盘锦城市商业分析.ppt
,城市商圈发展 城市商圈分析 城市商圈小结,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,双兴中路,站前商圈,大洼县,1、城市商圈发展,（1）盘锦市商业项目分布状况盘锦市目前共有四个商圈，分别是兴隆台商圈（城市级中心商业圈）、站前商圈（城市级商圈）、油田区商圈（区域型），城南商业带（新兴商圈）其分布于城市的核心城区，商业项目较为集中。,兴隆台商圈,油田商圈,城南商圈,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,本项目,博景自由港,站前商圈,兴隆台商圈,盘锦站,福斯特钻石商厦,大洼县,城南商圈,向海大道,双兴中路,兴隆二百、供销大厦、商贸城、赛富迪、顺地城、辽河商业城、久柏埠,汇美家饰广场,兴隆大厦、新玛特、麦凯乐、中央商业街、鼎信商厦、中兴商城、银河商城、海湾商城、圣鑫购物广场、润达购物中心、金玛正和、水游城,昆仑商厦,商业大厦,兴隆三百,新玛特油田店兴隆四百,油田商圈,1、城市商圈发展,（3）各商圈状况,兴隆台商圈兴隆台商圈是盘锦城市级核心商圈，位于兴隆台区泰山路与双兴路之间，以中兴步行街为轴心，西至泰山路东至双兴中路。目前商圈内已开业项目经营模式有租赁市场、百货商场、购物中心、地下商业街等，档次以中高档、中档、中低档的零售为主，近年来购物中心的入市提升了区域商业市场整体档次。代表项目有：兴隆大厦、麦凯乐、新玛特、水游城等。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,双兴南路,泰山路,市府大路,石油大街,兴隆台街,兴隆大厦,银河商城,海湾商城,鼎信商厦,新玛特,麦凯乐,水游城,润达购物广场,圣鑫大都会,金玛正和,中央商业街,苏宁广场,佳兆业,1、城市商圈发展,（2）各商圈状况,站前商圈站前商圈属于城市级商圈，位于双台子区火车站前的辽河北街与双兴北路之间，西至辽河北街东至双兴北路。所处火车站区域，交通较为拥堵，硬件设施无法升级，商业发展空间受限。目前商圈内已开业项目均以中档、中低档的零售为主，经营模式有租赁市场、百货商场、地下商业街等。代表项目有：兴隆二百、顺地城、久柏埠等。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,双兴北路,辽河北街,红旗大街,博景自由港,供销大厦、商贸城,顺地城、赛福迪,本项目,盘锦站,辽河商业城,兴隆二百,城市之星,久柏埠,万合城市广场,兴隆新二百,福斯特,1、城市商圈发展,（2）各商圈状况,油田区商圈 油田区商圈属于区域型商圈，在盘兴隆台区林丰路和香稻路之间，主要服务于区域内的油田职工和居民，目前区域内已开业项目较少、档次较低，基本是以生活配套为主。东方银座购物中心目前是试营业阶段，商场内已开业品牌较少，因其物业硬件设施较好，未来有机会提升整体商业品质。代表项目：兴隆四百、新玛特油田店、东方银座广场；,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,东方银座,兴隆四百,新玛特油田店,香稻路,林丰路,兴隆台街,兴油街,石油大街,惠宾路,双兴南路,锦联经典汇,华联购物广场,桔子广场,1、城市商圈发展,城南商圈城南商圈属于新兴的商圈，依据城市总体规划兴隆台组团向东、向南的发展战略，形成的新型商业产业带，位置从友谊街沿双兴南路（向海大道）向南至大洼方向及周边。目前商圈内已开业项目较少，以专业市场为主，如:红星美凯龙、汇美家居建成、中国食品城。未来万达广场等项目的入市有机会使区域成为城市级新的商业中心，提升整体城市商业的档次。代表项目：万达广场、上亿士林不夜城、温州城、红星美凯龙等。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,昆仑商厦,温州城,双兴南路,石油大街,万达广场,上亿士林夜市,利港金八里,红星美凯龙,汇美家居建材,中国食品城,东北黄金珠宝交易中心,义乌小商品城,（2）各商圈状况,2、城市商圈分析,（1）各商圈比较盘锦市的四个商圈中，兴隆台商圈是档次较高、整体状态较好，站前商圈目前整体档次较低，且以租赁市场为主，油田商圈。，城南商圈。,商圈档次及特质比较,商圈状态比较,兴隆台商圈的档次较高，站前商圈较为传统，而油田商圈的消费能力较强，目前档次较低以生活配套为主，城南商圈已开业项目专业市场较多，目前档次较低。,目前兴隆台商圈和站前商圈在规模、影响力等方面均有较大的优势，兴隆台商圈经营模式和业态较全，站前商圈以租赁市场和百货为主，业态较为单一。,高档,低档,传统,时尚,兴隆台商圈,站前商圈,油田商圈,城南商圈,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、城市商圈分析,（2）商业类型分析盘锦商圈内的已开业项目，目前有百货、购物中心、租赁市场及销售型商铺四种商业模式，2013年水游城的开业购物中心模式在城市中初显，也代表着城市的商业向购物中心模式发展。