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项目二 市场比较法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解,知识目标 1.理解市场比较法的适用对象和条件2.掌握市场比较法的操作步骤,能力目标 1.能搜集完整、真实的交易实例信息2.能筛选出符合质量和数量要求的可比实例,素质目标 1.培养积累估价工作资料的习惯2.培养搜集和甄别可比实例的业务素质,任务分解 任务一：市场比较法的基本原理任务二：可比实例的筛选任务三：可比实例价格的修正与调 整,任务一 市场比较法的基本原理 1.市场比较法的概念与理论依据2.市场比较法的适用对象和条件3.市场比较法的操作步骤,案例导入某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？,1.市场比较法的概念与理论依据概念将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据替代原理,2.市场比较法的适用对象和条件 同一供求范围内房地产市场发育程度较高，并在估价时点的近期存在着较多的类似房地产的交易,3.市场比较法的操作步骤 一搜集交易实例 二选取可比实例 三建立价格可比基础 四进行交易情况修正 五进行交易日期调整 六进行房地产状况调整 七求取比准价格,作业与思考 1、什么是市场比较法？2、市场比较法的理论依据是什么？3、市场比较法的适用对象是什么？4、市场比较法的操作步骤是什么？,任务二 可比实例的筛选 1.搜集交易实例2.选取可比实例及建立价格可比 基础,案例导入搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积。讨论：请对上述两个交易实例建立价格可比基础。？,1.搜集交易实例（一）搜集交易实例的途径1查阅政府有关部门的房地产交易等资料；2查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；3参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；4向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况；,5假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。6同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。,（二）搜集交易实例的内容 1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,（三）建立房地产交易实例库,2.选取可比实例及建立价格可比 基础（一）可比实例的定义 指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或相当，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。,（二）选取可比实例的质量要求1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地段相同，或是在同一供求范围内的类似地区。2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。3可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 4、可比实例的规模应与估价对象的规模相当,5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当 6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例7、可比实例的交易类型应与估价目的吻合8、可比实例的成交日期应与估价时点接近，相隔一年以上的不宜采用 9、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格,（三）选取可比实例的数量要求3个以上(含3个)、10个以下(含10个),三、建立价格可比基础（一）统一付款方式（二）统一采用单价（三）统一币种和货币单位（四）统一面积内涵（五）统一面积单位,（一）统一付款方式要求：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的金额 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为5。，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？,(二)统一采用单价(三)统一币种和货币单位 例：某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（）元人民币/m2。假定1999年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。,(四)统一面积内涵,（五)统一面积单位 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米举例：P54,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积。请对上述两个交易实例建立价格可比基础。,1统一付款方式 乙总价15(万美元)2统一采用单价甲单价7642202003821.1(元人民币平方米建筑面积)乙单价150000250060(美元平方英尺使用面积),3统一币种和货币单位。甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积)乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积)4统一面积内涵甲单价38211(元人民币平方米建筑面积)乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积),5统一面积单位 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积)乙单价373.510.76440204(元人民币平方米建筑面积),作业与思考 1、为什么要搜集大量的交易实例？2、搜集交易实例的途径主要哪些？3、选取可比实例应符合哪些要求？4、为何要建立价格可比基础？建立价格可比基础包括哪些内容？,任务三 可比实例价格的修正与调整 1.交易情况修正 2.交易日期调整 3.房地产状况调整,案例导入某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。讨论：该宗房地产交易的正常成交价格为多少？,1.交易情况修正（一）交易情况修正的含义 指排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1有利害关系人之间的交易。如开发商与内部销售人员之间的交易 银行职工与开发商之间的交易2急于出售或急于购买的交易,3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4特殊交易方式的交易 如拍卖、招标、抛售等拍卖案例：拍卖物业为广州沿江中路天字广场1503房，128平方米，参考价1220000元，拍卖日期2007年9月28日。该拍卖标的南临珠江美景，环境优美，楼龄12年，为中层两房电梯楼物业，有房产证，交吉拍卖，无欠费，过户一切税费由买家承担。目前同类型物业的二手均价在11000元/平方米左右，该标的参考价9531元/平方米。,5交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 如“凶宅”的出售6、相邻房地产的合并交易 7、受债权债务关系影响的交易 6交易税费非正常负担的交易,（三）交易情况修正的方法 1、差额法可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格 2、百分率法 可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格,在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定3、交易税费非正常负担的修正 修正公式：,公式推导：正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率,例1：一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米)买方实际付出的价格2500+2500 52625(元平方米),2.