【商业地产】江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书191PPT.ppt

骏凯豪庭商业街策划建议书,广东中原地产代理有限公司2008年8月14日,PART 1,江门住宅市场分析,（注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。）,数据来源：江门市房产局,由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出：楼市“量缩价升”的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。,楼市走势分析,数据来源：江门房产局,数据来源：江门房产局,江门本地市场上供应的楼盘，大户型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例而小户型产品的供应明显不足。因为去年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏大，使得房屋总价过高，超过了大部分中等收入家庭的购房能力。大量真实的需求被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态，需求市场和产品市场根本无法同步。,产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步,江门楼市特征分析,区域住宅市场分析,蓬江、江海市场分析,新会市场分析,蓬江、江海房地产市场分析,从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外，成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。,数据来源：江门市房产局,上半年商品房交易（含预售）情况,数据来源：中原地产研究,在户型结构上，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；两房及以下和三房占总量的80%以上，由此可见中小户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江门市民有关，另一方面与当地市场住宅产品的供应结构有关。,产品成交结构分析,从右图可以看到，80-120平方中户型产品占到37.69%，120平方及以上大户型产品的占总成交量的42.41%,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。,数据来源：中原地产研究,房屋单价在 3000 元/平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的60%以上；同时3000-6000元/平方米的产品占总成交量的30%，环比提高了20%，这说明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。,产品成交价格分析,新会区目前主要在售的楼盘有8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。,新会房地产市场分析,新会上半年楼市分析,图表显示：今年1-6月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小,一直维持在3000元/平方米左右的水平,说明市场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，1-3月成交均价呈递增的状态，3-6月走势较为稳定，其中6月份较5月份均价有525元的涨幅，这和6月份有别墅新盘的推出有关。,数据来源：新会区房产局,江门房地产市场产品统计表,江门住宅市场分析-微观市场,在售住宅项目价格分析,数据显示：洋房方面江海、蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到4131元/平方米；而新会的洋房均价为3270元/平方米，与市区均价相差861元/平方米。别墅方面，由于江门市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元/平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。,数据来源：中原地产研究,（注:江门全市不含中山横栏）,在售住宅项目产品分析,由图表可看出，江门市区在售住宅产品以面积在120平方以上的三、四房中大户型产品为主，而120平方米以下的中小面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时别墅等高端住宅产品在所供应的产品总量中也占了很大的比例，一定程度上造成了江门住宅市场供应结构的不合理。,数据来源：中原地产研究,数据来源：江门新闻网,客户群分析,江门市中心城区2008住房建设规划,数据来源：江门市规划局,注：2007年全年批准预售总面积为138.29万平方米，08年数据与去年相比略有 降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。,未来供应情况分析,江门市中心城区2009住房建设规划,数据来源：江门市规划局,未来市场供应列表,经济实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大,从以往成交的数据看，面积均值都在80-160平米左右，需求产品结构相对稳定。但随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会发生一定的变化，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随着“90/70”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现。