商业物流园可行性研究报告样本.doc

目 录 前言 第一章 总论1.1项目建设背景 51.2项目概况101.3项目报告编制根据12 第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况142.2大东区概况232.3周边楼盘及商业配套设施282.4建材家居市场调研33 第三章 物流园区发呈现状及趋势3.1物流园区内涵353.2物流园区功能373.3物流园区发展历程和有关经验373.4物流园区建设发展模式393.5物流园区开发、建设模式分析403.6物流园区发展政策分析413.7 发展状况分析 41 第四章 规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境444.2总体规划设计原则454.3规划布局及业态分布454.4交通组织464.5景观设计464.6环保464.7规划指标、建筑技术经济指标47 第五章 项目组织管理与保障办法5.1项目管理办法485.1.1筹划管理495.1.2工程管理495.1.3资金管理495.1.4信息管理505.2项目建设保障办法505.2.1资金筹措办法505.2.2施工组织办法50 第六章营销战略体系6.1 项目定位 516.2商业组合形态构想 526.3走特色化物流园区发展之路 536.4项目开发节奏 54 第七章 投资分析7.1项目投资估算 557.2项目赚钱分析 577.3项目损益表及钞票流表 58 第八章 结论 结论 59附件：附件1：项当前六期地块分布图前 言东北振兴 沈阳先行 “振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实行后又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动轮子”同步运转。东北亚经济中心规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后第四个经济增长极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有发展契机。如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注？东北振兴，沈阳先行！第一章 总论1.1 项目发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制根据1.1 项目发展背景1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴”随着国际经济形势发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和“京津冀北”地区之后“国内经济第四增长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展需要，也是新时期提高国内综合国力需要，更是经济发展规律客观规定。环渤海经济圈处在东北亚经济圈中心地带，是中华人民共和国欧亚大陆桥东部起点之一，其经济总量约占全国1/5，是国内最大工业密集区。在环渤海地区5800公里海岸线上，近20个大中都市遥相呼应，数千家大中型公司虎踞龙盘，涉及大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内60各种大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈一体化正在深化。在国际经济一体化重心不断向亚太转移趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东沈阳、大连、天津、青岛等一大批都市，共同构成东北（亚）地区都市发展群，吸引国际投资目光。，党十六大提出振兴东北发展战略，加快调节和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重国策。1.1.2与时俱进沈阳沈阳即是东北重工业都市中心，又是“第四经济增长极”核心都市，在全面推动振兴东北老工业基地进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国先进装备制造基地”都市定位及发展“大沈阳”方略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳良好局面。发展规划： 国务院批准沈阳市都市总体规划，其抱负模式为 “ 一种中心城区、四个副城区、两个边沿组团、七个卫星城 、二十个小城乡”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，都市规划范畴将达到1220平方公里。关注重点：浑南新区建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元为“三区一城一带”。铁西新区当代“工业园区”：当前铁西新区面积已达126平方公里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、商贸、居住为一体当代化工业园区。金廊工程核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。涉及“一轴”、“四区”和“九节点”。关注重点大东“商机平台”：作为将来都市经济发展重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战略规划构想：“一城两带三区”战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海当代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等各种功能为一体新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海当代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内汇集了沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势公司。同步，还吸引了一大批国外知名公司到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中华人民共和国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。