房地产项目EVA值计算作业指引.docx

房地产项目EVA值计算作业指引1 .目的减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。2 .适用范围适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。3 .术语和定义3.1 EVA：经济增加值，指公司税后净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。3.2 资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。4 .项目EVA计算的基本要求4.1 计算对象EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA值计算；一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。4.2 EVA计算的起止时间自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%以上。4.3 EVA值的计算方式项目EVA值=项目税后净利润-资本成本+资金利息收入当项目使用集团资金时，计算资本成本，为当集团使用项目资金时，计算资金利息收入，为4.4 资本成本率/利息率4. 4.1项目使用集团资金的年资本成本率统一设定为25%,按年计算复利。5. 4.2集团使用项目资金的年利息率为12%,按年计算复利。项目从集团外部取得资金的实际利率超过12%的，经集团同意，其向集团提供的资金中不超过该笔融资余额的部分，可按取得资金的实际利率计算利息。4.5资本投入方式集团向项目投入资本的方式包括注册资本金和股东借款。集团投入资本金额包括土地价款、契税以及项目启动资金，启动资金视项目规模而定，一般在IOOO万元一5000万元之间。6. EVA计算的一般工作程序7. 1项目EVA值以会计年度为一个计算周期，即从每年1月1日起至12月31日止。项目启动或竣工当年，实际经营时间不足一年的，按实际经营时间计算。项目整体EVA值为各计算周期EVA值累加之和。8. 2项目公司年度税后净利润以经过审计的会计报表数字为准。9. 3资本成本的计算和结算按照以下方式进行：5.3.1集团与各项目公司往来的资金按日计算资本成本，每年按360天计算。5.3.2每一笔资金往来均以付款方银行资金转出回单日期作为计算资金成本的时间。5.3.3集团与项目公司在相互汇划资金时，不单独开据相关票据，仅作为内部结算。5.3.4集团与项目公司在每季末进行资本成本结算，相互对账确认。5.3.5资本成本为虚拟成本，仅作为计算EVA指标考核使用，无须实际支付。5.4 资金往来以公司实际需要为基础，由集团统一调配、划拨，各项目公司之间不得互相划转。为方便计算，集团与各项目公司间的往来划款以百万元为单位。5.5 项目EVA值的清算时间5.5.1项目竣工验收交房时，已售面积达到项目可售面积95%以上的，于竣工当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA值进行清算，集团收回投资款和项目利润。5.5.2项目竣工验收交房时，已售面积未达到项目可售面积95%以上的，对已售部分进行结算，计算已售部分实现的净利润，集团收回相当于已实现利润的资金，不计算资金利息收入。其余资金往来余额继续计算资金成本；当项目销售率达到95%以上后，于达到当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA值进行清算。5.6整体EVA值清算时，未售部分应做视同销售处理，并区分可售物业和持有物业，分别按以下方式进行计算：5. 6.1可售物业的未售部分按已实现销售均价预计销售收入，模拟计算销售利润；6. 6.2持有物业按下述6.3款之规定测算销售收入，模拟计算销售利润。7. EVA值的日常管理7.1 集团及各项目财务部门应分别建立资金往来明细台账，逐笔登记往来金额，每月月底将相互核对一致，并计算当月资金成本（利息收入）。7.2 集团财务管理部应结合各项目盈利预测情况，测算各项目的预计EVA值,并按季公布EVA值考核情况，对预计EVA为负值的项目提出警示。