0616湄潭国贸综合大厦营销策划案64p.ppt
,*,湄潭国贸综合大厦（湄潭国贸广场）营销策划报告,报告目录 Submits list,2,营销定位：如何梳理主线,3,年度推售：如何开局立势,1,本体分析：如何挖掘价值,价值梳理,1,1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理,城市解读,湄潭县是“贵州茶业第一县”，土地肥沃，山川秀丽、生态良好，被誉为“贵州高原上的一颗明珠”和“云贵小江南”。,城市发展,经济扩容：湄潭经济扩容，城市经济快速发展，城市化进程加快，有利于湄潭房地产市场发展。交通改善：区域交通的改善，不仅有利于经济发展，也使得湄潭对于周边的辐射能力增强。收入发展：近几年，城镇居民收入翻番，也必将促使房地产市场发展。,区域解读,本案位于湄潭县中心城区，商业辐射范围通达整个县府，覆盖42万潜在消费人群（数据来源第五次人口普查），未来商业价值提升空间高。,本案位于湄潭县老城区与新城区连接位置，紧邻主干道天文大道，有效串联老城、新城主动脉，商业价值凸显。,地段价值,区域价值总结,占据城市发展主动脉辐射湄潭42万人口的核心商业地段,价值梳理,1,1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理,项目整体规划,从城市规划上来看，本项目紧邻城市发展主动脉，紧扣黄金汇流的主要口。总体规划上，将一个项目作为一体设计，打造城市首个商业综合体。整体商业综合体沿城市主干道布置，商业展示面强，商业价值高。通过完善的规划，地下2F为停车场，地下1F为大型超市，底商4F商业裙楼为大型商业综合体，5F-9F为5.9米层高的LOFT公寓。,通过现代化的设计理念，打造结合【地下停车库】、【地下大型超市】、【4层综合性商业】、【5层LOFT公寓】的城市首席商业综合体,-2F规划,规划为约3700、共计164个车位的现代化商业综合体的地下车库,-1F规划,规划为约3700的地下超市，有效通过大型超市导入全城零售消费人流，快速带动项目人气。,1F-4F规划,规划为约13400的大型商业综合体，打造全城首席商业标杆，串联新、老城快速发展。,5F-9F规划,规划为约7100的花园式创意LOFT公寓，层高为5.9米，相当于买一层送一层，商务办公、自住皆可。,道路规划,商业主入口面向城市主干道，商业展示面佳。人行入口、车行出口分布合理。整体道路通达，商业动线足，利于人流导入。,价值梳理,1,1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理,项目属性,现代化地下车库设计理念164个车位的高端精品商业综合体,CBD服务式公寓5.6万 突破传统诠释高尚商住两用企业之窗、街区公寓,大型超市3700超市主力店，带动商业人流,4层商业综合体1.34万时尚商业城市门户、商业主动脉、黄金地段,规划价值,辐射价值,地段价值,商业大街城市黄金商业汇集地,稀缺价值,价值体系,硬件体系,湄潭核心首席商业综合体,硬件体系：首席商业综合体-国际化商业的营造标准,规划价值,辐射价值,2万湄潭首席商业综合体,辐射42万县府人口，商业基数高,地段价值,占据老、新城联通大道，汇集两区商业人流,稀缺价值,首席国际化综合体，综合性商业街区,硬件体系,规划卖点提炼：城市首席国际化标准的地标商业综合体,车库规划,商业规划,164个车位的地下车库打造，辅佐源源不断的有车一族高端消费人群,4层时尚商业、购物、休闲、娱乐一站式消费基地,规划,超市规划,3700 大型超市主力店，带来无限消费人流,LOFT规划,5.9米层高高端街区LOFT，商住两用，买一层再送一层,地段卖点提炼：两城区核心城市金脉核心商业领地,两城区核心,新、老城核心连接处，完美覆盖新老城核心消费,地段,城市金脉,紧邻城市主干道，占据商业发展金脉,稀缺卖点提炼：城市核心首席商业综合体,首席商业,湄潭首席国际化商业综合体,稀缺,首席地段,城市核心，黄金动脉,辐射卖点提炼：辐射42万超大消费人群的商业综合体,两城区辐射,扼守两城区核心，完美辐射县城人群,辐射,县域辐射,辐射县域42万超大潜在消费人群,商办特点,花园式，5.9米层高创意公寓，买一层送一层,报告目录 