上海区域wework等众创空间企业服务考察报告.docx

上海众创空间考察报告根据四月工作计划前往于4月25/26日前往上海考察众创空间，上海倍格众创空间筹备建设及招商运营管理、WEWORK空间规划及运营、裸心社 众创空间选址及运营管理、上海虹桥商务区服务配套等四处项目考察，结合前期对世贸中心搜集资料，形成报告。、参观项目基本情况序号企业名称品牌slogan物理空间区位环境服务平台1上海倍格倍格创业生态系统 创业办公生活新方式13000位于长宁街与中山西路交叉口附 近，周边多居民区，缺乏中高档餐 饮，商业氛围不足；距离地铁站中 山公园站步行不超过15分钟服务前台+微信公众 号2WEWORKDO what you love10000以内周边居民区，位于威海路，邻近商 业街完善，从地铁南京西路站出步 行前往不超过15分钟，服务前台+微信公众 号+在线应用（非交费 会员无法注册应用）3裸心社（nakedHUB）工作定义生活（WORK，REDESIGNED）5000以内分别位于复兴中路和虹桥天地两 处，办公楼内整层使用，周边商业 配套完善，复兴中路从陕西南路地 铁站出步行前往不超过10分钟，服务前台+微信公众 号+在线应用（非交费 会员无法注册应用）4万科星商会让有理想的企业聚合起来服务整个园区虹桥商务区内，服务前台+微信公众 号+办公应用（麻绳办 公）5世贸中心WE GROW TRADE （我们驱动贸易）服务一栋楼国内各大城市有世贸中心者众服务办事处+微信公 众号结论一:1、五家中，WEWORK、世贸中心模式参考美国标准化模式，以自由模式形成标准，在全世界范围内进行复制；上海倍格、裸心社、万科星商会三家均 有国内房地产背景，倍格为当代置业作为大股东，起于背景，目前走出北京，开始在长三角扩张；裸心社隶属于裸心集团，专注于酒店度假村开 发运营管理，推动裸心社发展重点布局上海，拓展北京、香港，形成一系列裸心品牌活动，形成联动；万科星商会隶属于万科地产，起步晚于前 两者，落地方面主要在上海地区，除了星商会万客会也在各地均有落地；2、选址交通相对便利，形成一整套完整品牌落地方案，并有相关平台技术作为支撑，方便更好的完成落地；3、除上述单位外，房地产企业绿地、龙湖、海尔等均有众创开间类似业务介入到房地产业务不同环节；二、参观空间运营思路及客户对象序号企业名称空间运营思路客户类型举例1上海倍格获得场地，通过设计改造，对空间充分利用；施工管理把 控工期；根据项目地段环境进行业态配置，招商通过主力 客户自己引入+零星店铺招商外包多家；空间改造利用能力 较强，招商压力不大，重点主攻社群运营，活动频率略低 于其他机构；主流商户：上海儿童电视台（一栋楼）、美团华东总部（改 造房两层）、星巴克咖啡实验室（二层独立小楼）、无人健 身房（首层200平米左右）；其他：首层主以餐饮为主，每间最大50平，近20间不同 中高档餐饮；二楼工位分割位小型团队工位、移动办公位；2WEWORK获得场地，通过设计改造，对空间结构重新划分，主要以 办公业态运营为核心，通过其全球标准化推动，降低成本， 功能模块划分为重点，客户群体覆盖范围更广，上海店内 外国人面孔普遍，国际化交流组合优势明显主力企业客户直接入住，根据企业规模选择，按照工位给 付租金，一层三分之一、二三层均为企业团体办公租赁； 首层分移动办公区域、会议室、电话间等3裸心社（nakedHUB）选择业态多元，获得场地后较少对场地形成结构性改造， 重点在于空间的装饰设计、有限空间的进一步利用；投入 成本相对不高；拥有地产背景，形成品牌矩阵，品牌间联 动；选择依托于办公空间，缺少综合性商业运营；相对提 供多为基础服务，交流类活动；尚未具备众创空间标准化 