当前，大东区作为沈阳市最具竞争力工业区优势经济地位已确立。汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂 ：沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务公司20家，已形成了一种汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在规划一种集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体汽车城，为汽车产业在大东区迅速发展提供优质发展环境。沈海当代工业示范区是沈阳市人民政府近来批准在大东区设立产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海当代工业示范区内规模以上工业公司产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业公司产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业公司48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态条件，有一定环境依托及形象基本。1.1.4物流业国家综合国力重要体现1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区状况时发现，以物流产业为重要支柱产业新加坡、香港有较强抗御经济危机能力。例如，1998年受金融风暴影响较大马来西亚经济增长为68，泰国为80 ，东盟为94，与之相比较，香港状况较好，为51，而新加坡则实现了15正增长。从此，人们意识到物流对于国家经济发展有着非常重要意义，物流发展水平已成为一种国家综合国力重要体现。 物流业被视为将来公司发展核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长“黑暗大陆”，是“减少成本最后边界”，是减少资源消耗、提高劳动生产率之后“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业都已发展为大规模产业。如日本，在近20 年内，物流业每增长26，经济总量就增长1。在美国，物流产业规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业两倍。通过近年物流业发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。当前国内物流业经营额超过5亿元公司尚未浮现，与UPS、联邦快递等国外物流公司相比，国内物流公司所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。公司竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且构造单一，缺少网络组合。事实上，国内现阶段物流公司从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流公司发呈当代物流是调节国内产业构造迫切需要，是老式运送业发展方向，是运送与生产最佳融合渠道，更是变化老式揽货方式，获得增值效益需要。巨大市场需求呼唤东北地区及其他省市当代化商品流通领域长足发展。品牌观念仍未浮现，国外称中华人民共和国无纯粹物流公司。1.2项 目 概 况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园三期项目1.2.1.2.项目基本状况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至园区辅助规划路，东临一期项目，北至园区东西向主规划路，西至园区南北向主规划路。 总占地面积：48100平方米项目总建筑面积：95520平方米1.1.1.3.项目规划：三期项目规划环绕项目整体建成“建材家居家具采购基地”伟大目的构想展开，是规划中十二个专业城另一重要构成某些。由三大建材城构成，作为整个园区高档精品橱柜、地板、陶瓷洁具专卖中心，是集零售和批发于一体具备国际水准专业建材城。1.3项 目 报 告 编 制 依 据1.3.1参照沈阳市人民政府有关招商宣传手册；1.3.2参照沈阳市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参照沈阳市人民政府及大东区政府规划；1.3.4参照沈阳市有关官方网站对外公开内容； 1.3.5参照东方置业公司与政府有关报告。 本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供数据、信息为准。第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2大东区概况2.3周边楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1都市概况沈阳是辽宁省省会，东北地区经济、文化、交通和商贸中心，中华人民共和国工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是国内重要工业基地之一，具备雄厚物质基本和经济基本，都市规模居全国第四位， 在全国经济发展中具备重要地位。作为东北中心都市，是全省贸易、经济信息和科技文化中心，同步与周边鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七都市构成了辽宁中部都市群和经济集聚区，成为东北地区交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.2位置与地貌沈阳位于辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里，其中城区面积185公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵延伸某些。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。2.1.3气候沈阳属北温带受季风影响半湿润大陆性气候。