱国强民弱,5,房地产是类金融行业，要根据社会发展做好战略布局及应对关注和研究创新业务的开发和运营模式，寻找新的生意机会进一步开展客户、产品分类细化工作,国富民强类城市要精耕细作，赚足利润国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流产品国强民弱城市要以高端带动低端，提升产品力,1.2 城市评价,社会经济基本面指标房地产市场表现政策与城市发展规划研究土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交）主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点）,1.3 城市地图为什么需要城市地图,新的形势：一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个；项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足；城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机会等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率,东进,南拓,西联,北优,花都副城区,南沙副城区,萝岗-新塘副城区,十大重点发展区域,(20012010),城市地图范例,地铁线路规划,一号线,二号线,三号线,四号线,五号线,六号线,七号线,八号线,九号线,二号线：09年南段通车；2010年北段通车,三号线：05年末中段已通车；07年南段及支线通车；2010年北段通车,四号线：05年末中段已通车；08年南段通车；2011年北段通车,五号线：09年全段通车,六号线：2011年全段通车,七号线：2014年全段通车（未审批）,八号线：2009年左段通车,九号线：2014年左段通车（未审批）,城市地图范例,城市地图范例,广州楼市分布图,黄埔区,白云板块,均价10000以上,均价800010000,均价50008000,均价5000以下,市区道路网,城市地图范例,广州市中心城区教育资源分布图,教育资源,城市地图范例,琶洲,金沙洲,员村,白云新城,员村：100万琶洲：600万金沙洲：825万白云新城：210万广氮新村：300万下一步储备热点大学城及周边新机场及周边新客站及周边科学城及周边,广氮新村,政府大型储备项目,储备地块短期内还无法推出,城市地图范例,X1番禺Y1南沙,X3花Y2增Y3从城区,J旧城西 I旧城中心Z 海珠西F海珠发展,D东部新城,C城西发展,B白云山南湖,W花地湾 H黄埔,T天河P东圃G中心景观,K从化非街口,L增城非荔城,S花都非新华及南部,R萝岗白云北部,城市地图范例,象限：有大量土地存量，市场成熟，适宜进行储备及规模开发，是重点战略区域,象限：市场成熟但土地资源稀缺，适宜城区内布点开发，是机会布点区域,象限：市场不成熟但拥有大量土地资源，适宜关注性地适度开发，是潜力发展区域,象限：可开发资源有限且市场发展缓慢，暂不适宜进驻，是一般关注区域,