,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,各区域楼盘个案之-蓬江区,高尔夫一号,本案,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,五邑锦绣豪庭,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,灏昌园,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,五邑碧桂园,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,锦绣阳光凤山水岸,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,骏景湾豪庭,规划图,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,珠江帝景湾,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,嘉盛华庭,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,上城骏园,高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城骏园世纪花源三期,世纪花源三期,东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡,各区域楼盘个案之江海区,东堤湾花园,三期,东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡,各区域楼盘个案之江海区,江海花园,东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡,各区域楼盘个案之江海区,江海玉圭园,东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡,各区域楼盘个案之江海区,华茵堡,新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,新会玉圭园,小区环境,新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,圭峰花园,新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,雍翠华庭,新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,新会碧桂园,新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,今古洲花园,胜球阳光花园格林美域,各区域楼盘个案之中山横栏,胜球阳光花园,胜球阳光花园格林美域,各区域楼盘个案之中山横栏,格林美域,商业街,在售,江门市零售商业市场分析,江门市基本上已形成了多样的商贸流通业态，如百货店、食品超市、便利店、专卖店的零售形式，专业市场、专业大卖场、电视直销、购物中心等；呈现出明显的发展规律，即百货业地位逐渐在下降，新兴业态迅速崛起。,商业发展概况,商业空间布局,经过多年建设，江门市逐渐形成了市级与片区级城市综合商业中心。市级商业中心：主要位于蓬江区，目前有两个：以东湖百货商场、新一佳为主的港口路江华路、东华路一带；以五邑城、常安商场为主包括长堤风貌街在内的风貌商业区 片区级商业中心蓬江区海傍路一带新会区知政路、惠民路一带,目前，江门市零售商业，呈现各种传统零售业态包括大中型百货商场、小型专业商店、小型杂货店、各类特色零售店，以及各种现代零售业态包括便利店、专卖店、超级市场、购物中心（即综合型服务中心）并存的格局。大型商业项目定位不明确，业态五花八门，规划零乱。,零售业业态混乱、缺乏主题定位商场,零售市场特点分析,规模小、档次低,江门市区的超市、购物广场分布相对集中，主要分布在商业较为发达的港口路、江华路、江会路、农林东路、迎宾北路，此外紫茶路、河南地区、北郊、外海镇亦有零星分布，但规模普遍较小，档次低。,2007年江门市市区零售业情况表,目前，江门市商业中心的等级配置状况是一级中心多于二级中心,商业中心的等级结构体系不合理。二级商业中心位置过分集中在市中心，数量较少且分布不均衡,没有起到承接一级中心,下联三级中心的承上启下的作用。一些新建的住宅小区商业服务设施不足,居民生活十分不便。,商业结构不合理，分布不均,商业网点辐射力弱,江门市商业地域是在原有基础上建立起来的,呈向心内向型结构,商业网点高度集中于城市中心，辐射力弱，偏远居民区的商业网点很少,区域性商业骨干网点发展很慢。,2007年江门市不同职业人口到各中心地次数统计表,以上数据表明：江门市居民喜欢在市级的商业中心购物消费，乡级的商业中心次之，到广州购物的行为习惯已经越来越少了。,据江门市购物内容与购物距离抽样调查表明,蔬菜、水果、肉、蛋、鱼及日常小商品距消费者住地愈近,购物行为发生频率越大;而服装、家具、耐用消费品,购物行为发生频率与消费者居住距离关系不大,主要取决于商品的质量与价格。,江门市消费者购物内容与购物距离统计表,购物者居住地与商店的距离,商业网点自身因素,江门市有三成多的家庭,以交通方便作为到某一商店或购物中心的理由,在各种理由中居第三位。交通方便与否是看购物中心的位置如何及有无大型停车场。一般来说,市中心交通便捷,能够连结城市的各个角落,城市职能齐全,在一定程度上吸引了外地消费者,因而造成市中心流动人口大,适合于建市级商业中心。它不但能吸引当地居民来此购物,还吸引近郊及五邑地区其他县级市的消费者前来购物。,商店所处位置的交通状况,经营状况及模式,江门主要商业项目经营状况总体较好，人气较旺。相比起社区商铺，江门当地人更喜欢到大型的商场、超市购物消费。经营模式灵活多样，敢于创新。诸如台日式、银座式、租售结合式、保底经营式、国际先导CITYMALL商业模式等经营模式，正逐步改变着江门市民的消费观念。除此以外，江门各大商业项目还根据当地消费者的生活习惯、兴趣爱好和购物的形态规律，不断调整商业结构和布局，以适应市场的发展和要求。,在售/在租商业项目分析,目前，江门市商业项目租售价格如下：租价：6080元/；售价：蓬江区：1000012000元/；新会区、江海区：5000 7000 元/,价格,江门部分商业项目租售价格统计表,商业项目的商铺面积可以自由间隔，由20多平方米到几百平方米不等；大致比例如右图所示：产品主要以平层为主，层高3米左右,商铺面积,江门市部分商业项目商铺面积比例表（%）,从上述数据可知，江门地区商业项目业态的比例和分布大致是：,业态分布,江门市部分商业项目业态组合表,小结,各商业中心以零售业、餐饮业为主，商务办公、金融、旅游服务及娱乐等综合功能较弱，呈现“多中心、弱中心”的格局。虽然近年来有大型商业项目抢摊江门并且发展迅速，但有限的辐射力和贫乏的基础配套设施，一般只能扮演大众消费社区的角色，依然没有形成富有特色和竞争力的“黄金商圈”。