商贸物流总部基地项目可行性研究报告.doc

商贸物流总部基地项目第一、二期可行性研究报告投 资 商：* 集团72目录第一章 总论 41.1 项目背景 41.2 项目概况 101.3 结论 14第二章 项目建设的必要性和拟建内容 142.1项目建设的必要性 152.2拟建内容 16第三章 市场分析 183.1市场机遇 183.2*集团优势分析 183.3市场竞争力分析 203.4 存在的问题和不足 20第四章 土地利用及场址选择 2212.2 土地利用 2212.3 场址选择 234.3房屋拆迁安置补偿方案 24第五章 工程方案和设备方案 2513.2 主要设计原则 255.2总体规划和空间布局 251.1 工程和设备方案 26第六章 资源开发及综合利用分析 366.1资源开发方案 366.2资源利用方案 376.3资源节约措施 38第七章 节能措施 411.1.1 用能标准及节能规范 417.2电气节能 427.3给水排水节能 437.4暖通空调动力节能 457.5建筑节能 467.6设备节能 497.7节能效果综合分析及评价 49第八章 环境和生态影响分析 498.1环境和生态现状 498.2项目建设对环境的影响 501.2.1 生态环境保护措施 508.4环境和生态影响综合评价 53第九章 劳动安全卫生与消防 542.1 劳动安全与卫生 542.2 安全卫生措施预期效果评价 569.3消防 56第十章 组织机构与人力资源配置 5710.1组织机构 5710.2人力资源配置 5810.3员工培训计划 58第十一章 项目实施进度 5811.1项目发展规划 583.1 项目开发计划 59第十二章 投资估算与资金筹措 6012.1总投资估算 错. 误！未定义书签。12.2项目第一期投资估算 603.3 项目第二期至第五期投资估算 错误！未定义书签。3.4 项目建设资金筹措 61第十三章 经济效益评价和经济影响分析 6213.1经济效益评价 621. 行业影响分析 6613.3区域经济影响 6613.4宏观经济影响 67第十四章 社会影响分析 6714.1社会影响效果分析 6714.2社会适应性分析 6814.3社会风险及对策分析 6814.4社会影响分析结论 69第十五章 结论与建议 6915.1结论 6915.2建议 70第一章 总论1. 项目背景4.1.3 项目名称* 商贸物流总部基地4.1.4 项目承办单位概况单位名称： * 投资发展有限公司注册资本：人民币 1 亿元 企业类型：有限责任公司* 投资发展有限公司是 * 集团在滁州市来安县新注册的全资子公 司，注册资本 10000 万元。* 集团创建于 1990 年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨， 已发展成为拥有 20000 多名员工的大型企业集团。 业务领域横跨家居流 通、家居制造业、房地产开发与建设、铝业和金融投资。商业版图遍及 珠三角、环渤海及内地核心城市。在房地产领域，投资控股的 * 集团， 先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣 * 花园、翡翠绿洲等超大型明 星楼盘。同时在国内 10 多个省市建立了 20 多个商贸建设项目。在铝业 领域，采用国际上先进的技术、工艺和管理。 * 万基铝业是经国家发改 委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目，年产 120 万吨氧化铝粉。在金融投资领域， * 集团是广东发展银行、广发证券和 广发基金管理公司的大股东之一。4.1.5 企业背景* 集团创始人 * 、* 是中国商界风云人物。 * 先生现任 * 集团董事 局主席、全国政协委员、全国工商联副主席、全国工商联联络委员会主 任、全国青联副主席、广东省民营企业商会主席。* 女士现任* 集团总裁、深圳 * 控股股份有限公司董事长、 * 集团 董事长、 * 社会救助基金会主席、全国妇联常委、广东省政协常委、广 东省工商联副主席、广东省女企业家协会会长、全国工商联家具装饰业 商会首任会长。胡锦涛主席亲切接见了 *集团董事长 * 先生，并对*集团率先进行民 族商贸网络建设的战略给予了充分肯定* 集团在中国民营企业和世界华商会中拥有巨大的影响力， 集团创 始人是中国家居装饰商会以及广东省家居商会创始会长， 集团与全国家 居商会、装饰业商会、五金机电商会、中国女企业家商会等各类型商会 保持密切的合作。