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可行性研究报告 1 目录 第一章 总 论.1 一、项目概况 .1 二、企业概况 .1 三、研究依据及范围 .3 四、主要技术经济指标 .4 五、研究结论与建议 .5 第二章 项目背景与建设的必要性 .7 一、项目背景 .7 二、项目建设的必要性 .8 三、项目建设的意义 .11 第三章 市场分析 .12 二、隆回县房地产发展态势 .17 三、区域市场分析 .18 第四章 建设内容及建设规模 .21 一、建设内容 .21 二、建设规模 .21 第五章 区域位置及建设条件 .22 一、区域位置 .22 二、自然条件 .22 三、建设条件 .23 第六章 工程技术方案 .24 一、规划设计的基本原则 .24 二、总体规划及建筑设计 .24 三、主要技术经济指标 .26 四、结构设计说明 .27 五、给水排水设计说明 .31 六、建筑电气设计说明 .32 七、暖通设计说明 .34 八、消防工程 .34 第七章 环境保护及节能 .36 一、环境保护 .36 二、节能.37 第八章 物业管理.41 一、物业管理计划 .41 可行性研究报告 2 二、机构设置 .41 第九章 项目招投标与实施进度 .42 一、项目招投标 .42 二、实施进度计划 .42 第十章组织管理机构和职工人数的确定 .43 一、组织管理机构 .43 二、职工人数的确定 .43 第十一章 投资估算.44 一、编制说明 .44 二、总投资估算表 .45 第十二章 项目财务预测数据 .46 一、资金筹措及投资使用计划 .46 二、项目的计算期 .47 三、经营及销售税金 .47 四、经营成本费用估算 .49 五、利润及利润分配 .50 六、借款还本付息估算 .50 第十三章 项目财务评价 .52 一、财务的盈利分析 .52 二、清偿能力分析 .53 三、敏感性分析 .54可行性研究报告 1 第一章总论 一、项目概况 1.项目名称 怡中豪苑建设项目 2.建设单位 湖南鸿旺房地产开发有限公司 3.建设地点 项目位于隆回县城西 320 国道旁，西邻方大公园，花瑶印象星 级酒店,方大邻广场，北隆回二中，南接繁华闹市区，九龙学校，汽车 总站，高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一 流的人文环境。4.建设规模 项目总占地面积为 30560 平方米，总建筑面积为 134520 平方 米，其中住宅工程 121208 平方米，地下工程 13312 平方米。二、企业概况 1.企业基本情况 湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专 业公司，由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地 产开发资质。公司成立于 2010 年 1 月，现有员工 20 人。其中具有中高级 职称 15可行性研究报告 2 人，占公司总人数的 75%公司按现代企业制度组建，设有 工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事 1 人，总经理 1 人，副总经理 5 人，监事 1 人，共 8 个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码 证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成 立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效 益和社会效益。相继开发了湖南怀化榆树湾步行街大型综合商 业地产项目，贵阳市鑫海大厦高档写字楼项目，凯里市龙泉 明珠江景住宅小区，邵阳城步鸿旺家园等项目，完成建筑面 积 30 万余平方米。2010 年经过广泛的市场调研和深入的投资论证 后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发 出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实 现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2.经营范围 房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3.注册资金 人民币壹仟万元整 4.注册地点 长沙市天心区韶山南路 120 号恒盛家园 1 栋 802 房。5.注册号 可行性研究报告 3 430103000055404 6.法定代表人简介 法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966 年 3 月出生，湖 南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010 年 1 月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事 至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企 业经营管理经验。7.企业类型 有限责任公司 三、研究依据及范围 1.研究依据(1)湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照(2)工业与民用建筑可行性研究深度要求(3)国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法 与参数(第二版)(4)建设部建标2000205 号房地产开发项目经济评价方法(5)湖南省建设委员会 1999 年湖南省工程预算定额(6)民用建筑设计通则(GB50352)2005);(7)国家计委关于建设项目进行可行性研究的执行管理办 法(计资1983 116 号)；(8)国家计委 关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通 知(计办投资2002 15 号)；可行性研究报告 4 (9)其他有关专业设计规范(10)隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设 计的批复。(11)隆回县国土局核发的国有土地使用权证。(12)隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。(13)建设单位提供的其他各项基础资料 2.研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总 体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效 益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标 表一 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 m2 30560.00 合 45.84 亩 2 总建筑面积 m2 134520.0 3 建筑密度%28.4 4 容积率 3.88 5 绿地率%31.95 6 项目总投资 万元 23360 银行贷款 万元 8000 自筹资金 万元 15360 7 总成本费用 固定资产费用:万元 13297 经营成本费用 万元 10063 经营税金及附加 万元 2089 8 销售收入 万元 38149 可行性研究报告 5 9 所得税 万元 3175 10 税后利润 万元 9525 11 投资利润率%54.4%12 投资利税率%63.3%13 资本金利润率%82.7%14 财务净现值（ic=10%）万元 2832.4 所得税后 15 投资回收期 年 3.24 静态 年 3.86 动态 五、研究结论与建议 1.研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正 确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要 的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济 结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有 积极意义。（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通 等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作 用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为 38149 万元,税后利润 9525 万元，投资利润率 54.4%,投资利税率 63.3%,资本 金利润 82.7%,项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险 的项目。