【住宅地产营销策划】金地南京市板桥岭上自在城主题策划白皮书.ppt

房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城主题策划白皮书,一种关乎生活方式的抉择,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,架构,自在城概念的源头与由来自在城的适用范围自在城的核心理念自在城产品体系的实现,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的源头与由来,目标客户的生活特征都市的快节奏工作负担沉重生活的重压激烈的竞争戴着面具做人低质量的睡眠体力、脑力消耗的剧增只在小区里散散步只认识几个邻居电视和电脑占据了较多家庭娱乐时间应酬越来越多，朋友聚会越来越少,他们在重压下前行所以他们不自在！,目标客户精神状态解码,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的源头与由来,自由,城市,可自由支配的时间，就是财富本身马克思“休闲时间是指个人完成工作和满足生活之后，完全由他本人自由支配的一段时间，他通过自体放松、竞技、欣赏艺术和大自然，为丰富生活提供了可能性，在这个时间里，人们能掌握作为人和作为社会的有意义的成员的价值。”联合国休闲宪章,“城市让生活更美好”2010世博会主题，人与人、人与自然以及不同文化在城市里和谐相处“重新认识现代生活几大要素房屋建筑、就业场所、商业和娱乐设施等统一化趋势，并在一个广阔的开放空间来实现，有利于步行者的复合型土地利用模式，进一步完善其公共交通体系，创造一个个性化的、利于生活的人与自然相和谐的社区。”新都市主义宪章,自在城,自在城概念解构,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城主题概念的适用范围,土地属性维度规模要求：50万平米以上足够的规模能够提供足够的居住人口、足够大的可营造空间和足够长的开发周期（3-5年甚至更长），这些都是自在城所有要素实现的基础。密度要求：容积率1.0-2.5小于1.0的容积率呈现出纯低密度住区的特点，充其量只是一个TOWN，形成不了“城”的氛围；大于2.5的容积率则呈现出高层密布的社区形态，低密度物业几近消失，产生的压抑感也不利于自在城的打造。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城主题概念的适用范围,区位属性维度区位要求：有产业因素或交通因素支撑的城市近郊区域，以规划居住功能为主的大型政府规划区域，周边配套处于半成熟或者不成熟的状态，特别缺乏城市级别的商业中心或商业聚集点，道路状况良好、通勤便利，未来区域产业或交通有持续的成长性支撑。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城主题概念的适用范围,客户属性维度物理层面要求：客户层面较为广泛，并不局限于特定年龄段的客户，但由于所处地理位置的限制，25-45岁的社会中间阶层人士会特别多，他们事业上还需继续奋斗（经济基础上也达不到可以离群索居或者大隐隐于市的境界），生活上开始关注居住品质，不再满足于“有个窝就行”的居住状态；对他们的大多数而言，首次置业或是二次改善置业是他们目前最为主力的购房状态，改善居住品质成为购房的第一目标；同时他们的父母和子女理所应当的成为这里的目标客群。精神层面要求：目标客户面临激烈的生存和事业竞争，终日忙碌，内心充满对自然、舒适、便利和沟通的渴望，他们是负重前行的一代人，他们对自由自在的城市生活和传统和谐的人际交往有着不一般的向往，他们的心理需求就是自在城的最核心的心理诉求所在。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的核心理念,自在城,身自在自由自在的城市生活,心自在回归往昔的美好时光自在城没有陌生人,城市精彩生活的复刻：创造功能齐备、生活便利、环境宜人的城市生活，充分享受城市生活的便利、活力和舒适。,城市人文精神的复刻：回归传统邻里的和谐关系，创造无限沟通的平台和环境，促进自在城居民情感上的互通互联,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的两大核心理念,身自在自由自在的城市生活概念阐述：什么是城市生活？城市生活能给人带来什么？我们认为，城市生活是安全的、便捷的和多样化的集合体，人们在城市中除了要实现基本的衣食住行，还要实现成长教育、运动休闲娱乐等多方面的功能，我们的自在城必须提供给客户这些全方位的生活肌能，“此间乐，不思蜀”、“身在此、乐在此”，这就是自由自在的城市生活，这就是身自在。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的两大核心理念,身自在的实现方式,商业体系组团服务级别、商业街区级别、集中大商业三个层级，同时使必要的生活配套设施出现在每个街区的最佳服务半径内。城市边界在与现有城市功能接壤和融合的地方，结合小户型的公寓产品和主题式的商业街区，形成功能复合、形态丰富的城市边界。,规划形态继承土地原本的肌理，充分利用地块内的高差、水流、形状来做文章产品混搭适度混搭，将梯度接近的两个物业类型之间形成混合院落或者混合街区户型设计空中花园、露台、地下室等空间的强化处理，提升产品的附加价值，增加了客户的享受空间。,无处不在的运动休闲将休闲运动、极限运动与儿童嬉戏融入到社区景观的营造中去，充分营造景观的可参与性和场所感，特别关注老人和儿童的运动休闲需求。主题式运动会所将篮球、羽毛球、游泳池搬到室内，与各类室内的健身运动相结合，创造出内容丰富的休闲运动会所。