Submits list,2,营销定位：如何梳理主线,3,年度推售：如何开局立势,1,本体分析：如何挖掘价值,营 销 定 位,2,2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.3 产品营销定位,扼守城市黄金脉络第一发展轴。连接城市繁华和城市未来；新老城区黄金交汇点两城区核心汇集地城市发展连接轴,项目（之于商业）湄潭首席商业综合体，投资必须品,项目（之于LOFT）城市门户、街区商住两用投资品,区域占位,城市首席商业 投资精品国际化规划 品质打造城市稀缺商业综合体 投资风向标,项目（之于商业）首席国际化商业标杆 投资精品,项目（之于LOFT）5.9米层高LOFT，商住两用，买一层送一层,项目占位,营 销 定 位,2,2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.3 产品营销定位,湄潭国贸广场雄踞城市第一发展轴的“商业标杆”,领先城市发展时代的首席商业综合体,国贸广场,两城区核心-国际时尚-商业综合体一体式车库 I 第一街区超市 I 一站式消费商业 I 商住两用公寓,【定位】,当湄潭遇见国贸广场尽情领略国际新都会的璀璨繁华,高端的，时尚的，尽在 国贸广场,营 销 定 位,2,2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.3 产品营销定位,不同于守成的商业，是出击型的商业综合体。国贸广场覆盖两城区核心，辐射县域聚集着42万人口，辐射区域攘括庞大消费人群,高端商业综合体,国贸广场高端商业综合体，是城市投资的必备品,超大超市配套+一站式消费场所,不同于普通的商业，是人流导向的支撑。超市价值：以大型超市为人流导入，迅速提升卖场人气 全新时代红利的强大加持和强势驱动，商业价值得以复合叠加。一站式消费价值：通过立体化商业的打造，实现一站式全能消费，打破了生活的时空局限，极速扩大了生活圈。开启了划时代的商业体验。国贸广场-商业集中营是商业价值与投资价值的凝聚【超市人流导入】和【一站式消费】特质，非常规商业所能比拟。,全能LOFT街区公寓,热销的公寓2大特点：1.市区卓越的地段；或2.极具性价比的赠送不同于客群、功能单一的公寓，项目LOFT产品是全能型公寓。可以是微办公/淘宝店/私人酒店/生意人驿站等功用空间 国贸广场街区公寓是自住和商务的百变平台前所未有的创变功用，和庞大的内在价值，非常规公寓所能比拟。,报告目录 Submits list,2,营销定位：如何梳理主线,3,年度推售：如何开局立势,1,本体分析：如何挖掘价值,2015年度推售攻略（模拟）,3,3.1 年度推售计划 3.2 年度推广战略3.3 年度活动攻略3.4 实效拓客攻略,年度营销总控,备注：此年度营销总控为模拟总控图，实际将根据项目具体销售进程进行调整,2015年度推售攻略,4,4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略,阶段性推广建议,第一阶段（6月1日-7月31日）,逐步推进，深入人心，营销造势,项目整体形象推广期,户外大牌、工地围墙、周边灯杆旗、微信、网络、线下拓客.,双城区核心、城市发展主动脉、首席商业综合体、购物、休闲、娱乐一站式消费场所湄潭 国贸广场城市核心 首席商业综合体,主题：,第一阶段,项目整体形象推广期,建议在项目入市期以项目整体形象打包入市，项目大的整体形象迅速深入人心！