* 集团投资控股的 *集团，目前已经在国内 10 多个省市建立了 20 多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达 700 万平方米，目前 已拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。 在住宅地产 领域， *集团还先后开发了出了具有 “中国名盘 ”称号的锦绣 *花园、锦 绣*- 翡翠绿洲、 * 等超大型明星楼盘。* 集团总裁 * 受到温家宝总理的亲切接见* 集团是一家多元化大型企业，业务领域横跨家居流通、家居制造 业、房地产开发与建设、旅游开发、资源能源开发、金融投资和公益慈善事业等。1）家居生产流通领域* 集团同时横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一 体。全资拥有的 * 集团是目前中国最大的家具产品代理商和经销商 ,是中 国家具行业最大的连锁商业机构和行业领跑者。* 集团在中国成功首创 "专业化家居卖场 " 、"仓储式销售模式 " 和"连 锁经营商业模式 "；中国第一家推出 “统一采购 ”、“统一经营管理 ”、“统 一核算”的国际化先进管理模式，也是第一家成功导入 SAP 信息管理系 统的家居流通企业，形成独具优势的企业核心竞争力。目前，* 集团连锁网点已有 300多家，遍布全国各大中城市，市场 覆盖华南、华东、华北、华中、东北五大区域，与全国一万多家生产企 业建立了长期合作关系、构建了遍布全国的市场网络。2）商贸流通领域* 集团投资控股的 * 集团，专注于商贸物流市场和城市 CBD 项目 的建设和经营。在天津、辽宁、吉林、山东、江西、湖北、河南、安徽 等十多个省市建立了 20多个商贸市场和城市 CBD 项目，总建筑面积达 700 万平方米，形成了全国性批发市场网络。有效地带动了地方经济， 提供了 30 多万个就业岗位，促进了第三产业的发展。案例一：成都：* 全球家居CBD* 全球家居CBD位于成都市新都区，总用地面积达 6平方公里 （ 9000亩）。是集 “产、学、研、展、销 ”于一体的全产业链平台，旨在 整合提升西部家具产业，服务全球家具厂商与消费者的产业高端。经营 范围涉及家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅 材料等几十大品类，受到香港、台湾、乐从、顺德、东莞、江苏等地的 家具厂商青睐，目前，项目一期即将交付使用，已有 679 家厂家与经销 商与* 全球家居CBD签订入驻协议，12000余家生产厂商、经销商正 在接洽入驻事宜。在全国工商联家具装饰业商会等行业权威组织的协助下， * 集团将 联合美国、意大利、日本等国家的家具商会和会展公司在 * 全球家居 CBD 举办“ 20 1 2世界家具博览会 ”。案例二：武汉 * 家居武汉* 家居位于武汉市硚口区，占地面积 1000亩，是为中国建材 家居总部基地功能需求量身定制的具有先进功能和业态的第四代建材 家居市场。是武汉规模最大的、兼具批零功能的建材家居市场，也是辐 射华中的具有现代电子信息特色， 虚拟与现实相结合的建材、 装饰材料、 住宅产品采购中心、 国际物流中心和全亚洲最具规模的建材家居采购基 地之一。案例三：山东聊城 * 光彩大市场。山东聊城 * 大市场目前建设规模已达 100 多万平方米。自 2002 年 4 月28日起破土动工，到同年 1 0月25日正式开业投入运营，仅仅 6个 月时间就完成了全部建设、招商工作，并在当年实现交易额、上缴税收 等指标名列山东省前列，被评为山东省五大市场之一，创造了比“深圳 速度”还要快的“ * 速度”。此外， * 集团还投资开发了河南郑州郑东建材家居城、洛阳百年家 居建材城、河北香河全球家居产业 CBD 暨总部集群项目、河北保定 * 家居国际体验中心、江西南昌 * 商贸中心、景德镇中国陶瓷城、山东临 沂*商贸城等一系列超大规模的商贸流通园区。3）房地产开发领域* 集团秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的经营、开发 理念，定位于“国际化生态社区”，已先后打造出“中国名盘”星河湾、“居 住与世界同步”的锦锈*花园、可能是世界上最好的别墅”锦绣* 翡 翠绿洲、世界级休闲人居水城天津锦绣*等明星楼盘。4）旅游开发领域* 集团自 2005年开始介入生态旅游开发领域，已经在广州增城投 资兴建了大丰门生态旅游景区，在广东南昆山国家森林公园投入巨资 打造锦绣* 温泉城。在南昆山投资建设的超五星级度假酒店被政府指 定为 2010年广州亚运会外宾下榻酒店。