全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充分；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉快宜人。2.1.4 经济地理位置沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。在以沈阳为中心150公里半径内，有中华人民共和国知名铜都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚辽宁中部工业都市形成了世界上罕有都市群。沟通世界大连港，正在开发营口新港和锦州港距沈阳也不超过250公里。沈阳作为中华人民共和国东北地区最大经济中心都市和通往中华人民共和国长城以南地区必经之路。长期经济发展形成了密如蛛丝航空、铁路、公路运送网络。沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条国内国际航线。沈阳也是东北地区最大铁路枢纽。沈阳公路也四通八达，开成了少有高速公路网络。2.1.5人口概况沈阳市既有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口50.5%,女性人口363万人，占总人口49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口63.2%，家业人口252.5万人，占总人口36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口0.2%。沈阳居民年龄构成沈阳居民教诲限度构成2.1.6 行政区域沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。2.1.7 交通条件沈阳是联系东北地区和关内交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四周八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成环绕沈阳，连接海港、空港“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中都市。2.1.8沈阳都市基本设施中心城区重要街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达28.2%。交通迅速干道系统初具规模。都市道路以构建迅速干道系统为重点，以加强都市景观建设为突破口，相继完毕了大二环迅速路、东西迅速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等都市重点交通工程建设。都市公用设施持续改进，供水、供热、供电、供气等设施功能加强，服务质量不断提高。，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。全年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增长11.7。煤气供气管道总长度2160公里。房地产业健康发展，房地产开发与销售同步迅速增长。，全市房地产开发完毕投资177.3亿元，比上年增长52.8。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4。都市环保和治理都市整体环境进一步改进，环境质量实现历史性突破。全年共完毕环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水解决厂，完善了原有北部污水解决厂。整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类原则。都市污水日解决能力达到95万吨，污水解决率达到70.4。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日解决垃圾4484吨，生活垃圾无害化解决率达到100。全年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采用扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等办法，烟尘控制区达标覆盖率达到100，全年环境空气质量优良天数已达到298天，达到创模原则。全市噪声达标区覆盖率达到70，自然保护区覆盖率达到13.52，建成生态环保模范住宅社区35个。都市绿化实行森林都市战略，全面推动都市绿化建设。新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。全年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。全年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到末，全市绿化覆盖率达33.16，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.9 1996沈阳都市总体规划沈阳市都市建设与发展遵循人口、经济、社会、环境和资源相协调可持续发展战略。都市功能正由单一工业基地向多功能经济中心转变。现正在加速都市产业构造，加速老式产业改造，积极发展高新技术产业，进一步完善都市功能，实现单一工业生产基本都市向当代化经济中心变化。详细如下：沈阳都市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城构成，总面积1220平方公里。都市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起沈阳与抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现状都市人口401万人。到都市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是沈阳市主体，是政治、经济、文化集中体现区。中心城区规划布局构造为东南组团布局形式，以中部核心区为核心，周边分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好发展空间，使都市由单一中心构造向松散布局过渡。中部核心区以三环高速公路以内，重点发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；东部副城由棋盘山风景区及周边乡、镇构成。