7.3 集团公布的EVA值考核情况主要包括以下几项：6.3.1资金占用余额：指截至报告当月项目占用集团的资金本金（包括注册资本和股东借款）；6.3.2资金成本：指极至报告当月项目占用集团的累计资金成本（扣除应收集团的利息）；6.3.3已完成利润：指截至报告当月项目累计实现的净利润；6.3.4预计项目利润：指整个项目的预计利泗，按最新版本的项目盈利预测金额填写；项目分期开发的，预计项目利润为各期盈利预测之和；6.3.5现阶段EVA值：即“资金成本+已完成利润6.3.6预计EVA值：即“资金成本+预计项目利润二6.4对预计EVA值为负值的项目，财务部应加以重点关注和分析，在季度会议上作出说明和警示，及时提醒相关公司负责人积极采取措施，改善项目EVA情况。7.特殊处理7.1 因特殊需要须经第三方中转的资金往来，以集团或项目公司银行资金转出回单日期作为计算资本成本的日期。7.2 同一事业部或城市公司同时运作的多个项目之间如因业务需要临时发生小额资金往来，可按审批权限在项目公司之间直接划拨，但单笔往来金额和累计往来余额均不得超过100万元。项目公司之间小额资金往来不计算资本成本O7.3 对于公司持有的经营性物业，可依次采用下列方式测算销售收入，模拟计算项目税后净利润：7.4 .1按市场同类物业销售价格计算；7.3.2以现行或同类物业年租金水平的12.5倍计算；7.3.3经集团认可的其他计算方法。8 .支持性文件9 .1XX集团内部资金往来结算制度10 .相关记录10.1 资金往来申请表盈利预测编制流程作业指引盈利预测编制流程之第一阶段盈利预测集团工程管理部集团成本管理部项目开发计划管理流程儿团目标I成本管理流程项目拓展阶段成本估算项目节点计划L_/7集团营销管理部集团业务拓展部产品定位项目拓展策划管理及论证笆流程理流程初步产品建议可行性研究报书告/、ss-,S*集团财务管理部集团财务总监集团总裁确定融资方案及固定资产采购计划确定结转计划N1_汇编项目也利预测第一阶段盈利预测Y盈利预测编制流程之第二、三、四阶段盈利预测卜属公司工程部卜属公司J或本部下属公司下属公司下属公司集团集团集团营销部财务部总经理财务管理部财务总监总裁项目开发计划管BBi½W项H方案的设成本区就KfiM开发总体计划项目整体汁tn方案叙巧流程晚定冏定资产栗购方案确定年度结转计划I汇总经甘计划SsssJSH成木WHliftW项目开发计划管理琳程项目开发计划管理旅程项目整体省销力窠«5月流程项目整体育销方案项目成本管理流程项目正式日卜成木确定同定资产采购方案确定年度结转计划3汇总是营计划-确定融浇力案I可行性研究报告（融资板）I笫PfrWffi月预测确定触诙方窠第J介校海目的：规范盈利预测管理流程；加强盈利预测的科学性及执行的严肃性；促进专业协同，提高公司整体运作效率。1适用范围适用于集团及下属公司房地产项目盈利预测编制与管理。2术语和定义3. 1项目盈利预测：根据集团战略制定的项目经营策略及其成果，分为四个阶段，四个阶段的盈利预测是逐步细化，准确性逐步提高的过程。3.1.1 第一阶段盈利预测：在获得土地时根据集团战略制定的项目经营策略及其成果。3.1.2 第二阶段盈利预测：在确定设计方案时根据集团战略制定的项目经营策略及其成果。3.1.3 第三阶段盈利预测：在确定施工图时根据集团战略制定的项目经营策略及其成果。3.1.4第四阶段盈利预测：在取得预售证时根据集团战略制定的项目经营策略及其成果。3.2年度盈利预测：每年年末制定的下年度的年度经营计划，参见年度经营计划编制作业指引。3.3偏差率：各阶段盈利预测与项目实际盈利情况的差异率，在取得实际盈利数据前，以最新盈利预测数据替代实际盈利情况计算之前盈利预测的偏差率,偏差率应逐步降低。各阶段盈利预测公式如下:第一阶段盈利预测偏差率第二阶段盈利预测-第一阶段盈利预测第一阶段盈利预测第二阶段盈利预测偏差率=第三阶段盈利预测-第二阶段盈利预测第二阶段盈利预测第三阶段盈利预测偏差率=第四阶段盈利预测-第一:阶段盈利预测第三阶段盈利预测第四阶段盈利预测偏差率=实际盈利-第四阶段盈利预测第四阶段盈利预测3职责4.6下属公司财务部4.6.1负责组织编制第二阶段、第三阶段和第四阶段盈利预测;4.7下属公司各部门4. 