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、城市商圈分析,（3）商业设施配套分析盘锦兴隆台商圈内商业项目除大商城市广场及水游城外，其他项目物业及设施较为老旧，均未设置大型配套停车场。站前商圈及油田商圈各项目以传统商业为主，均没有配套设施。城南商圈因是新发展的商业带，目前已开业的项目均以专业市场为主，配套设施及物业较好，,盘锦目前好多有车的人看电影吃饭会去水游城，那里停车位多，,盘锦目前好多有车的人看电影吃饭会去水游城，那里停车位多，,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、城市商圈分析,（4）商圈内业态分析目前城市各商圈商业项目业态主要以零售类为主，水游城的开业填补兴隆台商圈休闲体验的业态空缺，其他三个商圈目前没有大型休闲体验类项目，仍是以传统零售为主，娱乐休闲和配套服务较弱。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,兴隆台商圈,站前商圈,油田商圈,城南商圈,数据需要讨论,2、城市商圈分析,（5）商圈客群分析由于兴隆台商圈、站前商圈以传统商业为主，其零售比例较高，业态较为单一。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,1、城市商圈发展,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,城市商业体量分析已开业未开业,城市商业档次分析已开业未开业,城市经营模式分析已开业未开业,3、城市商圈小结,商业以多中心发展为基础，以城市向南、向东为重点发展方向 目前盘锦主要由三大成熟商圈及一个新兴商圈组成，现有商圈分布在各主要行政区内，随着城市整体规划向南、向东的发展政策，未来商业项目逐渐向城市南部及东部扩张，城南区域向未来商业的新中心发展成为必然趋势。盘锦商业市场正处于商业模式升级的过程中 盘锦市传统商圈内的商业项目原以百货及租赁市场为主，商业零售模式单一且陈旧，2013年水游城购物中心休闲体验、零售模式的出现，以及未来众多商业项目均定位为购物中心模式，说明盘锦正朝着新型商业零售模式发展，同时也标志着盘锦商业正处于商业零售模式升级的过程中。大体量商业项目的入市为盘锦商业注入新的活力 盘锦市成熟商圈内已开业商业项目体量较小，且物业条件较为陈旧，随着众多大体量的商业项目入市及具有丰富运营管理及招商经验的知名地产商在盘锦选址，使得盘锦市商业供应量及商业品质有了突飞猛进的发展，在对原有项目带来冲击的同时，势必为盘锦商业的发展注入新的活力。目前商业项目以中档为主流，知名品牌的进驻将提升城市整体商业档次 目前盘锦市商业项目档次以中档为主，随着水游城购物中心开业及未来万达广场进入盘锦市场，亦将带来新的品牌零售商，这些外来零售商的进入将促进盘锦整体商业市场的升级，为盘锦商业的发展带来新的契机。,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,双台子区商业市场研究,区域商业市场研究 区域商业未来供应 消费者需求研究 零售商访谈,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,1、区域商业市场研究,（1）区域商业概况及分布,8,9,11,12,区域内现已开业项目主要围绕着火车站前分布，单体规模较小，总面积约18万平方米，区域内整体商业档次较低，经营模式较为传统，以百货、租赁市场及地下商业街为主。因站前区域的交通较为拥堵，商业可发展空间受限，所以未来项目的分布较为分散，各项目均是以住宅配套底商形式出现较多，集中商业目前只有兴隆新二百，未来商业项目的面积约117万平方米。,盘锦站,辽河北街,双兴北路,本项目,10,中华北路,4,1,3,2,5,6,7,已开业项目,未开业项目,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,区域现有项目分析,1、区域商业市场研究,（2）区域内未来商业项目状况未来双台子区规模较大的新增商业主要有：兴隆新二百、城市之星、万合城市广场、博景自由城、绿地，未来供应量较大，商业模式有百货、商业街，,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,1、区域商业市场研究,（3）区域重点商业项目分析,根据区域商业具体情况具体分析，参考通奥报告（万合城市广场）,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、区域商业未来供应,（1）区域商业未来供应发展趋势,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、区域商业未来供应,（2）区域未来商业项目分析,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,2、区域商业未来供应,（3）竞争项目分析,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,3、消费者需求研究,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,4、零售商访谈,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,销售型商业市场研究,板块划分 