此外， *集团在广东惠州市、 恩平、河南郑州等地的旅游项目也在稳步推进当中。5）金融投资领域* 集团目前拥有一家国内上市公司 * 控股，是广东发展银行、广发 证券和广发基金管理公司的大股东； 2009 年，* 集团入股湛江商业银 行，成为其第一大股东。* 投资有限公司是 *集团旗下专事金融和战略投资业务的子公司， 1999年成立于深圳，注册资本 3亿元。投资范围已涉及金融机构、私募 股权（PE）、拟上市公司股权（PRE-IPO）、能源资源、高科技和其他 战略性行业等众多领域，为集团及其下属子公司搭建了有效的资本运作 和金融投资后盾。6）资源能源领域*集团 2005年投资建设的 * 万基铝业是中国光彩事业促进会、洛阳 市人民政府招商引资的重点项目，是经国家发改委正式核准的、唯一一 家由民营企业主导的大型氧化铝项目。 * 万基铝业是一家采用国际先进 技术、工艺和管理的现代化企业，项目年产 120 万吨氧化铝粉，年销售 额近 60 亿元。7）公益慈善事业* 集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和 国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各 项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、 文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资 8 亿多元，捐建了 500 多所 学校，资助了 3 万多名失学的青少年。 2005 年经国家民政部批准，拨出 5000 万元专项资金，创立了全国首家非公募基金会“* 社会救助基金会”国（家民政部批号“ 001”），兑现了一个优秀民营企业 “办好实业、回 报社会 ”的庄严承诺。* 集团通过商贸物流市场的建设， 解决了下岗职工再就业和安排农 村富余劳动力近 30 万人，为振兴地方经济和建设社会主义新农村做出 了积极贡献。4.1.6 项目建设环境背景2010年 1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示范区规 划，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。这 是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划 ，是促进 区域协调发 展的重大举措，为推进 安徽参与长三角区域发展分工 ，探索中西部地区 承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器 。这一重要 政策，为汊河经济开发区的发展提供了有力的政策背景。汊河经济开发区始建于 2005年9月，2009年1月被批准为省级经济开 发区，开发区总体规划面积 100平方公里。汊河经济开发区是安徽东向 发展的桥头堡，是皖江城市带承接产业转移的第一站和首选地，与江苏 南京江北新市区和南京高新技术开发区一河之隔，属南京 1小时工作和 生活圈的核心层。长三角不仅是中国城镇最密集的地区，也是中国最大的核心经济 区，长三角正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期。南京是 长三角经济圈中的一个重要节点，作为南京的江北门户，汊河经济开发 区的发展规划目标是紧紧抓住南京跨江发展的契机， 接受南京更大更强 的经济、人文辐射，倾心打造南京江北新市区的拓展区，成为连接南京 都市圈沿江产业带与滁来经济区的枢纽区。2. 项目概况5.1 项目选址项目用地位于滁州市来安县汊河经济开发区，土地四至：位于汊河 经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一 体化项目以北范围；以及黄牌西北、 104国道两侧区域范围内。本项目在汊河经济开发区中的位置（蓝线范围区域）5.2 项目定位* （* ）商贸物流总部基地将建设成为立足滁州市、面向华东， 进而辐射全国，以高度聚合的商贸物流业为支撑，以长三角为核心，辐射周边 500公里半径的世界级的商贸物流总部基地。5.3 区位分析来安县地处安徽省东部， 紧靠东部发达省份， 介于长江、 淮河之间， 承东启西，横贯南北，是长三角、江浙沪的核心腹地，是向周边十余省 辐射和产业梯度转移的重要枢纽。同时又具备中部地区巨大发展空间， 孕育巨大产业发展潜力的商贸发展重地，将成为继八十年代的深圳、九 十年代的浦东、二千年的环渤海之后，又一颗令世人瞩目的璀璨明珠。