,江海组团商业中心,北新区商业中心,南新区商业中心,根据江门市城市总体规划，到年，江门市主城区商业体系规划分为九大类：市级商业中心，采取“一主两副”结构，主中心为中心综合商业中心，副中心为新会商业中心和滨江商业中心；区级商业中心，规划有个，包括北新区商业中心、南新区商业中心、江海组团商业中心。另外，还有个组团级商业中心以及居住区级商业中心、街坊商业、专业（特色）街区、零售业态、专业批发市场、物流园区、配送中心等。,商业发展规划,总体规划,新会组团商业中心 由老城区传统综合服务中心构成。老城 区知政路、惠民路一带，通过外围交通环 改善，整合新会老城区商业设施，强化传 零售商业发展，形成综合商业服务中心。南新区商业中心 培育新会南新区现代商业服务职能，规 划布置大型商业服务设施，形成以综合商业、现代办公为主体的新型商业中心，辐射城市西南地区。,区级规划,江门市主要商业项目情况,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场,地王广场,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场,优越美莎百货,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场,益华百货,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中远店）新会时代城中环广场,新一佳百货（江门中远店）,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中远店）新会时代城中环广场,江会时代城,地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中远店）新会时代城中环广场,中环广场,江门市社区商业市场分析,商铺经营状况,商铺间隔特征,业态组合,经营模式及租金（售价）,社区商业个案,商铺经营状况,结合江门市社区商铺的个案分析和市调的观察，江门市社区商铺的经营状况有如下特点：客流量稀少；商铺开业率低，商业氛围差；商业档次低；以业主自行招租为主，招租力度不足；物业管理水平较低。,江门市社区商铺的面积间隔特征,其中：商铺层高以3米左右居多，还有不少在5米左右，可以做夹层或阁楼。,商铺间隔特征,江门市部分社区商铺面积比例表,江门市社区商铺业态组合主要有以下几大类：装修装饰类、烟酒零售类、商场超市类、家政服务类、餐饮类、家居家电类、文化娱乐类等等。,业态组合,江门市部分社区商铺业态比例表（单位：%）,江门市的社区商铺是以租售结合，业主转租商铺为主的经营模式。,江门市区社区商铺租售价格表,经营模式及租金（售价）,江门市部分社区商铺租售价格表,江门蓬江、江海主要社区商铺分布图,主要社区商业个案,江会时代城,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,五邑碧桂园商业街,五邑碧桂园商业街业态组合表,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,首层临街商铺,骏景湾豪庭商铺,备注：骏景湾豪庭占地12万左右，规划住户数2000户左右，点式楼宇设计，融入威尼斯风格的水循环系统和水岸园林，营造出“在水一方”的亲水生活方式。,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,怡康华庭临街商铺,怡康华庭四层商铺平面图,备注：怡康华庭占地200亩，规划户数1500户左右，欧陆风格，建筑规整，南北对流。本商铺具有以下三点优势：1.商铺位置优越,交通方便；2.地处北新区中心，区域条件日渐完善；3.成熟社区,人气旺盛，商铺升值潜力大。,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,预计08年10月开业,新会碧桂园商业广场规划示意图,新会碧桂园商业广场,业态定位表,备注：新会碧桂园占地1000多亩，规划住户数3000户左右，现代欧陆的建筑风格。已售80多家商铺中有相当部分的作为投资目的而二次转租；现时开业的商铺有10余间；（二期）商业街规划的业态丰富清晰，凤凰酒店、麦当劳和大润发超市等的陆续进驻开业，在提升商业街档次的同时，亦起到聚集人气的作用。,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,旭涛花园,备注：旭涛花园占地30亩，共300多户，苏州园林、侨乡特色社区文化、精品楼盘。南新区建设,直接带动了以名人广场为中心一带商业经济发展,凭借特殊地利优势,这里将成为新会最繁荣、最有发展潜力黄金商业街。尤其在南新区内新汽车站、尚雅学校、五星级酒店建成后,名人广场商业圈会更加浓厚。与南新区一路之隔的旭涛花园，凭借开发早，小区成熟，信誉好等因素，其商铺的升值潜力将越来越明显。,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,创新花园,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,明翠新村,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,银泉花园,备注：银泉花园总建筑面积6万左右，规划约3300多户，低层建筑，点式布局，楼盘档次较低，业主以中低收入者和外来务工者为主,五邑碧桂园商业街骏景湾豪庭商铺怡康华庭商铺新会碧桂园商业街旭涛花园商铺创新花园商铺明翠新村商铺银泉花园商铺江海花园商铺,江海花园,随着江门经济不断发展，市民购买力迅速提高，加上对外交通的日益完善，以及拥有300多万华侨的江门市，商业地产将会迎来新的发展机遇，投资价值将日益增加。,小结,江门社区商铺需求定量分析,调查说明,为对本项目进行清晰定位，摸清本项目商业部分的目标客户群，进一步了解项目周边区域的商业业态情况，本公司对新会、蓬江区域社区楼盘的业主和经营者进行问卷调查，共取得有效调查问卷83份，其中经营者问卷51份，业主问卷32份。调查结果将为项目的目标消费群定位提供一定的参考依据。,备注：由于大型楼盘处于开发阶段，社区商铺空置率较高，业主部分问卷不足。,问卷的区域划分,新会碧桂园,问卷的分布区域,银泉、江海花园,明翠新村,五邑碧桂园,中心南大街,旭涛花园,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,