万科商铺燕南园、花园小城、金色城市.ppt
2023/5/23,1,上海万科商铺销售汇报,2009年3月6日,燕南园商铺花园小城商铺金色城市商铺,2023/5/23,2,燕南园商铺花园小城商铺金色城市商铺销售策略及方式,汇报提纲,库存情况汇整问题与机会目标客户分析,2023/5/23,3,燕南园商铺,2023/5/23,4,景联路人、车流量过少，别墅社区人口少；商业气氛缺乏；商铺辐射区域过小；商铺未来经营项目限制大，投资回报预期较低。,问题点,周边别墅聚集，消费水平高；主要商铺为沿街商铺，商铺形态方正；周边居民对品牌及品质认知程度高；,机会点：,燕南园商铺,2023/5/23,5,目标客户投资、自用客户,自用客户客户主要来源于本社区及周边社区 主要客户类型：展示类客户 教育类客户 餐饮客户（水电煤要配套齐全）品牌休闲类客户 办公类客户,投资客户客户来源广泛，对投资收益极为看重投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,燕南园商铺,商铺建议出售均价为9000-10000元/平方米,2023/5/23,6,A,B,B区商业：约1450平米,A区商业：约1000平米,花园小城商铺,2023/5/23,7,消费层次不高；人流量不足；非投资客首选地理位置；吴泾步行商业街较近。,问题点,地处大型居住社区；交通比较方便；距离紫竹高科技园区较近；近成熟商圈,机会点：,花园小城商铺,2023/5/23,8,目标客户投资、自用客户,自用客户客户主要来源于本社区及周边社区 主要客户类型：轻餐饮客户 教育类客户 有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）零售类客户（超市、烟酒店等）,投资客户客户来源广泛，对投资收益极为看重投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,花园小城商铺,商铺建议出售均价为14500元/平方米,2023/5/23,9,金色城市商铺,2023/5/23,10,人流量不足；商铺为住宅楼底层，不可经营餐饮；商铺面积较大，总价较高；商业氛围尚未形成。,问题点,地处大型居住社区；交通比较方便，邻近轨道交通；商铺外立面展示空间较好；,机会点：,金色城市商铺,2023/5/23,11,目标客户投资、自用客户,自用客户客户主要来源于本社区及周边社区 主要客户类型：轻餐饮客户 教育类客户 有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）展示类客户 零售类客户（超市、烟酒店等）,投资客户客户来源广泛，对投资收益极为看重投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,金色城市商铺,商铺建议出售均价为12000元/平方米,2023/5/23,12,变电站,菜场位于御青路311号-317号的1-2楼，近地铁口。3-4楼目前空关，4楼有100平米左右作为居委会用房，已经承诺政府，不得出售。,金色城市商铺,2023/5/23,13,面积大，总价高；商铺1、2层必须为菜场，经营限制大；菜场的存在对3、4层的经营项目造成影响，较难提高商业档次；投资回报预期低；商业氛围尚未形成。,问题点,地处大型居住社区；交通比较方便，邻近轨道交通；商铺外立面展示空间较好；人流量相对较多,机会点：,金色城市商铺,2023/5/23,14,目标客户投资客户,投资客户客户来源主要以投资公司为主，个人投资客户为辅投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为4%3-5年投资回报率为6%5-10年投资回报率为8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,对于此类大面积项目因产品销售总价限制，客户资源局限极大，此物业的去化有较大难度，适合通过广泛撒网的销售方式寻找客户。同时根据现有商铺情况，可以将3、4层进行先期招商，已一个合适的租金回报促进销售的进行。,金色城市商铺,2023/5/23,15,制定销售策略根据各项目商铺的不同情况制定针对性更强的销售策略,销售策略及方式,2023/5/23,16,易居会商业客户短消息通知,经营业态分析意向客户电话邀约,周边商业客户拜访,门店DM宣传单派发,利用网络资源搜房网及安居客等,易居臣信门店销讲推广,意向客户的深入跟踪及挖掘,易居门店客户短消息通知,户外广告,项目周边DM宣传单派发,目标客户,跟踪斡旋,完成销售,销售策略及方式,广泛的客户挖掘渠道,2023/5/23,17,销售策略及方式,根据每套商铺的不同情况制定针对性的销售策略 适合经营项目不同 人流量不同 是否可作餐饮 面积总价不同 所处位置不同 根据各种不同情况制定客户开发方向、制定价格、划分商铺,提供售前售后全方位服务 对商铺可经营方向提供专业指导 对商铺的租金提供专业预估 利用易居的众多门店协助进行商铺的招租服务,2023/5/23,18,制定针对性销售方法常规销售手段与非常规手段结合使用 紧逼盯人销售不放过每一个销售机会长期不断跟踪客户 逆向思维销售根据适合行业寻找周边适合商家购买 竞争对手销售根据已有经营项目寻找竞争对手入场购买 拓展经营项目销售对商铺进行适当改造扩展可经营项目,销售策略及方式,广泛的宣传攻势 50万条短消息宣传针对易居门店商业客户及高端客户 目标客户驻守针对目标客户所在区域安排2-3周驻守 网络广告利用5大网络平台进行宣传 门店展示利用覆盖广泛的门店平台进行宣传展示,2023/5/23,19,销售方式充分利用易居臣信众多的门店与人员优势,人员配置根据各项目的特性指定各项目的主力门店与配合门店，同时在各商圈门店作广泛的推荐及销讲，各项目指定专人驻场负责对接。,主力门店：每个项目派驻一名人员驻场，所有人员对所负责的项目销讲有深入了解，熟悉各个操作环节，可以熟练的为客户提供销售信息，可以独立完成项目的销售，并可以协助其他门店人员完成销售；配合门店：人员对负责项目销讲充分了解，明确各个操作环节，可以完整的为客户提供销售信息，可以在他人协助下完成销售；商圈门店：人员对项目销讲熟悉了解，向客户提供各项目的关键销售信息，有能力引导客户至项目现场，可以在他人协助下完成销售；,销售策略及方式,2023/5/23,20,
