企业房产税税收筹划.ppt
企业房产税税收筹划,一、合理选择建房产地址，避免缴纳房产税 根据中华人民共和国房产税暂行条例，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，单位在组建选址时考虑到这一点，就会给单位带来巨大的效益。1、避免缴纳房产税；2、可以节省土地购置费；3、不缴纳城镇土地使用税；4、有利于农村城市化进程，劳动力也很廉价。,二、合理划分房产和其他固定资产 中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（河南省规定减除率为30%）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。,例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元，设备价值2,000万元，总价值4,000万元。1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税=4000（1-30%）1.2%=33.60万元；2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税=2000（1-30%）1.2%=16.80万元。年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。,三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值 房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。,企业要实事求是的进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。,例如某企业将一分厂对外出租，年租金为100万元。如果只开一张发票，则年纳房产税=10012%=12万元；如分别开票，房产年租金为70万元，场地年租金为30万元，则年纳房产税=7012%=8.4万元。年可节房产税=12-8.4=3.6万元。,四、用足税收优惠政策 经财政部批准下列房产免收房产税：（1）企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产；（2）老年服务机构自用房产；（3）地下人防设施的房产。大型企业多有上述用房。因此，企业要将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，以达节税目的。,例，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取租金60万元。2013年，该公司准备花500万元进行装修，预计装修后，每年租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：装修前：应缴营业税：605%3万元 应缴城市维护建设税、教育费附加：3（7%+3%）0.3万元 应缴房产税：6012%7.2万元 合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元 装修后：应缴营业税：2005%10万元 应缴城市维护建设税、教育费附加：10（7%+3%）1万元 应缴房产税：20012%24万元 合计税费负担为10+1+24=35万元,根据中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税，这就给我们了一个筹划空间。物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A（A可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由A出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：物流公司应负担的税费仍为10.5万元。A应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，A不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。物流公司和A的税费负担合计为10.511=21.5万元，比筹划前可少负担税费3521.5=13.5万元。此例中产权所有人是物流公司，A是房产转租人不存在房产税纳税义务。但需注意，本例物流公司将房产出租给A应当按照正常交易价格收取租金，如果物流公司为了降低税收负担，向A收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权进行调整。如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给A，然后由A对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案是比较合理合法的，筹划风险很低，值得大家尝试。,