副城以中、高档为主，科研、旅游、办公设施为辅；西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配备必要生活区和公共服务设施；南部副城以苏家屯现状建成区为基本继续扩建，规划建设综合副城。北部副城以虎石台现状建成区为基本继续扩建，规划建设综合副城；道义组团以道义屯为基本重点安排重点乡镇公司和生活区，形成独立生活和产业组团。新建居住区重要安排在浑南新区，大力开发浑南地区，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，核心区内，新建居住区重要安排在一环路以外，重点为浑河产业区，到人均居住面积达到12平方米以上。东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。2.1.10沈阳经济概况沈阳都市发呈现状沈阳是国家“一五”时期重点投资建设工业基地。通过几十年发展，沈阳工业门类增长到184个，全市工业公司达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基本，形成了较强综合配套能力。沈阳具备雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，国内生产总值占全省1/4。特别是改革开放以来，沈阳不断加快国有公司战略性调节和改组步伐，加速老式公司与高新技术、国际经济接轨融合。以亚洲国家和地区为主引资构造正在被多元化引资格局所代替，一批世界500强公司和国际知名跨国公司投巨资驻足沈阳。通过与国外客商合资合伙，弥补了建设资金局限性问题，引进了国外先进技术和先进管理，加速了产业构造调节步伐，支柱产业群体不断壮大，骨干公司和主导产品显示出较强市场竞争力。沈阳做为东北地区最大中心都市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，具备重要战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范畴内，集中了以基本工业和加工工业为主8大都市，构成了资源丰富、构造互补性强、技术关联度高辽宁中部都市群。沈阳拥有东北地区最大民用航空港，全国最大铁路编组站和全国最高级别“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口大连港、正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具备得天独厚地理区位优势，作为东北中心都市沈阳，对周边乃至全国都具备较强吸纳力、辐射力和带动力。l 经济总体指标概述回顾沈阳市近几年宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力明显增强。总结整体经济形势，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1，是近年来增长最快年份。固定资产投资完毕402亿元，同比增长32.8。财政收入实现105亿元，同比增长29.9，持续两年保持30左右增长。土地出让金收入由7000万跃升至10亿，去年又达到15亿元，土地出让金已成为都市建设资金重要来源。从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济持续、健康、稳定发展奠定了良好基本。l 社会消费状况概述沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、当代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等当代化产业。，全市社会消费品零售总额预测实现695亿元，同比增长11.5%；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，分别同比增长19.3%和19.1%。货币净回笼持续居全国之首。l 人民生活水平概述沈阳人民生活水平不断提高，居民生活质量得到改进。截至去年12月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达1214亿元，比年初增长156亿元，增幅为14.74，与同期相比，这一增长率高过了居民储蓄增长率4个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。l 市政规划概述两年来，全市城建合计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平房公里，都市绿化率跃升至29.1。完毕了市府大路等10条街路原则化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市道路完好率由过去70提高到90。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。沈阳宏观经济发展趋势沈阳是国家“一五”时期重点投资建设工业基地。通过几十年发展，沈阳工业门类增长到184个，全市工业公司达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基本，形成了较强综合配套能力。沈阳具备雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，国内生产总值占全省1/4。改革开放二十年来，沈阳坚定不移地实行外向牵动战略，经济和社会持续、迅速发展，初步形成了全方位、多层次、宽领域对外开放新格局。国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大。初步记录。全市实现国内生产总值1400.0亿元，比上年增长13.1%。其中第一产业实现增长值83.6亿元，增长8.0%；第二产业实现增长值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增长值701.2亿元，增长12.5%。一、二、三产业占国内生产总值比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入迅速增长。全年完毕地方财政收入105.4亿元，比上年增长30.5%。全年地方财政支出达105.4亿元，增长24.2%。