7.1负责提供本部门或本专业对应的第二阶段、第三阶段和第四阶段盈利预测的相关资料。4.8下属公司总经理4. 8.1审核第二阶段、第三阶段和第四阶段盈利预测。4.9 集团财务管理部4.9.1 负责组织编制第一阶段盈利预测；4.9.2 负责发布项目盈利预测；4.9.3 负责指导下属公司财务部编制第二阶段、第三阶段和第四阶段盈利预测。4.10 集团各职能部门4.10.1 负责提供本部门或本专业对应的第一阶段盈利预测的相关资料；4.11 集团财务总监4. 11.1负责复核项目盈利预测。4.1.1 集团总裁4. 12.1负责审批项目盈利预测。4.1.2 经营计划主要职贵计划类型组织编制审核复核批准发放范围第一阶段盈利预测集团财务管理部一集团财务总监总裁经理及以上第二阶段、第三阶段和第四阶段盈利预测下属公司财务部下属公司总经理集团财务总监总裁经理及以上4工作程序4.1第一阶段项目盈利预测4.1.1集团工程管理部按照项目开发计划管理流程向集团财务管理部提供项目节点计划;4.1.3 集团成本管理部按照集团目标成本管理流程向集团财务管理部提供项目拓展阶段成本估算；4.1.4 集团营销管理部按照产品定位策划管理流程向集团财务管理部提供初步产品建议书；4.1.5 集团业务拓展部按照项目拓展及论证管理流程向集团财务管理部提供可行性研究报告;4.1.6 集团财务管理部根据上述资料确定项目融资方案，确定固定资产采购方案，确定项目结转计划，汇编项目盈利预测；4.1.7 经集团财务总监复核、集团总裁批准后，形成第一阶段盈利预测；4.1.8 完成时限：取得项目节点计划、项目拓展阶段成本估算、初步产品建议书、可行性研究报告后二周内完成；4. 1.8偏差率控制在70%以内。4.2 第二阶段项目盈利预测4. 2.1下属公司工程部按照项目开发计划管理流程向下属公司财务部提供项目开发总体计划；5. 2.2下属公司成本部按照项目成本管理流程向下属公司财务部提供项目方案阶段成本匡算；6. 2.3下属公司团营销部按照项目整体营销方案编写流程向下属公司财务部提供项目整体营销方案；7. 2.4集团财务管理部确定项目融资方案，提供可行性研究报告（融资版本）；8. 2.5下属公司财务部根据上述资料确定固定资产采购方案，确定项目结转计划，汇编项目盈利预测；9. 2.6经下属公司总经理审核、集团财务总监复核、集团总裁批准后，形成第二阶段盈利预测；10. 2.7完成时限：取得项目开发总体计划、项目方案阶段成本匡算、项目整体营销方案后二周内完成；11. 2.8偏差率控制在-5%以内。4.3 第三阶段项目盈利预测4.3.1下属公司工程部按照项目开发计划管理流程向下属公司财务部提供项目开发总体计划；4.3.2下属公司成本部按照项目成本管理流程向下属公司财务部提供项目正式目标成本；4.3.3下属公司团营销部按照项目整体营销方案编写流程向下属公司财务部提供项目整体营销方案;4.3.4集团财务管理部确定项目融资方案；4.3.5下属公司财务部根据上述资料确定固定资产采购方案，确定项目结转计划，汇编项目盈利预测；4.3.6经下属公司总经理审核、集团财务总监复核、集团总裁批准后，形成第三阶段盈利预测；4.3.7完成时限：取得项目开发总体计划、项目正式目标成本、项目整体营销方案后二周内完成；4. 3.8偏差率控制在-3%以内。4.4第四阶段项目盈利预测4. 4.1下属公司工程部按照项目开发计划管理流程向下属公司财务部提供项目开发总体计划；5. 4.2下属公司成本部按照项目成本管理流程向下属公司财务部提供项目正式目标成本；6. 4.3下属公司团营销部按照项目整体营销方案编写流程向下属公司财务部提供项目整体营销方案，按照销售价格管理流程向下属公司财务部提供价格方案；7. 4.4下属公司财务部根据上述资料确定项目结转计划，汇编项目盈利预测；8. 4.5经下属公司总经理审核、集团财务总监复核、集团总裁批准后，形成第四阶段盈利预测；9. 4.6完成时限：取得项目开发总体计划、项目正式目标成本、项目整体营销方案、价格方案后二周内完成；10. 4.7偏差率控制在7%以内。5支持性文件项目节点计划项目拓展阶段成本估算初步产品建议书可行性研究报告项目开发总体计划项目方案阶段成本匡算项目整体营销方案项目正式目标成本价格方案6相关记录6.1模板项目盈利预测