,基础教育充分利用代建、推荐等条件，为本社区引入口碑良好的名牌幼儿园、小学，有条件的引入中学。特色教育针对不同年龄段客群以及兴趣爱好者开展的教育活动，内容包括儿童早教、种植乐园、各种技能培训等。,对外交通与市区重要节点对接的社区巴士。对内交通最具特色的社区内部摆渡巴士以及便利的社区步行、自行车环路。,新技术的使用优先采用成熟度高、可维护性强的新技术，如外墙外保温、新风系统、太阳能热水等。生态环保概念的引导最在社区细节的营造上引导客户实现生态环保的生活方式，如在大堂设置废电池回收站、垃圾分类回收、推广使用布袋替代一次性塑料袋等,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的两大核心理念,心自在回归往昔的美好时光 概念阐述：我们的目标客户在社会、人生的重压下前行，他们内心最渴望的是被旁人认同、被社会认可、被朋友尊重，而达成这种认同的实现途径又是什么？我们认为是沟通、是交流、是人与人之间交往所产生的信任和尊重关系；在自在城里，客户有充分的空间、场所和机会来彼此进行联系和交往，就像他们小的时候一样，他们可能生长在北京的大杂院、四合院里，像阳光灿烂的日子里的马小军、刘忆苦，他们可能生长在上海的老里弄、石库门里，耳濡目染七十二家房客的家长里短，他们也可能生长在武汉的夏夜，满大街纳凉的竹床、躺椅，直到夜深了才被父母抱进家门；我们希望通过打造无限沟通、无限可能的自在城社区，呼唤客户内心的情感记忆，来回归传统的邻里交往关系，来回归往昔的美好时光，来实现没有陌生人的自在城，这就是心自在。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城的两大核心理念,心自在的实现方式,社区网站：给业主提供沟通与交流的平台，提倡业主之间的交友及互动社区电台：小业主沟通与交流的平台，由开发商提供设备，但广播站由小业主自行组织，充分的调动小业主之间的交流与互动，体现“社区为我，我为社区”培训吧：方便业主业余时间的“充电”主题Club：以旅游、越野、竞技运动、宠物运动等为主题，丰富业主的业余生活社区特色文化节：由社区内商业主题店作为主导，与客户共同组织社区跳蚤市场：业主之间物品的交换或出售，初期可由物业牵头组织社区漂书活动：由业主捐献图书在社区范围内进行流动阅读，初期可由物业提供图书以便于启动,景观绿核社区景观的核心部分，是人流动线和视觉感受的结合点，值得花最大的成本进行营造，标志性建筑物、主题雕塑、主题水景、多层次的乔木灌木组合都是建议采取的手法 可参与的景观自在城里没有只可远观、不可赏玩的景观，所有的景观设计都要强调客户的可参与性，景观设计结合功能性的设施是最好的选择，如儿童游乐设施和主题雕塑相结合、小喷泉与下沉式休憩广场结合、室外游泳池与景观水面的结合、景观墙结合涂鸦墙等等 景观之间的联系注重景观节点的设计，注重人行系统里休憩场所的设置，同时建议设置风雨连廊来联通自在城的各个楼座；推广全社区的无障碍设计，方便了老年人和推婴儿车的居民；设计环通社区内部的自行车、慢跑、滚轴跑道，并与运动会所相结合,高层底层架空一方面加强景观的通透性、另一方面通过放置功能性的设施，如老人健身器具，来加强居民之间的沟通交流 高层大堂功能化设计发掘现有高层大堂的功能性，可在大堂设置擦鞋机、报刊架、饮水机等设施，促进业主在大堂的交流；同时在大堂动线组织上尽量形成迂回区域，避免大堂变成纯粹的交通空间组团间的空间设计内洋房组团内部、高层组团内部是天然的客户沟通交流场所，对此半公共空间的设计要格外注重汇聚人气的设计手法，同时户外家具全部功能化处理（如户外石桌刻上象棋盘、围棋盘）。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,自在城产品体系的实现,项目规划商业配套户型空间景观塑造会所功能,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现项目规划,规划形态土地肌理和朝向舒适性的有机融合自在城希望继承土地原有的肌理，充分利用地块内的高差、水流、形状来做文章，在南京自在城，我们充分利用地块原有的地形，营造出高差富于变化的“岭上”规划形态；在杭州自在城，我们依据天然河流分割而成的湾流和水岸，营造出杭城稀有的滨水社区，对土地的尊重和敬畏，使得我们能够创造出城市自然完美结合的住区；而与此同时，住宅朝向也结合地块特点进行了合理的安排，以充分保证每一户住宅的居住舒适性。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现项目规划,产品混搭多种物业类型的产品混搭是自在城的一个重要特点，混搭带给建筑群灵动的生命力，形成高低错落、转承有致的观感；混搭形成很多有情趣的小空间，给社区里的居民带来交流沟通的场所；在南京和杭州自在城里，我们采用适度混搭的策略，将梯度接近的两个物业类型之间形成混合院落或者混合街区，如联排与洋房的混搭、大户型公寓和洋房的混搭等等，由此形成多元多样的社区空间，这正是实现身自在和心自在的基础。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现商业配套,缤纷的城市边界自在城就是城市的一部分，它或者是现有城市的延续，或者根本就是新城，一条多样化、活力四射的城市边界的出现成为每一个自在城诞生时的必然，它不仅仅是商业街，它应该是复合体，人们不光为了买生活必需品而来，人们是为了自在的城市生活而来，这是一片集合餐饮、购物、休闲、运动四大功能的集群建筑，这里是城市的一部分，同时也是社区的一部分，它是自在城展示初期最为亮丽的一道风景。