用于农业支出5.90亿元，增长15.9%；用于教诲事业支出25.1亿元，增长16.8%。都市居民人均可支配收入达7023.7元。市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长。全市已有各类市场397个。各类市场贸易成交额达482亿元。县及县如下社会消费品零售额增长7.5%。各种经济类型消费品零售额普遍增长。其中华人民共和国有经济零售额104.2亿元%；集体经济零售额36.1亿元；私营和个体经济零售额412.1亿元；股份制经济零售额46.2亿元；港澳台经济零售额10.4亿元；外商经济零售额12.9亿元，比上年翻一番。其他经济50.2亿元。出口总额14亿美元，增长12%。按行业分批发零售贸易业515.7亿元，餐饮业86.0亿元，制造业32.0亿元，其她行业61.5亿元。按商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。,全市固定资产投资保持较快增长.全年全社会完毕固定资产投资402.5亿元.其中华人民共和国有经济投资166.7亿元;非国有经济投资235.8亿元.投资构造发生变化.全年城乡固定资产投资额达378.8亿元，更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长；基本建设投资95.1亿元；房地产投资继续增长，全年房地产开发完毕投资781亿元，其她投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋竣工面积53.4万平方米，竣工中住宅面积41.6万平方米。全年新增固定资产258.5亿元，完毕投资额95.8亿元，占总投资额23.8%。2.2 大东区概况2.2.1大东区概况大东区位于沈阳城区东部和东北部，北、东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈河区相连，西北同于洪区接壤。全区总面积为51.18平方公里，南北长8.2公里，东西宽6.3公里,是沈阳市面积最大城区.地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差为21米。气候属于温带季风气候，冬寒时间较长少雪，夏热时间较短多雨，春秋两季气候变化迅速，春季多风，秋季晴朗。区位大东区所在沈阳地处辽宁中部都市群中心。以大东区为中心，以150公里为半径范畴内，分布着钢铁基地鞍山，煤炭基地抚顺，化纤基地辽阳，煤铁基地本溪，石油基地盘锦，煤粮基地铁岭，电力基地阜新等7座大型工商业都市，构成了经济联系特别紧密，市场容量巨大，发展前程十分辽阔辽宁中部都市群体。不但可为工业公司提供取之不尽、用之不竭矿产资源，并且还是一种购买力极强产品销售市场，公司产品，可以就地、就近销售。基本设施区内基本设施完善、发达。沈海热电厂提供充分电力，进行各项投资所需水、煤气等供应充分。工业用地上建筑、必要专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。交通大东区所在地沈阳是中华人民共和国交通最发达地区之一,也是东北地区最大交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。公路：以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射高速公路网已经形成。铁路：沈阳作为东北地区最大铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集沈阳，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。海运：从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140各种国家和地区港口通航。空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大枢纽机场。从沈海当代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中华人民共和国香港特别行政区和国内各重要都市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西迅速干道1/3在大东区内。人力资源大东区劳动力资源极为丰富，既有人口60万，其中劳动人口近40万，40多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人，是沈阳市科技人员最为集中、科技力量最强园区之一。其他金融、保险、信息征询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展迅速，城区功能完善，可以满足多方面需求。2.2.2大东区宏观状况综合评述近年来，大东区经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂历史文化积淀与当代都市气息于一体，以其深厚工业基本，雄厚科技实力、完善基本设施、周到服务体系、良好投资环境吸引越来越多海内外人士，成为她们事业成功、财源广进热土。经济构造得到调节，新经济增长点迅速发展，在经济总量中比例已达到80%以上。餐饮娱乐业迅速发展，旅游业起步较快，小东商业街和吉祥商业街初步形成规模，新建扩建了邻街和商业网点110万平方米。大东区是当前沈阳市最具竞争力工业区。区内汇集了众多优势公司，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同步，还吸引了一大批国外知名公司到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中华人民共和国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。 大东区汽车产业已经形成一定规模。区内有四大整车制造厂沈阳金杯客车制造有限公司、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂家，汽车贸易、维修服务公司家，形成了一种汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在规划一种集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体汽车城，为汽车产业在大东区迅速发展提供优质发展环境。 