（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而 本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新 可行性研究报告 6 颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理 体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的 关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材 料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工 程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实 施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置 优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种 能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响 成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设 过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。可行性研究报告 7 第二章 项目背景与建设的必要性 一、项目背景 当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站 55 公里，怀化火车站 150 公里，长沙市283 公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连 320 国道和 219 省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑 建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经 110 38-110 15,北纬 27-27 40。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳 县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积 2866 平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等 24 个民族，辖 26 个乡镇，1010 个村（居）委会,总人口 140万人，是湖南的一个农业大县。2010 年国民经济得到了 较好发展，全年国内生产总值（GDP）实现 62.63 亿元，比上年增长 13.2%，其中：第一产业增加值为 18.13 亿元，较上年增长 5.9%,第二产业增加值为 15.85 亿元，较上年增长 24.9%,第三产业增加 值为 28.65 亿元，较上年增长 11.5%。人均 GDP481 阮（按常住人口 计算），比上年增加 573 元，三种产业结构比为 28.95:25.31:45.74 可行性研究报告 8 全县财政总收入达到 27509 万元，同比增长 18%隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯 3 个类型，旱粮有近 20 个品种，经济作物有 20 多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达 200 余科，1000 余种，其中 805 种 野生植物可作药材。野生动物资源 133 种。家禽畜品种繁多，尤以 生猪为最。已查明的地下矿藏 40 余种。其中煤远景储量 5886 万吨;黄金矿颁面占全县面积的 1/3，远景储量 6.273吨。其它储量较大 的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理 石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有 6 处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业 和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量 16.24 万千瓦，可开发 量 4.79 万千瓦。近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866 平方公里的隆回县，没有一处可供 140 万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过 去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条 件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处 高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最 大程度地满足人们的这一需求。特别是 2000 年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提 升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产 开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚 的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了建设合同书开发建设商业步行街和高档商业住 宅小区。二、项目建设的必要性 1.国民经济发展的需要 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进 国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把 住宅建设作为推动可行性研究报告 9 国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局 的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。隆回县房地产占 GDP 勺比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展 的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业 的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占 GDP 勺比重还 将快速上升，对 GDP 勺贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的 生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为 1.95，所以，房 地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消 费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家 的支柱产业之一。2.扩大消费需求的需要 扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持 消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指 导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力 扩大国内消费需求。据有关资料统计，至 2010 年底，我国城乡居民储蓄已达到 23 万亿元，城市居民市场金融资产达 20 万亿元。近几年来，随着消 费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费 已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住 条件差，人均居住面积狭小，迫切可行性研究报告 10 需要改善居住条件。因此，发展 房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社 会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需 求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的 发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行 业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的 消费能力和群体。2005 年以来，我国国民经济每年都增加 8 刎上，其中房地产贡献率就超过 1%房地产已经成为国家的支柱产业。3.城镇化建设的需要 到 2020 年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村 和农民。