江西省东乡县中央购物公园招商思路方案.doc

东乡中央购物公园招商思路方案不要再拘泥于这个城市的现状，因为明天一切将会改变！ 东乡中央购物公园招商思路探讨一、简介部分 东乡县位于江西省东部，总面积1270平方公里，总人口约426万。东乡物产丰富。地处赣东丘陵与鄱阳湖平原的过渡地带，地势平坦，多为缓坡丘陵，适宜开发。东乡区位优越，毗邻鹰潭铁路枢纽、昌北机场、南昌港、九江港，地处南昌、抚州、鹰潭、上饶、景德镇五市中心，距省会南昌仅96公里。这里交通便利，浙赣铁路复线、320国道、沪瑞高速公路、京福高速公路及东临一级公路构成了交通大动脉，东通江浙、上海，南达广东、福建，西进内地各省，北连昌九走廊，素有“赣东门户”之美誉。这里人居和创业环境俱佳，以争创省级园林城市为目标，城市基础设施得到不断完善，市容市貌得到较大改观，城市化水平达到356，城市绿化率达到21.5，投资软环境得到极大的优化，非常适宜居家创业。二、项目营销的整体原则与思路在国内商业地产整体处于低谷的时期，对于一个正处于高速发展中的三线城市来说,如此大体量的复合型商业物业无疑充满着更大的机遇和挑战，简单的复制和模仿，最终将会被越来越理性的市场所颠覆，差异化、品牌化将是本项目的出发点。1、充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；2、充分考虑本案所处区域商业的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；3、售得出、租得满、做得旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；5、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。三、项目定位1、市场定位1.1东乡首家大型一站式中高档购物休闲MALL项目定位：主题商业街商贸、旅游、文化窗口； 规划定位：间间沿街铺，户户招牌店2.2商业符号定位   项目符号：中央购物公园突出区域性    商业符号：中央购物公园突出商业性、现代性、领先性 3、形象定位 中央购物公园集购、食、娱、休为一体的新概念，建造立体步行街。强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调城市休闲文化。强调商场包装特色、经营特色、休闲购物的吸引力，强调项目在城市商业中的引领作用。4、功能定位 集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心 内街服装鞋帽一条街         经营商品：社区配套、服装、鞋帽         商品档次：中档、中抵挡 中城精品购物广场         经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品、电影院、网城         商品档次：中档、中高档 外街日用百货一条街         经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、特色民族商 品         商品档次：中低档、低档5、目标定位走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。 由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费； 内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；     中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；6、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。7、品牌定位 中央购物公园商业新名片 东乡首家城市“一站式” 休闲购物中心 8、目标客户定位本项目有四大类型客户:自营、自租、代租、返租租赁型的目标群分析： 品牌形象店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户目标群特征： ·以经营中高档服装、鞋帽、家居饰品、精品等传统商品为主。 ·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。 ·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。 投资型的目标群分析 ·政府机关公务员 ·个体私营企业主 ·中高收入家庭 ·灰色收入者 ·外地投资者目标群特征 ·多数缺乏理性投资意识,具有从众心理； ·对市场经济较为敏感； ·经济实力较为雄厚，积极寻找稳健投资。9、商业规划组合定位 结合现代shopping mall构造，根据建筑规划图，进行商业组合： 大型品牌超市+高级星级酒店（或办公）+餐饮休闲娱乐（拉动人气）+主题精品百货+配套项目（银行、邮局、电信服务、票务中心） 10、竞争定位经营理念的领导者商业文化的承传追随者商品定位上的挑战者和补缺者四、项目经营规划大型品牌超市+高级星级酒店（或办公）+餐饮休闲娱乐（拉动人气）+主题精品百货+配套项目（银行、邮局、电信服务、票务中心） 见战略合作商业资源表五、经营模式因本项目是产权式经营模式，即实行所有权和经营权分离，投资者获得其产权和收益权，商铺的经营权交由专业的经营管理公司统一经营，统一管理。经营管理公司再整合各大品牌商业，保证经营的成功。具体分述如下：1、 统一招商管理 由本项目招商部统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营；2、 统一营销推广由我经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；3、统一营业管理所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；4、统一服务监督本项目所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等；5、统一物业管理本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；6、统一形象管理楼之间经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；六、招商实施一、招商策略1、确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。2、筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传项目经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。3、在推广方面本着蓄势、借势、造势的原则。4、实施多主体经营即经营风险与负担不是由开发商一肩挑，而是分散到各经营主体，共同承担。5、以适应市场为先导，满足需求为中心，根据东乡市场和商圈竞争状况，结合中央购物公园的总体定位，进行各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出品牌化、服务化、个性化。6、培育市场，营造中央购物公园的良好商誉，树立中央购物公园的形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升项目的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。7、通过吸引大型百货超市、星级酒店商家的入驻，吸引人流，创造人气，拉动住宅的销售。二、招商原则1、根据目前项目情况，进行以租带售模式，按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益。2、坚持品牌经营的原则。旨在本项目的经营特色，以国内知名品牌及抚州市场品牌为主，尤其要注意中低档品牌中价位带适宜的品种。3、坚持商品的连带性的原则。招商严格按业态经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。4、坚持多品种、不交叉、不重复的原则。为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的服务型特点。5、坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重南昌、抚州、上饶等周边市场新的品牌资源的引进，为中央购物公园创造出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。三、招商前期推广1、原则：在项目前期以吸引消费者的关注为核心，做足人气和商气后，再拉动投资者的购买，因此，首期广告表现应该是面向消费者的。2、广告推广目标通过塑造中央购物公园品牌形象强化项目规划经营优势增强投资经营信心及前景全面成功招商四、招商计划招商工作准备阶段：时间：待定主要工作事项：1、市场调研；2、招商方案的制定；3、各类招商合同文本的拟定、印刷；4、各种表格设计、印刷及业务流程的制定；5、目标品牌的规划；6、作好品牌推介的准备工作；7、招商手册等宣传资料的编写及印制8、招商中心的布置，办公用品的购置；9、推出招商预热广告；10、全面启动招商五、招商流程图东乡中央购物公园招商流程图全面调查东乡商业现状发展趋势制作宣传品及开发计划书运营后的业主维护及补缺性招商业主进场跟进管理至开幕租赁签约、协调进场安排及装修展开全面招商作业拟定相关契约或意向书拟定工作进度计划拟定招商工作小组人员架构绘制招商平面图绘制各店家基本间隔规模拟定各商家区位及其具体面积租金、政策、宣传基金的研谈拟定确立项目规划设计方案商业管理模式筛选主力店，并进行详谈各主力店及目标商家初步访谈拟定主力点及客户名单初拟项目开发计划书及规划方案初拟业态种类的区位及楼层分布布布布规划确定市场机会点初拟业态组合财务试算和项目整体财务评估市场租金、招商条件、销售价格分析七、 招商租金政策（略）