配套；主力部分小型企业客户，预估总体最大在20人，空间数量 有限，移动办公面积、交流、会议等区域展 半，会议室 可根据规模合并使用，每周免费时间限制、不提供餐饮配 套4万科星商会业内形成品牌宣传，但尚未在园区内形成有效导引；互联 网运营方面行程业内影响力；依托地产品牌本身影响，开 展资源整合，吸引企业的加入；提供从基础到成长全流程 服务内容；园区中心级别，落地方面服务企业客户，仍旧欠缺不少， 虹桥物业服务人员对其存在完全不知，以餐饮娱乐配套+ 办公形式开展，值得推崇内容，楼宇门禁管理、导视系统 清洗明确；首层大堂电子屏水牌管理；除固定保安岗、吧 台服务岗，其他岗位相对较少，但效率明显高；5世贸中心一座城市一座世贸中心，加入一个世贸中心，全球联网， 获得客户资源，面向商业房地产、协会机构、公司等不同为大楼服务配套标准化，实现国际贸易对接服务支撑；组织机构开展会员招募，以世贸中心为核心，开展线上线 下交流培训，优势项目在于展会、国外交流考察；相对频 率地域众创空间结论二：1、项目获取成本较低，上海倍格为老船厂改造、WEWORK选择场地有条件完成改造；裸心社等三家选择场地均属于写字楼平层，缺乏大规模改造， 重点在于空间分割；2、设计与装修同步开展，主力客户或者重要的资源客户积累至关重要，首期招商可依托当地多家中介共同代理等形式，可有效降低招商期限；并可 适当结合客户情况开展装修设计，通过设计规划完成招商工作；3、项目评估-获取项目-设计查勘-装修施工-招商-验收入住-运营，流程与项目推动一致，却相对更紧密，租赁客户入住开始按天计算租金，设置满 足入住条件，倒逼项目质量、进度管理；4、功能定位明确，有规划的开展招商招租，尤其针对服务配套方面；责任明晰，明确租赁到入住使用各个环节，各自费用承担划分情况等，有效避 免后期纠纷；三、参观空间功能模块设置及空间装饰规划序号企业名称功能模块设置商业空间装饰规划1上海倍格前台、水吧台、会议室、私人办公空间、讲 座沙龙区域、共享打印区、公共展示架、公 共休闲区、移动办公区、固定租赁区域 1300个工位，每层有会议室、数个米用材料：钢梁、钢板、部分区域轻钢龙骨隔墙、钢化玻璃、水泥 地面、刨花板、少量工位灰色条纹地毯；可调向led灯、长板式灯 箱；白色乳胶漆主色调，白色颗粒喷涂材料辅助，黑色线状板辅助， 所有展示架采用黑色钢架焊接，黑色线板结合；不同分区通过颜色 进行区1隔开，分区墙地与桌面隔板颜色一致；注重自然光使用2WEWORK前台、水吧台、会议室、电话间、私人办公 空间、共享打印区、公共休闲区、移动办公 区、固定租赁区域1400个工位，25个会议室采用材料：钢梁、钢板、钢化玻璃、水泥地面、刨花板、木质地板； 通道采用球形白色吊灯、工位采用半圆形吊灯、led筒灯、长板式 灯箱；绿色为主色调，楼层扶梯采用深色刨花板，房间隔间采用钢 化玻璃做隔间，空间相对宽敞大气，直接有天井区域，注重自然光 使用3裸心社（naked HUB）前台、水吧台、会议室、电话间、私人办公 空间、共享打印区、企业展示区域、公共休 闲区、个人衣物存放柜、睡眠休息格子、移 动办公区、固定租赁区域6个会议室，采用材料：钢化玻璃、刨花板、木质地板；重点在于采用刨花板制 作展示架、休息格子、个人衣物存放柜、企业展示区域4万科星商会前台、分类业务服务接待台、水吧台、会议 室、私人办公空间、共享打印区、公共休闲 区、移动办公区、固定租赁区域5世贸中心无结论三：1、功能分区：小型团队独立办公、移动办公区域、会议室、共享打印、水吧台、前台、展示区、休息区、电话间、休闲区成为标准；2、根据楼宇结构、场地环境等多方面原因确定是否改造，空间需要进一步划分，众创空间（改造房或单层）重点针对20人一下团队办公，主攻10人一下办公；作为整个园区租赁配套，可适当考虑借鉴该形式；进一步完善升级，扩展全国服务3、办公空间整体风格明确，可以划分不同风格区域，改造功能多采用成本较低的方式进行，普遍采用钢材（结构改造）、钢板、钢化玻璃、水泥地 