汊河经济开发区位于来安县南端，地处“长三角”经济西缘，其独 特的区位优势，便于与“长三角”内发达地区进行产业分工与合作，主 动迎接 “长三角”地区的经济辐射与产业转移。来安县区位示意图安省山至落阳124交通分析公路交通：104国道横贯全境，是汊河至南京便利的交通通道。312 省道纵穿南北与宁连高速公路衔接，沪宁洛高速公路蚌宁段穿境而过。 过江隧道连接口距开发区18公里，南京602路公交车直达开发区；铁路交通：距离津浦铁路滁州站18公里，距离南京火车站20公里， 距京沪铁路货物中转站8公里;水运交通：滁河、来河、清流河在此交汇，直达长江，汊河港和规划中的汊河文山码头常年通航，单船最大通航能力可达600吨，距南京港20公里；航空运输：距离南京禄口国际机场48公里；轨道交通：南京花旗地铁3号线距离开发区4公里。律京一小肘翻长江125建设规模和投资模式*（ * ）商贸物流总部基地用地面积20平方公里（30000亩），总建筑面积达3000万平方米，总投资额将超过600亿元。其中第一期用地3000亩、建筑面积 400万平方米；第二期用地 5000亩、建筑面积 500万平 方米。* 集团投资成立 * 投资发展有限公司，与来安县人民政府合作对本 项目范围内的土地进行一级开发，双方合作进行土地整理。相关土地经整 理达到土地出让标准后，来安县人民政府依法出让， * 集团或其下属公 司或关联公司可通过招拍挂程序取得相应土地，进行本项目的二级开 发。3. 结论1）通过*集团 * （* ）商贸物流总部基地项目的建设，可大大改 善来安的投资环境，吸引更多的商家、企业落户，提高来安在长三角甚 至全国的影响力及辐射能力。 项目将建设成为投资环境佳、 创业环境佳、 人居环境佳、社会和谐文明的现代化 商贸新城 。2）目前项目建设条件具备，项目设计的工程建设方案合理可行， 项目建成后可取得较好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能 力。3）本项目具有市场前景广阔，建设条件优越，投资省、社会效益 经济效益比较显著的特点。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设的必要性和拟建内容5.3.1 项目建设的必要性长三角是我国最大的工业、商贸业基地，已经发展成为一个国际化 大都市群、全球重要的经济和贸易中心区。 * （* ）商贸物流总部基 地的建设有着区位、南京跨江发展、市场等多方面利好因素，项目的建 设为完善区域产业链、改善区域商贸投资环境、加快区域城市化进程和 增加就业等起到很大的促进作用，项目的建设是有必要的。1）可以填补市场空白 。长三角及华东地区经济快速发展，原有的 小规模、功能单一的批发市场已经不能满足整个区域的发展需求。在家 居建材、汽车及用品行业、 工业原辅材料等领域， 缺乏大规模、 现代化、 集中集群式发 展的国际性商贸物流平台， 本项目的建设可以填补这方面 的空白。2）对区域发展起到辐射作用 。汊河经济开发区东邻南京、上海等 东部发达城市，西接安徽等发展潜力巨大的中部省份，区位、交通优势 明显，有着强大的辐射力，具备发展大型商贸物流业的基础和空间，对 区域的发展起到较大的辐射作用。3）很好的利用南京跨江发展战略因素。汊河经济开发区与南京市 一河之隔，是南京“ 1小时都市圈”的核心层，是南京 高新企业、配套 产业梯度 转移的基地，将直接承接南京及长三角地区的辐射，本项目的 提出能很好的利用这些有利的因素，起到事半功倍的作用。4）*（* ）商贸物流总部基地将直接和间接提供几十万个以上 就 业岗位， 吸引数万的高端人才进驻服务，同时为当地政府带来大量的税 收并促进当地其它相关产业的发展，对当地社会的影响深远。5.3.2 拟建内容* （* ）商贸物流总部基地总用地面积 20平方公里（ 30000亩）， 总建筑面积达 3000万平方米。其中第一期用地 3000亩、建筑面积 400万 平方米；第二期用地 5000亩、建筑面积 500万平方米。项目将通过 “四 大版块、十六大功能” 打造经营 档次高级化、经营手段现代化、经营品 种专业化、 经营空间国际化、 经营环境舒适化的超大规模的全球商贸物 流之都。1）四大版块版块一：灯饰家居建材结合区域经济高速发展和江苏、 安徽传统家居建材市场升级改造的 契机，以 灯饰、陶瓷、型材、石材、家具为主导行业，打造大规模、综 合性的建材家具集散中心。 