沈海当代工业示范区是沈阳市人民政府近来批准在大东区设立产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海当代工业示范区内规模以上工业公司产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业公司产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业公司48%。其以当前汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新材料、环保、物流配送等公司为依托，重点发展汽车工业。 大东区也将是沈阳市最适合于居住城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是正在建设大东广场，是沈阳市最大广场，广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置工业、仓储及生活用地可供开发运用，房地产业发展潜力巨大。2.2.3大东区有关规划建设“一城两带三区”商机启动新平台一城：沈阳汽车城。以沈海当代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等各种功能为一体新兴汽车城。两带：(1)、科教文化旅游服务产业带。以沈阳大学、沈阳五中、大东广场、德胜公园、兵器公园、大东体育场为支撑南北运河旅游文化休闲娱乐观光带(2)、中部商业带。以中街商贸区河北站金融商贸区为依托，以吉祥商业区、上园商业中心、东站商业中心为支撑商业带。三区：(1)、小东商贸区。东中街停车场、津桥停车场、沈阳广场、小商品大世界、小食品城、日汇大厦、冠信大厦、宝马汽车大厦、东北数码大厦。(2)、八王寺吉祥北海商住区。八王寺商住区、吉祥商住区、北海商住区、东站广场、大二台子居住区、四德里居住区、金晨白领居住区、老瓜堡居住区、小二台子居住区。(3)、沈海当代综合物流园区。干鲜果品批发市场、集装箱堆放场、日用工业品配送中心。大东区经济目的(1) 完毕国内生产总值 398340 万元，同比增长 20。(2) 完毕固定资产投资 50000 万元，同比增长 66% 。(3) 社会消费品零售总额达到 7 万元，同比增长 20% 。(4) 实现外资调入 6000 万美元，同比增长20%；出口创汇 2800 万美元，同比。(5) 增长7.7%，合同外资 11400 万美元，同比增长20%；出口供货值 28000 万元，同比增长12%。(6) 完毕财政收入 50556 万元，同比增长 12% 。社会事业发展目的（1） 旧区改造建设。全年新开旧区改造面积 40 万平方米，积极向市里争取大小二台子等地区棚户区改造。（2） 道路改造建设。整修改造联合路、东北大马路等 15 条一、二级街路，整修改造三、四级道路 17 万平方米。（3） 森林城区建设。植树30万株，完毕望花街、东望街两条出口路绿化建设及社区庭院绿化建设。（4） 标志性景观工程建设。启动大东广场主体建设，力求年内主体竣工。启动德胜公园、芙蓉湖公园建设。（5） 社区建设。楼房社区办公用房面积所有达到80 平方米以上，平均面积达到115平方米以上，达标社区达到 70% 以上 ，示范社区达到 40% 以上。（6） 拆违治乱工程。按照市政府统一规定，拆除区域内重要街路违建、临建及占道商亭，积极推动占道市场退路进厅。2.3周边楼盘及商业配套设施2.3.1 项目整体基本状况概述项目位于沈阳市大东区沈海工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为东二环路,东北大马路,东建街,联合路.周边地上建筑状况项目地块由东二环路,东北大马路,东建街,联合路围合，在大东属于老城区地段，其周边地上建筑物多为多层居民住宅区。周边景观分析自然景观：该地区周边既有自然景观较少.规划中东站金融商贸区建成后将和本项目交相辉映,不但形成大型自然景观带,更成为该区域新型商业圈.人文景观:该地区现无较突出人文景观。自然环境分析空气：该地区并无大型工厂及锅炉房设施，人为环境污染较少，但该地区绿化面积小，因此总体上看地区空气质量普通。水：该地区无大型河流水系环境。没有较严重水污染源。社会环境分析居民素质：本地区为老居住区，人口素质参差不齐，居民构成以本地长期居住居民为主。随着大东区招商引资引资力度加大和周边新楼盘开发，吸引了诸多其他地区人员过来居住使该地区居民构造更加多元化。同步随着东方俪城保利花园等大型居民住宅区竣工,本地区居民数量和层次将更有相称限度提高.居民消费习惯：由于本地区商业机能不健全，在该地区居住居民购物受到一定限度局限,特别是近期大量商品房交工使本地区消费需求大幅成提高.社会治安:地区治安良好.交通状况本项目交通状况极佳,是通往抚顺、铁岭、长春、哈尔滨交通要道,沈阳货运中心东站与项目紧邻.项目周边二环路、东北大马路时沈阳交通枢纽,路网纵横交错,四通八达.既有都市配套状况（1）商业配套:项目周边无大型商业配套.某些中小型商业配套无法满足既有居民需求.（2）教诲配套小学：辽三小学、合伙街小学、上园一校、上园二校、辽沈一校中学：五十中学（市重点中学）、111中学、二十八中学（市重点中学）、第五中学（省重点中学）、市实验高档中学（市重点）、博才中学（市重点）桃源高中（私立）大学：沈阳大学、商学院（沈阳大学已经收购）（3）医疗单位配套沈海医院、胸科医院、骨科医院、献血中心（4）金融配套小型中行，农行，邮政储蓄来满足居民寻常储蓄存取款应用。2.3.2生活类超市重要客群分析当前在本项目周边3公里内没有生活类超市，且项目周边6个重要街道办事处所辖人口就高达30万人。详细为：二台子街道办事处：61453人 文官街道办事处：53152人 东站街道办事处：49826人 辽沈街道办事处：54095人 洮昌街道办事处：44093人 珠林街道办事处：37370人当前本项目周边在建及待售中高档楼盘近30个，共计约为45000户,近10人.为项目提供了充分客源支持。 附：本案周边在售商品房列表项目名称项目位置占地面积建筑面积户数北海嘉园大东区北海街20号3.59 万7.36万600户智居园大东区吉祥一路56号1.3万2.5万200户开建康都大东区北大营东街4万6.46万720户卉盛家园大东区望花南街27号4.5万7万560户祥和家园沈阳市大东区望花南街25号3.3万5.1万圣淘沙家园（一期）大东区望花街39号甲5.4万11万鸿彤园