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现商业配套,三级商业体系的形成集中大商业级别：按照项目区位的特点，我们在南京自在城规划了1万平米的卖场，以满足客户基本的生活所需；而在杭州自在城，由于项目周边配套相对成熟，我们并没有设置集中大商业。商业街区级别：特色主题商业街，独立商业为主、住宅底商为辅，整体定位于餐饮、休闲和特色小商业；在南京自在城的中轴线和入口处，在杭州自在城的两大核心商业区，我们分别设置了以独立餐饮为引擎、以特色商业店铺为主要特点的商业街区。街区服务级别：服务于混合街区的社区便利性，规模按照服务人口的数量予以确定，业态定位于社区服务商业，例如便利商店、洗衣店、早点、书报、宠物店、菜场、花店等；整体规模控制在4-5个街铺。根据这一原则，在南京自在城，我们在南北两个步行街上布置了少量该级别的社区服务商业，分别用来服务于邻近的四个街区；在杭州自在城，我们在自然分割的每个地块里，结合高层的底层商业，也分别设置了该级别的社区商业。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现户型空间,小户型的特色与创新空中花园与两代居：既能互相照顾，又不互相打扰，这就是一种自在；在杭州自在城，两代居产品由一套85平米的两房和一套65平米左右的一房组成，两套房屋通过一个空中花园相连接，分别设置厨卫，以满足两代人的生活所需。创新Crossover户型：通过对挑高空间的利用以及楼层平面的集约安排，我们在南京和杭州自在城研发的创新Crossover产品可以用通过搭建，由两房扩充为3+1房，给予客户极大的产品附加值。创新青年SOHO公寓：结合自在城的商业街区，我们研发了适合单身贵族和SOHO人士的青年公寓，通过一梯多户的设置，在有限的用地面积上，营造出功能齐备，厨卫全明、低总价的小户型住宅公寓。精装修与优化：在标准化的精装修配置基础上，我们特别针对厨房设备集成、收纳空间、洗衣机位、空调机位等客户关注的部位进行了特别优化，保证了精装修的舒适性。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现户型空间,大户型的特色与创新创新联排别墅内庭、花园和露台：前中后三层庭院空间，二层三层双露台二层的主卧：改变以往的联排别墅户型布局，主卧设置在二层，方便客户上下，三层成为纯粹的个性娱乐空间腰部入户的别墅：端头联排别墅采用腰部入户的格局，更增添户型的尊贵感受中西双厨：部分户型设置中西双厨，由单一的用餐空间扩展成为“正餐空间+家庭聚餐空间”的模式家庭室、地下情趣空间：利用二楼的中部区域形成一家人小坐的家庭室，通过附送地下室空间实现私人会客、视听、娱乐等个性化的情趣空间，成为名副其实的“地下私人会所”,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现户型空间,大户型的特色与创新大户型公寓专属设备平台：方便设备安放和维护，避免干扰；双流线入户设计：平时通过正门入户，通过玄关进入客厅；而食物、蔬菜等物品可通过北部的工作阳台直接进入厨房进行处理，互不干扰；附送可封闭空间：北向附送进深2.4米可封闭阳台，可变空间随性使用；三面宽朝南设计：保证客厅、主卧、儿童房均向南布置，一家人尽享舒适；创新5+1电梯花园洋房大面宽阔绰尺度：整体面宽达12米或以上，户内尺度豪华，层层退台设计；附送空间：一二层均赠送地下室，一楼赠送地下庭院，地下空间采光通风佳；入户方式：电梯+空中花园入户、车库直接入户；顶层复式：阔绰尺度+大面积露台，尽显“空中别墅”气度。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,步道处理水景处理风雨连廊、阳光车库架空层亲子乐园景观小品的全面功能化雕塑商业景观的处理,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,步道处理,注重路边植被的层次丰富，布道建议以不规则石块和鹅软石拼花处理。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,水景处理,局部可引入水景，结合石块、沙砾、原生植被营造生态、自然、可亲近的氛围。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,风雨连廊阳光车库,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,架空层,注重架空层景观与组团景观的相互渗透。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,亲子乐园,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,景观小品的功能化,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,雕塑,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现景观营造,商业景观的处理1、休闲娱乐场所的设计注重与景观的结合2、灯光的处理3、室外休憩空间的设计4、趣味性的雕塑小品设置,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品体系的实现会所,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,谢谢聆听！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 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