营造项目形象配合线下海量拓客动作，迅速网罗项目潜在客群,第一阶段,推广目的：,项目整体形象推广期,第二阶段（8月1日-9月12日）,产品强势推广期,短信、户外、巡展、派单、微信、网络、公交站台、出租车顶、线下拓客.,第二阶段1,产品述求推广,地下车库、大型超市、一站式消费场所、街区LOFT公寓、两城区核心商业综合体、投资必须品湄潭 国贸广场 城市核心 投资必须品,主题：,产品入市，需只管打造商业价值，营造投资品形象。因此，项目产品形象必须高端、具有投资潜力，打造投资必需品概念！提升产品调性，提高市场占位配合线下认筹工作展开，实现实效性强势蓄客，为开盘做铺垫,推广目的：,第二阶段1,产品述求推广,第二阶段2,价格、销售政策述求推广,项目核心卖点+产品核心卖点+价格信息释放&首开销售政策释放湄潭 国贸广场？元/起 认筹XX抵XX,主题：,第二阶段2,价格、销售政策述求推广,开盘前销售进度逐渐推进，以释放价格信息和销售政策信息，提高客户意向程度！开盘前洗客配合价格、销售政策细心释放，锁定精准客户！,推广目的：,第三阶段（9月13日-）,开盘热销，持续性加推推广期,短信、网络、微信、户外、举牌路演、派单、下线拓客.,第三阶段,开盘热销，持续性加推推广期,继续强化品牌、项目卖点，强势推广项目热销、不断加推，营造持续的热销场面热销源于品质国贸广场火爆加推,主题：,第三阶段,开盘热销，持续性加推推广期,迅速出街项目火爆销售态势，通过不断的推广热销、加推，为项目持续性去化作推广支撑！制造项目不断热销场面，提高市场地位配合线下拓客工作展开，不断蓄客，不断加推！,推广目的：,2015年度推售攻略,4,4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略,活动攻略,各营销节点活动（售楼处开放、认筹、样板段开放、开盘.）,小型暖场洗客活动（整个营销每周的暖场活动）,营销节点,7.20售楼处开放,8.15样板房开放,9.13首次开盘,9.14-12.31持续热销、加推,活动主线,节点活动,售楼处开放、样板段开放,售楼处开放活动街区样板开放活动活动内容：项目品鉴样板品鉴观赏表演节目来访有礼&惊喜抽奖活动对象：项目意向客户活动目的：提升品牌知名度、高度扩大项目影响力增加客户到访次数，筛选意向客户,小型暖场蓄客,月月有主题，周周有暖场，以线下活动带动洗客,DIY暖场、品鉴暖场、娱乐暖场、表演暖场、节日暖场活动内容：吃：冰淇淋、异形饼干、蛋糕、蛋挞、龟苓膏、鸡蛋卷.玩：石膏彩绘、沙画、插花、风筝、风车、果冻蜡烛.乐：体感游戏、飞镖、转盘、打球、投篮.表演：舞台、灯光、音响、歌曲、舞蹈、武术、魔术.节日类：猜灯谜、包元宵、情人节定制玫瑰、巧克力现场DIY、儿童玩具DIY、粽子、月饼现场制作、平安果、做年画写对联活动对象：意向客户活动目的：洗客，促进成交,2015年度推售攻略,4,4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略,策略指导，重在实效执行！,拓客流程,以策略为出发点：客户地图确定拓客的方向和对象，销售目标决定直销的目标，进而决定拓客直销的广度和深度。以实效执行为根本点：拓客直销的效果取决于执行团队在细节上的把控，“人”是最为核心的成功因素。,实效拓客执行四大举措,拓客方式,路口拦截商业街区渗透专业市场走访巡展点配合,实效拓客4大举措,路口拦截,拓客方式1,Action 1：路口拦截在新、老城区区域主要入口附近设置拦截桁架（或人工手举牌），截留路过客户，真正做到抢夺区域内市场的购房客户。,商圈派单、举牌,拓客方式2,Action 2：重点商圈以点带面，通过派单、举牌等形式，迅速传播扩散项目信息。,专业市场走访,拓客方式3,Action 4：专业市场走访针对新、老城区专业市场的私营业主进行拓客。,巡展点配合,拓客方式4,Action 4：巡展配合,【巡展形式】：形象展示+单页派发+流动拓客【巡展方式】：流线引导 定岗服务 全场协调【巡展目的】：目的一：引爆湄潭人对项目的关注，扩散项目知名度；目的二：大量积累客户资源，为项目的开盘热销打下坚实基础；目的三：树立项目形象，制造市场声音，引发市场关注；,汇报结束谢谢！,