全国 13 亿人口，有 9 亿农民，中国每年新增劳动力 1000 万，进城的民工一般保持在 1.2 亿“三农”问题长期以来，一直 是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核 心问题之一。按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余 劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照 规划，到 2012 年，湖南省的城镇化水平达到 40%每年至少有 100 万农民工进入城镇。根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回 县将逐步发展成为 40 万人口的中等城市，届时城市人口将在现在 的基础上增加 180%。这些新进城的人，势必会带来商业用房、住 宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现 全面小康社会的住房标准，即到 2020 年基本做到“户均一套房,人均一间房，功能配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景广阔 目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我 县住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位可行性研究报告 11 于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来 越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的 需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还 可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。三、项目建设的意义 项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产 市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财 政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的 建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。可行性研究报告 12 第三章市场分析 一、邵阳地区市场状况 1.投资结构分析 根据邵阳地区 2010 年 1-6 月建筑行业投资统计表明，按构成分 类,建筑工程投资 27 亿元，占总投资的 52.9%,而去年同期建筑工 程投资只占总投资的 40.67%，比去年同期的 21 亿元，增长 28.5%;其他费用（主要是土地购置费和土地开发费）18 亿元，与去年同期 基本持平，占总投资的 35.3%，而去年同期其他费用占总投资的 40%。说明经过 2008、2009 年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设阶段。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成（按构成分）置旧 费建 筑 物 购（按 构 成 1 1-06 06 C 1C 1-0606 月 中 中 计 他 费 备 工 筑 工 装 工 器 具/、可行性研究报告 13 2.投资用途分析 住宅建设完成投资 39 亿元，占总投资的 76.5%，比去年同期 30 亿元增长 30%;办公楼建设完成投资 3 亿元，占总投资的 5.8%;商业营业用房建设完成投资 5 亿元，占总投资的 9.8%;其他用房 建设完成投资 4 亿兀，占总投资的 7.8%。邵阳市 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资分类 合计邵阳市2010年 1-6月房地产 开设备 成投资分类 单位：亿元 单位：亿元 构成 计（按用工分 安装主宅 工程 分）工器办公写字他 具购 置 楼费用 商业营业建筑 物房置费 其其他土也 购置费 1-06 月 51 27 18 1.55 10.5 可行性研究报告 14 1-06 月|51 39 3 I 5 I 4 3.投资区域分析 2010 年 1-6 月邵阳市区完成投资 18 亿元，占总投资的 35.3%;隆回县完成投资 5.8 亿元，占总投资的 11.4%；邵东县完成投资 5.2 亿元，占总投资的 10.2%；新邵县完成投资 4.9 亿元，占总投资的 9.6%；邵阳县完成投资3.8 亿元，占总投资的 57.4%;新宁县完成 投资 3.5 亿元，占总投资的 6.8%;城步县完成投资 2.2 亿元，占总 投资的 4.3%;洞口县完成投资 2.5 亿元，占总投资的 4.9%，绥宁 县完成投资 2.3 亿元，占总投资的 4.5%。邵阳地区 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资构成（按项目地点分）邵阳地区 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元 60 50 40 30 20 10 合 住 办 计 宅 公 分（写）按 字 用 楼 途 0 1-06 匚 其他 商业营业用房 可行性研究报告 15 阶段 合 计 邵 阳 市 区 内 邵 东 县 隆 回 县 新 邵 县 邵 阳 县 新 J宁 县 城 步 县 武 冈 县 洞 口 县 绥/宁 县 1-06 月 51 18 5.2 5.8 4.9 3.8 3.5 2.2 2.8 2.5 2.3 从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长 97.91%,增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发 生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房 建设投资比例下降。从投资构成看，土地购置和土地开发投资比例 降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设 阶段。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例 降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影 响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的 速度和住宅年自然折旧率。按隆回县城市总体规划，根据隆回 县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为 40 万人口 的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平，2010-2014 年将是隆 回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在 这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构 向着发展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜 在需求。可行性研究报告 16 (1)结婚家庭户数对住宅需求 根据 2010 年隆回县第六次人口普查 10%抽样资料测算，隆回 县居民的平均初婚年龄为 23.28 岁，其中男性平均初婚年龄 24.71 岁，女性平均初婚年龄 21.85 岁。我们选择在 1987 年到 1991 年在 市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城 市区出生的人口约 1.8 万人。另一方面，从结婚登记数看：1998 年 以来，隆回县平均每年结婚登记 6000 多户。因为居住在城镇的人 口约占总人口的 50%左右，所以城镇结婚登记数约 3000 个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十 二五”规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为 1.5 万个左右(3000X 5)。随着结婚人口和家庭数量的增加，首当其冲的就是 对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按 100 平方米计算，则 20102014 年需新增住房建筑面积约 150 万平方米(1.5 X 100)。平均每年需新建约 30 万平方米。(2)城市人口数量增加对住宅需求 随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回 县城镇化率不断提高。2010 年在全县总人口中，居住在城镇的人口 为 26 万人，占总人口的约 26%,比上年增加 2 万人，增幅上升 8.3 个百分点。