交易日期调整（一）交易日期调整的含义 指将可比实例在成交日期的价格调整到待估房地产估价时点时的价格。实质：房地产市场状况调整,（二）交易日期调整的方法 采用百分率法 可比实例在成交日期时的价格（1T%）在估价时点时的价格 或者,1、利用价格指数进行调整定基价格指数环比价格指数 已知第1期、第2期、第3期的价格指数分别为100、98、95，并且第1期价格为1200元，（1）若以上为定基价格指数，且以第1期为基期，试计算第3期的价格；（2）若以上为环比价格指数，试计算第3期的价格。,采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格,例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元m2，对其进行交易日期调整，调整到2002年10月的价格为：20001.051.0921.1251.18130468(元),2、价格变动率调整法（1）采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数在估价时点时的价格,例1：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年9月末的价格是多少？3000(1+1.5)(1+2)3658(元),例2、某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年10月1日的价格为多少？10008.26(1+0.2)88393(人民币元),（2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）在估价时点时的价格 例：P58 例46,3.房地产状况调整（一）房地产状况调整的含义 若可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。（二）房地产状况调整的内容 区位状况调整权益状况调整实物状况调整,1、区位状况调整内容繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向朝向优劣度：南向 东向 西向 北向,2、实物状况调整内容（1）土地实物状况调整内容：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素（2）建筑物实物状况调整内容：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。,例：某成套住宅，阳台塑钢门窗全封闭，一可比实例阳台为半封闭，建筑面积84m2，其中阳台的水平投影面积8m2，售价2800元/m2，类似阳台封闭需要的正常费用10000元，投资利润率30%，则可比实例的全封闭价格为（）元/m2。A、1768 B、2800 C、2820 D、2955,3、权益状况调整内容 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等 土地使用年限调整案例：P61,（三）房地产状况调整方法 1、直接调整法,2、间接比较调整以一个标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它比较评分。,案例：1、某可比实例的房地产状况比估价对象优9%，则其房地产状况调整系数为（）A、0.91 B、0.92 C、1.09 D、1.10,2、按间接比较判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）情形。A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B、可比实例的房地产状况劣于的估价对象房地产状况，价格低7%C、可比实例的房地产状况调整系数为1.071 D、可比实例的房地产状况调整系数为0.933,3、某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064,七、求取比准价格（一）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数,2、间接比较修正公式：,（二）将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 1、简单算术平均数,3、中位数 4、众数 注意：1、最常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。2、当出现极端值时，宜采用中位数,典型举例 例1：为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表,在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年月1日基本保持不变，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。,步骤：1、估算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 2、交易情况修正系数3.交易日期调整系数 4.房地产状况调整系数5、计算比准价格 比准价格A=比准价格B=比准价格C=,6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，则有：估价对象价格（单价）=估价对象价格（总价）=,例2：为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格和成交日期,（2）交易情况的分析判断结果（3）该类住宅2005年4月至10月的定基价格指数,（4）房地产状况的比较判断结果试利用上述资料估算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格。,作业与思考题一、选择题1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100 m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120 m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90 m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲,2、评估某套房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2 A、2938 B、2982 C、3329 D、3379,3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2 A、-100 B、-50 C、50 D、100,4、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。A、2648 B、2688 C、2708 D、2734,5、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近的某可比实例有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。A、3790元/m2 B、4238元/m2 C、4658元/m2 D、4663元/m2,6、某房地产使用面积成交价格为2800美元/m2，人民币与美元的汇率为1：8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（）万元/m2。A、1.57 B、1.64 C、1.72 D、1.85,7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2 A、2020.80 B、2214.29 C、2336.45 D、2447.37,8、甲、乙两块土地，其区位及实物状况基本一样。甲块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两块土地的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。A、乙地块比甲地块贵 B、甲地块的70年使用权楼面地价低 于341.67元/m2C、甲地块与乙地块的楼面地价相等 D、甲地块比乙地块贵 E、乙地块的70年使用权楼面地价高 于340元/m2,