版块构成：灯饰贸易中心（花灯、民用灯具、户外灯具、工矿照明等）； 陶瓷贸易中心（陶瓷、洁具、水暖等）； 建材贸易中心（铝型材、石材、板材、地板、门业等）； 家居贸易中心（民用家具、办公家具、软装饰品等）； 家电贸易中心（电视、冰箱、空调、洗衣机、小家电等） 版块二： 汽车及用品面对快速发展的汽车行业和旺盛的市场需求，打造集汽车展示、交 易、维护、服务于一体的 产业链高度集中 的综合性国际汽车博览中心。 版块构成：汽车贸易中心（汽车 4S 店、二手车交易、上牌办证服务、 汽车检测、汽车维修等） 汽车用品贸易中心（汽车配件、汽车装饰用品）版块三：工业原辅材料长三角轻工业发达，工业原辅材料版块将服务众多生产厂家，提供 生产所需的各类原辅材料和工具设备。版块构成：电工电料贸易中心五金机电贸易中心轻工机械贸易中心 工程设备贸易中心、 电子元件贸易中心 印刷包装贸易中心 轻纺贸易中心版块四：居住休闲居住休闲版块将服务园区厂商和来自全球的采购群体，为其提供居住、餐饮、食宿、交通等一系列的服务各功能版块的面积划分版块用地面积（亩）建筑面积（万平方米）灯饰家居建材9000900汽车及用品9000900工业原辅材料9000900居住休闲3000300合计3000030002）十六大功能交易、会展、物流、总部基地、创意研发、产品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐等功能。第三章 市场分析 市场机遇汊河经济开发区产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车 配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件 基地和建材商贸物流基地。国家商务部公布的加工贸易限制类商品目录中， 1853个劳动密 集型加工贸易产业被列入外迁发展名 单，以安徽、成都为代表的中西部 地区，成为广东、江浙等地厂家产业转移的重要选择。* （ * ）商贸物流总部基地的建设完全符合汊河经济开发区的产 业发展定位、符合国家产业转移政策，多种有利条件为项目提供良好的 发展机遇。3.2* 集团优势分析1）中国家居生产流通领域的领跑者： * 集团在家居领域横跨家具、 建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体，是中国最早实施家具连 锁经营的运营商，与几十个国家、一万多家家居、灯饰业厂商结成了长 期稳定的合作关系，直接推动了广东家具业的发展。皇朝、红苹果、大 富豪、联邦等上百个中国优秀品牌伴随着 * 的发展一路成长、壮大。是 国内开发 * （* ）商贸物流总部基地的最佳合作伙伴。2）拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台：* 集 团目前在全国十几个省市建立了以家居、 装饰材料为经营主体的商贸市 场 20 多个，已建成的总面积达 700 万平方米，构建了全国性的批发网 络。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场的开发和经营， * 集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验， 与全国 2 万多 家生产企业和经销商建立了长期合作关系， 形成了我国最庞大的商贸物 流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为 *（* ）商贸物流总部 基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。3）家居装饰行业内丰富的行业资源： * 集团是广东民营企业商会 的会长单位， 下属的*集团是全国家居装饰业协会和广东家居装饰业协 会的会长单位，具有非常广泛的行业资源优势。 * 集团与国内外众多的 行业组织建立了战略合作关系，可以为本项目的开发、运营、招商及后 期的运营提供各种资源。4）雄厚的资金实力保证项目的顺利开发： 本项目的总投资 超过 600 亿元，前期投资也超过 80 亿元，一般企业是没有实力操作本项目的。 而* 集团经过数十年的发展已经积累了雄厚的资金， 同时与银行金融机 构有着长期的合作基础， 雄厚的资金实力和强大的资源整合能力将保障 项目如期按质完成。5）良好的企业形象与影响力： 1992 年以来， * 集团先后为捐资助 教、扶贫赈灾等社会公益事业捐款捐物已达 8 亿元，实践了一个优秀民 营企业 “办好实业、回报社会 ”的企业宗旨。其率先在国内建设民族商贸 流通网络的贡献， 振兴地方经济和解决当地就业的举措受到党和国家领 导人的高度肯定和赞扬。