2008 年城市化水平(23%)比 2004 年(15%)提高 8 个百分点，平均每年提高了 2 个百分点，预计 2011 年城市化水平 可达到 28%30%。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每 年以 23 个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口 约 2 万3 万人左右。扣除人口的自然增长(近 6 年平均每年增加 人口 1 万人左右)，每年新增城市人口约 2 万人左右。城市化过程 中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将 新增城镇居民 12 万人可行性研究报告 17 左右。按照中华人民共和国人类住区发展 报告关于 2015 年全国城镇人均建筑面积 26 平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011 2015 年则需新建 住房建筑面积约 52 万平方米(2X 26)。平均每年需新增 10.4 万 平方米。(3)城市流动人口对住宅需求(4)旧房屋更新改造对住宅需求(5)达到预期住房面积目标对住宅需求(6)投资型等住房的需求 二、隆回县房地产发展态势 隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速发展的轨道，经 济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从 1988 年到 2010 年，隆回县的经济每年平均增长率达 9.1%,高于全 国平均增幅近 1 个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济的持续发展，人们生活水平进一步提高，住 房的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足 发展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房 地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作 用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的 刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式 良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场可行性研究报告 18 动作状况良好。根据房地产部门的统计资料，2010 年上半年全市共批准商品房 预售面积 152.2 万川，比去年同期增长 6.5%，其中住宅上市量为 96 万川，比去年同期增加 15 万平方米，同比增长 18.5%，占商品 房总量的比重为 78%2010年上半年，全市共完成商品房交易 10518 起，成交面积达 146 万川，成交金额为 38.5 亿元，其中商品房期 房成交 8230 起，成交面积为 114 万川，成交金额为 33.01 亿元，分别比上年同期增长了 34.5%和 55.6%就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均 呈现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超 前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近 的汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更咼品质的住宅产品 的出现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速 发展的轨道，预计在最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产 经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析 1.社会经济状况 该项目位于隆回县城西 320 国道旁，西邻方大公园，花瑶印象 星级酒店，方大广场，北邻隆回二中，南接繁华闹市区，九龙学校，汽 车总站，高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一 流的人文环境。尤其是近可行性研究报告 19 几年市政府实施巨大的基础设施投入，使 得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不断改善使 得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从 近两年隆回县房地产市场发展来看，从 2008 年开始，隆回县房地 产市场正处于一个快速增长的高速发展期，市场呈现的强劲势头使 进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土尤其是最强大的 购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住 楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。目前新增需 求主要体现在以下几个方面：（1）隆回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回 县的发展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单 位和商家，以及隆回县城市规模扩大、城市人口的增加（乡镇人口 及外来人口补充），都将产生持续的住宅需求。（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人 口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和 个人自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不 高，使得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技 产业员工构成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较 高，因而吸引了很多投资型客户。由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较 好，房地产市场呈现供需两旺的局面。2.项目的优势 可行性研究报告 20 随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成，隆回县二一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热 点。目前，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀 美的现代化城市的战略目标。到 2015 年，隆回县城市人口将达到 40 万，城市化水平达到 45%人均 GDP 5000 美元左右，达到中等 收国家水平，基本实现现代化。为落实省委、省政府关于“加快隆 回县建设，拉动经济发展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市”战略，积极推进工业 化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续发 展。隆回县二一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩 展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建 设的新热点，加之高科技产业发展迅速，市场前景不可限量。项目处于隆回县城西 320 国道旁，西邻方大公园，花瑶印象星 级酒店,方大广场，北邻隆回二中，南接繁华闹市区，九龙学校，汽车 总站，高速出口。同时，项目所在地的教育、医疗、公共服务设施 较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园 林都按隆回县目前最高水平打造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开 阔；户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减 少了销售压力；可行性研究报告 21 户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开 间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章 建设内容及建设规模 一、建设内容 怡中豪苑 的建设内容主要为：17 层小高层住宅 10 栋，14 层 建 1 栋,12层小高层住宅 3 栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的道路、绿化、市政管网设施等。