板块分析 销售型商铺产品分析 销售型集中商业产品分析 客户分析 未来供应 小结,二 商业市场研究盘锦市商业市场研究|双台子区商业市场研究|销售型商业市场研究,1、板块划分,2、板块分析,根据销售商铺情况 看是否有必要划分板块后具体分析，如果销售商铺项目较多各逐个分析板块，如果较少就可整体分析,3、商铺产品分析,（1）面积区间,3、商铺产品分析,（2）单价区间,3、商铺产品分析,（3）总价区间,3、商铺产品分析,（4）产品特征分析,3、商铺产品分析,（5）去化速度分析,4、销售型集中商业产品分析,（1）产品概况及去化,列表重点销售项目的面积、单价及总价，根据市场调研情况看集中商业的销售型商铺产品多不多，如果多就挑重点的写,（2）商铺产品销售策略,4、销售型集中商业产品分析,（1）客户盘点,5、客户分析,（2）客户分类,5、客户分析,参考通奥报告,6、未来供应,7、销售型商业市场小结,三、写字楼市场研究,三 写字楼市场研究板块划分|板块分析|产品分析|客户分析|区域产业研究|未来供应|小结,板块划分 板块分析 产品分析 客户分析 区域产业研究 未来供应 小结,（1）分布特点,1、板块划分,分布图,（2）盘锦写字楼发展阶段,1、板块划分,此页参考通奥报告中写字楼发展阶段历程,（3）盘锦写字楼项目面积统计,1、板块划分,饼状图各区域面积占比情况，如果只有两个区那就柱状图,（4）盘锦写字楼项目开盘时间统计,1、板块划分,柱状图各区项目开盘时间统计,（1）XX板块,2、板块分析,如盘锦没有多个板块，可将板块划分与板块分析合起来做,依托资源,产品特点,开发水平,价格水平,客户构成,未来供应,政府？企事业单位？其他？,（1）主力面积,3、产品分析,（2）平台单价,3、产品分析,（3）平台总价,3、产品分析,（4）去化速度,3、产品分析,（5）产品特点,3、产品分析,外立面、内部硬件（大堂、电梯、层高、整体格局、装修程度、户型等）拍照片回来分析,3、产品分析小结,（1）客户筛选,4、客户分析,（2）专业人士访谈,4、客户分析,Andy沟通,4、客户分析小结,（1）双台子区产业规划,5、区域产业研究,调研时看是否有产业利于未来写字楼市场的开发,（1）未来供应分析,6、未来供应,分布图或者图片,（2）重点项目分析,6、未来供应,7、写字楼市场小结,四、公寓市场研究,三 公寓市场研究板块划分|板块分析|产品分析|客户分析|未来供应|小结,板块划分 板块分析 产品分析 客户分析 未来供应 小结,（1）分布特点,1、板块划分,分布图,（3）盘锦公寓项目面积统计,1、板块划分,饼状图各区域面积占比情况，如果只有两个区那就柱状图,（4）盘锦公寓项目开盘时间统计,1、板块划分,柱状图各区项目开盘时间统计,（1）XX板块,2、板块分析,如盘锦没有多个板块，可将板块划分与板块分析合起来做,区域特征,产品形式,客户特征,价格平台,交通、经济及其他情况等,投资自用？年龄层？,平层及loft价格区间,平层or loft 高层？小高？,（1）产品类型,3、产品分析,调研的公寓项目分清是Loft 商务公寓还是居住类公寓明确产权年限、户型及购买用途,（2）户型面积,3、产品分析,（3）销售单价,3、产品分析,（4）销售总价,3、产品分析,（5）去化速度,3、产品分析,（6）公寓横向分析,3、产品分析,3、产品分析小结,（1）客户筛选,4、客户分析,（2）专业人士访谈,4、客户分析,Andy沟通,（3）投资者调研问卷,4、客户分析,Andy沟通，是否增加投资者访谈,5、未来供应,分布图,6、公寓市场整体小结,六、酒店市场研究,三 公寓市场研究城市酒店分布及特征|未来供应|经营状况分析|客户构成分析|功能特点分析|小结,城市酒店分布及特征 酒店未来供应 酒店经营状况分析 酒店客户构成分析 酒店功能特点分析 小结,（1）酒店分布,1、酒店分布及特征,分布图不同颜色标出不同星级酒店,（2）酒店基本概况,1、酒店分布及特征,星级酒店,（2）酒店基本概况,1、酒店分布及特征,经济型快捷连锁酒店,（2）酒店基本概况,1、酒店分布及特征,本区域酒店,（3）酒店品牌,1、酒店分布及特征,进驻盘锦市的国际品牌酒店：,隶属于政府机构及事业单位的酒店：,（1）星级酒店经营状况,2、酒店经营状况分析,2、酒店经营状况分析,（2）经济型快捷连锁酒店经营状况,2、酒店经营状况分析,（3）本区域酒店经营状况,3、客户构成分析,（1）酒店配套,4、酒店功能特点分析,星级酒店,（1）酒店配套,4、酒店功能特点分析,经济型快捷连锁酒店,（1）酒店特色,4、酒店功能特点分析,酒店品牌知名度、外立面、内部设施、交通、入住人物等多方面分析,5、未来供应,6、酒店市场小结,