6）复合型人力资源优势： * 集团二十年来在家居流通、商贸市场 建设、房地产开发方面的成功经验为其储备了很多经验丰富的家居流通业、商贸市场建设方面的人才，将保证本项目能快速顺利实施。7）* 集团的高度重视： *集团正在环渤海、长三角、珠三角和西 三角实施商贸物流总部基地的发展战略。 * （* ）商贸物流总部基地 的定位与* 集团的发展战略吻合， *集团将倾全力打造本项目。1) 市场竞争力分析* 集团目前在十几个省市建立了以家居、 装饰材料为主的商贸市场 20多个，形成了全国性批发市场网络，已建成的总面积达 700万平方米。 通过长期致力于专业化市场、 超大型商贸物流市场和房地产的开发和经 营，集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国 2万 多家生产企业和经销商建立了长期合作关系， 形成了我国最庞大的商贸 物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为* （ * ）商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。汊河经济开发区的定位与 * 集团的优势和发展战略将形成高效、 无 缝对接。 * 集团将充分发挥滁州市及来安县的各项综合优势，在汊河经 济开发区开发运营 * （* ）商贸物流总部基地，打造成为 长三角区域 内最大规模、对中国乃至全球产生重要影响力的全球商贸物流之都。2) 存在的问题和不足通过调研发现，目前滁州市的商贸物流产业投资规模小，功能较为 单一，主要服务滁州市本地区客户群体，商业辐射能力、产业驱动动能 不足。目前，滁州市商贸物流产业存在的不足主要表现在：1）目前滁州市缺乏成熟的商贸物流产业集聚， 产业网点布局比较 散乱，且存在一定程度的 条块分割和重复建设 ；同时，从运作效能看， 投入高、产出低、费用高，效率低，亟需行业整合，以实现“规模化、 集约化、效益化、几何化”增长。2）各类商贸市场 过于分散 ，形式雷同，生活消费品市场多、生产 资料市场少， 产业集群 发展不够，集中度不高，没能形成较完善的产业 链，增加了生产成本以及交易成本。3）商贸物流产业 营销体系 不够完善，商贸流通企业规模小，且市 场主体整体素质不高。滁州市多数商贸流通企业规模小，结构分散，经 营管理水平低，资金投入不足，发展后劲不强，很难向 集约化和规模化 方向发展。4）缺乏统一规划 ，真正意义上的 龙头集散商贸市场 没有形成，品 牌效应不强，市场规模不能满足交易需求，服务功能不完善，信息化程 度不高，现代化程度滞后，不能适应 “大商贸、大流通、大市场 ”的发展 需要。与 苏州蠡口、广东乐从 等商贸物流产业基地相比较，缺乏相对竞 争优势。纵观滁州市商贸物流产业链现状， 产业集聚、投资强度、 营销体系、 统一规划等产业链重要环节的缺失导致商贸物流产业没有形成社会化 和集约化产业群，商贸物流产业亟需规划先行、整合市场资源，优化市 场环境，加强整体规划和配套建设。所以，高起点介入是唯一的、也是必然的产业发展路径，这是滁州 市商贸物流产业发展的有利因素。为此，在政府政策指引下， * 集团将 利用在全国各个省份家居流通、 商贸市场开发的成功经验和我们对 滁州 市、苏州蠡口国际家具城的调查 ，我们将采取“ 以大流通带动大市场， 以大市场带动大产业，以大产业带动大发展” 的开发思路，在最短时间内实现“弯道超车”，抢占竞争战略高地，为推动滁州乃至长三角区域 商贸物流业的发展贡献一分力量。第四章 土地利用及场址选择5.3.2 土地利用根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法 ，本项 目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。2 用地规划选址情况* （ * ）商贸物流总部基地项目用地位于汊河经济开发区天河以 东、撇洪沟以西、 沪宁洛高速公路以南、 汊河城乡一体化项目以北范围； 以及黄牌西北、 104国道两侧区域范围内，总用地面积 20 平方公里。项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置 优越，总体建设符合滁州市、 来安县城市总体规划要求。 场区地势平坦， 无国家明文规定的自然保护区、风景旅游区和濒危动植物保护名录。2 项目功能分区和土地利用指标情况*（* ）商贸物流总部基地建设将打造“四大版块、十六大功能” 的综合性商贸物流总部基地。 