二、建设规模 项目总占地面积为 30560 平方米（合 45.84 亩），拟建总建筑 面积为134520 平方米，其中住宅工程为 121208 平方米，地下车库 13312 平方米，项目规划建筑容积率为 3.88，建筑密度为 28.35%,绿地率为 31.95%。项目计划建设 10 栋 17 层商品住宅、1 栋 14 层 商品住宅及 3 栋 12 层商品住宅，1#、2#、6#-14#栋负 1 层均设地 下车库。3#-5#小高层负 1-2 层设地下车库。可行性研究报告 22 第五章 区域位置及建设条件 项目位于隆回县城西 320 国道旁，西邻方大公园，花瑶印象星 级酒店,方大广场，北邻隆回二中，南接繁华闹市区，九龙学校，汽车 总站，高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一 流的人文环境。区域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施 较为齐全，完全具备建设住宅小区的条件。二、自然条件 1.气温 年平均气温 16.9 C 最冷月平均气温 3.9 C 最热月平均气温 28.2 C 极端最咼气温 39.1 C 极端最低气温-11.3 C 2.降水量 年平均总降水量 1600mm 一月最大降水量 148 mm 区域位置 可行性研究报告 23 3.温度 最冷月平均相对温度 76.85%最热月平均相对温度 73%4.最大积雪深度 130cm 5.最大冻土深度 5 cm 6.年雷暴日数 49.5d 7.风 冬季平均风速 1.5m/s 30 年遇最大风速 23.7 m/s 最多风向及频率 七月 SW 20%一月 NW 31%8.全年日照时数 1677.1 小时 9.邵阳地区地震烈度 项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内，根据国家地震局、建设 部 2000 年版中国地震动参数区划图，隆回县基本地震烈度为 6 度。10.工程地质条件 根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况：该场地未 发现不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建设条件 项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公 益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足项目的用 水。项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地的 可行性研究报告 24 其他市政基础设施也较为完备，完全能够满足项目建设实施的需 要。第六章工程技术方案 一、规划设计的基本原则 1.强调现代性 现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体 现现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地结 构，使该地块成为城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城市的优质环境和规模集聚效应。2.强调文化性 坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生 历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建 筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。3.强调形象性 重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计 可行性研究报告 25 1.功能布局 综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下 局部平面内设地下车库。在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其 上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区 的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉 的景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车 232 辆，停车库的 出入口布置于一 1 层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这 样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车 道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保 证了小区的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满 足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证 在30m 之间，满足 22+0.2H 的间距要求。2.建筑造型 本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元 素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设 计，体现了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活 和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3.交通流线 可行性研究报告 26 建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四周 设次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入 口布置于建筑的东西两侧。4.消防设计 该小区住宅楼建筑高度为 51m 属一类高层建筑，耐火等级为 一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与周边建 筑物间满足高规要求。5.环保及绿化设计说明 该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏 性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出 层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观 的四季变化。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉 草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高档、色 彩分明且耐修剪的植物。在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的 影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上 可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加 大绿地面积、美化环境。可行性研究报告 27 三、主要技术经济指标 用地面积：30560 m2 总建筑面积：134520 m2 其中：负 1-2 层（地下车位、车库、）建筑面积：13312 m住宅建筑面积：121208 m2 建筑占地面积：10952 m2 容积率：3.88 建筑密度：28.35%绿化率：31.95%居住户数：880 户 地下停车位：129 个 地面停车库：103 个 四、结构设计说明 1.设计依据（1）建筑方案图纸（2）现行国家设计规范和规程 建筑结构荷载规范（GB50009-2001 混凝土结构设计规范（GB50010-2002 建筑抗震设计规范（GB50011-2001 高层混凝土结构设计规程（JGJ3-2002）可行性研究报告 28 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002 建筑桩基技术规范（JFJ94-94）人民防空地下室设计规范（GB50038-94(3)荷载取值 停车库：4.0 KN/m2；消防通道：35.0 KN/m(单向板)或 20.0 KN/m(双向板)；电梯机房：7.0 KN/m；住宅：2.0 KN/m；卫生间：2.5 kn/m(公共的)，2.0 KN/m；(一般的)；消防楼梯：3.5 KN/m；其 余未活载均按建筑结构荷载规范取值。(4)风荷载标准值(n=50 年)基本风压值 Wo=0.35KN/m,体型系数：us=1.3，风振系数及风 压高度系数按建筑结构荷载规范取值；地面粗糙类别按 C 类采 用。(5)基本雪压值：(n=5