面、刨花板、木质地板；4、通道采用球形白色吊灯、工位采用半圆形吊灯、led筒灯、长板式灯箱；绿色为主色调，楼层扶梯采用深色刨花板，房间隔间采用钢化玻璃做隔 间，空间相对宽敞大气，直接有天井区域，5、注重自然光使用，采购材料环保、讲究节能环保；6、施工有条件尽力压缩工期，包括甲醛异味清除，整体架构出现后，装修施工、开荒保洁、装饰包装等同时进场，采购提前根据需要预定；采用抽 风机、对流等多种形式散味；7、以实现交付使用为目标推动每项工程，在此基础上最大限度缩短工期；8、根据倍格预估，投入总体在3000万左右属于较高成本投入，预期三年收回成本；年收益20%-30%间。租赁期达20年；四、参观空间服务内容及会员福利情况序号企业名称一价全包会员福利备注1上海倍格匹配不同规模企业配套齐全工作间、多功能 会议室、款创独特的公共空间、高速无线网 及打印共享、前台服务、保安、清洁服务、 空调灵活短租每周会员活动企业服务优惠一处入驻多地共享线上线下社交活动潜在的客户群体及投资网络2WEWORK匹配不同规模企业配套齐全工作间、多功能 会议室、款创独特的公共空间、高速无线网 及打印共享、私密电话空间、空气净化设施、 活动场地使用、共享厨房（无限咖啡、茶、 软饮、啤酒）、运动区域、前台服务、保安、 清洁服务、淋浴房、储物柜、水电、空调会费月付灵活短租每周会员活动企业服务优惠有奖设计一处入驻全球共享线上线下社交活动潜在的客户群体及投资网络在线社区：连接人脉，找项目+找合作，与其他社区会员当 面协作；发布你的商业需求，在社区中寻找合作伙伴分享行业动态及报告，了解最新趋势每个月都会举办超过20场活动，150余种会员服务3裸心社（naked HUB）配套齐全工作间、多功能会议室、打印机、 高速无线网、绿植墙、空气净化设施、活动 场地使用、无限咖啡、茶、软饮、啤酒、共 享厨房、运动区域、前台服务、保安、清洁 服务、淋浴房、储物柜、水电、空调24小时全天出入 裸心社应用支持 精彩社区互动 裸心社合作伙伴优惠 裸心社社区经理支持 一处入驻多地共享 费用月付 零押金在线社区：连接人脉，找项目+找合作，与其他社区会员当 面协作；发布你的商业需求，在社区中寻找合 作伙伴分享行业动态及报告，了解最新趋势 每个月裸心社都会举办超过20场活 动4万科星商会六大基础服务+五大平台（目前星商会服务 免费，物业服务另收费）提供系列基础活动与服务，目前阶段 免费，开始进行标准输出，物业费单 独收取5世贸中心以卓越品牌为内涵、以全球网络为支持、 以地标设施为依托，世界贸易中心为本地企 业和商业社区提供包括贸易信息服务、出入 境贸易访问团服务、贸易教育服务、公司对 接服务、商务中心服务、商务俱乐部服务、 会议服务、展览服务、租户服务等一体化商 贸服务，帮助企业开拓国际贸易和投资机 会、促进地区经济增长。对会员企业收取会员费，对对应房地 产开发商收取“世贸中心”冠名费， 提供部分免费活动，享受组织活动优 惠，自费参加结论四：1、目前众创空间发展，不单独收取物业费，一价全包，客户服务流程相对传统开发商更加规范；众创空间与业主根据情况协商租金、物业费等相关费用收取比例、标准等等；2、除了基础的物业服务内容，众创空间提供更多的共享空间，降低该类企业办公成本；持续举办不同类型活动，推动社群的运营管理；相应岗位设 