四大版块是指灯饰家居建材、 汽车及用品、 工业原辅材料、居住休闲；十六大功能包括交易、会展、物流、总部基 地、创意研发产、品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务 办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐。项目第一、二期总投资约 200亿元，用地面积 9000 亩，建筑面积 约 900 万平方米，投资强度为约 220 万元 / 亩，项目综合容积率为 1.5 。 本项目投资强度、容积率等均满足国家及滁州市对用地指标的要求。5.3.2 场址选择2 地理位置本项目建于汊河经济开发区，位于来安县城南部约 27 公里，江苏、 安徽两省交界处，距南京中心区约 20 公里，与南京市浦口区相邻。项 目西面为来河、北面有宁洛高速公路、东南面是滁河，水陆交通便利， 距京沪铁路货物中转站及南京高新技术开发区相距8 公里。2 建设条件1）地质地貌：汊河经济开发区地势北高南低。北部黄土岗丘高程 38.5m,南部滁河平原高程约 6m （均为黄海高程）。开发区南半部为河 流冲积平原，全区属半圩半岗地貌。土壤以水稻土为主，工程地质条件 好，地基承载力约12T/m2地震基本烈度6级。2）水文：汊河经济开发区南部有来河和清流河在此汇入滁河,东入长江。滁河汊河集水文站河流常年水位 5.8m,最高洪水位12.57m （均 为吴淞高程）,洪水期有一定程度的洪涝灾害。有较好的航运条件,由 于受上游影响,滁河污染严重,浅层地下水含砷量超过饮用水标准的 9 倍,不宜作为饮用水水源。3）气候：汊河经济开发区属于亚热带湿润性季风气候,其特点是： 气候湿润温和、 雨量适中、阳光充足、四季分明、 雨热同季、 易旱易涝。四季的特点是：春季温和多变、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥。汊河经济开发区年平均气温14.9C,最热月平均气温30C,最 冷月平均气温为1.3C,平均无霜期为219天，年平均降水量为969mm, 常年风向以东北风为主，冬夏两季由于受单一的冷气团、暖气团控制， 故冬季多偏北风，夏季多偏南风。9.1.2 项目选址合理性分析来安县地处滁州市区东部，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯 南北，是长三角江浙沪的核心腹地，是向周边十余省辐射和产业梯度转 移的重要枢纽，紧靠最发达省份，又具有宝贵发展空间，孕育巨大产业 发展潜力的商业聚集区。根据滁州市城市发展总体规划，滁州将成为经济发达、环境优美的 皖东中心城市、长三角区域现代制造业基地和生态旅游城市，主要职能 是南京都市圈门户城市、区域性制造业、旅游业和专业性商贸业基地。来安汊河经济开发区是被批准的省级经济开发区， 产业发展定位为 “三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交 易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。本项目的 提出完全符合汊河经济开发区的产业定位，项目选址合理。5.3.2 房屋拆迁安置补偿方案* 集团与来安县人民政府签订协议， 由来安县人民政府依法将本项 目规划范围内相关土地征收为国有土地。 在来安县人民政府负责的土地 开发整理工作中，房屋拆迁安置补偿依法进行，为取得上级政府等有关机构征收项目地块的批文及其他合法用地手续而应交纳的所有税收及 规费和项目地块拆迁安置补偿费用、征地（包括被征地范围内农民社会 保险的补偿）、土地指标费、基本农田指标费等由 * 集团负责。第五章 工程方案和设备方案1) 主要设计原则1）为整个 * （* ）商贸物流总部基地项目区建立一套完美的“经 络”，即道路、景观和空间的整体构架。通过明确的空间序列，使身处 总部基地区域任何一隅的人都能体验到一个现代化新城市中心的存在。2）通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个总部基地区的形象， 提升入驻商家的认同感、自豪感。3）坚持“以人为本”的理念，精心配置总部基地区域环境的逐层 肌里。4）按照环境保护、劳动安全卫生和消防要求，对施工期间的废水、 尘土、噪音等不利因素， 遵照“三同时”的原则， 采取相应的治理措施， 以符合国家和地方的有关法规。2) 总体规划和空间布局区域位置： 汊河经济开发区位于来安县城南部 27 公里，江苏、安 徽两省交界处，距南京中心城区约公里，与江苏省南京市浦口区相邻。 南京都市圈规划的快速推进，特别是南京“一城三区”空间格局的提 出，明确了南京发展江北新市区的战略构想，同时也使南京高新开发区 的空间拓展产生了新的契机， 其空间的拓展和产业的转移均为汊河经济 开发区带来前所未有的发展良机。目前我国的长江三角洲地区产业结构正在不断升级中，一些传统产 业正由东部发达地区向中西部地区转移。 来安汊河经济技术开发区地处 “长三角”经济区西缘，其独特的区位优势，便于对接“长三角”，主 动迎接“长三角”地区的经济辐射与产业转移。建筑设计： 项目主要建设 * （* ）商贸物流总部基地集群工程， 根据各场地功能不同，进行合理布局，以满足要求。充分考虑场区地面 平整度和防洪排水等要求。雨水排除： 现场地设有排水系统。项目区内按城市型道路排水方式 设计，与区外排水系统相连。区内道路布置及设计标准： 区内道路路面型式：主干道路为城市型 道路，其两侧设有带孔的盖板，道路为砼路面，面层厚220-300mm，3:7灰土垫层220m厚。圆形建筑外布置停车场。防洪工程： 根据当地提供的资料，近期该地区未被洪水淹过，因此 该区受洪水威胁较小。警卫与消防设施： 区内自配备警卫人员，负责门卫值班及日常保卫 工作。配备给水消防和设备消防两套方案，每栋建筑物内均配备灭火器。3) 工程和设备方案 土建工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为 50 年。建筑 抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为 8 度。 灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、 家电贸易中心、 汽车贸易中心、 汽车用品贸易中心、 电工电料贸易中心、 五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件 贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心、居住休闲区均为框架结 构。 公用工程1）给排水 本项目给排水共包含给水系统、排水系统、消火栓消防系统及自动 喷洒系统。（1）给水 项目所在地采用市政管网供水，管网遍布全区，项目区内的供水水 质符合生活饮用水卫生标准（GB5749-85）,供水能力满足本项目的 需要。本项目建筑物耐火等级为二级。室内设室内消火栓，室外消防用水量为 20L/S ，同一时间内火灾次数为一次，消火栓系统火灾延续时间为2 小时。各建筑物内供水管网可以满足项目生产、生活用水和消防用水 的要求。项目区消防水管均采用内外涂环氧复合钢管，埋地敷设。室外消火栓系统在主要建筑物周围，形成环状，其主管径DN2O0并在道边2m内设室外消火栓，消火栓间距小于 40m各主要建筑物内均设室内消火 栓和灭火器。室内消防水管均采用内外热镀锌钢管。2）排水项目无生产废水排放，生活污水中的粪便污水经化粪池处理。污水 排水管网采用钢筋混凝土管， 处理后的生活污水及生活废水经室外排水 管网有组织排入园区内的排水管网。雨水排水由雨水口收集经室外雨水管网有组织排入园区内的雨水 排水管网，雨水排水管网采用钢筋混凝土管。2）采暖通风（1）供热：本项目区生活热水热源拟采用集中供热，既绿色环保 又节约运营成本，并且大幅度的改善商贸、办公、生活条件。（2）通风：为保证项目建筑物内的通风换气，除充分利用自然通 风外，在空气流通较差场所设通风机。（3）空调：本项目区夏季制冷及冬季取暖均由中央空调提供。3）供电工程 设计范围包含变、配电系统、照明配电系统、动力用电设备的供电 系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、可视对讲系统、公共 广播及消防紧急广播系统、电气消防系统、停车场管理系统。（ 1）变、配电系统 本工程电源引自来安县的变电站，供电的上级电站为滁州供电公司，供电电压10KV电源双路10KV埋地引至项目区，YJV22-10KV电力 电缆直埋敷设进入变电站。本项目负荷等级为三级。一级负荷包括：火灾报警控制设备、消防 泵、消防风机、消防电梯及应急照明、疏散照明等；二级负荷包括：普 通客梯、排水泵、生活水泵等其它用电设备；一般电力、照明用电属三 级负荷。2）照明系统及全场供电线路低压馈出电缆选用 YJY22 0.6/1KV 交联铠装电力电缆，直埋敷设 至建设区，室内选用 YJY1KV 电缆沿电缆沟或电缆桥架敷设。至用电 设备处穿钢管埋地暗敷。（ 3）弱电系统本项目安防监控系统包括园区监视摄像系统， 在各建筑物内设置安 防监控