置，满足运营管理要求，岗位包括项目经理、社区经理、社区执行、社区专员、信息技术经理、社区天使等，具体根据所处阶段与规模进行设置；3、灵活的支付方式、一地入住、多地共享，24小时全天出入、线上线下丰富活动、线上线下商业客户资源交流、企业优惠服务、无限免费饮料、社区经理专属服务；企业间社交、创业企业交流、资源支持是对初创企业产生吸引力的重要内容;对企业从创业指导、融资推介、创业学院方面仍有不足，有待发展；企业从出租、保持活跃程度和粘性方面有优势，值得借鉴学习签约入住领取物品、发放套餐礼品、发放通行卡、注册会员、统一完成；4、5、6、7、五、参观空间会员计划序号企业名称会员级别备注1上海倍格工位出租：2500元/月个，优惠根据付款方式各有、合同期限、企 业本身租赁规模、影响力、引流能力等不同因素优惠各异签约入住，分移动工位和固定位两种，办公 现场展示，允许电话、微信预约参观2WEWORK在线会员：296,随意参与会员网络及活动，享受会员服务，享受2个办公场地或者会议室的使用权；流动办公桌：2200，享有会员权益专用办公桌：2950,配备办公桌椅、台灯、垃圾桶、文件柜；留下个 人用品，专用办公室：2970除了移动办公空间租赁，在线服务拓展资源 参与活动也需要缴纳会员费用，允许电话、 微信预约参观；会议室每月有优惠时长，结 束后收费使用标准按小时，形成不同套餐 包；可就近在线预约使用3裸心社(naked HUB)在线会员：300,使用移动办公桌一天，加入裸心社在线社区，参加 社区在线活动，享受会员福利及服务移动办公会员：1800,无限制以带动办公桌，可在任一裸心社办公，预定使用会议室，其他同上，固定开放办公：2800,个人或团队使用，固定开放办公、其他同上独立办公：3000同上，允许电话、微信预约参观；会议室每 月有优惠时长，结束后收费使用标准按小 时，形成不同套餐包；可就近在线预约使用4万科星商会暂时不缴纳会员费用，对外介入项目，允许 个体申请加入，以城市设置，多项目城市不 在项目单独设立5世贸中心会员制、通过电话、邮箱、参观形式获取入 资料，加入，以城市为设置结论五：1、众创空间一类目前依托多地多点布局，形成一地入住各地享受服务情况；结合微信平台、app落地使用，能够有效推动在线类会员服务粘性;2、目前各众创空间均允许通过预约参观、通过参观了解项目租赁、配套情况、获取资料等；对新环境下的销售有引流、蓄客，乃至培养客户的效果；3、依托房地产企业内部资源及外部整合基础服务资源形成会员权益规模提升，提供会员优惠通道；4、开发设计施工交付、招商运营会员服务形成两大板块，开发运营两大环节紧密衔接，推动服务客户体验升级；补位效果明显；5、上海虹桥商务区各家为带动流量均引入或自建众创空间，将其与销售租赁结合起来推动；6、我司目前条件下适宜先推动会员线上权益上线、会员活动落地，同期开展会员体系品牌设计，从本月开始借助活动与节日持续开展会员招募；7、会员活动方面开始落地优先，高频活动开展需要有与之相匹配的支撑体系（财务、人员、活动单位等）8、系统思考，通过头脑风暴等形成整体思路，根据会员服务落地优先级推动相关权益持续升级；9、以众创空间类型为基础，升级定位，参考万科星商会、世贸中心在各地布局，设立以片区为单位执行，形成对整个运营工作的有序支撑，并呈现 在平台上；考察总结：根据本次考察情况，从选址、装修设计、施工监管、招商包装、会员运营等不同方面对项目不同阶段工作内容有所了解，并根据项 目规划、客户定位等不同因素对项目进行监管；会员服务做好不只是活动，更需要从前期到权益落地整体各个环节的紧密结合，相互之间形成补位 思路，同时明确服务的核心是什么，把握会员需求，加强会员数据监管，持续有效根据会员结构开展活动运营。制定标准、明确思路与方向，提供 可供开展工作的工具及平台资源，是推动发展的重要支撑与保证！